2024年1月15日公開
どうも千日です。2024年1月1日に発生した能登半島地震は甚大な被害を及ぼしています。これによって1月会合で日銀が利上げに踏み切る可能性はかなり後退しました。しかし、2024年4月の利上げを予想するエコノミストが大勢を占めています。
3月の決算月には1年でもっとも住宅ローンの引き渡しが集中する月です。日銀の利上げが4月になるならば、3月実行の住宅ローンの金利は影響を受けないのでしょうか？実は必ずしもそうとは言えないのです。
千日のブログでは、毎月最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説しています。
具体的には、金利タイプ別に…
- 今どの金利タイプが割安になのか？
- どんな人にどの金利タイプがお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
またYouTubeでは「変動金利が上がる2か月前までに通知🔔します」という企画をスタートしました。住宅ローンは申込から実行までに最短でも1か月から1か月半かかります。更新通知（🔔マーク）を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- 能登半島地震で1月の利上げは後退したが
- 周回遅れの利上げは緩和を維持しながら行う
- 固定金利の急上昇リスクをヘッジするお勧め住宅ローン
- 10年固定金利の動向
- これから変動金利を選択する人の心構え
- 35年、20年固定をお勧めする人のタイプ
能登半島地震で1月の利上げは後退したが
2024年元旦に発生した能登半島地震の影響もあって日銀のマイナス金利政策解除は後退したとの見方が強くなっています。
日銀の植田総裁は全国銀行協会の会合で、「金融機能の維持および円滑な資金決済を確保するため銀行界と協力し、万全の措置を講じる」と述べ、能登半島地震で金融面に混乱が生じないよう全力を挙げる考えを明らかにしました。
これを受けて銀行各社は、通帳などをなくした場合でも預金の引き出しができるなどとしています。
さらに能登半島地震に伴う災害が、災害救助法の適用を受けることになりました。これによって「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」を活用して、金融機関に対して住宅ローンなどの免除・減額を申し出ることができます。
金融機関としても、能登半島地震による債務免除や減額への対応が一段落するまでは、基準金利を上げにくい状況に入っています。
2024年4月の利上げ可能性が強く意識されている
しかし、それでも2024年4月の利上げを予想するエコノミストが多い理由はなぜでしょうか？
昨年12月18日、19日の金融政策決定会合ではマイナス金利を含む大規模な金融緩和政策の現状維持が全員一致で決定されました。
賃金と物価の好循環を達成すればマイナス金利政策の解除なのですが、委員の意見として、賃金の上昇については春闘の結果を見てからでも遅くはないという意見が多かったと報道されています。
日銀の金融政策決定会合が予定されてる4月25日26日には、結果が出そろっているということですね。
では2024年3月の利上げ可能性は無いのか？
しかし、日銀の政策決定会合は3月18日、19日にも行われるのです。3月の会合時点で春闘の結果は全く分からないのでしょうか？春闘では、例年3月中旬に大手企業から要求への回答が集まる「集中回答日」があり、交渉の山場を迎えます。
ちなみに2023年の集中回答日は下記の日程で3回行われています。
- 第1回回答集計 2023年3月17日
- 第2回回答集計 2023年3月24日
- 第3回回答集計 2023年4月5日
つまり、2024年度の第1回回答集計結果が出そろうタイミングで日銀の会合が行われるわけですね。
昨年12月の会合後の記者会見で植田総裁は「賃金の上昇率が物価の上昇率に追いつかなくてもマイナス金利を解除する可能性があるのか？」という質問に対して次のように答えています。
「足元の実質賃金が前年比マイナスであっても、先行きを見た場合に賃金上昇が続く、そして、消費者物価総合のインフレ率が低下を続けるということで実質賃金が好転する見通しが立つのであれば、足元の実質賃金の低下が必ずしも正常化の障害にはならないと思う」
つまり、全ての結果が出そろっていなくても、マイナス金利解除の可能性はあると言っているわけです。
第1回回答集計結果で賃金上昇に勢いを見出した場合には、3月の利上げもあると考えるべきでしょう。
周回遅れの利上げは緩和を維持しながら行う
2024年は米国の景気後退リスクが高まっています。米経済が減速すれば当然のことながら、世界経済にもマイナスの影響を及ぼします。これまでもようやく日本が金融政策の正常化を始めた時に、米欧の景気悪化で進められなくなった歴史を繰り返してきました。
いまのところ、日本が米欧より周回遅れで金融引き締めやろうとして失敗する、従来の負けパターンが見えているのです。そこで考えられるのが、大規模緩和政策を維持しつつ、マイナスになっている政策金利をプラスの正常な水準に引き上げるということです。
緩和政策を継続しながら、早期に利上げを開始しプラス圏にもっていくことで、来るべき米欧の景気後退時に政策金利の下げ代を確保するという考え方もあるわけです。
金融緩和政策下で政策金利の初回上げ幅は0.1ポイント
現在、日銀が政策金利としてマイナス0.1％に設定しているのは、民間銀行が日銀の当座預金口座の一部の残高に対してです。
日銀の当座預金口座は、都市銀行や地方銀行などの民間銀行が、日銀で必ず開いておかなければいけない口座であり、必ず一定額の預け入れが必要な預金口座のことです。
下記の3層構造になっています。
- 基礎残高（法定の最低必要額）：0.1％の金利
- マクロ加算残高（コロナ対応等に応じた額）：0.0%の金利
- 政策金利残高（基礎とマクロ加算を超える額）：マイナス0.1％の金利
政策金利残高にマイナス0.1％の金利を設定したのは前任の黒田総裁です。まず手をつけるとするならば、政策金利残高に適用される金利を0.0%にするということだろうと見ています。また、植田日銀として新たな政策金利を設定する可能性もあるでしょう。
