最終更新2022年1月20日14:39
1月19日までの日米長期金利を更新しました。また最速でYouTubeで2022年2月の住宅ローン金利予想を公開していますので、是非観てください。
- FRBのパウエル議長は11月30日に高インフレを一時的とする表現を事実上撤回し、量的緩和縮小（テーパリング）を急ぐ意向を表面しました。ただしオミクロン株の影響によっては軌道修正の可能性もあります。
- 2022年2月の住宅ローン金利は横ばい又は若干の上昇と予想しています。
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最新住宅ローン金利予想のプレイリスト｜千日太郎のYOUTUB動画
こちらは、今月のおすすめ住宅ローンランキングです。金利動向によって適宜更新しています。
- 住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
- 住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
- 2021年下半期の金利上昇局面でローン実行予定の人へのお勧め
- 住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
固定金利（当初固定、全期間固定）は、契約で決めた期間にわたって金利を固定するタイプの住宅ローンであり、長期金利（10年国債利回り）の影響を受けます。
例えば金融機関が10年固定金利の商品を販売する場合は、「金融機関が10年固定金利で調達した金利に利益を乗せて10年固定金利を融資している」という建前をとっているのです。
10年国債利回りは長期金利の代表的な指標であり、10年固定以外の固定金利タイプも10年国債利回りの影響を受けて上下しています。
日本長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ（2021/12/15～2022/1/19）
11月26日には南アフリカで確認された新型コロナの新たな変異ウイルスへの懸念で日経平均株価が一段と下げたこともあり、相対的に安全資産とされる国内債には再び買いが優勢となり、一時金利は下がりました。
その後世界保健機関（WHO）はオミクロン株について、従来のデルタ株よりも感染力は強いが、重症度は低いとの見方を示しました。2021年末から2022年始にかけては米金利上昇が波及して上昇しています。
米国長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ(2021/12/15～2022/1/19)
11月22日にはFRBパウエル議長の再任が決まり、金融政策をめぐる不透明感が薄れたとの見方から金利は上昇しました。その後11月26日には南アフリカで確認された変異型、オミクロン株の懸念で米国債に再び買いが優勢となり金利は下がっています。
その後世界保健機関（WHO）はオミクロン株について、従来のデルタ株よりも感染力は強いが、重症度は低いとの見方を示し、2022年始には米国の1日の感染者が100万人を超えるなか、金利は上昇しています。
長期金利と株価推移の日米比較(2021/10/1～2022/1/19)
こちらは日経平均株価と日本の長期金利の動向をグラフにしたものです。（長期金利と日経平均株価の推移2021年10月1日~2022月1月19日）
2021年9月29日に自民党総裁選の投開票で岸田氏の当選が決まると日経平均株価は下がりましたが、その後衆院総選挙の投開票で与党が安定多数を獲得したことで株価は上昇しました。
11月26日には南アフリカで確認された新型コロナの新たな変異ウイルスへの懸念で株価が下がり、相対的に安全資産とされる国内債には再び買いが優勢となり、長期金利は再び下がっています。
その後世界保健機関（WHO）はオミクロン株について、従来のデルタ株よりも感染力は強いが、重症度は低いとの見方を示し、日経平均株価と金利は再び上昇し始めています。
対してこちらは米NYダウ平均株価と米国の長期金利の動向をグラフにしたものです。（米長期金利とダウ平均の推移2021年10月1日~2022年1月19日）
9月22日には米連邦準備理事会（FRB）のパウエル議長が、米連邦公開市場委員会（FOMC）後の記者会見で、量的緩和縮小（テーパリング）の開始を次回会合がある11月にも決定する見通しを表明し、FOMCは景気減速と高インフレが同時に進むなか、ゼロ金利の解除時期を2022年に前倒しする可能性を示しました。これに反応して長期金利は再び上昇しています。
11月22日にはパウエル議長の再任が決まり、金融政策をめぐる不透明感が薄れたとの見方から金利は上昇しましたが、26日には南アフリカで確認された新型コロナの新たな変異ウイルスへの懸念で米国債に再び買いが優勢となり金利は下がっています。
その後世界保健機関（WHO）はオミクロン株について、従来のデルタ株よりも感染力は強いが、重症度は低いとの見方を示し、ダウ平均株価と金利は再び上昇し始めています。
