千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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千日の先読み住宅ローンランキング➤
千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

2020年3月の金利を先読み住宅ローンランキング

最終更新:2019年6月28日

2020年3月までの融資実行で最も有利な住宅ローンを借りたい人向けランキング

住宅ローンの申し込みから実行までは通常6週間ほどかかりますので住宅の引き渡し予定月に金利を確認してから住宅ローンを決めることは事実上不可能です。なのである程度、予想をして住宅ローンの審査に出すことになります。

さらに、新築マンションは完成引渡の1年前から契約をスタートするのが普通です。1年先の住宅ローンがどうなっているのか?

当ブログは、刻刻と変化する経済情勢を反映し2020年3月の金利予想と住宅ローンの動向予想を更新していくメディアです。

月末と月初の月2回、また大きな金融事件が発生した場合は都度更新します。

2020年3月までの長期金利は世界経済の減速でマイナス金利

世界経済では英国の欧州連合(EU)離脱協議への懸念や英政治不安、ハイテク景気の終わりが安全資産の買い圧力になっていて、債券の価格が上がり、長期金利が下がる傾向が続いています。

2019年3月米長短金利の逆イールドショック

3月20日に米連邦準備制度理事会(FRB)が2019年の利上げをしない方針を発表したことでアメリカ長期金利の指標となる10年国債利回りが一時2.41%にまで下落しました。

これに対して、短期金利の指標となる3か月米財務省証券(TB)の利回りは2.45%と高止まりし、10年国債利回りが3か月短期金利を下回るという異常事態が発生しました。

長期金利が短期金利の水準を下回ることは「逆イールド」とも呼ばれていて、過去の逆イールドは景気減速期が多かった経験から株価が大きく下落しました。

世界的に低金利が続くとの見方から、連動する日本の長期金利については、日本国債にも買いが入りマイナス0.075%にまで下がっています。

日米の長期金利推移2019

2019年7月からさらに低下傾向が続く!

世界的な長期金利の低下で住宅ローンの金利に影響し、2019年7月は史上まれに見る低金利になり、2019年6月20日にはマイナス0.17%にまで下がってきています。

フラット35の金利は6月の1.27%から0.09%も下がり1.18%をマークしています。

この金利水準は2016年7月のEU離脱ショックのときの金利(団信抜きで0.9%)とほぼ同じ水準なのです。

今年は2016年当時よりも銀行の利益が圧迫されており、銀行間の低金利競争も沈静化してきていますので、まったく同じ金利で借りるのは難しいかもしれません。

特に変動金利については、あまり下がり代は残っていないでしょう。

しかし、少なくとも公的融資のフラット35については、ほぼ0.1%下がっており、民間銀行でも固定金利の主力商品の金利を下げないと太刀打ちできなくなってしまうので、追随して金利を下げてきています。

2020年3月の住宅ローン金利動向を先読み

スポット的には多少の上がり下がりはあったとしても、構造的に長期金利が上がる要素は見られません。住宅ローンの金利についても低い水準が維持されるでしょう。

これから2020年3月までに住宅ローンの実行を控えている人は、今からでもこれからご紹介する住宅ローンに事前審査を出しておくことをお勧めします。

また、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢、世帯年収ごとに最適な住宅ローンのランキングを公開、毎月更新しています。

この金利先読みランキングと相互にリンクし、今後金利が上がりにくい住宅ローンの商品から優先してピックアップし各年齢、年収ごとに適合した住宅ローンを紹介しています。

合わせて参考にしてください。

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

2020年3月に変動金利で借りる人にオススメの住宅ローンランキング

変動金利については、2016年のマイナス金利政策からずっと一貫して下がり続けています。

加えて、日銀は2018年9月の金融政策決定会合で、「当分の間」は極めて低い長短金利水準を維持するというフォア―ドガイダンスを導入していますので、「当分の間」は低金利が維持されるでしょう。

そして、この当分の間というのは、2019年10月に予定されている消費増税を意識しているのは明らかですね。増税後に景気が今よりさらに大きく落ち込むことは日銀としては絶対に避けたいところです。

