千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日の先読み住宅ローンランキング➤
千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

住み替えの住宅ローンなら新居選びも売却も有利になるフラット35がお勧めです

Sponsored Link

フラット35なら媒介契約を結ぶだけで残債はゼロ円扱いになるから

どうも千日です。既に住宅ローンで家を購入した人が、住み替えを考える場合に一番の問題になるのが資金面です。

  1. 今の住宅ローンが残っているので審査では不利になります。かなり収入が多くないと、借りたい金額を借りられないことが多いです。
  2. かといって、住宅ローンを完済するために売り急ぐと、安く買いたたかれてしまいます。
  3. 今の家を先に売ると住宅ローンがゼロ円になりますが、今の住まい→仮住まい→新居と2回の引っ越しが必要になります。

不動産会社に住み替えの相談をすると、「まずは今住んでいる物件を売ってください。売却が決まったら、急いで買い物件を探しましょう」と言われるのが普通です。住宅ローンの残債が残っていると、家を買うために必要な資金を借りられないことが多いからです。

しかし、すぐに理想の家に出会えるとは限りません。妥協して「しょうがなく」家を決めるか、それがイヤなら仮住まいへの引っ越しですね。敷金や礼金、引っ越し、家賃などの費用がかかってきますし、郵便物の転送の届出などの手間も発生します。

逆に売れるよりも先に住みたい家が見つかったら?どうしてもその家が欲しければ、今の家を安くでもいいから売ってしまわないと…ということになりますよね。大手の仲介業者であれば、買い取りを保証というサービスもありますが、結局大幅値下げするのと大して変わらない金額になります。

そこで今日は…

  1. 今の家に住みながら新居を妥協なく探し、じっくり価格交渉も行う。
  2. 今の家を市場の相場で売却し、安売りはしない。
  3. 引っ越しは今の家→新居への一回だけ。

という、理想的な住み替えが可能とする住宅ローンとしてフラット35をお勧めしたいと思います。この私自身も今回の住み替えにあたり利用しています。

フラット35ならば、今の家の売却先or賃貸先を探す契約(媒介契約)を結ぶだけで、まだ売却or賃貸していなくても、今の住宅ローンはゼロ円という扱いで審査を通すことが出来るからです。

関連記事

今の住居を売る前からフラット35で審査を通すメリット

確かに今の家の売りを先行すれば、一旦住宅ローンはゼロ円になります。そうすることで2つのメリットがあります。

  1. 住宅ローンは満額借りられるので、融資可能額が足らず諦めることが減る。
  2. 審査に通ることが確実ならば、価格交渉で有利になる。

これによって買う物件の価格面でも、交渉面でも、妥協せずに済みます。

しかし、フラット35であれば、家を売らなくても仲介業者と媒介契約を結ぶだけで今の住宅ローンはゼロ円という扱いで審査を通せます。

フラット35での融資可能額を見てビックリ

自分の年収で幾らかりられるのか?という融資可能額については、下記の住宅金融支援機構のHPで計算できるようになっています。

年収500万で金利が1.3%だと4918万円借りられるという結果がでてきます。年収の10倍近いですね。

こんなに借りられるんだ!

ビックリすると思います。実際に借りるとなるとチャレンジングですので、リアルな予算としては、これよりも少ない借入額を想定していると思います。

今の家が売れてローンを完済すればこのくらいは返せるだろう…

こういう、自分の予算の範囲内の物件ならば、まず無理なく通すことが出来るのがフラット35です。

今の家が売れてなくても強気で交渉できる

もしも「今の家を売らなければ、新居を買えない」という前提であれば、家を売らないことには価格交渉もやりにくいです。

購入申込書というのは「この金額ならば私は買います」という意味合いのものです。売主の立場から考えてみてください。「家が売れなければ買えません」という人からそのように言われても、苦笑いしちゃいますよね?

その点、フラット35で審査を通していれば、家が売れていなくても、「この金額ならば買います」と言えるわけです。

普通であれば「端数の80万円を引いてもらえませんか?」というところが「180万引いてもらえませんか?」というところまで突っ込めるのです。

住み慣れた自分の家に住みながらじっくり探せる

もしも売りが先行なら仮住まいしながらの家探しです。家が決まらない間は少し不便な、狭い、間に合わせの住まいに家賃を払いながらです。

これがフラット35であれば自分の家に住みながらの家探しが可能となります。

もし先の例で「そんな値下げはしたくない!」なんて言われても「そうですか、じゃあ他を探しますね」と余裕でいられるのです。

毎月の支払は家賃というコストではなく、住宅ローンの返済です。払った分だけ住宅ローンの残債が減りますから、売れたときには残るお金が増えるのです。利息はコストですので全部じゃないですが。

交渉事で、精神的に余裕があるというのは、何よりも強いのですよね。

自分の家を相場以下で安売りしない

売りを先行して、売らなければ新居を(事実上)買えないという条件になると、どうしても相場以下での売却になりやすいです。場合によってはローンの残債が残ってしまうこともあります。 

  • 家の買い手としては住宅ローンが通らないと強く出られず…
  • 家の売り手としても売り急いで足もとを見られる…

こんな状況になるのが一番損ですよね。

とはいっても…

もしも、先に新居が決まった場合は、今の住宅ローンと新居の住宅ローンのダブルローンとなります。あまりにこのダブルローンの期間が長くなると、資金繰りが厳しくなってきます。

市場価格からの乖離と成約日数の関係

こちらは、民間調査による不動産の査定価格を基準とした成約件数割合と平均成約日数(日)をグラフにしたものです。乖離率=成約価格/査定価格です。

査定価格から乖離するほど成約日数が長くなっていることに注目です。

市場価格からの乖離と成約期間との関係

多くの仲介業者は査定価格を出すのに直近の成約価格の平均を基礎として、当該物件の有利な点、不利な点を加味して価格を算出します。

なので査定価格からの乖離≒市場価格からの乖離と言えるのです。

また別の機会にも書く予定ですが、この査定価格は仲介業者によって結構な差が生じることがありますので、必ず複数の仲介業者で査定を出してくださいね。

参考

市場価格から乖離していると長期化する

上記のグラフを見ると、査定価格との乖離が100%未満の方が成約まで長くかかっている傾向にあります。

安売りしているのになぜ…?

