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千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

借り換え金利先読みランキング2020

最終更新:2020年4月1日

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住宅ローンの借り換えタイミングと金利先読みランキング

住宅ローンを他行に借り換える場合は、現在の住宅ローンの金利よりも借り換え先の金利が低ければ低いほどトクですよね。それは現在の銀行に対して金利引き下げ交渉するにしても同じです。

住宅ローンの借り換えは、自分のタイミング経済情勢のタイミングがピタリと合わないとできません。

  • 自分のタイミングとは、「何パーセントで借りていて、住宅ローンの残期間はあと何年で幾らのローンが残っているか?」 という自分に固有の条件です。
  • 経済情勢のタイミングとは、「住宅ローンの金利は今が底だ」という自分の都合とは関係ないところで決まる外部環境要因です。

今が自分のタイミングなのか?を判定する方法はこちらに詳しく書いています。

ここでは、経済情勢のタイミングとして借り換えのタイミングなのか?どの金融機関のどの商品が狙い目なのか?というポイントにフォーカスします。

2020年4月の金利予想と借り換えタイミング

金融市場というものは現時点の混乱はさておいて、「将来どうなるのか?」という見込みを織り込んで価格(金利)が決定されます。つまり、大方の人が予想して「下がるだろう」と考えている要素はすでに現時点の金利に反映されているのです。

市場がヒステリックに反応するのは「今後どうなるかわからない」という事象に対してです。

大方の予想として収束に向かうだろうとなっているところで、予想外の事実が出てくると過敏に反応する、そんな不安定さをはらんでいるのが今の状況です。

借り換えの申し込みから実行までは、おおむね6週間は必要です。金利が下がってからでは申し込みが殺到し、間に合いません。

まず本審査に通しておき、金利の下がったタイミングを逃がさないようにすることが大事です。

また、千日の住宅ローン無料相談ドットコムではこの金利先読みランキングと相互にリンクし、おすすめの住宅ローンの商品から優先してピックアップし各年齢ごとに適合した住宅ローンを紹介しています。合わせて参考にしてください。

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換

35年固定金利への借り換えランキング

フラット35の金利は前月の20日前後に決まります。

フラット35の2020年4月金利予想

フラット35の金利は毎月20日ごろに発表される機構債の表面利率によって決まるため、ちょうど20日ごろの長期金利の影響を強く受けます。なので、機構債の表面利率が発表される20日ごろの長期金利がどのくらいの水準になるか?が予想のポイントになります。

2月末に長期金利が大きく下がったのに、3月のフラット35の金利が大して下がらなかったのは、長期金利が下がり始める前の段階で機構債の表面利率が決まり発表されたからです。

現時点で長期金利は-0.1%から-0.15%のあたりを行ったり来たりしている状態です。この水準のまま機構債の表面利率が発表されれば3月より4月の方が低金利になるでしょう。日米中央銀行の動向とそれが市場にどう受け止められるかによっても大きく変動しそうです。

2020年4月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 ARUHIスーパーフラット借り換え<借入期間21年以上、団信不加入>
0.97% 0円

借入額×1.1%(税込み)キャンペーン中!

  • ARUHIダイレクト(web経由)で借り換えを申し込むと通常2.2%(税込み)。
  • フラット35の金利には最初から団信保険料が込みになっており、団信信不加入とすると0.2%引き下げだが、ARUHIスーパーフラットであれば団信不加入とすると団信込みの金利から0.28%引き下げになる。
  • 団信は若くて健康リスクの低い人も年齢が上で健康リスクの高い人も均一の負担となっている。
  • 30代前半までならば自分で保険に入って団信は不加入とすれば、同レベルの保障で少ない支払となることが多い。

フラット35業界最大手☟

1位 SBIマネープラザの住信SBIネット銀行フラット35(保証型)
1.22% 0円 借入額×2.2%(税込み)
  • SBIマネープラザのリアル店舗で住信SBIフラット35保証型の相談と申し込みが出来る。
  • アルヒスーパーフラット借換も取り扱っているのでプロのアドバイザーに両者をシミュレーションしてもらえる。ただし、web申込しないと手数料が2.2%になるので、先にwebで申し込みしておこう。
  • 団信込みの35年固定金利で業界最低金利。
  • 2019年まださらに下がる可能性あり。

30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟

フラット35は住信SBIとアルヒ、どっちで借り換えるのが正解?

借り換えを決めるにあたっては多くの要素があるのですが、大きく2つの側面があります。

  1. 資金繰りと総支払額から決める
  2. 団信の保障で決める

住宅ローンで重要なのはまず1.資金繰りと総支払額です。その切り口で答えが出なかった場合に2.団信の保障やその他の付加サービスを検討に入れます。

アルヒか住信SBIかどっちにする?(資金繰りと総支払額の側面から)
借り換え費用を余裕でキャッシュで払える?
YES  NO 
定年まで30年超ある?
YES  NO 
住信SBIフラット35保証型 住信SBIとアルヒ両方OK アルヒスーパーフラット借換

まずは資金繰りとして、借り換え費用をキャッシュで払えるか?が分かれ目です。もし手持ちの資金に余裕がないなら、web申込で借り換え費用が半額になるアルヒがおススメです。

借り換え費用が十分にあるなら、住信SBIネット銀行で借りることで、毎月の返済はより少なくなります。総支払額でも少なくなるのは残期間30年くらいが境目です。

ただし、どちらにしてもそんなに劇的な違いはなかったですね。

アルヒと住信SBIどっちにする?(団信の保障の側面から)

