公認会計士監修の住宅ローンランキング

最終更新：2025年1月8日

日銀利上げ後のおススメ住宅ローンを毎月更新

民間金融機関の動向を勘案し、お勧めする住宅ローンを毎月更新してお届けします。また、最新の住宅ローン金利予想をyoutubeに投稿しています。リアルタイムに更新しています。チャンネル登録と🔔マークをタップしておけば、最新の更新情報を見逃しません。

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ランキングに掲載する住宅ローンは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品に今後の金利情勢を加味し、表記の実行月に有利となる商品を先読みしており、公認会計士 中村岳広事務所の監修のもと作成しています。

変動金利のお勧めランキング

変動金利は日銀の政策金利の影響を受けますので、日銀が金融緩和政策から引き締めへ転換して政策金利を上げれば、変動金利が上がります。

日銀が金利を上げる観測から民間銀行は固定金利を上昇させていますが、変動金利は低金利のまま横ばいです。変動金利は6か月ごとに金利を改定できるため、日銀が金利を上げたら比較的すぐに金利を上げられるためです。

変動金利のお勧め

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2025年1月

順位（最適な人）	１位（民間住宅ローンのフラッグシップ）
住宅ローン名（金融機関）	住宅ローン変動金利（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	年0.345%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等によって決定します。
メリット（注目） 【疾病保障付住宅ローン】（7大疾病100%）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。 女性向け特典として出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ることで1年間の金利を0.2%優遇する。特典の利用には条件があるため、詳細は公式サイトから確認してください。 リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。 デメリット（注意） 元利均等返済と元金均等返済が選べるが、元金均等返済では5年ルールと125％ルールの適用が無いので注意。 変動金利は金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の可否については個別案件ごとの判断となる。

順位（最適な人）	１位（最高3億円までお申し込み可能）
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（半年型）（SBI新生銀行）
金利	年0.430%※
事務手数料 （税込）	元金×2.2%
※1月適用の場合※PR
メリット（注目） 最高3億円までお申し込み可能。 自己資金優遇（新規借入/変動金利選択/借入金額が物件購入価格および建築請負価格の合計額の90%以内）でさらに金利が下がる 注文住宅の土地代など物件購入代金の支払時期に応じたつなぎ融資にも対応。 デメリット（注意） 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用はなく、金利が上がれば翌月から支払額に反映される。 住宅ローン基準金利には指標とする市場金利はなく銀行独自の判断によっており、必ずしも長期金利や短期政策金利などの市場金利と連動しない。

順位（最適な人）	２位（期間は最長50年で毎月返済を抑えられる）
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→変動金利（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
金利(金利プラン)	年0.448%（通期引き下げプラン）※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※上記は物件価格80%以内でお借入れの場合 ※物件価格80%超～100%以内でお借入れの場合は、上記金利に年0.032%上乗せ ※物件価格100%超でお借入れの場合は、上記金利に年0.036%上乗せ
メリット（注目） 借入期間を最長50年までとしており、35年よりも毎月返済額を低く抑えられる。 SBIマネープラザは全国に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「住宅ローン」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 土地先行プランで土地購入時と建物完成時の 2回に分けて分割融資が可能。着手金、中間金のつなぎ融資の取り扱いはない。 リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。

順位（最適な人）	１位（5年ルールなしの変動金利）
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（PayPay銀行）
金利（プラン）	年0.420%（全期間引下型）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 団信基本保障がグレードアップ！全疾病・自然災害・失業保障付き。 一定の条件を満たした方は、がん経験者でもがん保障付団信に加入できる。 がん保障団信にはすべてのけがや病気をカバー※する全疾病保障付き！ ※精神疾患など、一部保障の対象外となるものがあります。（加入できるのは満51歳未満まで） デメリット（注意） 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がない。金利が上がった翌月から毎月返済額が増額となる。  こちらは給与所得者の商品であり、フリーランスや自営業者は別商品（金利も異なる）となる。

固定金利のお勧めランキング

日銀の利上げを意識した民間銀行は短期の固定金利を上げてきていますが、金利を固定したい顧客向けには、長期の固定金利をフラット３５よりも少し低い金利で提供することで対応しています。今後は民間の超長期固定金利も狙い目です。

これまで主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争の様相を呈していましたが、2022年から2023年にかけて徐々に上がってきています。特に米FRBの利上げ以降は、日銀が利上げするリスクを反映して、高めに金利設定する銀行が増えてきましたが、三菱ＵＦＪ銀行のみ下げています。

10年固定金利のお勧め

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2025年1月

順位（最適な人）	１位（民間住宅ローンのフラッグシップ）
住宅ローン名（金融機関）	住宅ローン10年固定金利（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	年1.310%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等によって決定します。
メリット（注目） 【疾病保障付住宅ローン】（7大疾病100%）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。 女性向け特典として出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ることで1年間の金利を0.2%優遇する。特典の利用には条件があるため、詳細は公式サイトから確認してください。 リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。 デメリット（注意） 元利均等返済と元金均等返済が選べるが、元金均等返済では5年ルールと125％ルールの適用が無いので注意。 分割融資、つなぎ融資の可否については個別案件ごとの判断となる。