住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
変動金利は、その金融機関が決める短期プライムレートと同一幅で変動するというルールが一般的です。全ての金融機関の変動金利が同じルールで動くとは限らないので注意が必要ですが、この一般的なルールを採用している金融機関が多いです。
短期プライムレート（以後「短プラ」という。）とは、民間の金融機関が優良企業向けに１年以内の期間で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利です。いわば融資金利の定価のような位置づけですね。
その短プラは、日本銀行が民間金融機関に対して当座のお金を融資するときの金利である短期政策金利（日本銀行当座預金の政策金利残高への適用金利）の影響を受けるという建前をとっています。
日本短期政策金利と短期プライムレートの推移グラフ(2008/1～2022/1)
2008年9月のリーマンショック以後、日本銀行は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。
しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年１月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がらず今に至っています。
2022年1月の日銀会合では現在の金融緩和政策（短期金利マイナス0.1%、長期金利0％）を継続するとの方針を決定しています。
日米短期政策金利の推移グラフ(2008/1～2022/1)
日本については前述のとおりです。以下は2020年3月のコロナショックからの米国短期政策金利の動向についてまとめています。
2020年3月3日、新型コロナウイルスの感染拡大リスクから、米連邦公開市場委員会（FOMC）は0.5ポイントの緊急利下げを決定しました。さらに3月15日には１ポイントの追加利下げを緊急決定しました。これにより0.25％と実質ゼロ金利政策に突入しました。
2020年6月10日の米連邦公開市場委員会（FOMC）では、2022年末まで、ゼロ金利政策を維持する見通しを表明しました。その後ワクチン開発が進み経済活動が正常に向かう中で、FRBがこの金融緩和を縮小し始めるのではないかという見方も出ていますが、パウエル議長は景気の先行きは依然として不透明だとして金融緩和政策を継続する姿勢を強調しました。
2021年6月16日のFOMC（米連邦公開市場委員会）では2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、景気の回復やインフレ動向に合わせて見方を修正する方向に舵を切りました。
2021年9月22日には景気減速と高インフレが同時に進むなか、ゼロ金利の解除時期を2022年に前倒しする可能性を示しました。
2021年11月30日に高インフレを一時的とする表現を事実上撤回し、量的緩和縮小（テーパリング）を急ぐ意向を表面しました。早期利上げを視野にインフレ対応へシフトし始めています。投資家の間では2022年3月に第1回目の利上げ観測が濃厚となっています。
2021年下半期の金利上昇局面でローン実行予定の人へのお勧め
住宅ローンの金利は各行が月の初めにその月に適用する金利を発表しますが、その金利はその月の金融市場の金利動向を見込んで金利を決定しているため、金融市場の金利が上がると融資金利を上げる大義名分となりえます。
住宅ローンの金利タイプは大きく固定金利と変動金利に分かれ、前述のように影響を受ける基準金利が異なります。
- 固定金利：長期金利（10年国債利回り）の影響を受ける。
- 変動金利：短期金利（短期政策金利）の影響を受ける。
民間の住宅ローンは民間金融機関が販売する商品であり、金利は商品の価格です。その価格を決めるのは民間金融機関なのです。
その点フラット３５は事務を代行する民間金融機関が金利を決めるのではなく、金融市場の投資家に販売する機構債の表面利率で金利が決まります。住宅ローン金利の決定プロセスがガラス張りで透明です。金利上昇局面では上昇が抑えられると予想されますので金利動向が不透明な局面でおすすめします。
また、変動金利は短期政策金利に影響を受けますので、一時的に長期金利が高騰して民間の固定金利が上がっても変動金利は横ばいで推移するでしょう。
リスクヘッジとして複数の住宅ローンで審査を通しておくことをお勧めします。特に本審査は手当たり次第に出すのではなく、戦略的に3つ程度に絞って出すべきです。その中にフラット３５と変動金利を入れるようにしてください。それがリスクヘッジになります。
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| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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