最終更新2022年7月6日15:05
2022年7月5日までの日米長期金利を更新しました。7月の住宅ローン金利速報をYouTubeで公開しました。是非ご視聴ください。
6月のFOMCで0.75％という通常の3倍の利上げが決定されました。2022年6月17日の日銀の金融政策決定会合では、現行の金融緩和政策の継続が決定され、欧米の相次ぐ利上げに動揺していた金融市場にはこれを好感し、国内長期金利は0.23％で推移しています。
- 米インフレ加速からFOMCは0.75％の利上げを決定しました。日銀は金融緩和政策の継続を堅持し、国内市場はこれを好感し長期金利は0.22％に下がりました。
- 金利は下がっているものの、フラット35の金利は0.02ポイント上昇し、民間の固定金利はさらに大きく0.2ポイント前後の上昇となっています。
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住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
固定金利（当初固定、全期間固定）は、契約で決めた期間にわたって金利を固定するタイプの住宅ローンであり、長期金利（10年国債利回り）の影響を受けます。
例えば金融機関が10年固定金利の商品を販売する場合は、「金融機関が10年固定金利で調達した金利に利益を乗せて10年固定金利を融資している」という建前をとっているのです。
10年国債利回りは長期金利の代表的な指標であり、10年固定以外の固定金利タイプも10年国債利回りの影響を受けて上下しています。
日本長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ（2022/6/22～2022/7/5）
米国のインフレ加速から利上げが再び意識されるようになり金利が上昇するなかで、6月のFOMCは通常の3倍である0.75％利上げを決定しました。日銀の金融政策決定会合ではそれに対して金融緩和政策の継続を決定しました。
当初は政策転換を予想していた投資家によって売られていた国債が買い戻され、公表直後の金利は0.22％に下がり、その後も低い水準を維持しています。
米国長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ(2022/6/22～2022/7/5)
FOMCでは3月に0.25ポイントの利上げ、5月には通常の倍となる0.5％の利上げが決定され、6月には3倍となる0.75％の利上げが決定されています。
FRBは景気後退をやむなしとして、過度な物価上昇を抑え込む方針であると市場には受け止められており、再び債券を買う動きも出てきています。
長期金利と株価推移の日米比較(2022/4/1～2022/7/5)
こちらは日経平均株価と日本の長期金利の動向をグラフにしたものです。（長期金利と日経平均株価の推移2022年4月1日~2022月7月5日）
6月のFOMCで0.75％の利上げを決定した後、景気悪化への懸念から日経平均株価は大きく下げました。
これに対して長期金利については日銀が金融緩和政策の堅持を決定したことが好感され国債が買われて金利は下がっています。
対してこちらは米NYダウ平均株価と米国の長期金利の動向をグラフにしたものです。（米長期金利とダウ平均の推移2022年4月1日~2022年7月5日）
金利は上昇し、株価は下落しています。米株式相場の急激な下落は、6月のFOMCで0.75％という大きな利上げによって、景気後退懸念が投資家心理を冷え込ませているためです。
住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
変動金利は、その金融機関が決める短期プライムレートと同一幅で変動するというルールが一般的です。全ての金融機関の変動金利が同じルールで動くとは限らないので注意が必要ですが、この一般的なルールを採用している金融機関が多いです。
短期プライムレート（以後「短プラ」という。）とは、民間の金融機関が優良企業向けに１年以内の期間で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利です。いわば融資金利の定価のような位置づけですね。
その短プラは、日本銀行が民間金融機関に対して当座のお金を融資するときの金利である短期政策金利（日本銀行当座預金の政策金利残高への適用金利）の影響を受けるという建前をとっています。
日本短期政策金利と短期プライムレートの推移グラフ(2007/12～2022/6)
2008年9月のリーマンショック以後、日本銀行は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。
しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年１月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がらず今に至っています。
FOMCによる0.75％の利上げ後に注目された2022年6月17日の日銀会合では現在の金融緩和政策（短期金利マイナス0.1%、長期金利0％）を継続するとの方針を決定しています。
日米短期政策金利の推移グラフ(2007/12～2022/6)
日本については前述のとおりです。以下は2020年3月のコロナショックからの米国短期政策金利の動向についてまとめています。
2020年3月3日、新型コロナウイルスの感染拡大リスクから、米連邦公開市場委員会（FOMC）は0.5ポイントの緊急利下げを決定しました。さらに3月15日には１ポイントの追加利下げを緊急決定しました。これにより0.25％と実質ゼロ金利政策に突入しました。
2021年3月16日、FRBの連邦公開市場委員会（FOMC）はコロナ禍で2年間続けてきた事実上の「ゼロ金利政策」を解除して、政策金利を引き上げることを決めました。2021年3月に0.25%、5月には2倍の0.5%引き上げました。
この2度の利上げによってもインフレ率は沈静化することなく上昇を続けていたため、2022年6月15日には通常の3倍の0.75％の利上げを行っています。
日銀の利上げはあるか？
日銀が金利を低く維持する金融緩和政策の主な目的は民間銀行が低金利で企業や個人に融資をするように促して、コロナによって勢いを失った国内景気を上向かせることにあります。しかし、この金融緩和政策が急激な円安を引き起こしているという面もあるのですね。
日銀が米欧と正反対の政策をとっていることで、米国の金利は上がっていくのに対して、日本の金利は低いままです。投資家は日本円よりも米ドルをもっている方が得だということになり、円を売ってドルを買う動きが活発となります。約6年ぶりと言われる1ドル130円台の円安（ドル高）は、水が高いところから低いところへ流れるが如く、自然の摂理として発生していることなのです。
今の円安傾向がさらに進み、長く続くとすれば、国内景気のさらなる悪化をまねく懸念もあります。
日銀の黒田東彦総裁は2022年6月17日、金融政策決定会合後の記者会見で、急速な円安進行は「企業による事業計画の策定を困難にするなど経済にマイナスで、望ましくない」と述べており、為替の状況によっては円安を招いている金融緩和政策を転換する可能性を示唆しています。
米利上げとウクライナ情勢下でローン実行予定の人へ
住宅ローンの金利は各行が月の初めにその月に適用する金利を発表しますが、その金利はその月の金融市場の金利動向を見込んで金利を決定しているため、金融市場の金利が上がると融資金利を上げる大義名分となりえます。
住宅ローンの金利タイプは大きく固定金利と変動金利に分かれ、前述のように影響を受ける基準金利が異なります。
- 固定金利：長期金利（10年国債利回り）の影響を受ける。
- 変動金利：短期金利（短期政策金利）の影響を受ける。
民間の住宅ローンは民間金融機関が販売する商品であり、金利は商品の価格です。その価格を決めるのは民間金融機関なのです。
その点フラット３５は事務を代行する民間金融機関が金利を決めるのではなく、金融市場の投資家に販売する機構債の表面利率で金利が決まります。住宅ローン金利の決定プロセスがガラス張りで透明です。金利上昇局面では上昇が抑えられると予想されますので金利動向が不透明な局面でおすすめします。
また、変動金利は短期政策金利に影響を受けますので、一時的に長期金利が高騰して民間の固定金利が上がっても変動金利は横ばいで推移するでしょう。
リスクヘッジとして複数の住宅ローンで審査を通しておくことをお勧めします。特に本審査は手当たり次第に出すのではなく、戦略的に3つ程度に絞って出すべきです。その中にフラット３５と変動金利を入れるようにしてください。それがリスクヘッジになります。
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