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2020年とうとう0.3%台になった!超低金利の変動金利を選ぶ注意点と千日オススメ住宅ローンは?

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どうも千日です。ジャパンネット銀行が変動金利を0.399%に下げたことで騒然となっています。

私が変動金利が0.3%台になることを記事で予想したのは2018年9月でした。当時は住信SBIネット銀行が行きそうだと思ったのですが、ジャパンネット銀行になりましたね。なお、その予想記事を書いた当時はまだジャパンネット銀行は住宅ローンに参入していませんでした。

これまで変動金利のトップを走っていた住信SBIネット銀行がどう出るか?楽しみですが…でも単純に比較はできないのです。同じ変動金利でもジャパンネット銀行と住信SBIネット銀行では全く別モノというのが一般的なプロの認識です。

今日はこの超低金利の変動金利を選ぶ際の注意点を解説しましょう。

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変動金利では金利以外の相違点が死活問題になる

ジャパンネット銀行と住信SBIネット銀行のどちらを選ぶか?で重要になる、金利以外の相違点をまとめました。

変動金利 ジャパンネット銀行0.38% 住信SBIネット銀行0.41%
5年ルールと125%ルール なし あり
団信 死亡と高度障害+リビングニーズ特約 死亡と高度障害+リビングニーズ特約+全疾病保障

一番の相違点は5年ルールと125%ルールのアリナシです。

5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を変えないというルールです。

125%ルールとは、元利均等返済額を増加させる場合には直前の125%を上限とするというルールです。

この二つのルールの適用が無い変動金利を取り扱っているのは、ジャパンネット銀行や新生銀行、ソニー銀行などです(2020年1月現在)。

それ以外のネット銀行やメガバンク、地銀等の変動金利はたいてい5年ルールと125%ルールの適用があります。ただし、予告なく変更する場合もあるので、銀行に聞いて確認した方が良いです。

5年ルールと125%ルールのアリナシで金利上昇リスクへの対応が全然違う

このルールの適用があるか無いかで、金利上昇リスクへの対応方法が180度変わってくるので、知らずに借りると後悔することになります。分かりやすく解説しましょう。

5年ルールと125%ルールが無い=即、返済継続が困難になるリスク

この2つのルールの適用が無いということは、金利が上昇したらその翌月から毎月返済額が上昇するということを意味します。

変動金利の毎月返済額=「家賃」のように考えている人にとっては、予告なく家賃が上がるようなものです。そして、その支払いが継続できなくなれば家を取り上げられてしまうのです。 

そうならない人のタイプは以下の2タイプです。

①高収入でかなり余裕のある住宅ローンを組んでいる人

いくら金利上昇しても問題なく返済を継続できるという人です。収入に対して毎月の支払にかなりの余裕があるなら、問題ないでしょう。

目安としては毎月の返済額が今の2倍になっても、返済を継続できるというような人です。

②金利上昇したら即繰上げ返済して元本を減らし毎月の返済額を減らせる人

金利が上昇することで、利息の負担が増えるのがシンドイわけですね。利息=元本×金利ですから、元本を大きく繰上げ返済すれば利息の負担を減らすことができます。

ほとんどキャッシュでも購入できるけど、節税(住宅ローン控除)のためにあえて住宅ローンを組んでいるというような人ならば、5年ルールと125%ルールなんて不要でしょう。

金利上昇にリアルタイムに対応できるならジャパンネット銀行の変動金利

このように、前触れなく金利が上昇するリスクにリアルタイムに対応できるだけの収入があるor資金を持っている人にとって、ジャパンネット銀行の変動金利は最適と言えるでしょう。

ジャパンネット銀行へ

5年ルールと125%ルールが有る=金利上昇で老後破産するリスク

この2つのルールの適用が有るということは、金利がどんなに高騰しても5年は毎月の返済が変わらず、6年目から上がったとしても1.25倍が上限ですから、返済継続が困難になるようなことはありません

しかし、毎月の返済額に占める利息の割合は大きくなっています。つまり利息ばかりを払って元本が減らないということです。この底だまりになった元本は最終回で払うように言われます。分割が可能な場合もありますが、それにも利息がかかります。底だまりの元本を払うために老後資金を使い果たしてしまうと老後破産のリスクがハネ上がるのです。

