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おすすめ住宅ローン金利タイプ 変動、固定、当初固定金利、ミックスローンの選び方

最終更新2017年11月19日

初めて読まれる方はおすすめ住宅ローン金融機関とそのメリットデメリットも合わせて読んでくださいね。

住宅ローンの金利タイプは変動か固定か2つしかない

まず、住宅ローンの金利タイプについて、確認しておきましょう。金利タイプには本質的に2つの金利タイプしかありません。

  • 変動金利は銀行が必要に応じて金利を変動させることが出来る金利タイプ
  • 固定金利は借入期間に亘り金利を固定する金利タイプ

あれ?当初固定金利タイプが無いな…と思われるかもしれません。確かに当初固定金利という住宅ローンの商品があります。当初の10年間は金利が固定され、当初固定期間経過後は変動金利になるか、改めてその時点の金利水準で固定金利を選択するかを選ぶのですね。

当初固定金利というのは千日メソッド的には金利タイプではなく銀行が販売する「商品の種類」です。これを変動、固定の区分ではどっちに入ると思います?

答えは変動金利です。

借入期間に亘ってずーっと金利が固定しているものだけが固定金利なんです。10年固定金利の本質に従って千日流に表現するなら10年経過後変動金利です。

変動金利と固定金利の本質

変動金利と固定金利の本質的な違いは、住宅ローンの利用者と銀行のどちらが金利変動リスクを負うか、の違いです。

民間の金融機関が資金を融通しあう金利を短期プライムレートと言い、変動金利はこの短期プライムレートに連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。 

  • 銀行が他の銀行からお金を借りる時の金利が低い時は住宅ローンの金利は低くする
  • 銀行が他の銀行からお金を借りる時の金利が高い時は住宅ローンの金利は高くする 

民間融資は自分が借りる時の金利よりちょっと高く住宅ローンの金利を設定して、リスク無く確実に利ザヤを得る(儲ける)という仕組みになっています。

固定金利は短期プライムレートが何%になろうが、最後まで金利を変えない金利タイプです。

銀行が貸す金利は一定ですから、場合によっては銀行が逆ザヤになる(損する)可能性もあります。

  • 変動金利=金利変動リスクを自分が負う
  • 固定金利=金利変動リスクを銀行が負う

このように覚えておきましょう。だから10年固定金利というのは、以下のような解釈になります。 

  • 予測出来る始めの期間は現在の金利水準で銀行が利ザヤを取れるような金利で固定する。
  • 予測出来ない後半の期間はその時になってから銀行が利ザヤを取れるような金利を決める。

金利変動リスクはどちらにあるかは自明ですね。自分の方です。だからこれは変動金利、しかも固定金利期間は変動金利よりも高くなるのが普通ですので、一方的に銀行に有利な変動金利です。固定の期間にリスクをヘッジできますが、それが終わった時点のリスクに対しては、利用者が自ら準備しておく必要があります。

変動金利は止まっており固定金利は動いている

  • 変動金利は止まっています。
  • 固定金利は動いています。

禅問答のようですが安心して下さい。分かりやすい損得勘定の話です。好景気でインフレ時、政府は投資や消費を抑えるために政策金利を上げますが、不景気でデフレの時は政策金利を下げます。

好景気でインフレの時は収入も増えてますので金利が高くても負担は大きくありません。逆に不景気でデフレの時は収入が減りますが、金利が低く抑えられているので負担は軽減されています。

今は不景気でデフレ、住宅ローンの金利は1%を切ってますね。かつて日本がインフレでバブル期だった頃の住宅ローンの金利は7%位でしたがその負担は同じです。かえって将来に対して先細りの不安感がある分だけ心理的なプレッシャーが大きいかもしれません。

このように変動金利は景気と連動する傾向があるので、収入が景気の影響を大きく受ける人にとっては負担を一定にする効果があるのです。金利は変動してますが、結果的に自分の収入も連動しているので、相対的に自分の目から見たら止まっているんです。

ならば、固定金利は相対的に動いているというのはもうお分かりでしょう。好景気のインフレ時には収入は増えても住宅ローンの金利は一定ですから負担は軽くなります。しかし不景気のデフレ時には収入が減っても住宅ローンの金利は一定ですから負担は重くなります。

収入が景気の影響を大きく受ける人にとっての負担を変動させるのが固定金利なのです。例えば公務員のように、収入が景気の影響をあまり受けない人にとっては、負担を一定にする効果があるということです。

住宅ローンを選ぶときにありがちなミスとして『にわか経済学者』や『ギャンブラー』になることがあります。今後、10年、20年、30年先の金利や社会情勢がどうなるか?そんなことは本職の経済学者にだって分からないんですよ。せいぜい予測できるのは5年後までです。その5年後だってよく外すんですよ。

今の時点で最適でも今後35年続くのが住宅ローンですよね。確かに先のことは分からないです。だからこそ、今の時点で最善の選択をしたと断言できるような住宅ローンを選ぶのです。

変動金利とは何か-借りた後が大事

賭けてもいいですけど、不動産屋がまず一番に我々に見せる住宅ローンのシミュレーションは変動金利で組んだものです。新築マンションの広告チラシなどでは『月〇万円代で73平米3LDK』とアピールしてます。

今の家賃より安い支払いで新築マンションが手に入る!