2020年3月までであれば、借りる時点で金利が上がるということは無いでしょう。

その後は6か月(又は毎月)ごとに金利の見直しとなりますので、その後の長い返済期間の途中で上がる可能性があることは想定しておく必要があります。

2019年7月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定>
0.39% 借入額×2.061% 3.24万円
3年という固定期間がありながら、変動金利よりも低金利。 低金利で借りて住宅ローン控除を満額受けて、早期に完済する人にとって最適な金利タイプ。
  1. 当初固定の3年がメガバンクの変動金利よりも低金利。
  2. 3年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.85%もある。
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

まず金利面のメリットです。変動金利は6か月ごとに見直しですが、3年固定は文字通り3年固定されています。その上で変動よりも低金利というのはお得なのです。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.85%です。固定期間終了後も十分に低金利です。

変動金利で金利最安はネット銀行ですが、融資手数料型なので期日前に全額繰上げ返済したとしても「融資手数料」は返ってきません。その点、三菱UFJ銀行の場合は一部繰上げ返済でも保証料が返金されます。

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1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • フラット35で業界最低金利、取扱額国内1位のARUHIの商品も取り扱うオールラウンダー。
  • 業界最低金利の変動金利と固定金利でプロに相談、シミュレーションも全て無料。
  • 相談員のレベルの高さにも定評あり。

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2位 au住宅ローン<変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
  • ガンと診断された時点で住宅ローン残高が50%になるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • 普通のガン保険の「診断見舞金」は最高でも300万円くらい。
  • ガン50%保障団信ならローン残高を定年時に1000万円として、最低でも500万円の保険金。

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2位 じぶん銀行<変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。

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2位 住信SBIネット銀行 <変動金利借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  • 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。
  • 8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

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上位ランキングの各商品の金利推移と今後の動向

2019年の三菱UFJ銀行3年固定の金利動向

三菱UFJ銀行は他行に先駆けて住宅ローン契約の電子化を導入するなど、営業戦略としてネット専用住宅ローンに力を入れています。

2018年 9月 10月 11月 12月
三菱UFJ銀行 0.4% 0.4% 0.45% 0.4%
2019年 1月 2月 3月 ~7月
三菱UFJ銀行 0.39% 0.39% 0.39% 0.39%
2019年のSBIマネープラザ(住信SBIネット銀行)の金利動向

住信SBIネット銀行は10月に三井住友信託銀行の口座開設を条件とする金利引き下げキャンペーンを打ち出しました。これは明らかに2019年3月実行予定の人をターゲットにしたものであり、来年の3月までは低金利を継続する方針と見て良いでしょう。

なお、三井住友信託銀行はどちらも三井住友トラストホールディングスの傘下にあるグループ会社です。

  • 住信SBIネット銀行の低金利の変動金利で属性の高い人を集める。
  • 属性の高い人を三井住友信託銀行の顧客として獲得する。

グループ内で連携してシナジー効果を上げようとしているんですね。グループ会社の顧客として囲い込むつもりなら2019年3月に金利を上げるようなことはしないでしょうね、そんなことをしたら逆効果です。

変動金利 9月 10月 11~2019年7月
住信SBI 借り換え 0.428% 0.418% 0.418%
新規借入 0.457% 0.447% 0.447%
2019年のau住宅ローン(じぶん銀行)の金利動向

au住宅ローン(じぶん銀行)は三菱UFJ銀行とKDDIの戦略子会社なので、三菱UFJ銀行と似た方針になる可能性が高いです。

変動金利 9月 10月 11~2019年7月
じぶん銀行 0.457% 0.457% 0.457%

三菱UFJ銀行3年固定とセットで今後も注視してきたいと思います。

10年固定金利で借りる人にオススメ

じぶん銀行とau住宅ローンの10年固定は金利の安さで目を引きますが、固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が0.8%と少ないのが注意点です。

むしろ本当の魅力はガン50%団信と全疾病保障団信の両方が金利上乗せ無しで付帯するということにあります。

三菱UFJ銀行の10年固定は10年の固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が1.6%もあるのが魅力です。

