借り換えメリット計算法とおすすめ借り換え住宅ローン

最終更新2021年3月18日

おすすめ借換住宅ローン

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変動で0.9％なら借り換えメリットあるので金利引き下げできる！

住宅ローンを借り換える（銀行を乗り換える）メリットがあるかの見定めとして、以下の３つの条件が揃うことが目安となるんですってね。

返済の残り期間が10年以上

返済残額が1000万円以上

現在の住宅ローンのとの金利差が1％以上

じつはこれね、真っ赤なウソです。

10年以上かつ1000万円かつ1％以上でなくても、十分にメリットがあるんですよ。つまり真実の中にウソをブレンドした、悪質なデマです。

ネット銀行で仮審査を通して電話一本で0.6%まで金利を下げられたケースもあります（2018年8月）。

変動からフラット35への借り換えおすすめ

また、姉妹サイトの『千日の住宅ローン無料相談ドットコム』では、各目的別の住宅ローンランキングを毎月更新しています。借り換えのランキングもありますので、参考にしてくださいね。

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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借換費用を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅の表

借り換えメリットがあるかどうか？は、借り換え費用の金額に加えて、以下の３つの要素で決まります。

1. 残り期間
2. 返済残高
3. 現在の住宅ローンとの金利差

借り換え費用を取り戻すのに必要な金利差をマトリックス状の表にまとめました。

縦の列が返済残高、横の列は残り期間です。

返済残高が多いほど、借換費用を取り戻すのに必要な金利の引き下げ幅は少なくて済むということが分かりますよね。

また、残り期間が多いほど、借換費用を取り戻すのに必要な金利の引下げ幅は少なくて済みます。

借換費用１０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
10	0.40	0.20	0.14	0.10	0.08	0.07
15	0.27	0.13	0.09	0.07	0.05	0.05
20	0.20	0.10	0.06	0.05	0.04	0.04
25	0.16	0.08	0.06	0.04	0.03	0.03
30	0.14	0.07	0.05	0.04	0.03	0.03
35	0.12	0.06	0.04	0.03	0.03	0.02

借換費用２０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	1.56	0.79	0.53	0.40	0.32	0.27
10	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
15	0.53	0.27	0.18	0.14	0.11	0.09
20	0.40	0.20	0.14	0.10	0.08	0.07
25	0.31	0.16	0.11	0.08	0.07	0.06
30	0.27	0.13	0.09	0.07	0.05	0.05
35	0.23	0.12	0.08	0.06	0.05	0.04
40	0.20	0.10	0.06	0.05	0.04	0.04

借換費用３０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	2.32	1.17	0.79	0.59	0.47	0.40
10	1.17	0.59	0.40	0.30	0.24	0.20
15	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
20	0.59	0.30	0.20	0.15	0.12	0.10
25	0.48	0.24	0.16	0.12	0.10	0.08
30	0.40	0.20	0.14	0.10	0.08	0.07
35	0.34	0.17	0.12	0.09	0.07	0.06
40	0.30	0.15	0.10	0.08	0.06	0.05

借換費用４０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	3.07	1.55	1.04	0.78	0.63	0.52
10	1.56	0.79	0.53	0.40	0.32	0.27
15	1.05	0.53	0.36	0.27	0.22	0.18
20	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
25	0.63	0.32	0.22	0.16	0.13	0.11
30	0.53	0.27	0.18	0.14	0.11	0.09
35	0.45	0.23	0.16	0.12	0.10	0.08
40	0.40	0.20	0.14	0.10	0.08	0.07

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借換費用５０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	3.82	1.93	1.29	0.97	0.78	0.65
10	1.94	0.98	0.66	0.49	0.40	0.33
15	1.30	0.66	0.44	0.33	0.27	0.22
20	0.98	0.50	0.33	0.25	0.20	0.17
25	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
30	0.66	0.33	0.22	0.17	0.14	0.12
35	0.56	0.29	0.19	0.15	0.12	0.10
40	0.49	0.25	0.17	0.13	0.10	0.09

借換費用６０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	4.56	2.30	1.54	1.16	0.93	0.77
10	2.32	1.17	0.79	0.59	0.47	0.40
15	1.56	0.79	0.53	0.40	0.32	0.27
20	1.17	0.59	0.40	0.30	0.24	0.20
25	0.94	0.48	0.32	0.24	0.19	0.16
30	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
35	0.68	0.34	0.23	0.17	0.14	0.12
40	0.59	0.30	0.20	0.15	0.12	0.10

