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千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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千日の先読み住宅ローンランキング➤
千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

借り換え金利先読みランキング2020

最終更新:2020年1月18日

最新の住宅ローン金利予想をyoutubeで公開しています☟

住宅ローンの借り換えタイミングと金利先読みランキング

住宅ローンを他行に借り換える場合は、現在の住宅ローンの金利よりも借り換え先の金利が低ければ低いほどトクですよね。それは現在の銀行に対して金利引き下げ交渉するにしても同じです。

住宅ローンの借り換えは、自分のタイミング経済情勢のタイミングがピタリと合わないとできません。

  • 自分のタイミングとは、「何パーセントで借りていて、住宅ローンの残期間はあと何年で幾らのローンが残っているか?」 という自分に固有の条件です。
  • 経済情勢のタイミングとは、「住宅ローンの金利は今が底だ」という自分の都合とは関係ないところで決まる外部環境要因です。

今が自分のタイミングなのか?を判定する方法はこちらに詳しく書いています。

ここでは、経済情勢のタイミングとして借り換えのタイミングなのか?どの金融機関のどの商品が狙い目なのか?というポイントにフォーカスします。

2020年の住宅ローン借り換え動向

2019年の後半から、米中貿易協議の進展期待から債券が売られて債券価格が下がり、長期金利が上昇してきています。

まずは、直近までの長期金利の推移についておさらいしておきましょう。

 

2019年は長期金利が低下しマイナス圏で推移し2019年7月は米国の利下げ

10月25日には世界的な株式相場の下落を背景に、投資家のリスク回避の動きが強まり、リスク避難先として日本国債に買いが集中しました。これによって、2018年12月には再びマイナス圏に落ち込み、その後ずっとマイナス0.1%付近を推移しました。

さらに2019年7月には米中央銀行が10年半ぶりに利下げに踏み切り、さらに米国の長期金利は急降下しました。

そして、日本の長期金利も日銀が下限としているマイナス0.2%を下回る事態になっています。

日米長期金利の推移

2019年9月10月はフラット35の史上最低金利

世界的な長期金利の低下で住宅ローンの金利に影響し、2019年7月から9月にかけて、史上まれに見る低金利になっています。9月のフラット35(買取型)の金利は6月の1.27%から0.16%も下がり1.11%をマークしました。

2019年5月~9月フラット35金利推移

フラット35の最低金利は青い棒グラフの1.11%で、それと同じ高さの長期金利は-0.19%です。つまり、長期金利が-0.19%より幾ら下がってもフラット35の金利は1.11%よりは下がらないということですね。

逆に長期金利が-0.19%を上回るとフラット35の金利も1.11%を超えてくるということです。

日銀の金融政策における長期金利の誘導目標の下限が-0.2%です。フラット35の金利の下限もそれと整合しています。

2019年11月フラット35金利予想

この金利水準は2016年7月のEU離脱ショックのときの金利(団信抜きで0.9%)とほぼ同じ水準なのです。厳密には、団信込みで考えるとフラット35の史上最低金利です。

少なくとも公的融資のフラット35については、ほぼ0.1%下がっており、民間銀行でも固定金利の主力商品の金利を下げないと太刀打ちできなくなってしまうので、追随して金利を下げてきています。

2019年11月金利上昇の後は横ばい

金利の低下傾向は2019年10月まで続いたのですが、11月からは米中貿易協議の進展を期待する投資家によって債券が売られ、長期金利は再び上昇しました。

その後、12月にかけては横ばいとなっています。

2020年1月までの推移

なお、12月のフラット35(買取型)の金利は1.21%、2020年1月は1.27%となり2020年のフラット35金利予想に近づいてきましたね。

2020年の金利予想と狙い目の住宅ローン

世界的に低金利が続くとの見方から、連動する日本の長期金利については、日本国債にも買いが入り、日銀が下限としているマイナス0.2%まで下がっています。2019年の後半で米中貿易協議の進展期待から上がりましたが、決定打に欠ける不透明な状況が続くでしょう。

スポット的には多少の上がり下がりはあったとしても、構造的に長期金利が上がる要素は見られません。

しばらくはこのトレンドが続きますので2020年の長期金利は低い水準で推移するでしょう。住宅ローンの借り換えによってメリットが出しやすいタイミングです。

35年固定金利への借り換えランキング

2020年1月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 ARUHIスーパーフラット借り換え<借入期間21年以上、団信不加入>
0.94% 0円

