最終更新2021年4月14日14:02
4月13日までの日米長期金利を更新しました。日米長期金利は横ばいで推移しています。本日はYouTubeの生配信にて5月の住宅ローン金利予想を公開します。
- 1月29日には日銀の金融政策決定会合の内容が公開され、長期金利の誘導目標において変動を容認するという方針転換によって国債が売られ、債券価格が下がり長期金利が上昇しています。
- 4月の住宅ローン金利（固定金利）は横ばいか上昇するとの予想は的中しました。5月の住宅ローン金利は固定、変動とも横ばいと予想しています。
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最新住宅ローン金利予想のプレイリスト｜千日太郎のYOUTUB動画
こちらは、今月のおすすめ住宅ローンランキングです。金利動向によって適宜更新しています。
- 住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
- 住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
- 2021年5月以降のコロナバブル下でローン実行予定の人へお勧め
- 住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
住宅ローンの固定金利に影響する長期金利の最新動向
固定金利（当初固定、全期間固定）は、契約で決めた期間にわたって金利を固定するタイプの住宅ローンであり、長期金利（10年国債利回り）の影響を受けます。
例えば金融機関が10年固定金利の商品を販売する場合は、「金融機関が10年固定金利で調達した金利に利益を乗せて10年固定金利を融資している」という建前をとっているのです。
10年国債利回りは長期金利の代表的な指標であり、10年固定以外の固定金利タイプも10年国債利回りの影響を受けて上下しています。
日本長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ(2021/3/16～2021/4/13)
1月29日に日銀の金融政策決定会合の内容が公開されてから、日銀が長期金利の変動（上昇）を容認するとの観測から売りが入り、利回りは0.1%を超える水準まで上昇しています。
リスク回避型の投資化にとって金利（価格）の水準的には魅力が増しているのですが、ワクチン普及による経済正常化やインフレ高進による世界的な金利上昇懸念が根強くあり、現状では買いが入りにくくなっているようです。
3月19日の政策点検では長期金利の誘導目標がプラスマイナス0.2%からプラスマイナス0.25%に拡大されると、金利は一時0.08%台まで下がりましたが、米景気回復期待の高まりが波及したのか再び0.1%超の水準まで上昇しています。
雇用情勢に対する楽観的な見方が後退し、米長期金利が低下するなか、4月の国債入札で投資家の需要が確認されたのも安心感につながり、長期債の価格が上昇ぎみです。
しかし、それによって利回り低下が目立つと日銀が国債買いオペを減額するとの警戒感も浮上しやすく、利益確定を目的とした売りも出るということで概ね横ばいで推移しています。
日本長期金利と日経平均株価の推移グラフ(2021/1/4～2021/4/13)
こちらは日経平均株価と日本の長期金利の動向をグラフにしたものです。（2021年1月4日~2021年4月13日）
株価の高止まりが続いており、2月までは3万円を超えてきましたが、2月末の長期金利の急騰を受けて急落し、3月から4月にかけては3万円を切る水準で推移しています。
米景気回復期待の波及があるものの、方向性を失っているように見えます。
米国長期金利（10年国債利回り）の推移グラフ(2021/3/16～2021/4/13)
バイデン政権の誕生後は、米景気回復を示す経済指標が相次いだうえ、バイデン政権の追加経済対策の早期成立が景気回復を後押しするとの見方が強まり、相対的に安全資産とされる米国債は売りが優勢となり長期金利は上昇に転じました。
3月19日には1.75%と2020年1月以来の高水準となり、節目の水準を突破しています。その後下がった場面もありますが、景気回復期待を背景として高い水準で推移しています。
パウエル議長は、米景気回復は依然として「まばらで完全とは程遠い」状態にあり、FRBが完全雇用の復帰に向け導入した政策の変更を検討するまでには「しばらく時間がかかる」との認識を表明しました。ＦＲＢの政策支援がインフレ高進や危険な資産バブルを招くとは考えにくいとし、景気支援の継続がなお必要と強調しています。
住宅ローンの変動金利に影響する短期金利の最新動向
変動金利は、その金融機関が決める短期プライムレートと同一幅で変動するというルールが一般的です。全ての金融機関の変動金利が同じルールで動くとは限らないので注意が必要ですが、この一般的なルールを採用している金融機関が多いです。
短期プライムレート（以後「短プラ」という。）とは、民間の金融機関が優良企業向けに１年以内の期間で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利です。いわば融資金利の定価のような位置づけですね。
その短プラは、日本銀行が民間金融機関に対して当座のお金を融資するときの金利である短期政策金利（日本銀行当座預金の政策金利残高への適用金利）の影響を受けるという建前をとっています。
日本短期政策金利と短期プライムレートの推移グラフ(2008/3～2021/4)
2008年９月のリーマンショック以後、日本銀行は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。
しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年１月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がらず今に至っています。
日米短期政策金利の推移グラフ(2008/3～2021/4)
新型コロナウイルスの感染拡大リスクから、米連邦公開市場委員会（FOMC）は3日に0.5ポイントの緊急利下げを決定しました。さらに3月15日には１ポイントの追加利下げを緊急決定しました。これにより0.25％と実質ゼロ金利政策に突入しました。
そして、米連邦準備理事会（FRB）は2020年6月10日の米連邦公開市場委員会（FOMC）で、2022年末まで、ゼロ金利政策を維持する見通しを表明しています。
アメリカではワクチン開発が進み経済活動が正常に向かう中で、FRBがこの金融緩和を縮小し始めるのではないかという見方も出ていますが、パウエル議長は景気の先行きは依然として不透明だとして金融緩和政策を継続する姿勢を強調しています。2021年2月24日には2024年以降も継続する可能性を示唆しました。
2021年5月以降のコロナバブル下でローン実行予定の人へお勧め
2021年2月の後半から金融市場の長期金利が上昇し始めました。住宅ローンの金利は各行が月の初めにその月に適用する金利を発表しますが、その金利はその月の金融市場の金利動向を見込んで金利を決定しているため、金融市場の金利が上がると融資金利を上げる大義名分となりえます。
住宅ローンの金利タイプは大きく固定金利と変動金利に分かれ、前述のように影響を受ける基準金利が異なります。
- 固定金利：長期金利（10年国債利回り）の影響を受ける。
- 変動金利：短期金利（短期政策金利）の影響を受ける。
そして、住宅ローンの契約を集めた末に 3月になってから住宅ローンの金利を上げる可能性があるという予想は的中しました。民間の住宅ローンは民間金融機関が販売する商品であり、金利は商品の価格です。その価格を決めるのは民間金融機関なのです。2021年3月は金利を上げた銀行と横ばいの銀行に対応が分かれ、金利を上げた銀行は0.05～0.1ポイントの上昇となりました。
その点フラット３５は事務を代行する民間金融機関が金利を決めるのではなく、金融市場の投資家に販売する機構債の表面利率で金利が決まります。住宅ローン金利の決定プロセスがガラス張りで透明です。2021年3月は機構債の表面利率が0.05ポイント上昇したのですが、フラット３５（買取型）の金利上昇は0.03ポイントに抑えられました。今後の金利上昇局面では上昇が抑えられると予想されますので、固定金利では最もおススメです。
また、変動金利は短期政策金利に影響を受けますので、一時的に長期金利が高騰して民間の固定金利が上がっても変動金利は横ばいで推移するでしょう。
リスクヘッジとして複数の住宅ローンで審査を通しておくことをお勧めします。特に本審査は手当たり次第に出すのではなく、戦略的に3つ程度に絞って出すべきです。その中にフラット３５と変動金利を入れるようにしてください。それがリスクヘッジになります。
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| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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