変動金利の老後破産のリスク

5年ルールと125%ルールがあることで、すぐに返済が難しくなるということは無いのですが、金利上昇に向き合わずに、それを最終回に全て先送りにしてしまうというリスクがあるのです。

①金利上昇したら即繰上げ返済して元本を減らし毎月の返済額を減らせる人

毎月返済額の上昇は緩やかなので、高収入である必要はありません。むしろ先送りになってしまう元本返済を、自分の意思で前倒しで繰上げ返済する資金が必要です。

ほとんどキャッシュでも購入できるけど、節税(住宅ローン控除)のためにあえて住宅ローンを組んでいるような人が典型例です。

そこまで資金が無い人は、5年ルールと125%ルールに守られている間に頑張って貯蓄を増やし、金利上昇に備える必要があります。

住宅ローン控除のある10年間(又は13年間)は年末ローン残高の1%が税金からキャッシュバックされますので、金利上昇が相殺されます。その間に頑張って貯蓄に励んでください。

②完済が無理なら売却するという選択肢を採れる人

もう一つ、完済せずに途中で家を売却し、その代金で住宅ローンを完済してしまう方法があります。

住宅ローン控除のある10年間(又は13年間)は住宅ローン控除があり、今の変動金利のような低金利ならば、利息を払うよりも税金が返ってくる方が大きいです。

  • 払う利息:毎月ローン残高×0.4%前後
  • 返ってくる税金:年末ローン残高×1%

住宅ローン控除を満額受ければ数百万円もの収入になります。こうなると購入費用もほとんど賄えるので、途中で売却してその売却代金で住宅ローンを完済できるならほぼ実損が無いというケースもあります。

こういう考え方で、ドラスティックに割り切り、売却も想定して人気エリアの新築マンションを購入する人などは向いているでしょう。

金利上昇したときに先送りにしない人は住信SBIネット銀行の変動金利

先送りにしてしまうと、底だまりになる元本は少しずつでも長い期間をかけて溜まってしまいます。元本を計画的に繰上げ返済して老後破産しないように出来る人は5年ルールと125%ルールの適用のある変動金利がおススメです。

現時点で5年ルールと125%ルールの適用のある変動金利で最低金利は住信SBIネット銀行です。

現在キャンペーン中で対面で申し込みをすることで金利が引き下げとなります。SBIマネープラザ なら、プロによる住宅ローンの相談も無料で受けられ1月6日から営業開始です。

実店舗で相談可能なネット銀行30秒で来店予約可能

ジャパンネット銀行との相違点で最も大きいのは5年ルールと125%ルールが有ることですが、もう一つは団信に「全疾病保障」が付帯することですね。

ガン50%保障も付けて5年ルールと125%ルールの変動金利ならauじぶん銀行

無料で付帯する団信の特約が最も充実しているのは、何といってもauじぶん銀行でしょう。これだけの保障が金利上乗せ無しでつきます。

  • 死亡でゼロ円
  • 高度障害でゼロ円
  • 6か月余命宣告でゼロ円
  • 全疾病保障でゼロ円
  • ガンと診断されたら50%

auじぶん銀行は、『じぶんでんき』とセットで0.03%引き下げになるります

関連動画

変動金利+ガン50%保障 ジャパンネット銀行

auじぶん銀行

じぶんでんきとセットで-0.03%

5年ルールと125%ルール なし あり
無料団信 死亡と高度障害+リビングニーズ特約 死亡と高度障害+リビングニーズ特約+全疾病保障ガン50%保障
有料団信 ガン50%保障:0.1%  

ジャパンネット銀行でガン50%保障を付けると金利に+0.1%となり、0.499%となりますが、auじぶん銀行では無料団信に含まれています。

最安の金利にしつつ、団信の保障を多く付けておきたいならauじぶん銀行でしょう。

さらに団信の疾病保障を重視するなら、おススメはまだあります。

三菱UFJ銀行の3年固定(or変動)と7大疾病保障の組み合わせ

変動金利ではなく当初固定型ですが、かなり前から0.3%台という超低金利となっているのが三菱UFJ銀行の3年固定です。

ここ最近は疾病保障で各銀行が競争力を高めてきていますが、中でも、他行と比較して保障内容を手厚くした7大疾病保障付住宅ローンの〈3大疾病保障充実タイプ〉に注目しています。