借換費用７０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	5.29	2.67	1.79	1.34	1.07	0.90
10	2.70	1.36	0.91	0.69	0.55	0.46
15	1.81	0.92	0.61	0.46	0.37	0.31
20	1.37	0.69	0.46	0.35	0.28	0.24
25	1.10	0.56	0.37	0.28	0.22	0.19
30	0.92	0.46	0.31	0.24	0.18	0.16
35	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
40	0.69	0.35	0.24	0.18	0.14	0.12
50	0.55	0.28	0.19	0.14	0.12	0.10

借換費用８０万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

（単位：％）

百万円	５年	１０年	１５年	２０年	２５年	３０年
5	6.01	3.03	2.03	1.52	1.22	1.02
10	3.08	1.55	1.04	0.78	0.63	0.52
15	2.07	1.04	0.70	0.53	0.42	0.35
20	1.56	0.79	0.53	0.40	0.32	0.27
25	1.25	0.63	0.42	0.32	0.26	0.22
30	1.05	0.53	0.36	0.27	0.22	0.18
35	0.90	0.46	0.31	0.23	0.19	0.16
40	0.79	0.40	0.27	0.20	0.16	0.14
50	0.63	0.32	0.22	0.16	0.13	0.11

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借り換え費用の計算方法は保証料の返金額がポイント

借り換え費用の計算は現在の銀行から保証料の返金があるか否かによって違ってきます。早期に借り換えすると、保証料が何十万も返ってきます。

保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金です。

利用者が返せなくなった時に、代わって銀行に住宅ローンを払ってくれます。これを代位弁済と言います。もちろん保証会社は払った住宅ローンを債務者（住宅ローン利用者）に請求します。これを求償と言います。最終的には住宅を売却（又は競売）して返済するのです。

• 借り換え先の銀行で保証料を払わないといけないのに計算に入れてなかった→損な借り換えなのにトクすると誤解してしまう。
• 現在の銀行の保証会社から保証料が返ってくるのに計算に入れず借り換えメリットが無いと判断した→借り換えた方がトクなのに見送ってしまう。

こんなことにならないように、保証料の返金があるかどうか、それがいくら返ってくるかを確認しなくてはなりません。

保証料には前払い方式と金利に上乗せ方式の2通りがあります。

• メガバンクや地銀などでは一般的に前払い方式の方がトクなので前払いをする人が多いです。つまり前払いをしていると全額繰上げ返済することで返金されます。
• ネット銀行では保証料はゼロ円です。ただ、保証料に見合う額を融資手数料で取るので融資手数料が高い（2％プラス消費税）です。手数料ですから、全額繰上げ返済しても返金されません。
• フラット35も保証料はゼロ円です。事務代行をする民間銀行に事務代行手数料を払います。0.5%～2％とかなり幅があります。

一般的なパターンで「現在の銀行」→「借り換え先の銀行」への借り換え費用の内訳をマトリックス表にしました。

あくまで一般的なパターンですので正確には銀行に問い合わせてください。

		借り換え先の銀行
		メガバンク（保証料前払い）	ネット銀行（保証料なし）	フラット35
現在の銀行	メガバンク	共通費用	共通費用	共通費用
		融資手数料	融資手数料	融資手数料
		保証料の支払	━	━
		保証料の返金	保証料の返金	保証料の返金
		━	━	フラット35物件検査
	ネット銀行	共通費用	共通費用	共通費用
		融資手数料	融資手数料	融資手数料
		保証料の支払	━	━
		━	━	フラット35物件検査
	フラット35	共通費用	共通費用	共通費用
		融資手数料	融資手数料	融資手数料
		保証料の支払	━	━
		━	━	フラット35物件検査

表中の「共通費用」の内訳は、以下の通りです。

• 現在の銀行の一括返済手数料
• 印紙税（1万円から2万円）
• 登録免許税（借り換え金額の0.1%）
• 司法書士報酬

印紙税、登録免許税は税金ですから銀行によって変わることはありません。司法書士報酬は司法書士によって違いますが、だいたいの相場があり、5万円から10万円程度です。

これらは銀行によって、そんなに差が生じないものです。

大きな差が生じるのは現在の銀行から保証料の返金があるか？それが幾らか？というところなのです。

元利均等返済で借入金額100万円あたりの戻し保証料の概算一覧表

では、全額繰上げ返済で前払いした保証料はどのくらい返ってくるのでしょうか？

銀行としては途中で一括返済（解約）することを前提にした情報開示はあまり好みませんし、保証会社とは別会社ですから銀行の担当者も自分では計算できないです。

しかし、業界としての共通の計算式があります。こちらはご相談者からいただいた資料から作成した表です。

（単位：円）

借入期間	経過年数	1年	2年	3年	4年	5年
	保証料総額
5年	4,500	2,889	1,583	695	170	0
10年	8,544	6,747	5,201	3,887	2,790	1,895
15年	11,982	10,158	8,528	7,079	5,797	4,672
20年	14,834	12,998	11,331	9,822	8,458	7,231
25年	17,254	15,411	13,724	12,181	10,772	9,487
30年	19,137	17,291	15,593	14,032	12,599	11,284
35年	20,610	18,765	17,060	15,489	14,042	12,709