順位（最適な人）	１位（11年目以降も低金利の10年固定で借りたい人）
住宅ローン名（金融機関）	10年固定金利（PayPay銀行）
金利（プラン）	年1.245%（当初期間引下型）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 11年目からの引下げ幅が変動で1.4%、固定でも1.1%あり主要銀行中トップクラス、当初期間が終わった後も低金利を期待できる。 団信基本保障がグレードアップ！全疾病・自然災害・失業保障付き。 一定の条件を満たした方は、がん経験者でもがん保障付団信に加入できる。 がん保障団信にはすべてのけがや病気をカバー※する全疾病保障付き！ ※精神疾患など、一部保障の対象外となるものがあります。（加入できるのは満51歳未満まで） デメリット（注意） 10年後に変動金利とすると5年ルールと125％ルールの適用がない。金利が上がった翌月から毎月返済額が増額となる。 こちらは給与所得者の商品であり、フリーランスや自営業者の人は別商品（金利も異なる）となる。

超長期固定金利のお勧め

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2025年1月

順位（最適な人）	１位（子育て世帯で最低金利にペアローンで最大1.6億融資）
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット７or８or９ 35年固定 団信不加入（ARUHI）
金利	「７」年1.44%「８」年1.45% 「９」年1.57% 子育てプラスで上記から最大1％引下げ（当初5年～）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 金利が下がる頭金の割合は最大5割まで。ペアローンで融資枠の拡大が可能。 団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる（他行は0.2%の引き下げ）。30代前半までのデスクワークなら民間生命保険の方が保険料が圧倒的に安く保障も手厚い。 金利引下げ制度【子育てプラス】で当初期間は最大１％引下げになる。 実行後は住所変更を通知して賃貸への転用が可能。 デメリット（注意） 30代後半あたりから民間生命保険と団信の保険料が均衡してくる。 頭金の割合は5％刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。 頭金の不足分をARUHIから借りることはできない。ただし手数料等も借入に含めることができる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は「９」で20%以下「８」以下からは30％以下でなければならない。 団信を付ける場合はARUHIの一般団信となり、機構団信の身体障害保障は付帯しない。 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%～。

順位（最適な人）	１位（1日の入院でゼロ円になる団信に加入のうえ固定に借りたい人）
住宅ローン名（金融機関）	全期間固定金利31年～35年（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	年2.100%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等によって決定します。
メリット（注目） 【疾病保障付住宅ローン】（7大疾病100%）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。 女性向け特典として出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ることで1年間の金利を年0.2%優遇される。特典の利用には条件があるため、詳細は公式サイトから確認してください。 変動金利ともミックスして借りることができる。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信へ原則加入となる。30代前半までは団信よりも掛け捨ての生命保険の方が得になるので、注意が必要。

順位（最適な人）	１位（子育て世帯で全疾病団信に加入しリフォームやリノベしない人）
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ　※所属銀行：住信SBIネット銀行）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIネット銀行）
金利（借入割合）	年1.79%(80%以下)  年1.85%(90%以下) 子育てプラスで上記から最大1％引下げ（当初5年～）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザは日本全国に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く（年齢制限なし）。 金利引下げ制度【子育てプラス】で当初期間は最大１％引下げになる。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 最低1割の頭金が必要。ただし諸費用も借入に含めることができる。 住宅を夫婦共有にして連帯債務で借りることはできない。 リフォーム資金は融資の対象にならないため「リノベ」の金利引下げは使えない。 つなぎ融資の取り扱いはなく土地の取得から自己資金が必要。土地の取得時期が申し込みの前々年度4月1日以降である場合は完成時に土地取得費もあわせて借入できる。

順位（最適な人）	３位（子育て世帯で身体障害保障が付く団信に加入したい人）
住宅ローン名（金融機関）	ARUHIフラット３５（ARUHI）
金利（借入割合）	年1.86%（90％以下） 子育てプラスで上記から最大1％引下げ（当初5年～）
事務手数料（税込）	借入額×1.1%(web申し込み割引後)
メリット（注目） 国内唯一、身体障害保障が付帯する団信に加入できる。障害者手帳（1級又は2級）の交付という明確な条件で住宅ローンがゼロ円になる。 例えば糖尿病で人口透析が必要になると障害者手帳2級が交付されるので、いわゆる疾病保障に似た保障が金利に含まれている。 webで申し込むことで通常2.2%(税込)の融資手数料率が1.1%（税込）になる。 金利引下げ制度【子育てプラス】で当初期間は最大１％引下げになる。 実行後は住所変更を通知して賃貸への転用が可能。セカンドハウスにも融資可能。 デメリット（注意） 物件価格の1割以上の頭金を入れない場合、金利が高くなる。ただし諸費用を融資額に含めることができる。 第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはつかえない。発覚した場合は借入金の一括返済を請求される。 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%～。