と思われるでしょう、解説します。

分子は「成約価格」ですので、最後に売れたときの価格です。つまり、最終的に値引きしていってやっと売れた物件だということになります。

いきなり査定価格より低い価格を付ける人もいない訳ではないですが、少数派です。早い話が最初の査定価格が高すぎたのでなかなか買い手が付かず、少しずつ下げていって売れたときにはそれなりに日数が経過していたということです。

査定価格よりも低い成約価格の方が日数が長い傾向にあるのはそのためです。最初から市場価格(=世の中の人がこの価格なら買いたいという価格)を捉えていれば、もう少し早く売れていたということになります。

市場価格を捉えていれば2~3か月で売れる!

逆に査定価格よりも少し高い成約価格となっている場合は、それほど成約日数は長くなっていないです。つまり、査定価格がドンピシャで市場価格を反映していて、それより少し高い値段で売り出している場合には比較的スグに売れているということです。

51日~64日ですから約2か月ですね。あくまで平均ですから、それより早く売れることもあれば、それよりも長くなることもあるでしょう。

つまり、市場価格を捉えていれば、概ね2か月~長くて3か月ほどで売却できるということです。

売却活動をスタートしつつ物件探しをする

新居となる物件をじっくり探すなら、短くても3か月くらいは必要です。中には1年くらいかける人も居ます。

だとするならば、すぐに売却活動をスタートしておいてちょうど良いということになります。目当ての物件が見つかるころには、買い手から購入希望が何度か入るというようなタイミングになるでしょう。

こちらは新居をじっくり決めれば良いのですから、あまりに強気な値引き交渉をする人に対してはストレスなくお引き取り願う余裕が出来ます。

まとめ~物件の買い手としても売り手としても立場の強さを発揮できる

この記事ではフラット35は家を売らなくても媒介契約を結ぶだけで現在の住宅ローンの残債をゼロ円ということで審査を通せるという審査の仕組みの利用方法を解説しました。

ホント、ただこれだけのことです。しかし、以下のようなメリットがあります。

  • 家の買い手としては住宅ローンの審査が通っているので強気に出られる!
  • 家の売り手としても売り急がないので余裕で交渉に対応できる!

なので、住み替えするならまずはフラット35で審査を通しておくことをお勧めします。っていうか、これ以外の選択肢は無いでしょレベルです。

フラット35のオススメはARUHI(アルヒ)

フラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手であり、住宅ローンそのものの取り扱いでも国内5位です。メガバンクと比較しても遜色のない大手です。

フラット35業界最大手アルヒの審査日数の目安

アルヒ(ARUHI)は本審査のスピードが早いことで有名です。私は今回アルヒで本審査を通したのですが、マジで3営業日目の午前中に承認の電話が来ました。私は自営業ですからもっと時間がかかるだろうと思ってましたので、ビックリしました!

アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力でこれも早さの秘密です。また、Webでも問題なく融資してもらえます。こちら私自身の体験記です。

多くの人が普通にネットで申し込んで融資を受けています。なお下表がアルヒ(ARUHI)のWEB申込と店舗申込の審査にかかる日数の目安です。

日数の目安 WEB申込 店舗申込
仮審査 1~2営業日 最短当日
本審査 申込書類の到着後10日~14日 3~5営業日

フラット35最大手!Web申込にチャレンジ☟

Web仮審査は少々のミステイクであれば、口頭なりで確認して問題なく通りますので、是非チャレンジしてみてくださいね!

以上、千日のブログでした。

《あとがき~フラット35とネット銀行の変動を両方通しておく》

フラット35は私のように半年分の所得しか無くても、1年に引き直して借りられます。これは普通の銀行には無いメリットです。

つまり職業や勤続年数だけが理由で融資に落ちるという事が無い住宅ローンなのです。

融資額が減ることはあっても、よほどのことが無い限りゼロ回答は無いのですよ。

そういう事を審査に臨む前にSBIマネープラザに相談することで確認出来たのは収穫でした。

SBIマネープラザは、アルヒの代理店として審査の実務を行っている担当者から審査のアドバイスをもらうのですから間違いないです。

それから、先に家が売れて住宅ローンを完済した場合には住信SBIネット銀行の変動金利で借りるという選択肢も浮上してきます。

一つでも多くの選択肢を採りうるというのがとにかく強いというのを実感しました。

予約は最小限の情報で30秒で完了

その後、2019年3月17日に住んでいるマンションがめでたく売買契約となりました!媒介契約から50日でした。売り値の決定方法や価格交渉の全てについてこちらに書いています。

2019年10月1日

毎月更新!千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

毎月更新!年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

千日太郎おすすめ住宅ローン

合わせて読みたい関連記事

千日の住宅ローン無料相談ドットコムのフラット35に関する相談

千日の住宅ローン無料相談ドットコムでメールで相談する