千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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毎月更新コロナ破産から自分を守る借換ランキング➤

毎月更新コロナ破産から自分を守る借り換えランキング

最終更新:2020年9月1日15:50

私を含め、家を買った数年でまさかこんな事態になることは想定していませんでしたよね。

新型コロナウイルスの環境下、今後の収入見込みが減少する中で、3つの側面から住宅ローンの借り換えを提案します。

  1. 毎月の返済額を少なくする借り換え
  2. 金利の変動リスクを少なくする借り換え
  3. 手元の資金を増やす借り換え

今の住宅ローンよりも一つの項目で効果があるなら、検討する価値があります。

住宅ローンの借り換え金利は毎月初めに発表されますので、月ごとに最適となる借り換えパターンと借り換え先は変わってきます。それをリアルタイムにランキング形式で解説します。

特に、新型コロナウイルスが金利に及ぼす影響に加え、金融機関の動向をも勘案してランキングを行っています。

そして、最新の住宅ローン金利予想をyoutubeに投稿しています。リアルタイムに更新しています。チャンネル登録と🔔マークをタップしておけば、最新の更新情報を見逃しません。

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ランキングに掲載する住宅ローンは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品に今後の金利情勢を加味し、表記の実行月に有利となる商品を先読みしており、公認会計士 中村岳広事務所の監修のもと作成しています。

変動金利の借り換え金利予想

8月の変動金利は基本的に横ばいと思われます。

リーマンショック以後、日銀は景気を上向かせるために政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えています。そして、日銀が政策金利をマイナス0.1%にまで下げても、さらにこのコロナ不況下でも、短プラはこれ以上は下がらず今に至っています。

つまり変動金利は、今の水準が底でありこれ以上は下げられない水準まで下がっているという状況なのです。

短期政策金利と短期プライムレートの推移2020年

しかし、住宅ローンを売る金融機関からすると、低金利をアピールしやすいということもあり、コロナ状況下でも「期間限定」という謳い文句で金利を下げて借り換えを促しています。

なお、三菱UFJの3年固定はずっと低金利を維持してきましたが、7月から0.05ポイント上がりました。

変動金利への借り換え戦略

既に変動金利で借りている人は将来の金利上昇リスクを負っています。コロナ不況下で銀行が借り換えを対象に金利を下げているタイミングでより低金利の変動金利に借り換えることで以下の効果があります。

  1. 毎月の返済を少なくして貯蓄を増やし、金利上昇に備える。
  2. 適用金利を下げて、将来上がったときの影響を少なくする。
  3. 低金利の変動金利で借り換え費用も含めて融資してもらい、手元に資金を残す。

こうした借り換えに最適な変動金利をランキング形式にしました。5年ルールと125%ルールの適用がある変動金利に限定しています。

変動金利の2020年9月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え>
0.44% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  1. 一般的な変動金利より毎月の返済額は少なくなる。
  2. 3年間にわたりメガバンクの変動金利よりも低金利で固定される。
  3. 借り換え費用も含めて借り換えできるので、手元に資金を残せる。
  4. 3年の固定期間が終わった後も低金利で現在の基準金利であれば0.625%。
  5. 3大疾病保障充実タイプはわずか1日の短期入院でも住宅ローンがゼロ円になる。
  6. 契約は完全に電子化で店舗に行く必要なし、印紙代もかからないのでそれだけで最大12万円トク。
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2位 auじぶん銀行 <変動金利>

0.41%(全期間引き下げタイプ)

ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  1. がん50%団信つきの変動金利の低さでは単独トップで毎月返済を減らせる。
  2. さらに『じぶんでんき』とセット契約で0.03%の金利優遇でさらに低金利。
  3. 借り換え費用も含めて借り換えできるので、手元に資金を残せる。
  4. がん50%団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。2020年8月3日以降の融資実行からは入院中の月次返済保障も付く。
  5. 5年ルールと125%ルールの適用あり。
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3位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 借り換え>
0.398% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  1. 変動金利の低さではトップクラスで毎月返済を減らせる。
  2. 借り換え費用も含めて借り換えできるので、手元に資金を残せる。
  3. 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  4. 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  5. ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  6. 5年ルールと125%ルールの適用あり。

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3位 住信SBIネット銀行<変動金利 借り換え>
0.398% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  1. 変動金利の低さではトップクラスで毎月返済を減らせる。
  2. 借り換え費用も含めて借り換えできるので、手元に資金を残せる。
  3. 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  4. 女性にはガンと診断されたら30万円給される保障も無料で付帯する。
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4位 三井住友銀行<変動金利 借り換え>
0.475% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  1. メガバンクで変動金利の最低金利で毎月返済を減らせる。
  2. 借り換え費用も含めて借り換えできるので、手元に資金を残せる。
  3. 住宅ローンのポイントによって、振込手数料が無料になる。
  4. 三菱UFJ銀行のATMも利用ができる。

➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。

三井住友銀行<変動金利 借り換え>

変動金利から固定金利に借り換える

10年前の2010年ごろの超長期固定金利のフラット35の金利は2.5%(団信別)前後で、団信を入れると2.9%くらいでした。それが2020年4月では1.3%弱と半分以下になっています。

「固定金利にしたかったけど、当時は固定金利が高くて…」

という人には、今は借り換えのチャンスです。以下のようなメリットがあります。

  1. 低金利の固定金利なので、毎月返済額の負担増が少ない。
  2. 借り換え費用も込みで借り換えできて、手元に資金を残せる。

そして、固定金利には長短の固定期間があり、固定期間が長いほど金利が高くなります。完済を予定する期間に合わせて固定金利を選ぶと良いでしょう。

10年固定金利の借り換え金利予想

主要銀行の10年固定は3月のコロナショックから変わらず0.55%を維持しています。8月9月も横ばいで推移しています。

10年固定金利への借り換え戦略

以下のどちらかに当てはまるケースでは10年固定金利への借り換えがおススメです。10年固定は各銀行が金利競争をしているタイプなので低金利でお得です。

  • 40代後半~50代の給与所得者で、定年まで10年くらいの人
  • 将来の住み替えを、転勤子供の成長に合わせて考えている人

住宅ローンの返済期間は定年までではなく、より長めにとっていると思います。しかし、それは定年後も今と同じ返済を続けるということではなく、繰り上げ返済して定年までに完済するということでしょう。ならば固定期間は現役の期間までで十分なはずです。

また、将来住み替えを想定しているのであれば、その時点で住宅ローンを完済することになります。さほど長い期間にわたって金利を固定する必要は無いですね。

10年固定金利の2020年9月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 auじぶん銀行 <10年固定>
0.55%(当初期間引き下げプラン) ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • じぶんでんきとセット契約で0.03%引き下げ。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯するうえ、全疾病保障も付帯する。2020年8月3日融資実行からは入院中の月次返済保障も付く。
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
詳細はこちら(公式サイトへ)☟
2位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン10年固定>
0.74% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
auじぶん銀行と同じ金利で、その後の店頭金利からの引き下げ額は1.6%と大きい。
  1. 当初固定の10年がメガバンクの中で最も低金利。
  2. 10年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.6%もある。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは10年の固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.6%です。auじぶん銀行では10年後に完済しなければ損になります。三菱UFJならばいくらか繰り上げ返済して継続するという選択肢の広さが魅力です。

10年後の選択肢の広さが魅力(公式サイトへ)☟

 

20年固定金利の借り換え金利予想

5月の緊急事態宣言解除から6月にかけての最低金利は概ね横ばいで推移、そして7月にはわずかに上昇となっています。8月9月は銀行によって対応が分かれ、下がった銀行、横ばいの銀行、上がった銀行に分かれています。

20年固定金利への借り換え戦略

以下のどちらかに当てはまるケースでは20年固定金利への借り換えがおススメです。10年固定に次いで銀行間の競争があり、銀行によってはかなり低金利の商品を出しています。

  • 30代後半~40代前半の給与所得者で、定年まで20年くらいある人の場合
  • 今後住み替える予定は無い人の場合

定年まで20年ならば固定期間も20年で十分なはずですね。また、住み替えの予定がなければ、できるだけ長い期間にわたって金利を固定できる方が安心です。20年もすればかなり元本が減っていますから、もしそのときに金利が上がっていたとしても、何とでもなりそうです。

金利を固定する期間が長いほど、金利は高くなります。10年固定ほど安くはないですが、30年の超長期固定金利よりは安い金利で借り換えることができます。

10年固定はほぼ変動金利という考え方ですので、20年固定は変動と固定のちょうど真ん中あたりの位置づけと言えそうですね。

20年固定金利の2020年9月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 auじぶん銀行 <20年固定>
0.951%(当初期間引き下げプラン) ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • じぶんでんきとセット契約で0.03%引き下げ。
  • 20年固定の最低金利20年後に定年で完済する40代にベスト。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付き、全疾病保障も無料で付く。さらに2020年8月3日融資実行からは入院中の月次返済保障も付く。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
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2位 新生銀行20年固定
1.00% ゼロ円 定額55,000円~(税込み)
  • 低金利に加えて融資手数料が定額で54,000円からなので借り換えにかかる資金を節約できる。
  • 通常の団信(死亡と高度障害)に加え、所定の要介護状態が180日以上継続した場合、または「要介護3以上」に認定されると住宅ローンがゼロになる。
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3位 SBIマネープラザ<20年固定 融資手数料型>
1.38% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 20年固定では三井住友信託銀行に次ぐ低金利で、通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
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30年超固定金利の借り換え金利予想