10年の住宅ローン減税の恩恵を確実に得つつ、金利が低い場合は借り続ける選択肢もあるという選択肢の広さで1位としました。

2019年7月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン10年固定>
0.59% 借入額×2.061% 3.24万円
10年後の店頭金利からの引き下げ額は1.6%と大きい。
  1. 当初固定の10年がメガバンクの中で最も低金利。
  2. 10年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.6%もある。
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは10年の固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.6%です。じぶん銀行(au住宅ローン)では10年後に完済しなければ損になります。三菱UFJならばいくらか繰り上げ返済して継続するという選択肢の広さが魅力です。

ネット銀行は融資手数料型なので期日前に全額繰上げ返済したとしても「融資手数料」は返ってきませんが、三菱UFJ銀行の場合は一部繰上げ返済でも保証料が返金されます。

10年後の選択肢の広さが魅力(公式サイトへ)☟

1位 au住宅ローン<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 10年固定の最低金利、ただし10年の固定期間が終わった後の優遇が少ないので10年後に必ず完済することが前提。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
最大40000円分のポイントゲット☟
2位 じぶん銀行<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。全疾病保障もプラス!
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20年固定金利で借りる人にオススメ

1位:三井住友信託銀行20年固定

20年固定は40代から住宅ローンをスタートする人にとって、定年退職の60歳までの期間の金利を固定してくれるので、ちょうど良い固定期間の金利タイプです。

ただし、民間銀行の固定金利は銀行の営利のために上がる可能性があります。この後のアルヒスーパーフラット8S(公的融資)も審査に出しておくことをお勧めします。

三井住友信託銀行20年固定のメリット、デメリット

三井住友信託銀行については、上昇を抑制する傾向があるので20年固定で借りるのであればお勧めするという感じです。

2019年の三井住友信託銀行の金利動向

三井住友信託銀行は信託銀行の中でも住宅ローンに力を入れている異色の銀行です。ちなみに同じメガバンク系の信託銀行である、三菱UFJ信託銀行は住宅ローンから撤退し、信託業務に専念する方針を明らかにしています。

なぜ、三井住友信託銀行は住宅ローンに注力し続けるのか?話せば長くなるのでその分析をこちらの記事で行っていますのでご一読ください。

比較的20年固定が低金利の住信SBIネット銀行と三井住友信託銀行を並べてみました。

20年固定 9月 10月 11月 12月 1月 ~5月
三井住友信託銀行(手数料型) 1.18% 1.20% 1.20% 1.15% 1.10% 1.10%
20年固定 6月 7月        
三井住友信託銀行(手数料型) 1.07% 1.00%        

5月から6月にかけて0.03%金利が下がり、さらに6月から7月にかけては0.07%下がっています。これからは20年固定が下がっていくと見ています。

住信SBIネット銀行と三井住友信託銀行はどちらも三井住友トラストホールディングスの傘下にあるグループ会社なので、金利タイプですみ分けがなされているのです。

  • 住信SBIネット銀行は変動金利に集中し、三井住友信託銀行の預金集めに協力する。
  • 三井住友信託銀行は20年固定に集中し、変動金利は住信SBIネット銀行に譲る。

こんな感じです。だとするなら、今後も三井住友信託銀行の20年固定は低金利をマークする可能性が大でしょう。

申込はこちら☟

30年超固定金利で借りる人にオススメ

民間銀行は営利を目的としていますので、長期金利が上がると住宅ローンの金利を上げざるを得ないです。でないと赤字になってしまいますからね。

これに対して、フラット35は公的融資ですので国民の住宅金融の円滑化が目的です。長期金利が急激に上がった場合にはそれを緩和させてフラット35の金利上昇を抑える方向に舵を切ります。

両者の金利の推移を比較してみました。

  5月 6月 7月 8月 9月 10月
フラット35団信込み(21年~35年) 1.29% 1.27% 1.18%      
三井住友信託銀行(手数料型)30年固定 1.15% 1.12% 1.05%      

なお、三井住友信託銀行の30年固定の方がフラット35よりも低金利ですが、急激な長期金利の上昇局面に入るとそれが逆転する可能性は大いにあり得ることです。

なので、民間銀行で30年以上の固定金利で借りるつもりであれば、フラット35の方でも審査を通しておくことをお勧めします。

フラット35取り扱い最大手☟

なお、事務手数料が1.08%となるキャンペーンはWebでの申し込みに限られます。店舗で申込むと2.16%の手数料を取られます。

早め早めにWEBで出しておくことをお勧めします。私も実際にWEBで仮審査に通して、強気の価格交渉で250万の値引きを獲得しました。先に審査に通しておくことでそれだけトクするんですよね。

