千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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千日の先読み住宅ローンランキング➤
千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

2019年3月の金利を先読み住宅ローンランキング

最終更新:2019年1月3日

長期金利の動向やいかに⁉2019年3月までの実行で最も有利な住宅ローンを借りたいなら?

住宅ローンの申し込みから実行までは通常6週間ほどかかりますので住宅の引き渡し予定月に金利を確認してから住宅ローンを決めることは事実上不可能です。

なのである程度、予想をして住宅ローンの審査に出すことになるのですが、日本の長期金利は、2018年7月の日銀の政策修正を境として米長期金利と連動し、ジリジリと上昇していきました。

その後10月25日からの世界同時株安で一転して長期金利は下がり始めましたね。

11月から12月にかけて主要銀行の住宅ローンの金利、フラット35の金利について0.05%下落するした予想は的中し、2019年1月のフラット35の金利はさらに0.08%下がりました。

一旦は上がった長期金利も世界同時株安から右肩下がりへ推移した

2019年の年明けの長期金利は最低水準でスタート

2日のニューヨーク債券市場で長期金利の指標となる10年物国債利回りは休み前の2018年12月31日に比べて0.07%低い2.62%と一日の最低水準で取引を終えました。

主な要因は米連邦政府機関の閉鎖への懸念とアップルの業績予想下方修正で、世界経済の減速への警戒感から安全資産とされる米国債を買う動きが強まったためです。

また相対的に低リスク通過とされる円を買う動きから、3日の外国為替市場では1ドル104円と、円相場が急騰しました。

この分だと、日本の長期金利も低水準からスタートするでしょう。2018年12月28日には再びマイナス金利となっていましたので、マイナススタートもあり得ますね。

2019年3月の金利は下降トレンドにある

世界経済では英国の欧州連合(EU)離脱協議への懸念や英政治不安、ハイテク景気の終わりが安全資産の買い圧力になっていて、債券の価格が上がり、長期金利が下がる傾向が続いています。

米国長期金利については、パウエルFRB議長の発言を受けて、米国の利上げペースが緩やかになるとの思惑から、米長期金利が低下(価格は上昇)しています。

連動する日本の長期金利についても、日本国債にも買いが入り、また株式市場ではゴーン会長の逮捕、中国の華為技術(ファーウェイ)の孟晩舟・副会長兼最高財務責任者(CFO)バンクーバーで逮捕と立て続けに事件が起こっています。

スポット的には多少の上がり下がりはあったとしても、長期金利は下がるトレンドにありますので、「今後何もなければ」住宅ローンの金利についても低い水準が維持されるでしょう。

 

半年先までの銀行の営業方針から住宅ローン金利動向を先読み

融資実行の直前の月まで最低金利だった銀行が急に金利を上げるということは珍しくないことです。

千日のブログではそうした予想を的中させてきています。

特別なことではなく、銀行の営業方針の転換は事業計画などを見ることである程度予測できたりするんですけど「住宅ローンの金利がどうなるか?」という切り口で銀行の事業計画を分析する人ってあまりいないんですよね。

これから2019年3月までに住宅ローンの実行を控えている人は、今からでもこれからご紹介する住宅ローンに事前審査を出しておくことをお勧めします。

また、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢、世帯年収ごとに最適な住宅ローンのランキングを公開、毎月更新しています。

この金利先読みランキングと相互にリンクし、今後金利が上がりにくい住宅ローンの商品から優先してピックアップし各年齢、年収ごとに適合した住宅ローンを紹介しています。

合わせて参考にしてください。

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

2019年に変動金利で借りる人にオススメの住宅ローンランキング

変動金利については、2016年のマイナス金利政策からずっと一貫して下がり続けています。

加えて、日銀は9月の金融政策決定会合で、「当分の間」は極めて低い長短金利水準を維持するというフォア―ドガイダンスを導入していますので、「当分の間」は低金利が維持されるでしょう。

特に、1月から2月は一年のなかでも住宅ローンの実行件数が少ない月ですが、銀行の営業戦略として3月に一年で最も多い融資実行を控えていますので、1月2月は金利を上げにくいタイミングです。

