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家を買う建てるお得タイミングは2020年~2022年⁉消費増税、東京五輪、生産緑地問題の影響とは?

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戸建ての買い時建て時を知る~今後の住宅市場に押し寄せる3つの大波の影響

どうも千日です。今後の日本の住宅市場に押し寄せる波は、今から1~2年刻みで3つの大きな波がやってきます。

  1. 2019年の消費増税
  2. 2020年の東京五輪の(あえて)閉会式
  3. 2022年の生産緑地問題

一つ目の2019年10月1日には、消費税が今の8%から10%に増税することが予定されています。

普通は駆け込みで税金が上がる前に家を買って(建てて)おきたい!と考えるのですけど、政府は消費税の増税後の需要が落ち込んでしまわないように消費を刺激するような減税策や補助金を検討しています。

この制度設計の詳細は2018年12月ごろまでに決まる見込みなので、もうちょっと様子を見た方がいいです。

千日がもし今後家を建てる(買う)なら、特にその住所が首都圏、大阪、名古屋であれば2020年まで待ってみます。

今日は将来やってくる3つのイベントが住宅市場に与える影響から、戸建ての買い時建て時についてお話したいと思います。

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消費増税より住宅ローン減税と補助金の方がお得なので2019年10月以降がお得

まず、消費税が8%から10%に上がると何千万円もする家の値段にすると100万円を超す値上げになってしまう!と思うじゃないですか。

でも、土地の値段にはそもそも消費税がかからないです。消費税がかかるのは土地の上に建っている建物の代金、ないし建築費用です。

 

消費税の増税が影響するのは建物代金と手数料だけ

例えば

  • 土地の値段が1980万円
  • 建物の値段が2000万円

消費税がかかるのは建物だけです。8%だと160万円、10%だと200万円ですね。ですから消費増税による値上がりは40万円ほどです。

こういう不動産の値段3980万円ですよね。80万円くらいは交渉次第で無理なく値引きしてもらえます。

 

住宅ローン減税は土地と建物両方の借り入れが対象となり拡充

これに対して、住宅ローン減税とは、毎年末の住宅ローン残高の1%が最大10回まで税金からキャッシュバックされる減税制度です。住宅ローンですから土地と建物の両方の借り入れが対象です。

さっきの家をフルローンで買ったとしますね。

  • 土地の借り入れ1980万円
  • 建物の借り入れ2000万円

この3980万円の1%は39万8千円です。ということは…

建物の消費税の値上がり40万円の大半は最初の年の住宅ローン控除でチャラになりますよね。その後9年間住宅ローン控除が受けられます。

 

消費増税後に買う方がオトクになるように消費を誘導

そして現在、この住宅ローン減税の拡充を行うことが内閣官房に省庁横断的なプロジェクトチームを組んで検討しているんです。

更に現時点でも既に消費税が10%になった時には補助金や減税が拡大されていることが決まっているものが複数あります。

政府は何をしたいのでしょうか?

消費税を10%に上げるということは、日本の財政再建のためにもう避けられないんですけど、消費税を上げたことによって経済が後退してしまうことだけは避けたいんです。

前回の5%→8%への増税時には個人消費が激減して経済を低迷させ、そのトラウマから10%への増税を2度も延期することになったと言われてます。

絶対に同じ轍を踏みたく無いのです。

 

東京オリンピックの閉会式を境に地価は下がるので2020年夏以降がお得

これは別に千日でなくても、多くの人が言ってることですね。近年の首都圏のマンションの高騰は東京オリンピックの誘致による経済効果が少なからず影響しています。

海外(主に中国)の投資目的の取得もそうですし、建築コストの上昇もそうですね。首都圏マンションバブルはもう終わってきていると言われてますけど、それでもまだまだ高いです。

他国の例から五輪の誘致が決まったらそこから地価は上がっていき、オリンピックの閉会式を境として下がっていくというのがパターンだそうです。

閉会式って必ず来ますよね。

それが分かっていてもアガルんだがら不思議なものです。東京にオリンピックが来ることによって、今の地価には一種のお祭り効果による上乗せがあるんです。

 

首都圏の地価は地方に波及するので無関係ではない

こういう話をすると、こんな風にいう人が居るんですが、地方でも影響ありますよ。

地方だからオリンピックなんて関係ないよ。

ハウスメーカーやマンションデベロッパーの多くは地方だけでなく日本全国で展開する大会社ですよね。大きいから財務的な信用力があり、保証もあるという面もあります。

なので、東京での相場が高くなると、地方で取引する場合も「東京でこれくらいに上がってるんだから」ということで高くなる傾向があるんです。逆に東京で相場が下がると「東京で値段が下がってるんだから、地方はそれより安くないとおかしいでしょ」となります。

プロが取引をするときの基準価格、物差し的な位置づけになるのが首都圏の価格なんです。

そして消費者(エンドユーザー)である私たちが購入するときには、業者の仕入価格に利益を乗せたものになります。つまり、地方にオリンピックが来るわけでは無いのに、東京の地価上昇が影響してくるということなんですね。

これは地価の下落についても同じということです。

 

オリンピックが終わっても住宅ローン減税や補助金は健在

オリンピックが終わったら価格が下がるなら、買い手市場ということですよね。

さらに、前述した消費増税による住宅ローン減税や補助金の拡充はまだまだ続いているというのがミソです。

消費増税による需要喚起っていうのは、数年間の期間にわたって継続させるのがセオリーなのです。なぜなら、その減税なり補助金が無くなったら急激に消費が落ちてしまったのでは意味が無いからです。

