千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

2019年3月の金利を先読み住宅ローンおすすめランキング

最終更新:2018年11月2日

長期金利が上昇中!2019年3月までの実行で最も有利な住宅ローンを借りたいなら?

住宅ローンの申し込みから実行までは通常6週間ほどかかりますので住宅の引き渡し予定月に金利を確認してから住宅ローンを決めることは事実上不可能です。

なのである程度、予想をして住宅ローンの審査に出すことになるのですが、日本の長期金利は、2018年7月の日銀の政策修正を境として米長期金利と連動し、ジリジリと上昇し続けています。

f:id:sennich:20181019130614j:plain

半年先までの銀行の営業方針から住宅ローン金利動向を先読み

実は、融資実行の直前の月まで最低金利だった銀行が急に金利を上げるということは珍しくないことです。

千日のブログではそうした予想を的中させてきています。

特別なことではなく、銀行の営業方針の転換は事業計画などを見ることである程度予測できたりするんですけど「住宅ローンの金利がどうなるか?」という切り口で銀行の事業計画を分析する人ってあまりいないんですよね。

これから2019年3月までに住宅ローンの実行を控えている人は、今からでも下記の金融機関に事前審査を出しておくことをお勧めします。

また、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢、世帯年収ごとに最適な住宅ローンのランキングを公開、毎月更新しています。

この金利先読みランキングと相互にリンクし、今後金利が上がりにくい住宅ローンの商品から優先してピックアップし各年齢、年収ごとに適合した住宅ローンを紹介しています。

合わせて参考にしてください。

変動金利で借りる人にオススメ

このランキングの変動金利の上位で審査に出していない住宅ローンと20年固定金利、30年超固定金利の上位ランキングに審査を出しておいてください。

1位:三菱UFJ銀行3年固定0.45%

3年という固定期間がありながら、変動金利よりも低金利という点で、かなり尖った商品です。低金利で借りて住宅ローン控除を満額受けて、早期に完済する人にとって最適な金利タイプです。

三菱UFJ銀行3年固定のメリット、デメリット

三菱UFJ銀行の3年固定が数多のネット銀行を抑えてトップに来る理由は次の3つのメリットがあるからです。

  1. 当初固定の3年がメガバンクの変動金利よりも低金利
  2. 3年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が大きく低金利
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

まず金利面のメリットです。変動金利は6か月ごとに見直しですが、3年固定は文字通り3年固定されています。その上で変動よりも低金利というのはお得なのです。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.85%です。固定期間終了後も十分に低金利です。

変動金利で金利最安はネット銀行ですが、融資手数料型なので期日前に全額繰上げ返済したとしても「融資手数料」は返ってきません。その点、三菱UFJ銀行の場合は一部繰上げ返済でも保証料が返金されます。

メガバンク一般の傾向として審査が厳し目であるという点が注意点ですね。

2019年3月までの三菱UFJ銀行3年固定の金利動向

三菱UFJ銀行は他行に先駆けて住宅ローン契約の電子化を導入するなど、営業戦略としてネット専用住宅ローンに力を入れています。

当分は大きく上がらないと予想していましたが、11月に0.05%上昇しました!まだメガバンクの中では最低金利ですが、今後注意してみなければならないですね。

 

3年固定 9月 10月 11月
三菱UFJ銀行 0.4% 0.4% 0.45%

申込はこちら☟

2位:住信SBIネット銀行変動0.418%(借換)0.447%(新規)

言わずと知れた変動金利の最低金利です。三井住友信託銀行の預金口座を開設することで0.01%の優遇金利が適用されるので単独一位となっています。

住信SBIネット銀行変動金利のメリット、デメリット

金利が最安ということ以上のメリットは一般の団信に加えて以下の全疾病保障が特約として無料で付帯するということです。

広い保障範囲 全疾病保障特約の内容
全疾病の範囲 精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。
8疾病の場合 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。
8疾病以外の病気やケガの場合 8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

8疾病:3つの特定疾病(がん(悪性新生物)、急性心筋梗塞、脳卒中)と5つの重度慢性疾患(高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)

HPではこれ以外にも様々な「無料」のメリットが謳われていますが、この全疾病保障以外のメリットは大抵のネット銀行にもあるメリットなので無視していいです。

逆にデメリットとしては「融資事務手数料」が2.16%(税込み)と高く、期日前に全額繰上げ返済しても返金されないということです。ただしこれもネット銀行では共通のデメリットです。

2019年3月までの住信SBIネット銀行の金利動向

住信SBIネット銀行は10月に三井住友信託銀行の口座開設を条件とする金利引き下げキャンペーンを打ち出しました。これは明らかに2019年3月実行予定の人をターゲットにしたものであり、来年の3月までは低金利を継続する方針と見て良いでしょう。

なお、三井住友信託銀行はどちらも三井住友トラストホールディングスの傘下にあるグループ会社です。

  • 住信SBIネット銀行の低金利の変動金利で属性の高い人を集める。
  • 属性の高い人を三井住友信託銀行の顧客として獲得する。

グループ内で連携してシナジー効果を上げようとしているんですね。グループ会社の顧客として囲い込むつもりなら2019年3月に金利を上げるようなことはしないでしょうね、そんなことをしたら逆効果です。