これほど強烈に魅力的な広告はありませんよね。千日も思わず2度見することしばしばです。

変動金利は、短期プライムレートによって銀行が金利を上げたり下げたりする金利タイプです。数ある住宅ローンの金利タイプの中でも金利が安いので、初めて住宅ローンを組もうという人が必ず一度は検討する金利タイプです。しかし、今後金利が上がる可能性があるので怖いなァ、と思って固定金利を調べる。と、固定金利は高いなァ、と思うわけですよね。それで変動か固定かでずっと心が揺れている…これが住宅ローンを選ぶときに初めにぶつかる壁です。

これから、金利動向に左右されない変動金利の選び方と返し方についてお話しようと思います。

変動金利なのに金利動向に左右されない方法があるのか?と思われるかもしれません

あるんです。

借りた後に金利が上がったらどう対処する?

やっぱり元本が数千万という未知の領域ですから、みんな金利の上昇リスクを過大評価する傾向があるんです。実はみんなが思うほど怖くは無いのですよ。

これからお話するのは、金利の予測ではありません。住宅ローンの千日メソッドでは金利を予測しません。当たる保証が無いからです。当たるも八卦当たらぬも八卦の予測に人生の重要な選択を委ねるほど愚かなことは無いと思っています。

変動金利の5年ルールと125%ルールで固定される支払額

まずは通り一遍の話しですけど、5年ルールと125%ルールについてお話しておかねばなりません。

5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持するというものです。つまり、急に金利が上がったからといって毎月の支払いが急に増えるわけでは無いんですよね。

そして125%ルールとは、金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やす時には、直前の125%までを上限にするというものです。つまり大きく金利が上がっても毎月の支払いは125%までしか上がらないということです。この125%はまた5年間は維持されます。

ですから、元本が多い当初の10年間の元利均等返済額については、最大でも最初の125%までしか上がることは無いのです。

とは言っても、金利が上がって返済額が変わらないと元本の減りが遅くなりますよね?でも、大丈夫なんです。

住宅ローン控除で相殺される

住宅ローン控除とは当初の10年間について、住宅ローン残高の1%を税金からマイナスする減税措置です。変動金利だと今金利は0.5%位ですよね。つまり、払う利息よりも税金から返金される(還付される)金額の方が大きいので、逆に利息が貰えるような状態なんです。

0.5%-1%=-0.5%の利息を払う。つまり、0.5%利息が貰えるということです。

例えばこの10年の間に金利が0.5%から1.5%に上がったとしても、1%-1.5%=0.5%の利息を払う。つまり、当初払うつもりだった利息を払うだけということです。

当初の10年間というのは、元本が多くなかなか減らない時期です。そんな時期に金利が上がると、さらに元本の減りが遅くなってしまいますよね。でも、住宅ローン控除は元本が多い方がその恩恵も多いです。元本の減りが遅い方が有利に働くわけです。

金利の上昇リスクが無いとは言いません。上がるときには上がるでしょう。

しかし、上がったとしてもそれが家計に及ぼすダメージは、変動金利のルール(5年ルールと125%ルール)と住宅ローン控除という制度よってかなりの部分が緩和されるように設計されているのですね。

銀行の経営が危なくなったら金利を上げてくるかもしれない…

たまに、こんな風に言う人が居ますが、大手銀行の経営が傾く可能性よりも、自分の勤め先が傾く可能性の方が高いです。さらに言うと、一従業員がリストラ対象になったり、病気になって働けなくなって無収入になってしまう可能性の方がよっぽど高いはずです。

どうしても自分には甘くなってしまうのですよ。

金利の上昇リスクに備えるには?二つの「4」

それでも、金利の上昇リスクにはある程度の備えが必要です。住宅ローンの千日メソッドでは、変動金利で借りる場合は以下の2つの条件をクリアすることをお勧めしています。題して『変動金利の2つの「4」』です。

  • 毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。
  • 上記の貯金と元利均等返済額を手取り月収の4割(40%)以下にする。
返済額の4分の1以上を貯金する

毎月の返済額の4分の1以上を貯金出来るということは、銀行が1度に上げる上限の125%にいつでも対応可能ということです。

3000万35年 支払い額 対応する金利
0年 100% 79,544 0.625%
5年 125% 99,425 2.003%
10年 156% 124,074 3.505%
15年 195% 155,100 5.192%

このように、最短で15年で約2倍になることもあり得るのですが、返済額が2倍になる場合の変動金利は約5.192%です。これはバブル期の変動金利の水準です。ここまでになる可能性も否定は出来ませんが、少なくとも一段階上がるケース、125%になるケースについては、想定しておく必要があると思います。

手取り月収の4割以下にする

銀行の審査で住宅ローン融資の審査で判断するラインはローン返済額が収入の4割以下というものがあります。4割超が住居費というのは、何か不測の出費があったときに返済が滞る可能性が高いという銀行の経験則から導かれた割合です。