借入額×2.2%

  • ARUHIダイレクト(web経由)で借り換えを申し込むと通常2.2%(税込み)。
  • フラット35の金利には最初から団信保険料が込みになっており、団信信不加入とすると0.2%引き下げだが、ARUHIスーパーフラットであれば団信不加入とすると団信込みの金利から0.28%引き下げになる。
  • 団信は若くて健康リスクの低い人も年齢が上で健康リスクの高い人も均一の負担となっている。
  • 30代前半までならば自分で保険に入って団信は不加入とすれば、同レベルの保障で少ない支払となることが多い。

フラット35業界最大手☟

1位 ARUHIスーパーフラット借り換え<借入期間21年以上、団信加入>
1.22% 0円

借入額×2.2%

  • ARUHIダイレクト(web経由)で借り換えを申し込むと通常2.2%(税込み)。
  • 健康上の理由で一般の団信に加入できない場合は、ワイド団信(0.3%金利上乗せ)の選択も出来る。
  • もとの金利が引き下げになる分、ワイド団信でも低金利で借り換えができる。

フラット35業界最大手☟

1位 SBIマネープラザの住信SBIネット銀行フラット35(保証型)
1.19% 0円 借入額×2.2%
  • SBIマネープラザのリアル店舗で住信SBIフラット35保証型の相談と申し込みが出来る。
  • アルヒスーパーフラット借換も取り扱っているのでプロのアドバイザーに両者をシミュレーションしてもらえる。ただし、web申込しないと手数料が2.2%になるので、先にwebで申し込みしておこう。
  • 団信込みの35年固定金利で業界最低金利。
  • 2019年まださらに下がる可能性あり。

30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟

フラット35は住信SBIとアルヒ、どっちで借り換えるのが正解?

借り換えを決めるにあたっては多くの要素があるのですが、大きく2つの側面があります。

  1. 資金繰りと総支払額から決める
  2. 団信の保障で決める

住宅ローンで重要なのはまず1.資金繰りと総支払額です。その切り口で答えが出なかった場合に2.団信の保障やその他の付加サービスを検討に入れます。

アルヒか住信SBIかどっちにする?(資金繰りと総支払額の側面から)
借り換え費用を余裕でキャッシュで払える?
YES  NO 
定年まで30年超ある?
YES  NO 
住信SBIフラット35保証型 住信SBIとアルヒ両方OK アルヒスーパーフラット借換

まずは資金繰りとして、借り換え費用をキャッシュで払えるか?が分かれ目です。もし手持ちの資金に余裕がないなら、web申込で借り換え費用が半額になるアルヒがおススメです。

借り換え費用が十分にあるなら、住信SBIネット銀行で借りることで、毎月の返済はより少なくなります。総支払額でも少なくなるのは残期間30年くらいが境目です。

ただし、どちらにしてもそんなに劇的な違いはなかったですね。

アルヒと住信SBIどっちにする?(団信の保障の側面から)

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIとアルヒ両方OK

アルヒスーパーフラット借換

一般の団信に加入できて既に手厚い医療保険に加入しているなら特に住宅ローンの団信に拘る必要はないですから、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおススメです。

一般の団信に加入できないなら、団信不加入かワイド団信かを選べるアルヒスーパーフラット借換がおススメです。

変動(短期固定)金利への借り換えランキング

2020年1月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え>
0.39% 借入額×2.061% 3.3万円
  • 3年間にわたりメガバンクの変動金利よりも低金利で固定される。
  • 3年の固定期間が終わった後も低金利で現在の基準金利であれば0.625%。
  • 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金があり早期に繰上げ返済して利息の負担を減らすプランの人にマッチしている。
  • 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。
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1位 じぶん銀行変動金利 <3月31日までの借り換えキャンペーン>

0.41%(3月末実行まで)

さらに『じぶんでんき』とセットで0.38%

ゼロ円 借入額×2.2%
  • がん50%団信つきの変動金利の低さでは単独トップ。
  • 借り換え限定で0.41%のキャンペーン(3月末実行までの期間限定)。
  • さらに『じぶんでんき』とセット契約で0.03%の金利優遇
  • がん50%団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
➤業界最低金利とじぶんでんきとセットで金利引き下げ+ガン50%保障と全疾病保障が無料で付くネット銀行のベストチョイス。
1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 借り換え>
0.415% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • 2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • 収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、大黒柱の就業不能によって全額保障される住信SBIの全疾病保障がマッチする。
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2位 住信SBIネット銀行<変動金利 借り換え>
0.415% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。
  • 2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
詳細はこちら(公式サイトへ)☟
3位 三井住友銀行<変動金利 借り換え>
0.475% ゼロ円 借入額×2.2%
  • メガバンクで変動金利の最低金利
  • 50:50のペアローンならクロスサポートがおすすめ
  • 住宅ローンのポイントによって、事実上、振込手数料は無料になる。
  • 三菱UFJ銀行のATMも利用ができる。

➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。

三井住友変動金利

 

10年固定金利への借り換えランキング

2020年1月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン10年固定>
0.69% 借入額×2.061% 3.3万円
じぶん銀行と同じ金利で、その後の店頭金利からの引き下げ額は1.6%と大きい。
  1. 当初固定の10年がメガバンクの中で最も低金利。
  2. 10年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.6%もある。
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは10年の固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.6%です。じぶん銀行(au住宅ローン)では10年後に完済しなければ損になります。三菱UFJならばいくらか繰り上げ返済して継続するという選択肢の広さが魅力です。

ネット銀行は融資手数料型なので期日前に全額繰上げ返済したとしても「融資手数料」は返ってきませんが、三菱UFJ銀行の場合は一部繰上げ返済でも保証料が返金されます。

10年後の選択肢の広さが魅力(公式サイトへ)☟

2位 じぶん銀行<10年固定>
10年固定0.57% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
申込はこちら☟

20年固定金利への借り換えランキング

2020年1月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 じぶん銀行住宅ローン<20年固定>
0.981% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 20年固定の最低金利20年後に定年で完済する40代にベスト。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
申し込みはこちら☟
2位 新生銀行20年固定
1.0% ゼロ円 定額55,000円~
  • 低金利に加えて融資手数料が定額で54,000円からなので借り換えにかかる資金を節約できる。
  • 通常の団信(死亡と高度障害)に加え、所定の要介護状態が180日以上継続した場合、または「要介護3以上」に認定されると住宅ローンがゼロになる。
(公式サイトへ)☟
3位 SBIマネープラザ<20年固定 融資手数料型>
1.30% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 20年固定では三井住友信託銀行に次ぐ低金利で、通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟

 

今後の長期的な住宅ローンの金利動向

来月の予想だけでなく、さらに長いレンジでの金利動向についても検討した上で考えてください。

今後の長期金利は?

日銀の政策修正について、もう少し掘り下げます。

これまで日銀は長期金利を0%に維持することを目標としていて、0.1%を超えたら、すぐに市場に介入して国債を買い入れて金利を抑えつけてきました。

その長期金利の誘導目標を上下0.1%から上下0.2%に手綱を緩めるというのは、実質的には長期金利が0.2%くらいまで上がることは黙認しようということです。

つまり、長期金利の上昇に伴って民間銀行が金利を上げることを、ある程度認めるということです。

フォア―ドガイダンス=当分の間は今の低金利を約束する

しかし同時に、日銀は「当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持することを想定している」と政策金利のフォア―ドガイダンス(政策の先行きを予告すること)を採用しました。

これは、2019年10月に予定されている消費増税に焦点をあてていて、増税によって消費が冷え込むことを防止したい意図の現れです。

政府も消費増税に合わせて、住宅ローン減税と補助金の拡充を計画しています。

日銀の金融政策と政府の財政政策、互いに足並みを揃えているのです。なので、このフォア―ドガイダンスは急激に金利が上がりそうになったら、これまで通り金融市場に介入して0.2%までは金利の上昇を抑えつけるという堅い約束なのですね。

年齢、年収、ローン残高別の住宅ローン借り換えランキング

姉妹サイトの住宅ローン無料相談ドットコムでは、年齢、年収別の借り換え住宅ローンランキングを展開し、毎月更新しています。さらにワイド団信、団信不加入の場合のランキングも行っています。

こちらも合わせて読むことでベストな借り換えローンにたどり着けるでしょう。

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

さらに新規借入では年収ごとのランキングを展開しています。さらに収入のタイプとして50:50の共働き夫婦のケースや独身女性でベストな住宅ローンがどう変わるのか?

これも参考になると思います。

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上

ランキングに掲載する住宅ローンは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品に今後の金利情勢を加味し、表記の実行月に有利となる商品を先読みしており、公認会計士 中村岳広事務所の監修のもと作成しています。