公認会計士監修の借り換えランキング

最終更新：2026年1月3日

千日のブログでは次の３つの側面から住宅ローンの借り換えを提案します。

1. 毎月の返済額を少なくする借り換え
2. 金利の変動リスクを少なくする借り換え
3. 手元の資金を増やす借り換え

今の住宅ローンよりも一つの項目で効果があるなら、検討する価値があります。

住宅ローンの借り換え金利は毎月初めに発表されますので、月ごとに最適となる借り換えパターンと借り換え先は変わってきます。それをリアルタイムにランキング形式で解説します。

そして、最新の住宅ローン金利予想をyoutubeに投稿しています。リアルタイムに更新しています。チャンネル登録と🔔マークをタップしておけば、最新の更新情報を見逃しません。

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ランキングに掲載する住宅ローンは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品に今後の金利情勢を加味し、表記の実行月に有利となる商品を先読みしており、公認会計士 中村岳広事務所の監修のもと作成しています。

変動金利から固定金利に借り換える

10年前の2010年ごろの超長期固定金利のフラット３５の金利は2.5％（団信別）前後で、団信を入れると2.9%くらいでした。それが半分になっています。

「固定金利にしたかったけど、当時は固定金利が高くて…」

という人には、今は借り換えのチャンスです。以下のようなメリットがあります。

1. 低金利の固定金利なので、毎月返済額の負担増が少ない。
2. 借り換え費用も込みで借り換えできて、手元に資金を残せる。
3. 日銀の利上げリスクが高まっているが、まだ固定金利が上がりきらないうちに金利を固定できる。

そして、固定金利には長短の固定期間があり、固定期間が長いほど金利が高くなります。完済を予定する期間に合わせて固定金利を選ぶと良いでしょう。

30年超の長期固定へ借り換え

以下のどちらかに当てはまるケースでは30年超の超長期固定金利への借り換えがおススメです。

• 30代前半の給与所得者で、定年まで30年くらいある人の場合
• 今後住み替える予定は無く、住宅ローンの残期間が25年超ある人の場合

金利を固定する期間が長いほど、金利は高くなります。高くなった分はいわば金利上昇に対する保険料です。

長く金利を固定するつもりだから、その分の上乗せ保険料を利息として払うという考え方です。

30年超固定金利のランキング

2026年1月金利

順位（最適な人）	１位（フラット３５と変動金利をミックスする）
住宅ローン名（金融機関）	フラットパッケージローン55（住信SBIネット銀行）
金利（借入割合）	フラット35買取型 年2.08% 子育てプラスで上記から最大1％引下げ（当初5年～） 変動金利 年1.35% 最新の貸付条件はこちら
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） ペアローンにしなくても単独でフラット8千万円＋変動8千万円で合計1億6千万まで融資できる。 変動金利の審査も機構が行うため、個人事業主や非正規雇用でもネット銀行の変動金利を借りやすい。 フラット３５（買取型）の部分については機構団信の身体障害保障が、変動金利部分については８疾病保障が金利上乗せなしで付帯する。 デメリット（注意） 変動金利の水準は銀行が機構に払う保険料の分だけ高くなる（ただし借りた後の変動幅には影響なし）。 団信加入は必須で不加入を選択できない。 返済が困難になったときは機構と銀行が協調して相談を受ける。 変動金利部分は銀行が債権者なので住所変更を通知するだけで賃貸へ転用はできず、銀行による審査が必要。

順位（最適な人）	１位（国内最低金利の全期間固定に借り換えたい人）
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット借り換え 35年固定 団信不加入（ARUHI）
金利	年1.60% 最新の貸付条件はこちら
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる（他行は0.2%の引き下げ）。30代前半まででデスクワークなら民間生命保険の方が保険料が圧倒的に安く保障も厚い。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） 実行後は住所変更を通知して賃貸への転用が可能。 デメリット（注意） 30代後半あたりから民間生命保険と団信の保険料が均衡してくる。 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。 団信を付ける場合はARUHIの一般団信となり、機構団信の身体障害保障は付帯しない。

順位（最適な人）	１位（全疾病団信の付くフラット35で借り換える人）
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIネット銀行）
金利	年1.99%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザは全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く（年齢制限なし）。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 住宅を夫婦共有にして連帯債務で借りることはできない。 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければな

順位（最適な人）	４位（身体障害保障が付く団信に乗り換えたい人）
住宅ローン名（金融機関）	フラット35（ARUHI）
金利	年2.08% 最新の貸付条件はこちら
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 国内唯一、身体障害保障が付帯する団信に加入できる。障害者手帳（1級又は2級）の交付という明確な条件で住宅ローンがゼロ円になる。 例えば糖尿病で人口透析が必要になると障害者手帳2級が交付されるので、いわゆる疾病保障に似た保障が金利に含まれている。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間銀行では厳しくチェックされる）セカンドハウスにも融資可能。 デメリット（注意） 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。

