最終更新2021年9月18日10:57
9月17日までの日米長期金利を更新しました。そして本日機構債の表面利率が発表されています。この結果を反映して10月の住宅ローン金利予想をYouTubeで公開しています。よろしければご視聴ください。
金利予想の記事もこれを受けて更新しています。
- 6月にFOMC(米連邦公開市場委員会)が2023年末までに2回の利上げを示唆しましたが米国及び日本の長期金利が低下し、しばらく横ばいで推移してきました。
- 9月3日には菅首相の辞意表明による日経平均株価の急伸が波及して金融市場の長期金利が上昇しており、10月の住宅ローン金利は若干上がる可能性が高いと予想しています。
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最新住宅ローン金利予想のプレイリスト｜千日太郎のYOUTUB動画
こちらは、今月のおすすめ住宅ローンランキングです。金利動向によって適宜更新しています。
- 住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
- 住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
- 2021年下半期のコロナバブル下でローン実行予定の人へお勧め
- 住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
固定金利（当初固定、全期間固定）は、契約で決めた期間にわたって金利を固定するタイプの住宅ローンであり、長期金利（10年国債利回り）の影響を受けます。
例えば金融機関が10年固定金利の商品を販売する場合は、「金融機関が10年固定金利で調達した金利に利益を乗せて10年固定金利を融資している」という建前をとっているのです。
10年国債利回りは長期金利の代表的な指標であり、10年固定以外の固定金利タイプも10年国債利回りの影響を受けて上下しています。
日本長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ（2021/8/19～2021/9/17）
8月中頃までは新型コロナウイルスの感染拡大に加え、アフガニスタン情勢などを背景に投資家のリスク回避姿勢が強まり、相対的に安全資産とされる債券には買いが入り、金利は下がってきました。
8月下旬からは米長期金利の上昇が波及して上がり始め、9月3日には菅首相の辞意表明に伴い次期政権への期待から株高となり、長期金利はさらに上昇しました。
米国長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ(2021/8/19～2021/9/17)
2021年6月16日のFOMC（米連邦公開市場委員会）では2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、景気の回復やインフレ動向に合わせて見方を修正する方向に舵を切っています。
このサプライズに対して市場の混乱は無く、利上げによって通常は金利が上がるのがセオリーですが、債券価格は上昇し金利は下がっています。
そして7月のFOMC（米連邦公開市場委員会）では「経済は目標に向けて前進しており、委員会は今後の会合で引き続き進展を評価する」との声明が公表され、米中央銀行による債券買い入れの縮小（テーパリング）に向けて一歩前進したことが示唆されました。
8月27日にはパウエル米連邦準備理事会（FRB）議長の講演で、テーパリングへの言及は「将来の利上げ時期の直接的なシグナルにならない」とも述べ、利上げを急がないとの見方が広がり、上昇は抑えられています。
長期金利と株価推移の日米比較(2021/1/4～2021/9/17)
こちらは日経平均株価と日本の長期金利の動向をグラフにしたものです。（長期金利と日経平均株価の推移2021年1月4日~2021月9月17日）
2020年3月のコロナショックで逆に長期金利が高騰し、その後下がったもののコロナ前よりも少し高い水準で現在まで推移しています。2021年に入ってから8月までは概ね徐々に低下傾向にありました。
9月3日に菅首相が辞意を表明してから、日経平均株価は3万円台に突入する急上昇となりました。この株高に反応して相対的に安全資産とされる債券には売りが優勢となり、長期金利も上昇していますが、株価ほどの急伸とはなっていません。
この株価上昇は、過去約30年で衆院解散実施日から総選挙の投開票日までの期間中の株価はほぼ上昇してきたという経験則によるものです。
対してこちらは米NYダウ平均株価と米国の長期金利の動向をグラフにしたものです。（米長期金利とダウ平均の推移2021年1月4日~2021年9月17日）
米国でも2020年3月にコロナショックがありましたが、長期金利は上がることなくかなりの期間低い水準で推移しており、2021年に入ってから経済正常化への期待によって上昇してきている状態です。
4月あたりからは株価も金利も横ばいに推移してきましたが、2021年6月16日のFOMC（米連邦公開市場委員会）では2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、通常なら金利が上昇するのですが、目に見えて下がっています。
株価の上昇と金利の低下のコントラストがクッキリとしていますね。
住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
変動金利は、その金融機関が決める短期プライムレートと同一幅で変動するというルールが一般的です。全ての金融機関の変動金利が同じルールで動くとは限らないので注意が必要ですが、この一般的なルールを採用している金融機関が多いです。
短期プライムレート（以後「短プラ」という。）とは、民間の金融機関が優良企業向けに１年以内の期間で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利です。いわば融資金利の定価のような位置づけですね。
その短プラは、日本銀行が民間金融機関に対して当座のお金を融資するときの金利である短期政策金利（日本銀行当座預金の政策金利残高への適用金利）の影響を受けるという建前をとっています。
日本短期政策金利と短期プライムレートの推移グラフ(2008/3～2021/9)
2008年9月のリーマンショック以後、日本銀行は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。
しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年１月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がらず今に至っています。
日米短期政策金利の推移グラフ(2008/3～2021/9)
新型コロナウイルスの感染拡大リスクから、米連邦公開市場委員会（FOMC）は3日に0.5ポイントの緊急利下げを決定しました。さらに3月15日には１ポイントの追加利下げを緊急決定しました。これにより0.25％と実質ゼロ金利政策に突入しました。
そして、米連邦準備理事会（FRB）は2020年6月10日の米連邦公開市場委員会（FOMC）で、2022年末まで、ゼロ金利政策を維持する見通しを表明しています。
アメリカではワクチン開発が進み経済活動が正常に向かう中で、FRBがこの金融緩和を縮小し始めるのではないかという見方も出ていますが、パウエル議長は景気の先行きは依然として不透明だとして金融緩和政策を継続する姿勢を強調しています。
2021年2月24日には2024年以降も継続する可能性を示唆しましたが、2021年6月16日のFOMC（米連邦公開市場委員会）では2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、景気の回復やインフレ動向に合わせて見方を修正する方向に舵を切っています。
2021年下半期のコロナバブル下でローン実行予定の人へお勧め
住宅ローンの金利は各行が月の初めにその月に適用する金利を発表しますが、その金利はその月の金融市場の金利動向を見込んで金利を決定しているため、金融市場の金利が上がると融資金利を上げる大義名分となりえます。
住宅ローンの金利タイプは大きく固定金利と変動金利に分かれ、前述のように影響を受ける基準金利が異なります。
- 固定金利：長期金利（10年国債利回り）の影響を受ける。
- 変動金利：短期金利（短期政策金利）の影響を受ける。
民間の住宅ローンは民間金融機関が販売する商品であり、金利は商品の価格です。その価格を決めるのは民間金融機関なのです。
その点フラット３５は事務を代行する民間金融機関が金利を決めるのではなく、金融市場の投資家に販売する機構債の表面利率で金利が決まります。住宅ローン金利の決定プロセスがガラス張りで透明です。金利上昇局面では上昇が抑えられると予想されますので、固定金利では最もおススメです。
また、変動金利は短期政策金利に影響を受けますので、一時的に長期金利が高騰して民間の固定金利が上がっても変動金利は横ばいで推移するでしょう。
リスクヘッジとして複数の住宅ローンで審査を通しておくことをお勧めします。特に本審査は手当たり次第に出すのではなく、戦略的に3つ程度に絞って出すべきです。その中にフラット３５と変動金利を入れるようにしてください。それがリスクヘッジになります。
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| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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