どうも千日です。注文住宅を建てる場合には、既に家屋として出来上がっている物件を買う場合とは違い、まず土地代金、次に建築代金と複数回にわたってまとまった金額が必要となります。
住宅ローンを組む前の段階でこれらの資金を調達する方法として二つの選択肢があります。
- つなぎ融資：家が建つ前に住宅ローンを借りるまでのつなぎで資金を借りる。
- 分割融資：家が建つ前から住宅ローンを複数回に分割して借りる。
両者は具体的にどう違うのか？自分の場合はどちらがトクなのか？あまり情報が無い分野ですので、分かりやすくまとめておこうと思います。
では、始めます。
- なぜ「つなぎ融資」や「分割融資」が必要なのか？
- つなぎ融資と分割融資の異同点
- つなぎ融資とは
- 分割融資とは
- どっちがトクか？は土地購入から完成までの期間によって変わる
- つなぎ融資と違う銀行で住宅ローンを借りることも可能
なぜ「つなぎ融資」や「分割融資」が必要なのか？
まず、住宅ローンを組む前にどんな資金が必要になるか、解説します。
注文住宅を建てる場合は、家が建つ前に大半の資金を払わなければならず、住宅ローンは「家」が無いと借りられません。
家が建つ前に必要な資金とは？
まず注文住宅を建てるための土地を購入しますよね。土地の所有者と売買契約を締結して土地の所有権を得ます。
そのために、まず土地購入資金が必要になります。土地代金を先に払って自分の土地にしないと、工事に着工できません。
次に、家を建てるために工務店と結ぶ契約は請負契約です。
家を建築するハウスメーカーや工務店に対しては、着手金、中間金（1回～2回）、完成時に残代金、と建築費用を複数回に分けて前払いしなければなりません。
請負契約の場合、工務店は家を建てる仕事をすることが義務です。材料費や下請けに払う工賃などは注文者が負担する建前なのですが、都度お金を払うのは煩雑になってしまうので、数回に分けて払うということになっています。
そのため家の完成前から、その家の代金の大半を先に払わなければならないのです。
住宅ローンは「住宅」がない状態では借りられない
「それを借りるのが住宅ローンじゃないの？」と思われるかもしれませんが、違います。
住宅ローンは「住宅」を担保として融資するローンですから、対象となる「住宅」の完成前にはまだ融資の条件を満たしていないのです。
しかし注文住宅を建てるには、その大半の代金（土地代金、着手金、中間金）を家が完成する前に支払わなければなりません。
そのための方法がつなぎ融資と分割融資です。
つなぎ融資と分割融資の異同点
つなぎ融資と分割融資は、経済的な面でどう違うのか？適用金利と借入費用でまとめました。
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つなぎ融資 |
分割融資 |
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適用金利 |
無担保の高金利 |
住宅ローンの低金利 |
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借入費用 |
つなぎ融資手数料（約１０万円前後）と印紙税 |
土地への抵当権設定のための登録免許税0.4%と司法書士報酬と印紙税 |
つなぎ融資とは
つなぎ融資は建物が完成して住宅ローンの融資実行が出来るようになるまでの「つなぎ」として基本的には無担保で融資を受けるものです（土地の担保を要求する金融機関もあり、ケースバイケースです）。
手数料は安いが金利は高い
金融機関に払う手数料は約１０万円前後と安いですが、金利は住宅ローンよりも遥かに高くなる（２％～３％台）のが特徴です。
つなぎの期間は、元本の返済をせずに利息だけを払います。そして家が完成したら、土地建物代金の総額の住宅ローンを借りて、つなぎ融資を完済します。そこから先は普通の住宅ローンです。
フラット３５を利用するケースでの取扱い金融機関が多い
つなぎ融資は全ての金融機関が対応しているわけではありません。家が建っていない状態から多額の資金を貸すのはリスクが高いからです。
しかし、フラット３５を利用する場合については、つなぎ融資に対応する金融機関が多いです。フラット３５は住宅金融支援機構が住宅ローンの債権を買い取ってくれるので、回収できる可能性が高いと考えられるからです。
フラット３５でつなぎ融資も行うアルヒ