20年固定金利をお勧めする人

• 30代後半～40代前半の給与所得者で、定年まで20年くらいある人の場合
• 今後住み替える予定は無い人の場合

順位（最適な人）	１位（あと20年で定年又は完済を予定している）
住宅ローン名（金融機関）	当初固定金利20年（SBI新生銀行）
金利	年1.50%※
事務手数料 （税込）	元金×2.2%
※1月適用の場合※PR
メリット（注目） 新規借入/固定金利選択/借入金額が物件購入価格および建築請負価格の合計額の90%以内でさらに年0.05％の金利優遇あり。 注文住宅の土地代など物件購入代金の支払時期に応じたつなぎ融資にも対応。 デメリット（注意） 当初期間終了後は自動的に「変動金利（半年型）タイプ」となる。これには変動金利の5年ルールと125％ルールの適用なし。 住宅ローン基準金利には指標とする市場金利はなく銀行独自の判断によっており、必ずしも長期金利や短期政策金利などの市場金利と連動しない。

定年まで20年ならば固定期間も20年で十分なはずですね。また、住み替えの予定がなければ、できるだけ長い期間にわたって金利を固定できる方が安心です。20年もすればかなり元本が減っていますから、もしそのときに金利が上がっていたとしても、何とでもなりそうです。

20年固定は10年固定と35年固定のちょうど真ん中あたりの位置づけと言えますが、主要銀行では35年固定の方が低金利となる逆転現象が起きています。唯一お勧めできるのがSBI新生銀行です。

フラット３５と民間の長期固定金利の関係

投資家は機構債を安全資産という認識で購入するため、長期金利（新発10年国債利回り）の動向に連動する傾向があります。

フラット３５の金利は前の月の20日前後に発表される機構債の表面利率でほぼ予想ができるため、民間金融機関とは違って何パーセント上がるか事前に把握できます。

また住宅金融支援機構は営利を目的としていないため、民間金融機関でよくみられる不可解な金利上昇がほとんどないのがメリットです。

また、公的融資であることから激変緩和のため長期金利の急な上昇時にはフラット35の金利上昇を抑える傾向があります。金利上昇局面に心強いのがフラット35です。

団信抜きで金利最安はアルヒスーパーフラット

フラット３５の金利には団信（団体信用生命保険）の0.28%が金利に最初から込みとなっています。

そして、フラット３５では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。

つまりどういうことか？というと、団信に加入したくない人にとっては、団信に加入していないのに団信保険料相当を0.08%負担しているということです。

その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット３５を借りるのです。

アルヒスーパーフラットで団信なしのメリット、デメリット

スーパーフラットは一定の頭金と返済負担率をクリアすることでフラット35の金利を引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。2019年12月からは頭金を4割入れることで0.20%引き下げるスーパーフラット６がスタートしました。超長期固定金利で最低金利ならば間違いなくコレです。

スーパーフラットは「保証型」というタイプの商品で、事務代行するアルヒの独自性を出しやすく、頭金を多く入れることで金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって金利が0.28%引き下げになるというメリットがあります。

他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。

ただし２つのデメリットがあることは覚えておいてください。

1. 融資手数料は手数料は一律2.2%で繰上げ返済しても返金なし。
2. 団信の保障はありませんので掛け捨ての生命保険へ加入。

申込はwebで手軽にできます☟

住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）は低金利と全疾病保障

低金利も魅力ですがフラット３５でありながら、住信SBIネット銀行の目玉である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるということがメリットです。

ただし、団信に不加入とすることは出来ません。また、ワイド団信の取り扱いもありません。

なお、保険会社の査定の結果、全疾病保障に加入できない場合でもフラット３５（保証型）で住宅ローンを借りることが出来ます。

全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。

• ８つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
• ８つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。

この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、加入できるのなら、入っておいた方がおトクですよね。

詳しく相談したい方は、SBIマネープラザがお勧め

この住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）を検討するなら、リアル店舗のSBIマネープラザがお勧めです。

住宅ローンアドバイザーが相談者の資金計画を聞きながら、住宅ローン返済までのシミュレーションまでやってくれます。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

アルヒと住信SBIアナタはどっち？

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる？
ＹＥＳ			ＮＯ
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？			↓
ＹＥＳ		ＮＯ	↓
そのため既に手厚い医療保険に入っている？		↓	↓
ＹＥＳ	ＮＯ	↓	↓
住信SBIフラット３５保証型	住信SBIフラット３５保証型とアルヒスーパーフラット両方ＯＫ		アルヒスーパーフラット

以上、参考になれば幸いです。