詳しくはこちらをどうぞ。

1位:ダントツの最安はアルヒスーパーフラットで団信なし

フラット35には団信(団体信用生命保険)料の0.28%が金利に最初から込みとなっています。

ただし、フラット35では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。

つまりどういうことか?というと、団信に加入したくない人にとっては、団信に加入していないのに団信保険料相当を0.08%負担しているということです。

その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット35を借りるのです。

アルヒスーパーフラットで団信なしのメリット、デメリット

スーパーフラットは一定の頭金と返済負担率をクリアすることでフラット35の金利から0.1%又は0.05%引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。

そして2019年6月からは、住宅の建築費または購入価額の30%以上を手持金(頭金)として入れることで0.15%金利が低くなるスーパーフラット7が登場しました。

種類 金利引き下げ 団信抜き 2019年7月
アルヒスーパーフラット7 -0.15% -0.28% 0.75%
アルヒスーパーフラット8 -0.1% -0.28% 0.80%
アルヒスーパーフラット9 -0.05% -0.28% 0.85%
アルヒスーパーフラット借換 -0.05% -0.28% 0.85%

スーパーフラットはフラット35のなかでも「買取型」というくくりの商品で、事務代行するモーゲージバンクによる独自性を出しやすく、こうした金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって0.28%の引き下げになるというメリットがあります。

他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。

ただし2つのデメリットがあることは覚えておいてください。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。
2020年3月までのスーパーフラットで団信抜きなら0.8%前後で推移

千日の分析によると2019年~2020年のフラット35の金利(団信込み)は1.25~1.3%前後で推移するのではないかと見ています。

民間銀行は営利企業ですから利益を増やそうとしますが、住宅金融支援機構は公的機関ですから自分の利益を増やすことは目的ではないので、長期金利の下落がそのまま金利に反映されます。

2018年 フラット35 期間21~35年 アルヒスーパーフラット8団信抜き
1月 1.36% 0.98%
2月 1.40% 1.02%
3月 1.36% 0.98%
4月 1.35% 0.97%
5月 1.35% 0.97%
6月 1.37% 0.99%
7月 1.34% 0.96%
8月 1.34% 0.96%
9月 1.39% 1.01%
10月 1.41% 1.03%
11月 1.45% 1.07%
12月 1.41% 1.03%
2019年 フラット35 期間21~35年 アルヒスーパーフラット8団信抜き
1月 1.33% 0.95%
2月 1.31% 0.93%
3月 1.27% 0.89%
4月 1.27% 0.89%
5月 1.29% 0.91%
6月 1.27% 0.89%
7月 1.18% 0.80%

2019年に入ってからは下落傾向が続いていて、むしろ上がる要素が無いです。団信込みでは1.2%前後で推移するとして、スーパーフラット8ならばそこから0.1%引き下げとなり、さらに団信に加入しなければ0.28%引き下げとなります。

つまり、アルヒスーパーフラット8で団信不加入ならば、0.82%前後で推移するだろうと予想できますね。

団信に加入できない人や生命保険の方が割安な30代の人にオススメ

問題は2つのデメリットです。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。

この二つがデメリットとならない人にお勧めです。

健康上の理由から団信に加入することが出来ない人はフラット35で団信に加入しないという方法になりますが、団信に加入しないのであればより金利が安くなる方が有難いですね。

また、30代前半なら死亡時と高度障害時に月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われる収入保障の保険料は夫婦両方が加入しても月額6000円ほどです。一般の保険に別途加入する方が割安となります。

病気にかかるリスクが高まるのは歳をとってからですが、そのころにはかなり住宅ローンが少なくなっていますので、一番危ないときにこそ保障額もショボくなってしまいます。

また若い時にスタートして長期間かけて完済するならば、保証料の返金もわずかです。融資手数料が返金されないというデメリットはほとんどありません。

申込はこちら☟

以上、参考になれば幸いです。