年収で計算する方法もありますが、住宅ローンの支払いは月ごとですから、月収、それも手取り月収をベースに判断する方式がより実践的です。年収だとボーナスも込みになってしまいます。

ボーナスは35年間ずっと必ず一定以上が出るとは限らないですよね。

4分の1の貯金+ローン返済額を手取り月収の40%以下に抑えるというのは、金利が上がった場合も、今まで通りの生活水準を維持出来るラインということです。

以上が変動金利で『毎月の返済を無理なく行える』ための千日メソッドです。では次は、『住宅ローンを完済した上で老後の生活資金を残す』にはどうしたらいいか?という方法についてお話しましょう。

60歳残高を安全圏にする

これは、変動金利だけに限らず、全ての金利タイプについて共通のルールです。住宅ローン控除がある10年間は繰上げ返済せずに貯金を温存しておき、住宅ローン控除が終わってから繰上げ返済するというものです。

住宅ローン控除は各年の12月31日のローン残高×1%をその年の所得税と翌年の住民税からマイナスする減税措置ですから、住宅ローン控除がある間にローン残高を減らしてしまうのは損なんですよ。

特に変動金利の場合、金利は1%を下回りますから、ローン残高が多ければ多いほど『収入』になるんですよね。

なので、繰上げ返済は10年後にまとめて一気に行うのがお勧めです。10年の住宅ローン控除が終わった瞬間は、いわば折り返し地点なんです。

  • 当初の10年は元本をなるべく高く維持して住宅ローン控除の恩恵を受ける。
  • 10年経過したら、60歳の残高を安全圏にするべく積極的に繰上げ返済する。
 

変動金利はどんな人に向いているか?

変動金利は上がるかもしれないから何となく怖いな…

もしも、こういう認識であったのなら、ひとつレベルアップできたのではないかと思います。変動金利タイプが合っているのはどんな人か?どんな人に変動金利がお勧めかをお話ししておきましょう。

  • 二つの『4』をクリア出来る人
  • 今後家を買い替える可能性がある人

変動金利についての最新記事は変動金利の千日メソッドからどうぞ。

固定金利とは何か-いつ借りるか?が大事

たまに『変動金利が上がったらその時は固定に借り換えるさ』なんていう声を聴くことがありますが…

それは不可能です。

住宅ローンの固定金利は金融市場の長期金利(国債利回り)に連動して上がったり下がったりします。金融市場は常に動いていますので、住宅ローンの固定金利もその影響を受けて毎月上がったり下がったりしているんです。

住宅ローンの変動金利は銀行間で資金を融通しあう金利を短期プライムレートと言い、変動金利はこの短期プライムレートに連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。その短期プライムレートは日銀が市中銀行にお金を貸し付けるときの政策金利の影響を受けます。

住宅ローンの変動金利は政府の政策金利がリーマンショック以降、ずっと0.1%(ゼロ金利政策)なので、ほとんど変動しないんです。

  • 固定金利は金融市場の影響を受けて毎月変動する。
  • 変動金利は今のところは国が政策金利を上げないので変動していない。

変動金利が低い理由の一つとして、リーマンショックで景気が後退したことから国が政策金利を引き下げた(ゼロ金利政策)ことがあります。景気が上向いて国が政策金利(≒変動金利)を引き上げる頃には、既に長期金利(≒固定金利)は上がり切っています。

時すでに遅しなんですよ。景気や為替という、いわば自然現象によって変動する長期金利(≒固定金利)の方が、人間によって決められる政策金利(≒変動金利)よりも遥かに早く反応するからです。

固定金利は借りるタイミングの長期金利に注目

住宅ローンの金利は毎月の初めに発表された金利がその1カ月にわたり適用されます。なので、毎月金利が変わる固定金利で住宅ローンを組む場合は、何月に借りるかがとても重要になってきます。月末と月初では適用金利が違います。たった1日違うだけで、最長35年間払う利息が変わってしまうのです。

例えば4,000万円を35年借りて、金利が0.03%上がると利息は総額で21万円も違ってきます。ですから、固定金利で住宅ローンを借りようとしている人は長期金利の動向をよく見ておかねばなりません。

フラット35の金利は前の月から予測できる

金融市場の長期金利の動向を予測するのは、専門家でも困難です。でも、住宅ローンの固定金利として代表的なフラット35の金利であれば、前の月から予測することが出来ます。

住宅金融支援機構は銀行やモーゲージバンクからフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という金融商品として販売しています。

つまり、フラット35のお金は、元を辿れば住宅金融支援機構の機構債の販売代金であり、機構債の表面利率とは機構債を買う投資家の投資利回りです。言い換えると機構債の表面利率は翌月のフラット35の『予定の金利』なんですよ。

ですから、以下の式でフラット35の金利を予測することが出来るんです。

フラット35金利=機構債の表面利率+住宅金融支援機構と取扱金融機関の利益率

機構債の表面利率は毎月の中旬から下旬ごろにホームページで公開されています。フラット35の金利はその翌月の1日に発表されますので、『予測する』というより『予定に基づいて推測する』のに近いです。