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIとアルヒ両方OK

アルヒスーパーフラット借換

一般の団信に加入できて既に手厚い医療保険に加入しているなら特に住宅ローンの団信に拘る必要はないですから、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおススメです。

一般の団信に加入できないなら、団信不加入かワイド団信かを選べるアルヒスーパーフラット借換がおススメです。

変動(短期固定)金利への借り換えランキング

リーマンショック以後、日銀は景気を上向かせるために短期政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えてきました。これは、金融機関が貸し出す金利を低金利に誘導することで、民間企業の設備投資を促し、景気を上向かせようとする金融緩和政策です。

しかし2013年4月に短期政策金利をゼロ%に下げても短プラは下がらず、さらに2016年1月のマイナス金利政策で短期政策金利をマイナス0.1%にまで下げましたが、それでも短プラはピクリとも下がらず今に至っています。

政策金利と短プラの推移

つまり、短期政策金利の影響を受ける短プラは、今の水準が底でありこれ以上は下げられない水準まで下がっているという状況なのです。つまり住宅ローンの変動金利については、日銀の黒田総裁がマイナス金利政策を深堀りしてもしなくても関係なしです。

2020年4月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え>
0.39% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 3年間にわたりメガバンクの変動金利よりも低金利で固定される。
  • 3年の固定期間が終わった後も低金利で現在の基準金利であれば0.625%。
  • 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。
詳細はこちら(公式サイトへ)☟
1位 auじぶん銀行変動金利

0.41%(全期間引き下げタイプ)

さらに『じぶんでんき』とセットで0.38%

ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • がん50%団信つきの変動金利の低さでは単独トップ。
  • さらに『じぶんでんき』とセット契約で0.03%の金利優遇
  • がん50%団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
➤業界最低金利とじぶんでんきとセットで金利引き下げ+ガン50%保障と全疾病保障が無料で付くネット銀行のベストチョイス。
1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 借り換え>
0.457% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • 収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、大黒柱の就業不能によって全額保障される住信SBIの全疾病保障がマッチする。

30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟

2位 住信SBIネット銀行<変動金利 借り換え>
0.457% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。
  • 2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
詳細はこちら(公式サイトへ)☟
3位 三井住友銀行<変動金利 借り換え>
0.475% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • メガバンクで変動金利の最低金利
  • 50:50のペアローンならクロスサポートがおすすめ
  • 住宅ローンのポイントによって、事実上、振込手数料は無料になる。
  • 三菱UFJ銀行のATMも利用ができる。

➤三井住友銀行はメガバンクでトップクラスの低金利が魅力。

 

10年固定金利への借り換えランキング

長らく10年固定トップだったauじぶん銀行は2月から3月にかけて横ばいの0.55%です。そして、これまで2位以下であった三菱UFJ銀行が金利を下げてauじぶん銀行に並んだので、まったく今後下がる期待が持てないわけでもありません。 

基本的に4月は金融機関があえて低金利をアピールする必要性が少ない月ですので、基本的な予想は横ばいです。しかし下がってほしいという期待はありますね。

2020年4月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン10年固定>
0.55% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
じぶん銀行と同じ金利で、その後の店頭金利からの引き下げ額は1.6%と大きい。
  1. 当初固定の10年がメガバンクの中で最も低金利。
  2. 10年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.6%もある。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは10年の固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.6%です。じぶん銀行(au住宅ローン)では10年後に完済しなければ損になります。三菱UFJならばいくらか繰り上げ返済して継続するという選択肢の広さが魅力です。

10年後の選択肢の広さが魅力(公式サイトへ)☟

2位 auじぶん銀行 <10年固定>
0.55%(当初期間引き下げプラン) ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
申込はこちら☟

20年固定金利への借り換えランキング

2020年3月の20年固定金利の最低金利は新生銀行です。その新生銀行では2月の1%から3月には0.95%に下げました。

ただしこの金利はこれまで最も低金利だった20199月とあまり変わらない水準なのです。つまり今後ということでは、あまり下がり代が残っていません。また、これまで20年固定のトップだったauじぶん銀行は横ばいでした。

そして4月は金融機関があえて低金利をアピールする必要性が少ない月です。長期金利がよほどの低金利にならない限り横ばいでしょう。

20年固定は40代から住宅ローンをスタートする人にとって、定年退職の60歳までの期間の金利を固定してくれるので、ちょうど良い固定期間の金利タイプです。

2020年4月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 auじぶん銀行 <20年固定>
0.921%(当初期間引き下げプラン) ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 20年固定の最低金利20年後に定年で完済する40代にベスト。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
申し込みはこちら☟
2位 新生銀行20年固定
0.95% ゼロ円 定額55,000円~(税込み)
  • 低金利に加えて融資手数料が定額で54,000円からなので借り換えにかかる資金を節約できる。
  • 通常の団信(死亡と高度障害)に加え、所定の要介護状態が180日以上継続した場合、または「要介護3以上」に認定されると住宅ローンがゼロになる。
(公式サイトへ)☟
3位 SBIマネープラザ<20年固定 融資手数料型>
1.40% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 20年固定では三井住友信託銀行に次ぐ低金利で、通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟

ランキングに掲載する住宅ローンは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品に今後の金利情勢を加味し、表記の実行月に有利となる商品を先読みしており、公認会計士 中村岳広事務所の監修のもと作成しています。