この時期に金利を上げるそぶりを少しでも見せると他行に逃げられてしまうからです。特に借り換えを考えている人なら、(何も無ければ)この1月から2月は金利が底に近づくタイミングです。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え>
0.39% 借入額×2.061% 3.24万円
3年という固定期間がありながら、変動金利よりも低金利。 低金利で借りて住宅ローン控除を満額受けて、早期に完済する人にとって最適な金利タイプ。
  1. 当初固定の3年がメガバンクの変動金利よりも低金利。
  2. 3年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が大きく低金利。
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

まず金利面のメリットです。変動金利は6か月ごとに見直しですが、3年固定は文字通り3年固定されています。その上で変動よりも低金利というのはお得なのです。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.85%です。固定期間終了後も十分に低金利です。

変動金利で金利最安はネット銀行ですが、融資手数料型なので期日前に全額繰上げ返済したとしても「融資手数料」は返ってきません。その点、三菱UFJ銀行の場合は一部繰上げ返済でも保証料が返金されます。

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1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。
  • 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。
  • 8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  • 収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、ローン残高が50%になっても返済を継続できないからがん50%保障よりも全疾病保障の方がマッチする。

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2位 住信SBIネット銀行 <変動金利借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 2019/3/29まで現金1万円キャッシュバックのキャンペーン中。
  • 変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。

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3位 au住宅ローン<変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
  • ガンと診断された時点で住宅ローン残高が50%になるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • 普通のガン保険の「診断見舞金」は最高でも300万円くらい。
  • ガン50%保障団信ならローン残高を定年時に1000万円として、最低でも500万円の保険金。
  • 夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチする。
  • 半額になるということは収入の割合に応じた元利均等返済に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来る。
  • パートナーが復活すれば、その後の住宅ローンの負担は大きく軽減される。

auユーザならじぶん銀行と同じ金利と保障に加え40,000円分のキャッシュバック(公式サイトへ)☟

4位 じぶん銀行<変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • 夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチする。
  • 半額になるということは収入の割合に応じた元利均等返済に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来る。
  • パートナーが復活すれば、その後の住宅ローンの負担は大きく軽減される。

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上位ランキングの各商品の金利推移と今後の動向

2019年3月までの三菱UFJ銀行3年固定の金利動向

三菱UFJ銀行は他行に先駆けて住宅ローン契約の電子化を導入するなど、営業戦略としてネット専用住宅ローンに力を入れています。

11月に一時0.05%上昇しましたが、12月にまた下がっています。2019年1月は0.3%台になるという予想を公開しましたが、まさに的中しましたね。

2018年 9月 10月 11月 12月
三菱UFJ銀行 0.4% 0.4% 0.45% 0.4%
2019年 1月 2月 3月 4月
三菱UFJ銀行 0.39%      
2019年3月までのSBIマネープラザ(住信SBIネット銀行)の金利動向

住信SBIネット銀行は10月に三井住友信託銀行の口座開設を条件とする金利引き下げキャンペーンを打ち出しました。これは明らかに2019年3月実行予定の人をターゲットにしたものであり、来年の3月までは低金利を継続する方針と見て良いでしょう。

なお、三井住友信託銀行はどちらも三井住友トラストホールディングスの傘下にあるグループ会社です。

  • 住信SBIネット銀行の低金利の変動金利で属性の高い人を集める。
  • 属性の高い人を三井住友信託銀行の顧客として獲得する。

グループ内で連携してシナジー効果を上げようとしているんですね。グループ会社の顧客として囲い込むつもりなら2019年3月に金利を上げるようなことはしないでしょうね、そんなことをしたら逆効果です。