2016年5月から2017年9月までのフラット35金利と表面利率と機構の利益率の推移は以下のようになっています。

年月 フラット35金利 表面利率 利益率
2016年5月 1.08% 0.34% 0.74%
2016年6月 1.10% 0.36% 0.74%
2016年7月 0.93% 0.23% 0.70%
2016年8月 0.90% 0.19% 0.71%
2016年9月 1.02% 0.33% 0.69%
2016年10月 1.06% 0.37% 0.69%
2016年11月 1.03% 0.34% 0.69%
2016年12月 1.10% 0.41% 0.69%
2017年1月 1.12% 0.48% 0.64%
2017年2月 1.10% 0.46% 0.64%
2017年3月 1.12% 0.47% 0.65%
2017年4月 1.12% 0.46% 0.66%
2017年5月 1.06% 0.40% 0.66%
2017年6月 1.09% 0.43% 0.66%
2017年7月 1.09% 0.44% 0.65%
2017年8月 1.12% 0.47% 0.65%
2017年9月 1.08% 0.42% 0.66%

いかがでしょうか。だいたい利益率は0.7%前後で推移しています。英国のEU離脱やトランプ政権などの大きな経済事件が発生したタイミングでは、政府の思惑から金利を変動させないために動いていますが、それ以外は概ね前の月と同じ水準で推移していっているのです。

2017年7月の中旬には2017年8月の機構債の表面利率0.47%が発表されましたので、以下の簡単な足し算で8月のフラット35の金利が予測できるということですね。

フラット35金利=機構債の表面利率+住宅金融支援機構と取扱金融機関の利益率
1.12%   =0.47%   +0.65%

フラット35の団信0.28%

2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされています。この制度変更の骨子は2つです。

  1. 団信保険料はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
  2. かつては高度障害と死亡が条件だったが、現在は身体障害(身体障害者福祉法1級or2級)についても保障の範囲に含まれた。

従来の団信は別料金で年に1回、住宅ローン残高の0.358%を別途支払うというものでしたが、借入金利に上乗せとなっています。なので10月融資申し込みからは以下の計算式でフラット35の金利が決まっているということですね。

フラット35金利=機構債の表面利率+住宅金融支援機構と取扱金融機関の利益率+0.28%

年月 フラット35金利 表面利率 利益率 団信
2017年10月 1.36% 0.42% 0.66% 0.28%
2017年11月 1.37% 0.43% 0.66% 0.28%

なお、団信への加入は任意です。加入しない場合はこのフラット35金利から0.2%引き下げになります…ということは、団信に加入しない人にとっては実質的な金利の値上げ(一律0.08%の値上げ)になるということですよね。出来るだけ団信を利用して欲しいというのが住宅金融支援機構の思惑なのだと思います。

毎月のフラット35の金利予想は月の中頃から20日前後にフラット35金利予想で公開していますので、是非チェックしてください。

融資の実行日は翌月と今月の低い方を選べる

たとえ上記の方法で翌月の金利が下がることが分かっても、既に融資実行してしまった後では正に後の祭りですよね。ですから、融資の実行日は月末、ないし月末近くにしておくのです。

  • もしも翌月に金利が上がる予測なら予定どおり月末に融資を実行する。
  • もしも翌月に金利が下がる予測なら融資の実行を翌月に延期する。

融資の実行日を月末にしておけば、いわゆる『後出しジャンケン』が可能になるんです。もちろん、予定は予定ですので100%その通りになるという保証はありませんので、その点は覚悟しておく必要があります。

借りた後は変動金利が上がらないと損?←借りた後は関係ない

『金利は変動金利の方が安い、でも変動金利は今後上がるかもしれない、だから固定金利にしておこう』このように考えて固定金利を選ぶ人が多いです。

借りた後は関係ないです。

この考え方は、金融市場に投資家として参加している人が資金調達するときの考え方です。我々は利益を求めて住宅ローンを借りるのではありません、マイホームを購入するためです。固定金利は全返済期間にわたって毎月の元利均等返済額を固定する効果があります。つまり、固定金利による毎月の支払い額がその家の値段なのです。

毎月これだけの支払いであれば、この家に住んでもいいな。

これが、固定金利を選ぶ時の判断の物差しです。

また同時に、これは家を買う時の判断の物差しにもなります。住宅展示場やマンションモデルルームのチラシには変動金利でこの物差しを提供していますよね。『毎月〇〇円(家賃程度)で買えます!』という売り文句は賭けてもいいですが、それは変動金利です。

もし同じことを固定金利で計算すれば、千日メソッドの判断の物差しになるんですよ。

ですから、固定金利でその家を購入したのなら仮にその後、変動金利がどうなろうと関係ないのです。『自分と違う選択をした人が損をしないと、得した気にならない』と考える人もいるかもしれません。しかし、それは金融市場に投資家として参加する場合の原理なのです。