変動金利 9月 10月 10月
住信SBIネット銀行 借り換え 0.428% 0.418% 0.418%
新規借入 0.457% 0.447% 0.447%

ネットでの申込はこちら☟

また、住信SBIネット銀行には、「MR。住宅ローンREAL」という実店舗での相談サービスがあります。ネット銀行はネットと電話と郵送(書類)で契約を行います。

書類の記入に不備があると手戻りになってしまうのがデメリットですが、このサービスを利用すればその心配が無いですし、色々聞けるのは大きいですね。もちろん金利や団信の保障についてはネットでの手続きと同じです。

店舗での相談予約はこちら☟

 

3位:じぶん銀行変動0.457%(借換、新規)

しぶん銀行は、住信SBIネット銀行が0.01%金利を下げる前までは新規借入では同率トップでした。名前はひらがなですけど、KDDIと三菱UFJ銀行の共同出資で設立された戦略子会社です!

ちゃんとしてます。

じぶん銀行変動金利のメリット、デメリット

一番のメリットは一般の団信に加えて以下のがん50%保障が特約として無料で付帯するということです。

保険金の支給時期の早さ がん50%保障特約の内容
余命宣告されたらその時点 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
診断されたらその時点 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。

住信SBIネット銀行との比較では「診断された時点ですぐ」保険金が支払われるのが優れた点ですね。普通のガン保険などと比べるとさらに有利ですよ。

  • 普通のガン保険の「診断見舞金」は最高でも300万円くらいです。
  • ガン50%保障団信ならローン残高を定年時に1000万円として、最低でも500万円の保険金となります。

ただし、ガンだけに限られるというのがデメリットです。

HPではこれ以外にも様々な「無料」のメリットが謳われていますが、このがん50%保障以外のメリットは大抵のネット銀行にもあるメリットなので無視していいです。

逆にデメリットとしては「融資事務手数料」が2.16%(税込み)と高く、期日前に全額繰上げ返済しても返金されないということです。ただしこれもネット銀行では共通のデメリットです。

2019年3月までのじぶん銀行の金利動向

前述のようにじぶん銀行は三菱UFJ銀行とKDDIの戦略子会社なので、三菱UFJ銀行と似た方針になる可能性が高いです。

変動金利 9月 10月 11月
じぶん銀行 0.457% 0.457% 0.457%

三菱UFJ銀行3年固定とセットで今後も注視してきたいと思います。

ネットでの申込はこちら☟

auユーザーならau経由で申し込むとポイントなどの優遇が受けられます。親会社にKDDIがあるからなので、金利も団信もじぶん銀行と同じものです。

ネット銀行は手戻りがあると時間がかかるのがデメリットですが、最短10日で契約可能というのが魅力ですね。

申込はこちら☟

 

20年固定金利で借りる人にオススメ

変動の次は10年固定ではなく、20年固定です。もう10年固定はお勧めではありません、2019年3月には今よりさらに上がってると予想しています。

基本的に長期金利が上がると、まず固定金利が上がるからです。

ただし、20年固定金利についてだけは、まだ頑張っている銀行があります。

1位:三井住友信託銀行20年固定1.20%

20年固定は40代から住宅ローンをスタートする人にとって、定年退職の60歳までの期間の金利を固定してくれるので、ちょうど良い固定期間の金利タイプです。

ただし、金利は上昇傾向にありますので、この後のアルヒスーパーフラット8Sも審査に出しておくことをお勧めします。

三井住友信託銀行20年固定のメリット、デメリット

まず、三井住友信託銀行だけに限ったことでは無いでのすが、固定金利は基本的に今後上がっていきます。

ただ、三井住友信託銀行については、上昇を抑制する傾向があるので20年固定で借りるのであればお勧めするという感じです。

2019年3月までの三井住友信託銀行の金利動向

三井住友信託銀行は信託銀行の中でも住宅ローンに力を入れている異色の銀行です。ちなみに同じメガバンク系の信託銀行である、三菱UFJ信託銀行は住宅ローンから撤退し、信託業務に専念する方針を明らかにしています。

なぜ、三井住友信託銀行は住宅ローンに注力し続けるのか?話せば長くなるのでその分析をこちらの記事で行っていますのでご一読ください。

比較的20年固定が低金利の住信SBIネット銀行と三井住友信託銀行を並べてみました。

20年固定 9月 10月 11月
三井住友信託銀行(手数料型) 1.18% 1.20% 1.20%

住信SBIネット銀行の10月金利は0.04%の上昇、これに対して三井住友信託銀行の10月金利は1.20%と前月から0.02%の上昇に抑えられました。そして11月金利は横ばいで維持されています。

住信SBIネット銀行と三井住友信託銀行はどちらも三井住友トラストホールディングスの傘下にあるグループ会社なので、金利タイプですみ分けがなされているのです。

  • 住信SBIネット銀行は変動金利に集中し、三井住友信託銀行の預金集めに協力する。
  • 三井住友信託銀行は20年固定に集中し、変動金利は住信SBIネット銀行に譲る。