借入期間	経過年数	6年	7年	8年	9年	10年
	保証料総額
10年	8,544	1,168	656	288	73	0
15年	11,982	3,692	2,848	2,131	1,531	1,040
20年	14,834	6,130	5,146	4,271	3,498	2,819
25年	17,254	8,318	7,256	6,293	5,423	4,639
30年	19,137	10,078	8,975	7,966	7,045	6,205
35年	20,610	11,482	10,354	9,317	8,365	7,492

借入期間	経過年数	11年	12年	13年	14年	15年
	保証料総額
15年	11,982	653	361	159	40	0
20年	14,834	2,227	1,716	1,285	923	627
25年	17,254	3,935	3,306	2,746	2,250	1,814
30年	19,137	5,440	4,745	4,116	3,547	3,034
35年	20,610	6,691	5,958	5,288	4,676	4,118

借入期間	経過年数	16年	17年	18年	19年	20年
	保証料総額
20年	14,834	393	217	96	24	0
25年	17,254	1,435	1,107	829	596	405
30年	19,137	2,574	2,162	1,796	1,472	1,187
35年	20,610	3,610	3,149	2,731	2,353	2,013

借入期間	経過年数	21年	22年	23年	24年	25年
	保証料総額
25年	17,254	254	140	62	16	0
30年	19,137	939	725	543	390	265
35年	20,610	1,707	1,434	1,191	976	767

借入期間	経過年数	26年	27年	28年	29年	30年
	保証料総額	31年	32年	33年	34年	35年
30年	19,137	166	92	40	10	0
35年	20,610	622	480	350	258	175
		110	61	27	7	0

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実際に借換費用を見積ってみよう

借換費用の内訳についても、ご相談者の実例によって当サイトに蓄積されています。随時ブログにアップしています。読めば概ねこちらの早見表と近似していることがお分かりいただけると思います。

民間銀行から民間銀行への借換費用の内訳と見積もり方法

借換とは、元の銀行に対するローンを一括返済して次の銀行で新しくローンを借りることです。その時にかかる費用とは２つに分類できます

元の金融機関に払う一括返済手数料と返金される保証料

• 一括返済手数料は3.3万円（税込み）
• 住宅ローン保証料の返金額は前出の表から計算してください。

元の銀行に対しては、元の金銭消費貸借契約で規定していた借入期間よりも短い期間で完済することになります。

銀行（債権者）としては、受け取れたはずの利息が、債務者の都合で受け取れなくなる訳ですから、一定の手数料を取る訳です。 手数料の金額は銀行によって微妙に違いますがだいたい33,000円（税込み）くらいです。

保証料の返金額は前出の表から出してください。現在の銀行がネット銀行でもとから保証料を払っていない場合は返金はありません。

借換先の金融機関で払う新規借入手数料

• 融資手数料は3.3万円（税込み）
• 印紙税は1万円から2万円
• 登録免許税は一律0.1%
• 司法書士報酬は5万円～10万円
• 住宅ローン保証料は前出の表から計算してください。

ネット銀行など金利や手数料の安さを売りしている金融機関だと、住宅ローン保証料は無しというところもあります。

その場合は融資手数料という形でほぼ住宅ローン保証料に相当する金額を取られます。

少し割安にはなりますが融資手数料ですから借換時に返ってこないというカラクリです。

もしも元の銀行で保証料が無かったという場合は、乗り換え先の銀行で借りるときの保証料が上乗せとなります。

乗り換え先の銀行で保証料が無い場合は、おそらくその分融資手数料が保証料くらいになっているでしょう。

民間銀行からフラット35への借換費用の内訳と見積もり方法

フラット３５への借換も、基本的には同じですけど、フラット３５特有のポイントがあります。確認しておきましょう。

元の金融機関に払う一括返済手数料と返金される保証料

• 一括返済手数料は3.3万円（税込み）
• 住宅ローン保証料の返金額は前出の表から計算してください。

借換先のフラット３５取扱い金融機関での新規借入手数料

• 融資手数料は3.3万円（税込み）
• 印紙税は1万円から2万円
• フラット35検査手数料は一律6.48万円
• 登録免許税は一律0.1%
• 司法書士報酬は5万円～10万円
• 住宅ローン保証料はゼロ円

フラット３５に特有の借換費用のポイントは、住宅ローン保証料が不要です。団信保険料は金利に込みとなっていますが、団信を付けないというオプションもあります。その場合は金利が0.2%引き下げになります。

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