固定金利で無理なく返済を継続できるのであれば問題ありません。固定から変動に借り換えるのは、今でも問題ないのに、あえて金利変動リスクを自分が負うという方針に舵を切るということです。なお、固定から固定に借り換えることで、総返済額が少なくなるなら、それもアリでしょうね。これは後から家の値段を値引きしてもらったのと同じ効果です。

全ての金利タイプに共通の千日メソッド

  • 毎月の返済額に余裕はあるか?=毎月の元利均等返済額
  • 現役の間に確実に完済出来るか?=60歳の時点のローン残高 

全ての金利タイプに共通して、この2つがポイントです。金利ではなく金額で判断するのが肝です。当たり前の話ですが、住宅ローンは完済しないと終わりません。

手取り月収の4割以下にする

銀行の審査で住宅ローン融資の審査で判断するラインはローン返済額が収入の4割以下というものがあります。4割超が住居費というのは、何か不測の出費があったときに返済が滞る可能性が高いという銀行の経験則から導かれた割合です。

年収で計算する方法もありますが、住宅ローンの支払いは月ごとですから、月収、それも手取り月収をベースに判断する方式がより実践的です。年収だとボーナスも込みになってしまいます。

ボーナスは35年間ずっと必ず一定以上が出るとは限らないですよね。4分の1の貯金+ローン返済額を手取り月収の40%以下に抑えるというのは、金利が上がった場合も、今まで通りの生活水準を維持出来るラインということです。

60歳残高を安全圏にする

住宅ローン控除がある10年間は繰上げ返済せずに貯金を温存しておき、住宅ローン控除が終わってから繰上げ返済するのがセオリーです。

住宅ローン控除は各年の12月31日のローン残高×1%をその年の所得税と翌年の住民税からマイナスする減税措置ですから、住宅ローン控除がある間にローン残高を減らしてしまうのは損なんですよ。

なので、繰上げ返済は10年後にまとめて一気に行うのがお勧めです。10年の住宅ローン控除が終わった瞬間は、いわば折り返し地点なんです。

  • 当初の10年は元本をなるべく高く維持して住宅ローン控除の恩恵を受ける。
  • 10年経過したら、60歳の残高を安全圏にするべく積極的に繰上げ返済する。
 

固定金利はどんな人に向いているか?

固定金利は高いな…でも変動金利が上がらなかったら損だな…

もしも、こういう認識であったのなら、ひとつレベルアップできたのではないかと思います。 固定金利タイプが合っているのはどんな人か、どんな人に固定金利がお勧めか、お話ししておきましょう。

  • 公務員など収入が景気の影響を受けにくい人
  • 変動金利の元利均等返済額の25%を貯蓄出来るだけの収入が無い若い人

フラット35についての最新記事はフラット35のお勧め利用法の千日メソッドからどうぞ。

 

当初固定金利とは何か-金利ではなく残高に注目する当初固定金利

銀行の融資担当者にどんな商品ですか?と聞いたら『当初の固定期間は金利が固定されていますが、その期間が終了すると改めて金利を選び直すタイプの住宅ローンの商品です』という回答が返ってくるでしょう。まあ、その通りです。

しかし、銀行の担当者がもう少し親身になってくれる人であれば『当初の固定期間が終わると店頭表示金利からの引下幅が減ってしまいます』ということも教えてくれます。

  • 金利が安いのは当初の数年だけで、残りの大部分の期間は変動金利よりも高い金利が適用されることになります。
  • 金利が固定されて安心なのは当初の数年だけで、残りの大分部の期間は金利の上昇リスクを負担することになります。

当初固定金利、という表現が誤解を生むんでしょうね。別の表現をするなら「当初固定期間後ちょっと高めの変動金利」です。つまりこれは変動金利の一種です。

当初固定金利タイプで当初固定期間が終わったら?

まず、銀行の担当者が説明する『当初の固定期間は金利が固定されていますが、その期間が終了すると改めて金利を選び直すタイプの住宅ローンの商品です』という説明には銀行側のバイアスが既にかかっているんですよ。

  • そのまま、当行で借り続けてほしい。
  • その場合、惰性で高めの金利に移行してほしい。

住宅ローンを借りるときって、人生最大の契約ですからみんなすごく考えるんですよね。この本を読んでおられるのがその証拠です。でも、住宅ローンはちょっと時間が経過するとじきに慣れてくるんですよ。日々の生活や仕事ではいろんな問題が起こりますから、今ほど金利のことを考えなくなるものです。

当初の固定期間が終わって、仮に月に数千円の支払いが増えたとしても『まあ、払えない金額じゃないし』と惰性でそのまま続けてしまう人の割合が一定数います。銀行の狙いはそこにあるんですよ。一人ひとりの利用者にとって月に数千円ですから負担感はあまりないですが、それが何十年も安定して続くというのが銀行の収益になるわけです。

なので、銀行のバイアスがかかった見方で当初固定金利を捉えてはいけません。われわれ利用者の目線から見た当初固定金利とは、固定期間が終わったらそのまま借り続けるとは限らないし、惰性で高めの金利なんて払わない金利タイプです。

  • 他の銀行へ乗り換える。
  • 多額の繰り上げ返済をする。
  • 家を買い替える。
  • 高い金利に甘んじず他行への借り換えをちらつかせての金利交渉する。