住宅ローンの金利に0.3%上乗せとなりますが、早期の段階で保険金を受け取ることが出来るケースが他行と比べて圧倒的に多いのが特徴です。

金利 auじぶん銀行 三菱UFJ銀行3年固定、変動金利など
団信 死亡と高度障害+リビングニーズ特約+全疾病保障ガン50%保障 死亡と高度障害+リビングニーズ特約+7大疾病保障付住宅ローンの〈3大疾病保障充実タイプ〉:+0.3%
保障 全ての病気とケガで180日以上の入院継続で住宅ローンゼロ円、ガンと診断されたら50% がんの診断や、脳卒中(脳梗塞など)・急性心筋梗塞の入院時点で住宅ローン残高がゼロ円

auじぶん銀行では入院継続180日という期間を条件とするのですが、医師のご相談者にこの就業不能期間について意見を聞くと、半年以上入院するケースというのは、ほぼ社会復帰は不可能(死亡に限りなく近い)な状態だとのことです。

これに対して、所定の疾病で一日でも入院したら住宅ローン残高がゼロ円になるというのはかなりの好条件だと口をそろえて言われます。

そして、実際に医療実態に詳しい方がよく利用されています。0.3%の上乗せとなりますが、それでも現場を知っている人からすると魅力的なのですね。

3年固定や変動金利は0.3%の金利上乗せがあっても合計で1%未満になりますので、住宅ローン控除がある期間は利息の負担よりも税金のキャッシュバックの方が大きいです。

ほぼ無料で手厚い保障が受けられるという点でオススメですね。

3年固定、変動金利との組み合わせがおススメ

色々探してみても、一般的な疾病保障の団信で1日の入院からゼロ円になるという条件は他に無いものでした。

それが月々数千円の保険料(住宅ローン支払の上乗せ)で数千万円単位の保険金が支払われるというのは、かなり頼りになる商品です。

まとめ~同じ変動金利でも金利だけで選ぶと後悔する

住宅ローンは「金利タイプが同じなら内容もだいたい同じ」ということが多いのですが、変動金利については例外的にゼンゼン違うことがありますので注意が必要です。

前述したように5年ルールと125%ルールの適用が有るか無いかで、全く違う商品だと言っても過言では無いのですが、同じ名前の「変動金利」として販売されている…これって結構怖いことだなと思います。

特にこの2つのルールは適用がある場合には、ホームぺージに(目立たないところに)書かれているのですが、適用が無い場合には全く何も書かれていないのですよ。

それは「そういう条件が無いから」ということなのでしょう。しかし、わたしはこういう金融機関の姿勢には疑問を感じます。

今日のまとめとしては以下の4つです。

  • 5年ルールと125%ルール無し最低金利の変動金利:ジャパンネット銀行
  • 5年ルールと125%ルール有り最低金利の変動金利:SBIマネープラザ、ネット申し込みなら住信SBIネット銀行
  • 5年ルールと125%ルール有りガン団信を付けたい人:auじぶん銀行
  • 5年ルールと125%ルール有り疾病保障重視したい人:三菱UFJ銀行

リンクから事前審査を出すことが出来ますので、ご利用ください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

あけましておめでとうございます。正月っぽくない記事です、というか私の記事には季節感無いですよね、アハハ。いつもどおりです。

12月からYouTubeもはじめていまして、かれこれ20本ほどの動画を公開しました。

これなんか、なかなか良い出来だと思います。これから新築マンションをという方は必見です。

ぜひともチャンネル登録をお願いします。さらに画面右下の🔔マークをタップしておくと更新を見逃しません。

そして、こちらの本もいよいよ今月末あたりに発売となる予定です!

このエントリーでも書いていますが、銀行のホームぺージって肝心なところは小さな字で書いてあったり、そもそも「それは当たり前だから」なんていう謎ルールで書いてないことが多いです。

そうした注意ポイントについても、本書で分かりやすく解説しています。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2020年1月3日

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30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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