変動金利 9月 10月 11~1月
住信SBI 借り換え 0.428% 0.418% 0.418%
新規借入 0.457% 0.447% 0.447%
2019年3月までのau住宅ローン(じぶん銀行)の金利動向

au住宅ローン(じぶん銀行)は三菱UFJ銀行とKDDIの戦略子会社なので、三菱UFJ銀行と似た方針になる可能性が高いです。

変動金利 9月 10月 11~1月
じぶん銀行 0.457% 0.457% 0.457%

三菱UFJ銀行3年固定とセットで今後も注視してきたいと思います。

10年固定金利で借りる人にオススメ

じぶん銀行au住宅ローンは金利の安さばかりが目を引きますが、固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が0.8%と少ないのが注意点です。

むしろ本当の魅力はガン50%団信が金利上乗せ無しで付帯するということにあります。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 au住宅ローン<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 10年固定の最低金利、ただし10年の固定期間が終わった後の優遇が少ないので10年後に必ず完済することが前提。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
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2位 じぶん銀行<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯するのでお金以上のメリットがある。
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
auユーザー以外場合はこちら☟

20年固定金利で借りる人にオススメ

1位:三井住友信託銀行20年固定

20年固定は40代から住宅ローンをスタートする人にとって、定年退職の60歳までの期間の金利を固定してくれるので、ちょうど良い固定期間の金利タイプです。

ただし、民間銀行の固定金利は銀行の営利のために上がる可能性があります。この後のアルヒスーパーフラット8S(公的融資)も審査に出しておくことをお勧めします。

三井住友信託銀行20年固定のメリット、デメリット

三井住友信託銀行については、上昇を抑制する傾向があるので20年固定で借りるのであればお勧めするという感じです。

2019年3月までの三井住友信託銀行の金利動向

三井住友信託銀行は信託銀行の中でも住宅ローンに力を入れている異色の銀行です。ちなみに同じメガバンク系の信託銀行である、三菱UFJ信託銀行は住宅ローンから撤退し、信託業務に専念する方針を明らかにしています。

なぜ、三井住友信託銀行は住宅ローンに注力し続けるのか?話せば長くなるのでその分析をこちらの記事で行っていますのでご一読ください。

比較的20年固定が低金利の住信SBIネット銀行と三井住友信託銀行を並べてみました。

20年固定 9月 10月 11月 12月 1月
三井住友信託銀行(手数料型) 1.18% 1.20% 1.20% 1.15% 1.10%

住信SBIネット銀行の10月金利は0.04%の上昇、これに対して三井住友信託銀行の10月金利は1.20%と前月から0.02%の上昇に抑えられました。そして12月には0.05%金利を下げてきています!これはフラット35が0.04%の引き下げだったのに対して大きな決断と言えますね!攻めてます。

さらに、1月は0.05%下げて1.10%としています。今後も長期金利の低下に伴って下がっていくと予想しています。

住信SBIネット銀行と三井住友信託銀行はどちらも三井住友トラストホールディングスの傘下にあるグループ会社なので、金利タイプですみ分けがなされているのです。

  • 住信SBIネット銀行は変動金利に集中し、三井住友信託銀行の預金集めに協力する。
  • 三井住友信託銀行は20年固定に集中し、変動金利は住信SBIネット銀行に譲る。

こんな感じです。だとするなら、今後も三井住友信託銀行の20年固定は低金利をマークする可能性が大でしょう。

申込はこちら☟

30年超固定金利で借りる人にオススメ

民間銀行は営利を目的としていますので、長期金利が上がると住宅ローンの金利を上げざるを得ないです。でないと赤字になってしまいますからね。

これに対して、フラット35は公的融資ですので国民の住宅金融の円滑化が目的です。長期金利が急激に上がった場合にはそれを緩和させてフラット35の金利上昇を抑える方向に舵を切ります。

両者の9月から12月の金利の推移を比較してみました。

  9月 10月 11月 12月 1月
フラット35団信込み(21年~35年) 1.39% 1.41% 1.45% 1.41% 1.33%
三井住友信託銀行(手数料型)20年固定 1.18% 1.20% 1.20% 1.15% 1.10%