自分の中では方針をきっちり決めているんですよ。上記の選択肢のどれかを必ず行います。これ、銀行の人が見たらあんまり良い気のしないものだと思います。なぜなら、銀行は我々にこれをしてほしくないから、バイアスをかけた説明をしているのです。

今決められないことは、当初固定期間が終わっても決められませんよ。

『今後どうするか分からないから、とりあえず』当初固定金利にする人が、銀行にとって最高のお客さんなんです。『とりあえずビール』はアリですけど、『とりあえず当初固定金利』はナシです。今のこの最初が大事です。住宅ローンの問題意識もプレッシャーも時を追うごとに薄まっていきます。今決められないことが、3年後、5年後、10年後に決められるわけがない。そうは思いませんか?

10年固定金利と住宅ローン控除

当初固定金利タイプにはいろいろな固定期間の商品が用意されています。3年、5年、10年、15年、20年、25年、30年などが主な設定期間です。中でも千日がおすすめするのは10年固定金利です。

10年間の利回りが確定する

10年固定金利は当初10年間の金利が固定されている金利タイプです。そして、住宅ローン控除は当初10年間にわたり、12月31日時点の住宅ローン残高の1%を納めた税金からマイナスする減税措置です。

例として3千万円を10年固定金利0.65%で35年借りて(元利均等返済ボーナス払いなし)、10年後に全額繰上げ返済した場合にどんな感じになるかお見せしましょう。

(単位:万円)

借入3,000万円

説明

返済金額

10年固定金利0.65%

0.65%の利息を払う

958

住宅ローン控除1%

1%が税金から還付される

△257

10年後残高

全額繰り上げ返済する

2,211

返済合計

約0.35%儲かる

2,912

これは極端な例ですが、3,000万円借りたのに返済するのは2,912万円になり、88万円の利益が出る訳です。払う利息よりも還付される(返金される)税金の方が大きくなるからこういうことになるのです。10年固定金利ならば、文字通り10年間は金利が固定されていますから、住宅ローンを完済しさえすればこの『利益』は確定的なものになるんですね。

借金なのに、投資のように利益が出る。それもほぼ確定した利回り。こんな嘘のような本当の話が、今の住宅ローンの『常識』なのです。

定年までの期間でロスの無い固定期間

当初固定金利タイプで検討の中心に考えるのは10年固定です。前述したように、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けてからその時のローン残高の大部分、ないし全額を繰上げ返済しようと考えているなら、10年固定です。

そしてもう一つ、定年までの年数です。毎月の返済額のハードルを下げるために最長の35年で住宅ローンを組むのですが、固定期間は定年までで必要にして十分です。固定期間は長い方が安心ですけど、その分金利も高くなります。例えば、定年退職までの期間が20年前後である場合は固定期間を30年にする必要はありません。変動金利と固定金利のところでお話したように、千日メソッドでは定年時の完済を目標にしますので。

また定年間近まで普通に返済していれば、それなりに住宅ローンの元本もかなり小さくなっているはずです。元本が小さければ、金利が上がっても怖くないですよね。極端な例でいうと、借入が100円なら別にトイチ(十日で一割)の金利だって怖くないはずです。

つまり、定年以降の固定期間はオーバースペックなんです。

将来の金利動向ではなく残高に集中!

もし、固定期間が終わったその時に金利が上がってたら怖い…

こんな風に不安に思われるかもしれませんが、固定期間が終わった時には借入残高を安全圏まで減らせるようにしておけば良いのです。何年も先の金利動向を読もうとしてはいけません、そんなの誰にも分かりません。金利動向ではなく、その時に自分がローン残高を幾らまで減らすことが出来るか?を考えるのです。

支払利息=ローン残高×金利

こんな計算ですよね。金利は予測できませんし、まして自分でコントロールすることもできません。しかし、ローン残高は貯蓄の計画を立てて予測することが出来ますし、自分でコントロールできる要素なんです。

当初固定金利を選ぶ時に軸になるのは『金利ではなく残高』です。その固定期間が終わった時に安全圏まで元本を減らせるか?これが当初固定金利タイプを選ぶ人が返済計画を立てる軸なんですよ。

 

当初固定金利はどんな人に向いているか?

今後金利動向はどうなるんだろう?とりあえず当初固定金利にしておけばそれまでは安心か…

もしも、こういう認識であったのなら、ひとつレベルアップできたのではないかと思います。 当初固定金利タイプが合っているのはどんな人か、どんな人に当初固定金利がお勧めか、お話ししておきましょう。

  • 経済の動向や住宅ローンの金利情報を抜け目なく収集する情報にマメなタイプ。
  • 今後の仕事でのキャリアアップ、収入アップに強いモチベーションがあるタイプ。
  • 即金で購入することのできる自己資金を持っている人。
  • 世帯年収は高いが自己資金ゼロで家を購入する人。
  • 潤沢な自己資金やローン完済済みの家があるシニア層。

当初固定金利についての最新記事は当初固定金利の千日メソッドからどうぞ。

ミックスローンとは何か-変動か固定かどっちか決められない?

