千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日の先読み住宅ローンランキング➤
千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

AIで地価予測したら意外な町が上昇し意外な町が下がる⁉

Sponsored Link

消費増税にオリンピック…高掴みしてないか?

どうも千日です。AIが地価予測したところ、この先5年では首都圏では神田、上野が大幅上昇、関西は新大阪、伊丹が狙い目、名古屋は高岳、星ヶ丘という意外な結果が出たようです。

これは雑誌プレジデントの11月上旬号の目玉企画なのですが、実はこの千日太郎もひょっこり表紙にまぎれこんでおります。

PRESIDENT (プレジデント) 2018年12/3号(「家・マンション」買い時、売り時)

私のホームタウンは関西なのですけど、新大阪、伊丹が上昇するというのは、確かに意外性がありますね。

マイホームの購入はタイミングが重要です。そしてこの「タイミング」には二つの種類があると考えています。 経済情勢のタイミングと自分のタイミングです。

当然のことながら、安い時に買って高い時に売れば儲かります。これは自分の都合とは関係の無いところで決まる「経済情勢のタイミング」です。

もう一つは「自分のタイミング」です。それは自分の欲しい家やマンションの値段と購入できる価格がバランスするタイミングです。

こういうことは、その時々の時代や環境によっても違ってきます。なので、教科書的なマニュアル本の存在しない分野です。

あえてそれを言葉にした記事はこちらの2つですね。

今日は、主に外部要因「経済情勢のタイミング」に特化した内容を書きたいと思います。では始めましょう。

AI予想傾向は『高すぎる町は今後下がる』というもの

5年という短いスパンとはいえ気になるのは、どんな町が上がりどんな町が下がるのか?というところですよね。

プレジデント誌ではカラフルな路線図で以下の3つの要素が掲載されています。

f:id:sennich:20181112091037p:image

  • 2018年のマンション(徒歩10分、3LDK 70㎡、RC造築10年)予想価格
  • 同じマンションの5年後(築15年)予想価格
  • 増減率

興味深いですね!ザッと駆け足でサワリだけご紹介します。

  • 東京中心部では穴場の蒲田と別格の白銀高輪が上昇し、広尾、六本木は下がる。
  • 東京東部・千葉では神田、門前仲町、上野が上昇、千葉では我孫子、市川が狙い目。
  • 東京北部・埼玉は上昇が多く、一位は板橋区役所前、二位は大塚。
  • 東京南部・神奈川では中央林間が大幅上昇、ワーストは下北沢。
  • 名古屋・京都では名古屋の高岳、星ヶ丘、相生山が狙い目。
  • 大阪・兵庫では新大阪、三国ヶ丘が急上昇、兵庫の阪急沿線が軒並み下落。
  • 広島・福岡では福岡の大濠公園、西新、赤坂が上昇。
  • 札幌・仙台では札幌の円山公園、南郷13丁目。仙台は富沢、北仙台が上昇。

土地勘のある方にとっては『ちょっと意外』な結果になっていると思います。

  • 現時点で地価が高い町は、突き抜けて無い限りは今後下がる。
  • 現時点で安い町の中で価値が潜在している町は今後見出されて上がる。

このような傾向が見て取れるのですね。

AIの学習能力には人が何を学習するかを定義し、与えられた情報を学習して自律的に法則やルールを見つけ出す「機械学習(マシンラーニング)」と、学習する事柄も自身で見出して動作する「深層学習(ディープラーニング)」があります。

ディープラーニングについては、人間にはわからない部分もあるそうなんですが、全てはインプットしたものからしかアウトプットされないのは大原則です。

私たち人間が自分の食べたものから出来ているのと同じです。

AIが予測する地価に影響するトピックを解説

ではAIにはどんな情報がインプットされているかということを押さえておきましょうね。

  1. 2019年10月の消費増税
  2. 東京五輪の開会と閉会
  3. 2022年の生産緑地問題
  4. 少子高齢化に伴う立地適正化計画

ざっとここまでの情報は入っているはずです。つまりこれによって、今後の全体の地価がどう動くか、地域ではどんな差が生まれるか?ということです。

もちろん、全てが人工知能の予想通りになるということは無いですけど、専門家がキーになると考えている要素を知っておくのは悪いことじゃないですよね。

1.2019年10月の消費増税が地価に与える影響は抑えられる

消費税が10%ということは、今サイフに入ってる1万円の価値が9千円くらいしか無いということだ。

こんなことを言う人が居ますが、こと不動産の価格という面では当てはまりません。

なぜなら、土地の値段にはそもそも消費税がかからないからです。消費税がかかるのは土地の上に建っている建物の代金、ないし建築費用です。つまり消費税が影響しているのは不動産の価値の半分だけなんですよ。

4千万の家なら、増税の影響は40万円くらいということです。

一方で住宅ローン減税は土地と建物両方の借り入れが対象となり拡充されます。今、漏れ聞こえてくるウワサでは住宅ローン減税を現在の10年から延長しようという動きがあるようですね。

建物の消費税の値上がりの大半は最初の年の住宅ローン控除でチャラになります。さらに減税を受けられる期間が延びれば、逆に増税後の方がオトクとも言えるのです。

政府は何をしたいのか?

消費税を10%に上げるということは、日本の財政再建のためにもう避けられないんですけど、消費税を上げたことによって経済が後退してしまうことだけは避けたいのです。

消費増税による駆け込みとその反動を最小限にさせようとするので、消費増税が地価に与える影響は最小限に抑えられるでしょう。

2.東京オリンピックの閉会式を境に一旦地価は下がる

これは多くの人が言ってることですね。近年の首都圏のマンションの高騰は東京オリンピックの誘致による経済効果が少なからず影響しています。

過去の開催国のケースでも、五輪の誘致が決まったらそこから地価は上がっていき、オリンピックの閉会式を境として下がっていくというのがパターンだそうです。

つまり東京五輪も例外ではないですし、AIもそのような判断をしているはずです。閉会式って必ず来ますが、それが分かっていてもアガルんだがら不思議なものです。

人間って変な生き物?