その税率が人々の間で当たり前のものという感覚になるまで続けるんですよ。従来の減税措置もそうなってます。

住宅ローン減税は前回の5%から8%への増税の際にも2014年~7年間にわたって継続していますよね。

入居年 控除年 上限 消費税率
2008年1月1日~2008年12月31日 1~6年目 20万円 5%
7~10年目 10万円
2009年1月1日~2009年12月31日 10年間 50万円
2010年1月1日~2010年12月31日 10年間 50万円
2011年1月1日~2011年12月31日 10年間 40万円
2012年1月1日~2012年12月31日 10年間 30万円
2013年1月1日~2013年12月31日 10年間 20万円
2014年1月1日~2014年3月31日 10年間 20万円
2014年4月1日~2021年12月31日 10年間 40万円 ~2019年9月30日 8%

今、政府が検討しているのは、これをさらに拡充するというものですから、ここに書いているものより手厚くなり、さらに延長される可能性も濃厚なわけです。

  • 値段が下がり
  • 減税は継続

だったら、じっくり待って、いろんな情報を入手して勉強し、同時に頭金を貯めていくのもだんぜんアリですよね。

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2022年の生産緑地問題による住宅地の供給過多が予想される

不動産業界と住宅ローン業界では常識なんですけど、2022年の生産緑地問題というものがあります。主に首都圏、大阪、名古屋の住宅街でポツンと農地として使用されている土地、見たことないですか?

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そうした土地が2022年を境として大量に住宅地として供給される可能性があるんです。

 

生産緑地とは市街化区域の中に期限付きで残された農地

もともと「市街化区域」は市街化を推し進めることが原則ですが、かつては大都市でも古くから農業を続けたい人が数多く存在しましたし、社会的要請としても市街地に一定の緑地を保全することも求められました。

そのため1991年3月に生産緑地法が改正され、農地を以下の2つに分けたんです。

  • 生産緑地:市街化区域内で保全する農地
  • 宅地化農地:原則どおり宅地化を進める農地

宅地化農地では固定資産税などが宅地並みに課税され、相続税の納税猶予を受けることもできないとされました。

これに対して生産緑地に指定された農地では固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されました。税制面で優遇される代わりに生産緑地では30年間の営農義務が課せられたのです。

生産緑地は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の6都府県で8割を占める

生産緑地の大半は大都市圏で、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の6都府県で全体のおよそ8割を占めます。

  地区数 決定面積(ha) 適用
北海道 0 0  
東北 0 0  
関東 33423 8159.83 東京、神奈川、埼玉、千葉
北陸 1 0.1  
中部 11990 1731.46 愛知
近畿 19365 4352.28 大阪、京都、兵庫、奈良
中国 0 0  
四国 0 0  
九州 8 4.2 福岡、宮崎
沖縄 0 0  

国土交通省「都市計画現況調査」をもとに作成

生産緑地の一角には表示がされており、東京都世田谷区(540地区)や練馬区(676地区)などを歩いていればよく目にする光景です。

 

約8割の生産緑地の営農義務の期限は2022年

改正生産緑地法が適用されたのは1992年度からで、現存する生産緑地の多くは初年度に指定を受けているため、2022年に営農義務が外れることになるのです。

  • 農業しなくていい。
  • そのかわり固定資産税が高くなる。

全国に約1万3,653ヘクタール(2014年3月31日時点)ある生産緑地のうち、2022年が期限となるのは約8割といわれています。

なので、「2022年問題」として生産緑地の大半が一気に供給されれば、需要が追いつかずに空き家が大量発生するかも?というリスクが住宅業界や住宅ローン業界では常識となっているのです。

 

自治体の対応は遅れ気味

この問題に対して、国や自治体も対策に乗り出しているようです。都市農業振興基本法を2015年4月に制定し、市街化区域内農地における従来の宅地化や転用促進の方針を転換しました。

都市農業を重要な産業として位置付け、都市に「あるべきもの」として計画的に保全を図ろうとするものです。

また、国土交通省は「市民農園等整備事業」で生産緑地の買取りを後押ししており、2016年度からは面積要件を緩和してすべての生産緑地に対応できるようになりました。

ただし、何年も前から分かっていた問題にもかかわらず、対策が遅れている印象は否めません。2022年が期限ですから、だいたい2020年頃までには制度を整えて周知することが必要です。

対応が遅れている自治体では供給過多となって、土地の値段が下がるでしょう。ただそういう対応がイケてない地域に住みたいか?というと、ちょっとかんがえちゃいますね。

 

まとめ~営業マンの「今でしょ!」に乗せられないように

以上、ちょっと待つことでお得になる要素がある、という話をしてきました。

とはいっても、不動産って同じものは2つとありませんし、逃した魚は大きいといいますよね。

それに、不動産屋の営業マンは常に「今が買い」って言います(笑)。彼らは今売らないと、給料もボーナスも出ませんからね。

常に「今が買い」という理由を勉強しています。

ですから、今がお買い得な理由については、特に頼まなくても彼らが熱心に説明してくれます。なので、千日としてはそのバランスを取るべく、「今が必ずしもお買い得とは限らない」という情報を発信することにしました。

焦る必要はありません。

基本的に家は逃げません。唯一無二と思っているかもしれませんが、不動産は星の数ほどありますし、自分の考え方も変われば理想とする家も変わります。

家を買う、建てるのは、落ち着いてどっしり腰を据えて行うことが大事です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。そして営業マンとの付き合い方も重要です。

 

 

本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、営業マンがあえて語らない、住宅市場に影響する国の政策についても解説しています。

ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年5月20日

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