長期金利は0%付近で横ばいに推移した後、7月末に感染第2波で大きく下がりました。一方でフラット35買取型は連続での上昇となりました。

30年超固定金利への借り換え戦略

以下のどちらかに当てはまるケースでは30年超の超長期固定金利への借り換えがおススメです。

  • 30代前半の給与所得者で、定年まで30年くらいある人の場合
  • 今後住み替える予定は無く住宅ローンの残期間が25年超ある人の場合

金利を固定する期間が長いほど、金利は高くなります。高くなった分はいわば金利上昇に対する保険料です。

長く金利を固定するつもりだから、その分の上乗せ保険料を利息として払うという考え方です。

30年超固定金利の2020年9月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 ARUHIスーパーフラット借り換え<借入期間21年以上、団信不加入>
0.99% 0円

借入額×1.1%(税込み)キャンペーン中!

  • ARUHIダイレクト(web経由)で借り換えを申し込むと通常2.2%(税込み)。
  • フラット35の金利には最初から団信保険料が込みになっており、団信信不加入とすると0.2%引き下げだが、ARUHIスーパーフラットであれば団信不加入とすると団信込みの金利から0.28%引き下げになる。
  • 団信は若くて健康リスクの低い人も年齢が上で健康リスクの高い人も均一の負担となっている。
  • 30代前半までならば自分で保険に入って団信は不加入とすれば、同レベルの保障で少ない支払となることが多い。

フラット35業界最大手☟

1位 SBIマネープラザの住信SBIネット銀行フラット35(保証型)
1.23% 0円 借入額×2.2%(税込み)
  • SBIマネープラザのリアル店舗で住信SBIフラット35保証型の相談と申し込みが出来る。
  • アルヒスーパーフラット借換も取り扱っているのでプロのアドバイザーに両者をシミュレーションしてもらえる。ただし、web申込しないと手数料が2.2%になるので、先にwebで申し込みしておこう。
  • 団信込みの35年固定金利で業界最低金利。

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フラット35は住信SBIとアルヒ、どっちで借り換えるのが正解?

借り換えを決めるにあたっては多くの要素があるのですが、大きく2つの側面があります。

  1. 資金繰りと総支払額から決める
  2. 団信の保障で決める

住宅ローンで重要なのはまず1.資金繰りと総支払額です。その切り口で答えが出なかった場合に2.団信の保障やその他の付加サービスを検討に入れます。

アルヒか住信SBIかどっちにする?(資金繰りと総支払額の側面から)
借り換え費用を余裕でキャッシュで払える?
YES  NO 
定年まで30年超ある?
YES  NO 
住信SBIフラット35保証型 住信SBIとアルヒ両方OK アルヒスーパーフラット借換

まずは資金繰りとして、借り換え費用をキャッシュで払えるか?が分かれ目です。もし手持ちの資金に余裕がないなら、web申込で借り換え費用が半額になるアルヒがおススメです。

借り換え費用が十分にあるなら、住信SBIネット銀行で借りることで、毎月の返済はより少なくなります。総支払額でも少なくなるのは残期間30年くらいが境目です。

ただし、どちらにしてもそんなに劇的な違いはなかったですね。

アルヒと住信SBIどっちにする?(団信の保障の側面から)

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIとアルヒ両方OK

アルヒスーパーフラット借換

一般の団信に加入できて既に手厚い医療保険に加入しているなら特に住宅ローンの団信に拘る必要はないですから、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおススメです。

一般の団信に加入できないなら、団信不加入かワイド団信かを選べるアルヒスーパーフラット借換がおススメです。

 

借り換え審査と同時に現在の銀行に金利交渉を!

上記の借り換え審査に出すとの同時に、ぜひやっていただきたいのが、現在の銀行に対する金利交渉です。

電話をかけて「金利の見直しをしてください」と言うだけ

交渉といっても何も難しいことではありません。自分の借りている銀行の最寄の支店または住宅ローンセンターなどに電話をして次のセリフを言うだけです。

「住宅ローンの金利を見直して欲しいのですが」

銀行員は優秀ですから、皆まで言わなくてもこれだけですべてを察してくれます。

金利を上げたい人はいない。下げてほしいと思っている。 そして、今の他行の金利は確かに数年前よりかなり下がっていて、ネットで公開されている。 ほとんどの人は借り換えた方がトクになる状態である。 これらのことは、すでに銀行の中の人は承知しています。