なんて思ってるかもですね。

そして、五輪がやってきて去っていく東京の地価は地方にも波及します。

ハウスメーカーやマンションデベロッパーの多くは地方だけでなく日本全国で展開する大会社ですよね。大規模なデベロッパーが取引するときの基準価格、物差し的な位置づけになるのが首都圏の価格なんです。

オリンピックが終わったら価格が下がるなら、買い手市場ということですよね。 

3.2022年の生産緑地問題による住宅地の供給過多が予想される

不動産業界と住宅ローン業界では常識なんですけど、2022年の生産緑地問題というものがあります。主に首都圏、大阪、名古屋の住宅街でポツンと農地として使用されている土地、見たことないですか?

f:id:sennich:20180520190410j:image

これがいわゆる生産緑地というもので、農業をするという条件付きで税制面の優遇があったのですが、その優遇が終了するのが2022年なんです。つまり優遇の終了を境として大量に住宅地として売りに出される可能性があるんです。

生産緑地の大半は大都市圏で、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の6都府県で全体のおよそ8割を占めます。

  地区数 決定面積(ha) 適用
北海道 0 0  
東北 0 0  
関東 33423 8159.83 東京、神奈川、埼玉、千葉
北陸 1 0.10  
中部 90 1.46 愛知
近畿 19365 4352.28 大阪、京都、兵庫、奈良
中国 0 0  
四国 0 0  
九州 8 4.20 福岡、宮崎
沖縄 0 0  

国土交通省「都市計画現況調査」をもとに作成

生産緑地の一角には表示がされており、東京都世田谷区(540地区)や練馬区(676地区)などを歩いていればよく目にする光景です。

生産緑地の大半が一気に供給されれば、需要が追いつかずに空き家が大量発生するかも?というリスクが住宅業界や住宅ローン業界では常識となっているのです。2022年問題と言われています。

4.立地適正化計画によって長期的に下がる地域がわかる

ここまでは今後数年の短いスパンでの値動きに影響するものですが、マイホームは何十年にもわたって利用する家です。もっと大きな物差しでの判断が必要ですよね。

長期的に地価が下がることが分かっている地域は存在します。 そのようなことが言える理由は、国土交通省が平成26年8月に施行した改正都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画です。

  1. 居住誘導区域に緩やかに住民の居住エリアを誘導していく
  2. 都市機能誘導区域に医療、福祉、商業施設を誘導していく
  3. 拠点間を結ぶ交通サービスを充実させる

国土交通省立地適正化計画,居住誘導区域,都市機能誘導区域

薄い緑色の範囲に疎らに広がった居住区域を立地適正化計画区域にして、それを水色の区域にギュッと凝縮しようということなんですね。

つまり、薄い緑色の地域は今後取り残される運命にあるということです。

殆どの市バスは赤字路線を抱えています。一部にはこれを民営化しようという動きなんかもありますが、赤字では手をあげる民間企業はありません。 だからと言って急にやめるわけにも行かないので、徐々に居住区域を利便性の良い場所に誘導しようというのが趣旨なんです。

居住誘導区域外ではマイホームを買った時には近くにあったはずの市立病院は無くなり、バスの停留所も無くなり…という状態になっていくのです。

マンションデベロッパーや大手不動産仲介業者なら既に知ってるでしょう。

しかし、この計画の内容は宅地建物取引業法で説明が義務づけられる重要事項ではないので、自分で調べなければ、知らないままになってしまうんですよ。

下記は2018年8月31日現在で立地適正化計画の作成について具体的な取り組みを行っている420団体です。

下記のリンクから一覧を閲覧できます。

都市計画:立地適正化計画作成の取組状況 - 国土交通省

f:id:sennich:20181111215546j:image

f:id:sennich:20181111215533j:image

さらにその市町村のホームページで『立地適正化計画』で検索すれば、どんな計画になっているのか?その地図も公表されています。

しかし、知らない人は知らないまま購入するんですよね。

 

まとめ~自分にとっての家の価値のモノサシ

家を買うときの判断として、高く買ってしまったのでは?という思いは誰しも持つものです。

私が購入した2008年は契約した直後にリーマンショックという歴史的な大事件が発生しまして、その後売りに出されるマンションはかなり安くなりました。

しかし、高く買っても私たちは家を売り買いして儲けを得ようとしているのではありません。自分が払えると判断した420回の支払いを終わらせるだけのことです。

それに、地価が上がると固定資産税も上がります。地価が上がるという事は、転売しない限りは単なるコスト増という側面もあるのですよね。

私が固定金利をお勧めするのは、自分にとっての家の価格は毎月の返済額とニアリーであり、それが変動しないからです。

現時点の固定金利でその家が買える、買っても良いと思えるなら、それで良いのではないでしょうか、というのが私の考え方です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき 祝!三刷重版!》

プレジデントの最新号は書店、コンビニ、駅の売店などで本日から発売されています。

AIの予測は5年後という短いスパンではありますが、それでも十分に興味深いですよね、必見です。

また、私の著書の方も11月末に第3刷の重版が決定しました!ありがとうございます!

ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

まだ読んでおられない方、是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年11月12日

毎月更新!千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

毎月更新!年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

千日太郎おすすめ住宅ローン

お勧め記事

千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは各年齢、年収ごとの様々な相談ケースについて広く質問に答えています