フラット３５は住信SBIとSBIアルヒ、どっちで借り換えるのが正解？

借り換えを決めるにあたっては多くの要素があるのですが、大きく２つの側面があります。

1. 資金繰りと総支払額から決める
2. 団信の保障で決める

住宅ローンで重要なのはまず１．資金繰りと総支払額です。その切り口で答えが出なかった場合に２．団信の保障やその他の付加サービスを検討に入れます。

どっちにする？（団信の保障の側面から）

健康状態が良好で一般の団信に加入できる？
ＹＥＳ			ＮＯ
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？			↓
ＹＥＳ		ＮＯ	↓
そのため既に手厚い医療保険に入っている？		↓	↓
ＹＥＳ	ＮＯ	↓	↓
住信SBIフラット３５保証型	住信SBIとスーパーフラット両方		スーパーフラット借換

一般の団信に加入できて既に手厚い医療保険に加入しているなら特に住宅ローンの団信に拘る必要はないですから、住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）がおススメです。

一般の団信に加入できないなら、団信不加入かワイド団信かを選べるスーパーフラット借換がおススメです。

変動金利のランキング

2026年1月金利

順位（最適な人）	１位（1日の入院でローンがゼロ円になる団信と女性向け特典）
住宅ローン名（金融機関）	住宅ローン変動金利（三菱ＵＦＪ銀行）借り換え
金利	年0.670%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
メリット（注目） 【疾病保障付住宅ローン】（7大疾病100%）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。 女性向け特典として出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ることで1年間の金利を0.2%優遇する。特典の適用には条件があるため詳細は公式サイトから確認してください。 借り換え諸費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。（「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで。 全期間固定金利ともミックスして借りることができる。 デメリット（注意） 固定期間後に指定しなければ変動金利になる。固定期間終了後の残高と毎月の支払額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。 変動金利になった後は金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。

順位（最適な人）	１位（変動か固定か対面で相談したい人）
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
金利(金利プラン)	年0.65%（通期引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザは全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 借り換え諸費用、同時に行う増改築費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。（「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで） 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 2024年5月に基準金利を0.1ポイント上昇させた。 「住宅ローン」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。

順位（最適な人）	１位（最高3億円までお申し込み可能）
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（半年型）（SBI新生銀行）
金利	年0.680%※
事務手数料 （税込）	元金×2.2%
※SBIハイパー預金開設でここからさらに0.09%引下げ
メリット（注目） 最高3億円までお申し込みが可能。 契約日時点の金利が適用されるので、実行までの間のリスクが軽減される。 デメリット（注意） 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用はなく、金利が上がれば翌月から支払額に反映される。 住宅ローン基準金利には指標とする市場金利はなく銀行独自の判断によっており、必ずしも長期金利や短期政策金利などの市場金利と連動しない。

変動金利に借り換えるなら金利上昇への準備を

変動金利で借りる人は将来の金利上昇リスクを負うことになります。

1. 毎月の返済を少なくして貯蓄を増やし、金利上昇に備える。
2. 適用金利を下げて、将来上がったときの影響を少なくする。
3. 低金利の変動金利で借り換え費用も含めて融資してもらい、手元に資金を残す。

こうした借り換えに最適な変動金利をランキング形式にしました。5年ルールと125％ルールの適用がある変動金利に限定しています。

借り換え審査と同時に現在の銀行に金利交渉を！

上記の借り換え審査に出すとの同時に、ぜひやっていただきたいのが、現在の銀行に対する金利交渉です。

電話をかけて「金利の見直しをしてください」と言うだけ

交渉といっても何も難しいことではありません。自分の借りている銀行の最寄の支店または住宅ローンセンターなどに電話をして次のセリフを言うだけです。

「住宅ローンの金利を見直して欲しいのですが」

銀行員は優秀ですから、皆まで言わなくてもこれだけですべてを察してくれます。

金利を上げたい人はいない。下げてほしいと思っている。 そして、今の他行の金利は確かに数年前よりかなり下がっていて、ネットで公開されている。 ほとんどの人は借り換えた方がトクになる状態である。 これらのことは、すでに銀行の中の人は承知しています。

お客が電話をかけてきて「住宅ローンの金利を…」とまで聞けば、何をしてほしいかすぐわかります。

そして、やることは単純です。この人が他行に借り換えたらいくらトクをするのか？また、何パーセントまでなら金利を下げてもいいか？を銀行のコンピュータで計算し、銀行内で決裁するのです。