お客が電話をかけてきて「住宅ローンの金利を…」とまで聞けば、何をしてほしいかすぐわかります。

そして、やることは単純です。この人が他行に借り換えたらいくらトクをするのか?また、何パーセントまでなら金利を下げてもいいか?を銀行のコンピュータで計算し、銀行内で決裁するのです。

借り換えには何十万~の手数料がかかるが金利引き下げは3万くらい

そして、金利を下げるということになると、銀行に手数料を払って契約を書き換えます。その手数料はだいたい3万円くらいです。

低金利のネット銀行へ借り換えする場合は、上記のように借入額の2.2%の手数料が必要となり、さらに司法書士の報酬なども必要になります。例えば5000万の残高なら、手数料だけで110万円になりますね。

それと比べればかなりお安くなります。上記の借り換え審査に出すのと同時進行で、ぜひ交渉してください。

借り換えれば現在の銀行から保証料の返金がある

また、現在の銀行に借り換え交渉の電話をかける際に、ぜひ聞いておいてほしいのが「保証料の返金額」です。これは銀行が借り換えのシミュレーションをする場合も無視します。彼らが独自で計算できないからです。

保証料を一括前払いしている場合は、借り換えで全額繰り上げ返済することで、不要になった保証料を返金してくれるのです。

その保証料を預かっているのは銀行とは別の保証会社です。いくら返ってくるかは、保証会社でないと計算できないので、銀行の担当者を通じて問い合わせてもらうという方法でしか知る方法はありません。

これは、銀行にとって、一円のトクにもならず、コストがかかるだけなので、公表されていませんが、顧客から要請があれば、ちゃんと問い合わせて教えてくれます。言わなければ教えてくれません。

なので、保証料を前払いしている場合は、必ず銀行の担当者にいくら保証料が返ってくるのかも問い合わせ、把握しておくようにしましょう。これも含めて考えると、かなり借り換えメリットが大きいことがわかると思います。

保証料の返金額の早見表

では、だいたいの目安として全額繰上げ返済で前払いした保証料はどのくらい返ってくるのでしょうか?

こちらはざっくりとした金額を知るための早見表です。当初の借入金額を100万円として前払いする保証料と何年後に全額返済したらいくら返ってくるかという表です。

例えば、100万円を35年で借りた場合、前払いする保証料は20,610円です。そして、5年後に全額繰り上げ返済したら、12,709円返金されるということです。

例えば5000万を35年であれば、前払い保証料は1,030,500(=20,610×50)円であり、5年後に全額返済したら、635,450(=12,709×50)円返金されるということですね。これは大きいです。

(単位:円)

借入期間 経過年数 1年 2年 3年 4年 5年
保証料総額
5年 4,500 2,889 1,583 695 170 0
10年 8,544 6,747 5,201 3,887 2,790 1,895
15年 11,982 10,158 8,528 7,079 5,797 4,672
20年 14,834 12,998 11,331 9,822 8,458 7,231
25年 17,254 15,411 13,724 12,181 10,772 9,487
30年 19,137 17,291 15,593 14,032 12,599 11,284
35年 20,610 18,765 17,060 15,489 14,042 12,709
借入期間 経過年数 6年 7年 8年 9年 10年
保証料総額
10年 8,544 1,168 656 288 73 0
15年 11,982 3,692 2,848 2,131 1,531 1,040
20年 14,834 6,130 5,146 4,271 3,498 2,819
25年 17,254 8,318 7,256 6,293 5,423 4,639
30年 19,137 10,078 8,975 7,966 7,045 6,205
35年 20,610 11,482 10,354 9,317 8,365 7,492
借入期間 経過年数 11年 12年 13年 14年 15年
保証料総額
15年 11,982 653 361 159 40 0
20年 14,834 2,227 1,716 1,285 923 627
25年 17,254 3,935 3,306 2,746 2,250 1,814
30年 19,137 5,440 4,745 4,116 3,547 3,034
35年 20,610 6,691 5,958 5,288 4,676 4,118
借入期間 経過年数 16年 17年 18年 19年 20年
保証料総額
20年 14,834 393 217 96 24 0
25年 17,254 1,435 1,107 829 596 405
30年 19,137 2,574 2,162 1,796 1,472 1,187
35年 20,610 3,610 3,149 2,731 2,353 2,013
借入期間 経過年数 21年 22年 23年 24年 25年
保証料総額
25年 17,254 254 140 62 16 0
30年 19,137 939 725 543 390 265
35年 20,610 1,707 1,434 1,191 976 767
借入期間 経過年数 26年 27年 28年 29年 30年
保証料総額 31年 32年 33年 34年 35年
30年 19,137 166 92 40 10 0
35年 20,610 622 480 350 258 175
110 61 27 7 0

以上、参考になれば幸いです。