2023年12月10日公開 2023年12月23日更新
どうも千日です。いよいよ日銀の正副総裁が公式な場で大規模緩和政策の「出口」に言及するようになってきており、マイナス金利政策を解除する地ならしを始めたようです。
一方米国では、米消費者物価指数（CPI）が市場予想を下回ったことで、FRBによる利上げ打ち止め観測がほぼ確信へと変化し、景気減速から利下げへの転換時期も早まるという見通しが強まってきています。
マイナス金利政策の解除とはすなわち政策金利を上げるということですから、住宅ローンの変動金利も上がることになります。しかし米国が景気減速しているタイミングでの金融引き締めは難しいでしょう。では植田日銀はどんな手を打ってくるのか？
注目された12月18日～19日の日銀政策決定会合では大規模緩和政策の現状維持が全員一致で決定されています。
千日のブログでは、毎月最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説しています。
具体的には、金利タイプ別に…
- 今どの金利タイプが割安になのか？
- どんな人にどの金利タイプがお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
またYouTubeでは「変動金利が上がる2か月前までに通知🔔します」という企画をスタートしました。住宅ローンは申込から実行までに最短でも1か月から1か月半かかります。更新通知（🔔マーク）を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- 年末に日銀正副総裁が緩和政策の出口に言及した意図
- 日銀の早期利上げを踏まえた12月のお勧め住宅ローン
- 主要銀行の10年固定金利の動向
- これから変動金利を選択する人の心構え
- 35年、20年固定をお勧めする人のタイプ
年末に日銀正副総裁が緩和政策の出口に言及した意図
まず日銀の氷見野副総裁は12月6日金融経済懇談会で、大規模な金融緩和政策から正常化していくという「出口」の局面で家計や企業、金融機関に与える影響に言及しました。
「賃金と物価の好循環の状況をよく見極めて、出口のタイミングや進め方を適切に判断することだろう」
「出口を良い結果につなげることは十分可能」
つまり、金利が上がっても賃金と物価の好循環があれば日本経済は大丈夫だということを言ったわけです。
注目の時期については、出口の見極めに重要な賃金と物価の好循環は少しずつ起きているが、現状は「何合目まで来ているとの判断はできない」とし、政策変更の順番も、あらかじめ決め打ちすることはマイナスが大きいとの認識を示しました。
金融政策の執行を担う日銀の副総裁が、政策変更決定前に、政策変更による影響を具体的に話したという点がポイントです。サプライズが目立った前任の黒田氏時代の日銀とは違い、植田日銀は事前にそれとなくガイダンスを行うスタイルのようです。
つまり、市場の予想よりも利上げの時期は意外と近い可能性もあると思います。
植田総裁「年末から来年にかけて」「チャレンジングな状況」
次に日銀植田総裁が12月7日の参議院財政金融委員会での答弁で、大規模金融緩和政策の修正が早まるとの見方が強まり、為替相場は1ドル＝141円台後半を付け、8月以来約4カ月ぶりの円高ドル安水準となりました。
「チャレンジングな状況が続いているが、年末から来年にかけて一段とチャレンジングな状況になるとも思っている」
植田総裁が「年末から来年にかけて」と時期を明確に述べたことで、一部の投資家の間では12月18、19日の金融政策決定会合でマイナス金利解除が決定されるのではないかとの観測が高まりました。
ただし、植田総裁は会合後の会見で「国会でのやり取りとしては今後の仕事の取り組み一般について問われたので2年目にかかるところなので一段と気を引き締めてというつもりで発言した。」と答えています。
マイナス金利を解除するが金融緩和は継続する可能性
米国の景気後退リスクが高まっています。FRBによる利上げ打ち止め観測が、12月の消費者物価指数ほか経済統計が市場予想をことごとく下回ったことでほぼ確定へと変化しました。単にインフレが沈静化するだけでなく、景気減速を伴うのではないかという懸念さえ出てきているのです。
米経済が減速すれば当然のことながら、世界経済にもマイナスの影響を及ぼします。これまでもようやく日本が金融政策の正常化を始めた時に、米欧の景気悪化で進められなくなった歴史を繰り返してきました。このままだと、日本が米欧より周回遅れで金融引き締めやろうとして失敗する、負けパターンが見えているのです。
とはいえ、直近のGDP（国内総生産）はマイナス成長を続けています。内閣府が12月8日に2023年7-9月期のGDP改定値を発表し、実質で速報値の年率換算2.1％減から2.9％減に下方修正しました。
賃金の上昇が見えないうちに引き締めに動くわけにはいきません。そこで考えられるのが、大規模緩和政策を維持しつつ、マイナスになっている政策金利をプラスの正常な水準に引き上げるということをやろうとしているのではないでしょうか。
非常に複雑な手法ですが、これに挑戦しようとする植田総裁は「チャレンジングな状況」と言っているのかもしれません。現在の政策金利はマイナス0.1%であり、もう下げ代の無い状態です。緩和政策を継続しながら、早期に利上げを開始しプラス圏にもっていくことで、来るべき米欧の景気後退時に政策金利の下げ代を確保するという考え方もあるわけです。