固定金利が一時的に高騰するリスクあり
日銀が利上げを行うと一時的に長期金利が急上昇することが考えられます。仮に千日太郎の予想どおり、緩和政策を維持しながら0.1％だけ上昇させるというものであっても、その時の市場がどう受け止めるのでしょうか？
ちなみに過去の利上げ事例としては、1998年に日銀の政策金利が「無担保コールオーバーナイト（翌日物）金利」となってから2度行っています。
- 2000年8月（ITバブル時）：0％→0.25%
- 2006年7月（リーマンショック前）：0％→0.25%、2007年2月：0.25%→0.5%
2024年に利上げとなれば18年ぶりですから、債券市場にとってかなりのインパクトであることは確かです。
長期金利が上昇すれば、長期金利に連動するという建前となっている住宅ローンの固定金利も上昇せざるを得ないでしょう。
固定金利の急上昇リスクをヘッジするお勧め住宅ローン
では、利上げに伴う長期金利の急上昇のリスクを踏まえてどんな住宅ローンがリスクヘッジになるのか？解説します。
変動金利の初回上げ幅は小さいのでリスクヘッジ
日銀が金融緩和政策を続けながら金融緩和政策を解除するとして、住宅ローンの変動金利は何ポイント上がるのでしょうか？
それについてはすでに民間銀行が横並びの動きを見せています。11月に三菱UFJ銀行が口火を切った定期預金の金利引き上げ幅である0.2％ですね。定期預金の金利引き上げはその後全てのメガバンクと全国の地銀に波及しました。
初回の上げ幅は銀行によってバラつきがあり、0.1％～0.2％の上昇と見ています。固定金利の上昇よりも小さな上昇で済む可能性がありますので、むしろ利上げ直前は変動金利がリスクヘッジになると考えられます。
お勧めの変動金利はこちらの三菱UFJ銀行です。メガバンクでありながらネット銀行並みの低金利であり、さらに1日の入院でも住宅ローンがゼロ円になる疾病保障付団信が魅力です。sennich.hatenablog.com
フラット３５は前月に金利が決まるのでリスクヘッジできる
フラット３５は独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。
この機構債はフラット３５の融資を実行する前月の20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する建前となっています。つまり融資実行月の前月に実質的な住宅ローンの金利が決まるということです。
さらにフラット３５の金利は昨年の11月から今年の1月にかけて下がっています。
| フラット35買取型 | 11月 | 12月 | 1月 | 動き |
| ARUHIフラット３５（買取型） | 1.96% | 1.91% | 1.87% | ▲0.04% |
| フラット35保証型 | 11月 | 12月 | 1月 | 動き |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.67% | 1.62% | 1.58% | ▲0.04% |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.60% | 1.55% | 1.51% | ▲0.04% |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.59% | 1.54% | 1.50% | ▲0.04% |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.58% | 1.53% | 1.49% | ▲0.04% |
| 住信SBI保証型90% | 1.97% | 1.90% | 1.84% | ▲0.06% |
| 住信SBI保証型80% | 1.89% | 1.82% | 1.76% | ▲0.06% |
フラット３５は公的融資であり、金利の急激な高騰時には政策的に住宅ローンの金利の上昇を緩やかにする傾向があります。これまでも長期金利の高騰時にあえてフラット３５の金利上昇が抑えられたことが何度もありました。今後もその傾向は続くので、日銀の早期利上げによる金利高騰の影響は緩和されるでしょう。
さらにフラット３５の金利は2024年2月の資金受取分から新しい金利引き下げ制度、子育てプラスがスタートします。金利引き下げの上限が年1％まで引き上げられており、子育て世帯はポイントの獲得によってさらに金利引き下げを得られます。
つまり、公的融資のフラット３５は、金利が決まるタイミングと国の少子化対策の両面から長期金利の上昇リスクをヘッジできる住宅ローンなのです。
今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。子育て世帯には特にお勧めします。
ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。
10年固定金利の動向
主要銀行の10年固定金利タイプには銀行によりかなり差がありますが、2024年1月にはかなりの主要銀行が金利を下げてきています。
ただし、日銀が利上げした場合には長期金利の上昇に伴い、金利を上げるリスクがあります。
| 10年固定金利 | 11月 | 12月 | 1月 |
| 三菱UFJ銀行 |
1.04% |
1.12% | 1.02% |
| ソニー銀行 | 1.09% | 1.14% | 1.11% |
| 住信SBIネット銀行 | 1.458% | 1.338% | 0.918% |
1月の最低金利は住信SBIネット銀行、次いで三菱UFJ銀行ですが、日銀の利上げ時に再び高騰するリスクがあります。むしろ金利上昇が緩やかな変動金利やフラット３５の子育て支援で拡大された当初の金利引き下げを受ける方が得になる可能性もあります。
リスクヘッジとして変動金利やフラット３５でも審査を通しておきましょう。
10年固定をお勧めする人（変動と固定の折衷案として合理的）
水面下で変動金利の上昇可能性が上がってきている中で、低金利で10年間固定できる10年固定金利は変動と固定の折衷案として合理的な選択となります。