異なる金利タイプをミックスする、ミックスローンとは単純に言うと、1つの住宅を担保にして2枚の住宅ローン契約書を結ぶことです。

  • 住宅は一つ
  • 借入は異なる金利タイプで2本

銀行の担当者はこういう説明をすると思います。なんでこんなことをするんでしょうか?多くの利用者が変動か固定かを決められずにこうしたミックスローンを組みたいという需要があるからです。

  • 金利上昇リスクが怖いので固定金利を混ぜる。
  • 固定金利だけだと高いので変動金利を混ぜる。

こうすると、変動金利と固定金利のデメリットを少なくすることが出来ます。しかし、同時に変動金利と固定金利のメリットも減ってしまいます。

  • 変動金利のみで借りるよりも高い金利になってしまう。
  • 固定金利だったら無かった金利上昇リスクがある。

それに加えて2本の住宅ローン契約を結ぶことで諸費用も2倍近くかかってしまいます。

  • 銀行に払う手数料:約3万円×2本
  • 印紙税:2万円×2本
  • 登録免許税:借入×0.4%☜変わらず
  • 司法書士報酬:5~10万円×2本

ちなみに三井住友信託銀行ではワンライティングミックスローンという、これら手数料が1本分で完結する金利タイプを出していますね。

しかし…

変動金利は安いけど金利上昇が怖い、固定金利は高い、どっちか決められない…

こんな理由から、安易にミックスローンを選ぶ人が一定数います。銀行の方も利用者のニーズに応えるためにミックスローンを販売します。彼らは貸金の元本と利息が回収できればそれで良いのです。

変動金利と固定金利はミックスできない水と油

まずは多くの人が一度は考える変動と固定のミックスについてもお話しておこうと思います。『お互いのメリットを打ち消しあってしまうかもしれないけど、同時にデメリットも小さくなるんだから、それはそれでアリじゃないの?』こんな風に考える人もいるでしょう。しかし、2つの大事なことを忘れています。

  • 金利タイプは2つあっても、借りる人は1人しかいません。
  • 金利タイプは2つあっても、担保となる家は1つしかありません。

自分の収入タイプと会わない金利タイプがミックスされる

固定金利が向いている人は、公務員など収入が景気の影響を受けにくい人です。好景気のインフレ時には金利は上がり、不景気のデフレ時には金利は下がる法則があります。今は不景気のデフレで低金利なので、公務員のように収入が景気の影響を受けにくい人にとっては、固定金利で借りることでとても有利に働きます。なので、固定金利に変動金利を混ぜると、せっかく一定にしたローンの負担を変動させてしまうことになります。

一方で変動金利が向いている人は、収入が景気の影響を受けやすい業種のサラリーマンや自営業の人です。不景気でデフレの時は収入が減りますが、金利が低く抑えられているので負担は軽減されます。なので、変動金利に固定金利を混ぜると、景気で上下する収入に関係なく一定の高いローン負担を負うことになります。

つまり、金利タイプをミックスすることで『自分の収入タイプに合っていない金利タイプを混入させている』という面もあるのです。

住宅ローンを二つに分けても家は二つに分けられない

さっきは住宅ローンを『借りる人の収入面』から金利タイプをミックスする意味を説明しましたので、今度は住宅ローンの『担保に入れる家の面』から考えてみましょう。

変動金利が向いているのは、これから家族が増えるかもしれない、また海外への転勤などで家を手放す可能性もある。こういった理由から、この家にずっと住むとは限らない。という人です。なんと言っても、金利が一番低いのが変動金利ですから、売却するまでの利息の負担が最も軽くなる可能性が高いです。

一方で固定金利が向いているのは、基本的にこの家にずっと住み続けるつもりなので、この住宅ローンを長く借りるという人です。住宅ローン契約の全期間にわたって金利が変わらないのが固定金利ですから、買い替えなどによって大幅に早く完済するというのはロスになるのです。

家は一つしかありません。

変動金利の部分だけを売却して完済し、固定部分には長く住むので借り続けるなんて、不可能です。つまり、形だけ金利タイプをミックスしたところで、家についての方針は一つしかありえません。けして馴染むことのない水と油だということです。

固定期間の「長さ」をミックスする

このように、固定金利と変動金利のミックスについては、お勧めできる人はかなり限られてきます。しかし、固定期間の長さをミックスするミックスローンは比較的多くの人にお勧めできる方法です。

当初固定期間をミックスするメリットとリスク

では10年固定と20年固定をミックスするという例で、固定期間をミックスするというミックスローンにどういうメリットがあり、どういうリスクがあるかを説明します。

  • 10年固定の方は固定期間が終わる10年後に残りを一括返済します。
  • 20年固定の方は固定期間が終わる20年後に残りを一括返済します。

縦軸に利息、横軸に期間でグラフにすると下のようになります。

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  • 紺と黄色が10年固定の支払利息の推移です。
  • 水色と赤が20年固定の支払利息の推移です。
  • 紺と水色は当初の固定期間の利息を意味します。その間、金利が上がることはなく、固定されています。
  • 黄色と赤は当初の固定期間の終了後の利息を意味します。急激に上がっているのは優遇金利が減ることが分かっている分だけ増やしているからです。