だとするなら、米国が景気後退局面に入る前のできるだけ早いタイミングで利上げをスタートする必要があるわけです。これもチャレンジングな状況です。
金融緩和政策下での変動金利の上げ幅は0.2ポイント
では日銀が金融緩和政策を続けながら金融緩和政策を解除するとすれば、住宅ローンの変動金利は何ポイント上がるのでしょうか？
それについてはすでに民間銀行が横並びの動きを見せています。11月に三菱UFJ銀行が口火を切った定期預金の金利引き上げ幅である0.2％ですね。定期預金の金利引き上げはその後全てのメガバンクと全国の地銀に波及しました。
直接的には定期預金の金利の引き上げですから、変動金利を上げるとしたらこのパーセンテージだね、なんて誰も一言も言っていません。しかし、みんなが同じことを考えているなかで、コストとなる預金利率を0.2ポイント上昇させたなら、収益である貸出金利の上昇幅の目安としても意味を持つことになるわけです。
これもまた、日銀の利上げを想定した民間銀行による「根回し」又は「地ならし」と言えるでしょう。
日銀の早期利上げを踏まえた12月のお勧め住宅ローン
住宅ローンの固定金利は長期金利の影響を受けます。植田日銀が利上げしつつ大規模緩和政策を継続するにしても、住宅ローンの固定金利も上がりやすい環境になっていくでしょう。
これに対して変動金利は短期政策金利の影響を受けますので、日銀が利上げ幅に応じて上昇していきます。日銀が金融緩和継続しつつの利上げであれば、その上昇幅は小さく、上昇のペースもゆっくりとなるでしょう。
フラット３５は子育てプラスの金利引き下げでお勧め！
公的融資のフラット３５は長期金利の上昇と比較すると11月から12月にかけて下がっています。
| フラット35買取型 | 10月 | 11月 | 12月 | 動き |
| ARUHIフラット３５ | 1.88% | 1.96% | 1.91% | ▲0.05% |
| フラット35保証型 | 10月 | 11月 | 12月 | 動き |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.59% | 1.67% | 1.62% | ▲0.05% |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.52% | 1.60% | 1.55% | ▲0.05% |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.51% | 1.59% | 1.54% | ▲0.05% |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.50% | 1.58% | 1.53% | ▲0.05% |
| 住信SBI保証型90% | 1.87% | 1.97% | 1.90% | ▲0.07% |
| 住信SBI保証型80% | 1.79% | 1.89% | 1.82% | ▲0.07% |
フラット35の買取型は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっているため、長期金利の動向を反映しやすいと言われます。
フラット３５は公的融資であり、金利の急激な高騰時には政策的に住宅ローンの金利の上昇を緩やかにする傾向があります。これまでも長期金利の高騰時にあえてフラット３５の金利上昇が抑えられたことが何度もありました。今後もその傾向は続くので、日銀の早期利上げによる金利高騰の影響は緩和されるでしょう。
さらにフラット３５の金利は2024年2月の資金受取分から新しい金利引き下げ制度、子育てプラスがスタートします。金利引き下げの上限が年1％まで引き上げられており、子育て世帯はポイントの獲得によってさらに金利引き下げを得られます。
つまり、公的融資のフラット３５は、金利が決まるタイミングと国の少子化対策の両面から長期金利の上昇リスクをヘッジできる住宅ローンなのです。
今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。子育て世帯には特にお勧めします。
ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。
主要銀行の10年固定金利の動向
主要銀行の10年固定金利タイプには銀行によりかなり差があります。2023年12月適用の最低金利は三菱ＵＦＪ銀行であり、ネット銀行よりも低金利です。
10年固定金利もマイナス金利政策を引きずっており狙い目！
三菱ＵＦＪ銀行は金利を上げていますが、10年固定の金利水準はマイナス金利政策を引きずっており、十分に低金利な水準です。
前述した5年間での金利上昇幅として2.1％のポテンシャルがあるとすれば、今後10年にわたり1％前後の金利で固定できるのは大きなメリットです。sennich.hatenablog.com
10年固定をお勧めする人（変動と固定の折衷案として合理的）
水面下で変動金利の上昇可能性が上がってきている中で、低金利で10年間固定できる10年固定金利は変動と固定の折衷案として合理的な選択となります。
例えば、住宅の売却を想定していないけれども、10年程度で転居する可能性がある人には10年固定が向いています。売却して完済すれば金利上昇リスクは負いません。
また、50歳くらいから住宅ローンを組む人で住宅ローン控除のためにあえてローンを借りる場合には約10年間にわたって低金利で固定できれば良いので10年固定がお勧めです。