例えば、住宅の売却を想定していないけれども、10年程度で転居する可能性がある人には10年固定が向いています。売却して完済すれば金利上昇リスクは負いません。
また、50歳くらいから住宅ローンを組む人で住宅ローン控除のためにあえてローンを借りる場合には約10年間にわたって低金利で固定できれば良いので10年固定がお勧めです。
また、変動金利に当てはまるほど資金が貯められていないけれど、10年の間に貯蓄して大幅な繰り上げ返済を検討する人にも10年固定はお勧めです。
ただしその場合、11年目からの金利引き下げ幅に注目してください。適用金利の低いネット銀行には11年目からの金利引き下げ幅がかなり減ってしまう銀行が多いのです。
変動と固定の折衷案としてのミックスローンはＮＧ
現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。
その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。
支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストです。
金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。
民間の35年固定は頭金を用意できない人向けにお勧め
超長期固定金利の35年固定は12月に大きく下がりました。全期間固定金利では子育てプラスのスタートするフラット３５に軍配が上がりますが、頭金を1割用意できない場合にはフラット３５の低金利を受けられないので、民間の全期間固定となります。
| 35年固定金利 | 11月 | 12月 | 1月 |
| りそな銀行 |
1.615% |
1.485% | 1.395% |
| みずほ銀行 | 1.930% | 1.770% | 1.680% |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 1.840% | 1.890% | 1.820% |
金利としてはりそな銀行が最低金利となっていますが、フラット３５の新しい金利引き下げ制度（子育てプラス）を加味すると、アルヒスーパーフラットの方がお得となります。
これから変動金利を選択する人の心構え
民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。そのため、民間銀行の多数派は変動金利を低金利で据え置き、変動金利へ誘導しようとするでしょう。
ただし、変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。むろん変動金利が上がると予想しながら変動金利を選ぶ人はいないと思いますが、そうであっても金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。
お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの
金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。
- ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
- 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。
この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。
この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。
5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。
また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。
35年、20年固定をお勧めする人のタイプ
最後に35年、20年の固定金利の金利タイプごとにお勧めする人のタイプについてまとめておきましょう。
35年固定をお勧めする人
35年固定の代表格といえばフラット35ですが、新たな金利引下げ制度として、フラット35維持保全型がスタートしています。この維持保全型は従来からあるフラット35Sとの相性が良く、併用できるケースが多いです。
またフラット35S（ZEH）が開始されていますが当初5年間年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％引き下げとなります。
また併用ルールがポイント制に整理されたとで従来よりも複数の引下げ制度を利用できる人が増えています。
拡大された金利引下げ制度を併用することで実際にフラット３５で借りる人の適用金利としては下がる人が出てくるでしょう。特にフラット３５の金利引下げ制度に多く当てはまる人については35年固定がお得になります。
- 子育て支援のターゲットになる子育て世帯
- 高い環境性能の住宅を取得する人（Sやリノベ）
- 維持保全に優れた住宅を取得する人（維持保全型）
20年固定をお勧めする人
20年固定は、20年で完済する計画でかつ、後述のauじぶん銀行に付帯しているガン50％保障の恩恵が高い人にお勧めです。具体的には40台から50歳未満で住宅ローンをスタートする人ですね。
しかし、最近では最低金利を出しているauじぶん銀行などよりも35年固定やフラット３５の方が低金利となっているため、事実上お勧めできません。
以上、千日のブログでした。
こちら去年発売の「住宅破産」は最近になってkindleで購読が増えてきています。経済紙や新聞の取材を受ける際に本書について聞かれることが増えてきました。
現在のリスクと老後破産のリスクを軽減するために、資産と負債を突き合わせて現状把握し、老後を見える化する方法について分かりやすく解説しています。
是非よんでみてください！
2023年12月10日千日太郎
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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