10年固定を固定期間終了後に一括繰上げ返済すれば黄色い折れ線グラフで表した多額の利息は発生しません。20年固定の固定期間終了後は、元本もかなり減っていますから少々金利が上がっても影響は小さいです(赤い折れ線グラフ)。その時の金利が高ければ20年固定も一括返済しても良いですね。

  • 当初10年の固定期間が終わった瞬間に一括返済してしまえば、金利変動リスクは無い。
  • 当初20年の固定期間が終わったところで、元本が安全圏まで減っていれば、少々金利が上がっていても怖くない。

当初10年のタスクは一括返済です。これが出来ない金額を設定してはいけません。これがこのミックスローンのリスクです。

ミックスローンと住宅ローン控除の関係

住宅ローン控除とはローン残高の1%を税金からマイナスして還付(返金)される減税措置でしたね。つまり住宅ローン残高が高い方が、還付される税金は大きくなるのです。

このミックスローンの繰上げ返済は10年固定の方を10年の固定期間が終わった瞬間に行います。これによって当初の10年は住宅ローンの残高を高く維持して住宅ローン控除の恩恵をより多く受けられる仕組みになっているのです。

フラット35Sで10年後に繰上げ返済してもOK

フラット35Sはわざわざミックスしなくても、最初から固定期間がミックスされている住宅ローンです。フラット35Sで10年後に多額の繰上げ返済を行うことでも上記のミックスローンと同様の効果を得ることが出来ます。

フラット35Sとは

フラット35Sとは、住宅金融支援機構のフラット35の申込みする人が、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間(5年又は10年)、0.25%引き下げる補助金制度です。

  • 当初の10年又は5年についてはフラット35の金利から0.25%金利引き下げ。
  • その後はずっと固定のフラット35の金利。

フラット35Sで借りて10年経過したところで残高の半分を繰上げ返済しても、同じような効果を得ることが出来るのです。

10年経過したところで元本を半分にするわけですから、その後の毎月の元利均等返済額はそれまでの半分になります。そして、当初の10年は住宅ローン控除がありますので、ローン残高は多い方がトクです。これは10年固定を混ぜるミックスローンの時と同じことですね。

金利変動リスクを負わないメリット

当初固定金利タイプには金利変動リスクがあります。例えば10年固定の方の残高を10年後に全額繰上げ返済出来なかったとしたら、そこから先はその時の変動金利になります。一方でフラット35Sについては、例えば10年後に繰上げ返済出来なかったとしても今の時点で金利が固定されていて金利の変動リスクはありません。これは明らかなメリットです。

 

固定期間のミックスローンはどんな人に向いているか?

銀行のホームページでミックスローンの説明を見てもこういう組み合わせは載っていません。この方法は繰上げ返済を前提にするものだからです。

住宅ローンの利用者に繰上げ返済されると、銀行は利息収入が少なくなってしまいますので、出来ればやってもらいたく無いのです。ということは、つまり、我々利用者にとって利息負担の少ないお得な方法なのです。

自分のライフプランに合った返済計画は、ほかでもない、自分で作りださなくてはなりません。ミックスローンは家計の苦しくなる時期、収入が減少する時期を見越して繰上げ返済で先手を取るプランです。むしろ強い決断力と実行力が求められるものなのです。

以下のような人が向いているでしょう。

  • 計画的な貯蓄が得意な人。
  • 年の差婚の共働き夫婦。
  • 子どもの大学入学など後半に多額の支出が見込まれる人。

ミックスローンについての最新記事はミックスローンの千日メソッドからどうぞ。

正しい情報、正しい知識で住宅ローンを選ぶ千日メソッド

ここまで読んで頂き、ありがとうございます。

住宅ローンについては、ひと通り分かっている。

このように思っていた人でも、何かしら新しい見方があったと思います。奥は深いです。

多くの人は十分には知らずに住宅ローンを組み、家を買っています。知らなくても、不動産屋や銀行の担当者が言う通りにすれば家を買えるからです。言う通りにしてしまっている、という自覚も無いかもしれません。

家の売り手、住宅ローンの売り手が見せたいところだけを見せられて「さあ決めろ」と言われているのが、ほとんどの人が住宅ローンを選ぶ時の状況です。

つまり、それって相手の言う通りに選ばざるを得ないような環境だということじゃないのか?と思うのです。

この情報化社会で住宅ローンや金利関係の情報はあふれていますが、インターネットの情報は玉石混合です。

正しい情報の入手方法、正しい利用方法はほとんど知られておらず、知識のあるごく一部の人達が独占しています。わたしの目的はそれを知識が無くても理解可能な言葉にして、多くの人たちが、正しく住宅ローンを理解し、利用できるようになることなのです。それが千日メソッドです。

私のサイトを読んだ方が、正しい情報、正しい知識に基づいて悔いのない選択をし、素敵なマイホームを手に入れられることを心から願っています。

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