借り換えには何十万～の手数料がかかるが金利引き下げは3万くらい

そして、金利を下げるということになると、銀行に手数料を払って契約を書き換えます。その手数料はだいたい3万円くらいです。

低金利のネット銀行へ借り換えする場合は、上記のように借入額の2.2％の手数料が必要となり、さらに司法書士の報酬なども必要になります。例えば5000万の残高なら、手数料だけで110万円になりますね。

それと比べればかなりお安くなります。上記の借り換え審査に出すのと同時進行で、ぜひ交渉してください。

借り換えれば現在の銀行から保証料の返金がある

また、現在の銀行に借り換え交渉の電話をかける際に、ぜひ聞いておいてほしいのが「保証料の返金額」です。これは銀行が借り換えのシミュレーションをする場合も無視します。彼らが独自で計算できないからです。

保証料を一括前払いしている場合は、借り換えで全額繰り上げ返済することで、不要になった保証料を返金してくれるのです。

その保証料を預かっているのは銀行とは別の保証会社です。いくら返ってくるかは、保証会社でないと計算できないので、銀行の担当者を通じて問い合わせてもらうという方法でしか知る方法はありません。

これは、銀行にとって、一円のトクにもならず、コストがかかるだけなので、公表されていませんが、顧客から要請があれば、ちゃんと問い合わせて教えてくれます。言わなければ教えてくれません。

なので、保証料を前払いしている場合は、必ず銀行の担当者にいくら保証料が返ってくるのかも問い合わせ、把握しておくようにしましょう。これも含めて考えると、かなり借り換えメリットが大きいことがわかると思います。

保証料の返金額の早見表

では、だいたいの目安として全額繰上げ返済で前払いした保証料はどのくらい返ってくるのでしょうか？

こちらはざっくりとした金額を知るための早見表です。当初の借入金額を100万円として前払いする保証料と何年後に全額返済したらいくら返ってくるかという表です。

例えば、100万円を35年で借りた場合、前払いする保証料は20,610円です。そして、5年後に全額繰り上げ返済したら、12,709円返金されるということです。

例えば5000万を35年であれば、前払い保証料は1,030,500（=20,610×50）円であり、5年後に全額返済したら、635,450（=12,709×50）円返金されるということですね。これは大きいです。

（単位：円）

借入期間	経過年数	1年	2年	3年	4年	5年
	保証料総額
5年	4,500	2,889	1,583	695	170	0
10年	8,544	6,747	5,201	3,887	2,790	1,895
15年	11,982	10,158	8,528	7,079	5,797	4,672
20年	14,834	12,998	11,331	9,822	8,458	7,231
25年	17,254	15,411	13,724	12,181	10,772	9,487
30年	19,137	17,291	15,593	14,032	12,599	11,284
35年	20,610	18,765	17,060	15,489	14,042	12,709

借入期間	経過年数	6年	7年	8年	9年	10年
	保証料総額
10年	8,544	1,168	656	288	73	0
15年	11,982	3,692	2,848	2,131	1,531	1,040
20年	14,834	6,130	5,146	4,271	3,498	2,819
25年	17,254	8,318	7,256	6,293	5,423	4,639
30年	19,137	10,078	8,975	7,966	7,045	6,205
35年	20,610	11,482	10,354	9,317	8,365	7,492

借入期間	経過年数	11年	12年	13年	14年	15年
	保証料総額
15年	11,982	653	361	159	40	0
20年	14,834	2,227	1,716	1,285	923	627
25年	17,254	3,935	3,306	2,746	2,250	1,814
30年	19,137	5,440	4,745	4,116	3,547	3,034
35年	20,610	6,691	5,958	5,288	4,676	4,118

借入期間	経過年数	16年	17年	18年	19年	20年
	保証料総額
20年	14,834	393	217	96	24	0
25年	17,254	1,435	1,107	829	596	405
30年	19,137	2,574	2,162	1,796	1,472	1,187
35年	20,610	3,610	3,149	2,731	2,353	2,013

借入期間	経過年数	21年	22年	23年	24年	25年
	保証料総額
25年	17,254	254	140	62	16	0
30年	19,137	939	725	543	390	265
35年	20,610	1,707	1,434	1,191	976	767

借入期間	経過年数	26年	27年	28年	29年	30年
	保証料総額	31年	32年	33年	34年	35年
30年	19,137	166	92	40	10	0
35年	20,610	622	480	350	258	175
		110	61	27	7	0

以上、参考になれば幸いです。