また、変動金利に当てはまるほど資金が貯められていないけれど、10年の間に貯蓄して大幅な繰り上げ返済を検討する人にも10年固定はお勧めです。
ただしその場合、11年目からの金利引き下げ幅に注目してください。適用金利の低いネット銀行には11年目からの金利引き下げ幅がかなり減ってしまう銀行が多いのです。
変動と固定の折衷案としてのミックスローンはＮＧ
現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。
その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。
支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストです。
金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。
民間の35年固定は頭金を用意できない人向けにお勧め
超長期固定金利の35年固定は12月に大きく下がりました。全期間固定金利では子育てプラスのスタートするフラット３５に軍配が上がりますが、頭金を1割用意できない場合にはフラット３５の低金利を受けられないので、民間の全期間固定となります。
| 35年固定金利 | 10月 | 11月 | 12月 |
| りそな銀行 |
1.485% |
1.615% | 1.485% |
| みずほ銀行 | 1.760% | 1.930% | 1.770% |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 1.700% | 1.840% | 1.890% |
金利としてはりそな銀行が最低金利となっていますが、フラット３５の新しい金利引き下げ制度（子育てプラス）を加味すると、アルヒスーパーフラットの方がお得となります。
これから変動金利を選択する人の心構え
民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。そのため、民間銀行の多数派は変動金利を低金利で据え置き、変動金利へ誘導しようとするでしょう。
ただし、変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。むろん変動金利が上がると予想しながら変動金利を選ぶ人はいないと思いますが、そうであっても金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。
お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの
金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。
- ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
- 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。
この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。
この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。
5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。
また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。
35年、20年固定をお勧めする人のタイプ
最後に35年、20年の固定金利の金利タイプごとにお勧めする人のタイプについてまとめておきましょう。
35年固定をお勧めする人
35年固定の代表格といえばフラット35ですが、新たな金利引下げ制度として、フラット35維持保全型がスタートしています。この維持保全型は従来からあるフラット35Sとの相性が良く、併用できるケースが多いです。
またフラット35S（ZEH）が開始されていますが当初5年間年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％引き下げとなります。
また併用ルールがポイント制に整理されたとで従来よりも複数の引下げ制度を利用できる人が増えています。
拡大された金利引下げ制度を併用することで実際にフラット３５で借りる人の適用金利としては下がる人が出てくるでしょう。特にフラット３５の金利引下げ制度に多く当てはまる人については35年固定がお得になります。
- 子育て支援のターゲットになる子育て世帯
- 高い環境性能の住宅を取得する人（Sやリノベ）
- 維持保全に優れた住宅を取得する人（維持保全型）
20年固定をお勧めする人
20年固定は、20年で完済する計画でかつ、後述のauじぶん銀行に付帯しているガン50％保障の恩恵が高い人にお勧めです。具体的には40台から50歳未満で住宅ローンをスタートする人ですね。
しかし、最近では最低金利を出しているauじぶん銀行などよりも35年固定やフラット３５の方が低金利となっているため、事実上お勧めできません。
以上、千日のブログでした。
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2023年12月10日千日太郎
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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