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分割融資とは
分割融資は建物が完成する前に住宅ローンを申し込み、完成前から分割して融資を受ける方法です。
手数料は高いが金利は低い
契約は住宅ローンの一部となりますので、住宅ローンの低金利で融資してもらえますが、その一方で手数料が高くなってしまう傾向があります。
土地の融資を受けるタイミングで土地に対して抵当権を設定する必要があります。そのため、住宅購入時の優遇税率は受けられず、抵当権の設定のために割高な登録免許税となります。
ちなみに通常の抵当権の設定税率は0.4%で、住宅購入時の優遇税率は0.1%ですので、0.3%割高になるということです。これに加えて司法書士の報酬と印紙税が追加費用となります。
みずほ銀行や地銀のほか、JAなどの非営利法人で取り扱いがある
この分割融資も取り扱う民間金融機関は限られています。土地に抵当権を設定するといっても、まだ家が建っていない状態から融資をするのは金融機関の側にリスクがあるからです。
メガバンクではみずほ銀行だけが分割融資を行っています。他の金融機関ではケースバイケースとなります。住宅ローンに力を入れている地銀などでは取り扱いがあるケースがあります。
また、営利目的ではなく会員の利益を目的とする非営利の金融機関（ＪＡなど）でも分割融資の対応を行うところが多いです。
どっちがトクか？は土地購入から完成までの期間によって変わる
家を建てるには、キャッシュで払うお金もかなり必要です。土地の購入にあたっては、不動産業者に仲介手数料（売買代金×３％＋6万6千円）はキャッシュで払わなければなりません。
自己資金が少ない場合は、手数料が安く済むつなぎ融資ということになるでしょう。では総支払額ではどちらがおトクになるのか？解説します。
結論から言いますと土地の引き渡しを受けてからすぐ着工できる見込みがある場合はつなぎ融資、建物の仕様が固まっておらず、着工時期が未定の場合は分割融資がおススメです。
土地購入から完成までの期間が短期間ならつなぎ融資がトク
つなぎ融資は金利が高い代わりに原則無担保なので、借入のための手間や費用が安くなります。
土地の引き渡しから完成までの期間が短い場合は、つなぎ融資がおトクになります。高い利息を払う期間が短く済むからです。概ね4か月未満ならつなぎ融資の方がおトクになるでしょう。
しかし、土地代金に、手付金、中間金を借りて借入が膨らんだ状態で工期が遅れると、その分利息の支払いが増えることになります。
土地購入から完成までの期間が長期間なら分割融資がトク
分割融資は住宅ローンですから金利が安い代わりに、住宅ローンを借りるための手間が２度必要になり、抵当権を設定するための司法書士への報酬などが２回分必要となります。
土地の引き渡しから完成までの期間が長くなる場合は分割融資がトクになります。少しくらい遅れて完済までの期間が延長されても、住宅ローンの元本返済が進むためコストだけが膨らんでしまうことが無いからです。
つなぎ融資と違う銀行で住宅ローンを借りることも可能
つなぎ融資にせよ分割融資にせよ、これを取り扱う金融機関が限られており、取り扱う金融機関にとってもリスクがあるのであまり前面に押し出して宣伝を行いません。
その一番の理由として、つなぎ融資で融資しても完成した後に違う銀行で住宅ローンを借りられてしまうということが有り得るからです。
そんなことができるの？
と思われるでしょうが、普通にできます。
つなぎ融資は無担保でお金を借りているだけです。完成した家と土地を担保に別の銀行で住宅ローンを借りて、そのお金でつなぎ融資を完済すれば、それで終わりです。
分割融資も同じです。ただし土地に銀行の抵当権が付いていますので、それを抹消して住宅ローンを借りる銀行に設定しなおすという手間とコストが追加的に発生します。
そのため、家が完成してから別の銀行で住宅ローンを借りたいと思っている場合は、分割融資ではなくつなぎ融資にしておくことをお勧めします。
以上、千日のブログでした。
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| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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