12月から1月にかけてフラット35は0.08%下がりました。これに対して三井住友信託は0.05%下げて来ています!さらに1月は0.05%下げましたね。

なお、民間銀行の20年固定の方がフラット35よりも低金利ですが、急激な長期金利の上昇局面に入るとそれが逆転する可能性は大いにあり得ることです。

なので、民間銀行で20年以上の固定金利で借りるつもりであれば、フラット35の方でも審査を通しておくことをお勧めします。

冒頭にも書いてますが、2019年1月のフラット35金利は0.08%下がると予想されています。当然、国の方が資金力はありますので、今後の下げしろではフラット35の方が期待できます。(2018年12月19日追記)

フラット35取り扱い最大手☟

1位:ダントツの最安はアルヒスーパーフラットで団信なし

フラット35には団信(団体信用生命保険)料の0.28%が金利に最初から込みとなっています。

ただし、フラット35では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。

つまりどういうことか?というと、団信に加入したくない人にとっては、団信に加入していないのに団信保険料相当を0.08%負担しているということです。

その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット35を借りるのです。

アルヒスーパーフラットで団信なしのメリット、デメリット

スーパーフラットは一定の頭金と返済負担率をクリアすることでフラット35の金利から0.1%又は0.05%引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。

20年固定よりも低金利ですよね!さらに「S」や「リノベ」の引き下げがあれば1%未満となります。

種類 金利引き下げ 団信抜き 2019年1月
アルヒスーパーフラット8 -0.1% -0.28% 0.95%
アルヒスーパーフラット9 -0.05% -0.28% 1.00%
アルヒスーパーフラット借換 -0.05% -0.28% 1.00%

スーパーフラットはフラット35のなかでも「買取型」というくくりの商品で、事務代行するモーゲージバンクによる独自性を出しやすく、こうした金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって0.28%の引き下げになるというメリットがあります。

他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。

ただし2つのデメリットがあることは覚えておいてください。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。
2019年3月までのスーパーフラットで団信抜きなら1%前後で推移

千日の分析によると今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%に抑えたいと考えていると見込んでいます。1.38%からスーパーフラット8で0.1%引き下げになり、さらに団信抜きで0.28%引き下げになるので、概ね1%で35年固定が借りられるということです。

これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。

民間銀行は営利企業ですから利益を増やそうとしますが、住宅金融支援機構は公的機関ですから自分の利益を増やすことは目的じゃないのです。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。

2018年 フラット35 期間21~35年 アルヒスーパーフラット8団信抜き
1月 1.36% 0.98%
2月 1.40% 1.02%
3月 1.36% 0.98%
4月 1.35% 0.97%
5月 1.35% 0.97%
6月 1.37% 0.99%
7月 1.34% 0.96%
8月 1.34% 0.96%
9月 1.39% 1.01%
10月 1.41% 1.03%
11月 1.45% 1.07%
12月 1.41% 1.03%
2019年 フラット35 期間21~35年 アルヒスーパーフラット8団信抜き
1月 1.33% 0.95%

今後2019年3月までの長期金利の動向は注意して見ておかなければなりませんが、急激な金利の上昇は日銀がイールドカーブ・コントロール政策で抑えつけ、それでも上がった部分は住宅金融支援機構が緩和するでしょう。

団信に加入できない人や生命保険の方が割安な30代の人にオススメ

問題は2つのデメリットですね。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。

この二つがデメリットとならない人にお勧めです。

健康上の理由から団信に加入することが出来ない人はフラット35で団信に加入しないという方法になりますが、団信に加入しないのであればより金利が安くなる方が有難いですね。

また、30代前半なら死亡時と高度障害時に月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われる収入保障の保険料は夫婦両方が加入しても月額6000円ほどです。一般の保険に別途加入する方が割安となります。

病気にかかるリスクが高まるのは歳をとってからですが、そのころにはかなり住宅ローンが少なくなっていますので、一番危ないときにこそ保障額もショボくなってしまいます。

また若い時にスタートして長期間かけて完済するならば、保証料の返金もわずかです。融資手数料が返金されないというデメリットはほとんどありません。

申込はこちら☟

以上、参考になれば幸いです。