こんな感じです。だとするなら、今後も三井住友信託銀行の20年固定は低金利をマークする可能性が大でしょう。

申込はこちら☟

30年超固定金利で借りる人にオススメ

民間銀行は営利を目的としていますので、長期金利が上がると住宅ローンの金利を上げざるを得ないです。でないと赤字になってしまいますからね。

これに対して、フラット35は公的融資ですので国民の住宅金融の円滑化が目的です。長期金利が急激に上がった場合にはそれを緩和させてフラット35の金利上昇を抑える方向に舵を切ります。

両者の9月から11月の金利の推移を比較してみました。

  9月 10月 11月
フラット35団信込み(21年~35年) 1.39% 1.41% 1.45%
三井住友信託銀行(手数料型)20年固定 1.18% 1.20% 1.20%

9月から10月にかけては長期金利の上昇に伴ってフラット35の金利も上昇しましたが、その上昇幅は抑えられていますね。先に20年固定に集中していると分析した三井住友信託銀行と同じ上昇幅に抑えられています。

そして、10月から11月にかけてはフラット35が0.4%上昇したのに、三井住友信託銀行は、なんと前月から変わらずです!これはすごいですよ。

なお、民間銀行の20年固定の方がフラット35よりも低金利ですが、急激な長期金利の上昇局面に入るとそれが逆転する可能性は大いにあり得ることです。

なので、民間銀行で20年以上の固定金利で借りるつもりであれば、フラット35の方でも審査を通しておくことをお勧めします。

1位:ダントツの最安はアルヒスーパーフラットで団信なし

フラット35には団信(団体信用生命保険)料の0.28%が金利に最初から込みとなっています。

ただし、フラット35では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。

つまりどういうことか?というと、団信に加入したくない人にとっては、団信に加入していないのに団信保険料相当を0.08%負担しているということです。

その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット35を借りるのです。

アルヒスーパーフラットで団信なしのメリット、デメリット

スーパーフラットは一定の頭金と返済負担率をクリアすることでフラット35の金利から0.1%又は0.05%引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。

20年固定よりも低金利ですよね!さらに「S」や「リノベ」の引き下げがあれば1%未満となります。

種類 金利引き下げ 団信抜き 11月
アルヒスーパーフラット8 -0.1% -0.28% 1.07%
アルヒスーパーフラット9 -0.05% -0.28% 1.12%
アルヒスーパーフラット借換 -0.05% -0.28% 1.12%

スーパーフラットはフラット35のなかでも「買取型」というくくりの商品で、事務代行するモーゲージバンクによる独自性を出しやすく、こうした金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって0.28%の引き下げになるというメリットがあります。

他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。

ただし2つのデメリットがあることは覚えておいてください。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。
2019年3月までのスーパーフラットで団信抜きなら1%前後で推移

千日の分析によると今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%に抑えたいと考えていると見込んでいます。1.38%からスーパーフラット8で0.1%引き下げになり、さらに団信抜きで0.28%引き下げになるので、概ね1%で35年固定が借りられるということです。

これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。

民間銀行は営利企業ですから利益を増やそうとしますが、住宅金融支援機構は公的機関ですから自分の利益を増やすことは目的じゃないのです。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。

2018年 フラット35 期間21~35年 アルヒスーパーフラット8団信抜き
1月 1.36% 0.98%
2月 1.40% 1.02%
3月 1.36% 0.98%
4月 1.35% 0.97%
5月 1.35% 0.97%
6月 1.37% 0.99%
7月 1.34% 0.96%
8月 1.34% 0.96%
9月 1.39% 1.01%
10月 1.41% 1.03%
11月 1.45% 1.07%

ジリジリ上昇傾向にありますが、今のところはまだ、この予想通りに進んでいる感じです。

10月から11月にかけて機構債は0.03%上がったので、普通であればフラット35の金利も0.03%上がって1.44%となるべきところ、1.45%になったということは、0.01%住宅金融支援機構が利益を増やしています。

今後2019年3月までの長期金利の動向は注意して見ておかなければなりませんが、急激な金利の上昇は日銀がイールドカーブ・コントロール政策で抑えつけ、それでも上がった部分は住宅金融支援機構が緩和するでしょう。

団信に加入できない人や生命保険の方が割安な30代の人にオススメ

問題は2つのデメリットですね。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。

この二つがデメリットとならない人にお勧めです。

健康上の理由から団信に加入することが出来ない人はフラット35で団信に加入しないという方法になりますが、団信に加入しないのであればより金利が安くなる方が有難いですね。

また、30代前半なら死亡時と高度障害時に月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われる収入保障の保険料は夫婦両方が加入しても月額6000円ほどです。一般の保険に別途加入する方が割安となります。

病気にかかるリスクが高まるのは歳をとってからですが、そのころにはかなり住宅ローンが少なくなっていますので、一番危ないときにこそ保障額もショボくなってしまいます。

また若い時にスタートして長期間かけて完済するならば、保証料の返金もわずかです。融資手数料が返金されないというデメリットはほとんどありません。

申込はこちら☟

以上、参考になれば幸いです。