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消費増税で住宅ローン減税は3年延長(13年)で確定|増税影響と控除額の早見表を更新!

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住宅ローン減税が3年延長すると増税後の方が得になるか?判断する表を更新しました

どうも千日です。政府税調は住宅ローン減税(税額控除)を受けられる期間を現在の10年から3年延長することで決まりました。

2018年12月11日に政府税調の消費税増税対策として実施する住宅ローン減税の拡充策の全容が分かりましたので、内容を更新しました。

詳細は以下のとおりです。

  • 住宅ローン減税を今の10年から3年延長する。
  • 延長する3年間は、建物価格の2%の3等分借入残高の1%のどちらか少ない方の金額。

工務店などに建築を依頼する注文住宅の場合は2019年4月以降の契約かつ10月以降の引き渡し、建売住宅とマンションは2019年10月以降の引き渡し物件が対象です。いずれも2020年末までに引き渡される契約に限られます。

注文住宅の場合、2019年4月以降に契約しても、同年10月までに引き渡された場合は消費税8%なので、対象に入りません。

また、3月までに契約した場合、同年10月以降に引き渡されても消費税8%なので、対象に入りません。

消費増税はいつの契約、引き渡しからか?(経過措置の解説)

ちなみに現在の住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1%を所得税等から還付(返金される)減税制度で、最大10回すなわち10年の税金が安くるものです。 

そこで…

  • 消費税が8%から10%に増税となる影響。
  • 住宅ローン減税の期間が3年延長(建物価格2%と借入残高の1%少ない方)となる影響。

二つ気になることがあります。

  1. 消費増税と住宅ローン減税ではどっちが得なのか?
  2. それに建物価格2%と借入残高1%ではどっちが得なのか?

それを一目でわかる表を作りました。では始めますね。 

f:id:sennich:20181204120407j:image

マイホームの種類ごとに消費増税と住宅ローン控除の比較表を作った

不動産取引の場合、消費増税の影響は単純に8%→10%で2%増だとは言えません。

それに購入手数料、住宅ローン手数料にも消費税がかかります。

そこで、消費増税の影響額が変わるマイホームの種類ごとに、増税の影響額と住宅ローン控除10年→3年延長の影響額を並べて比較をします。

さらに、3年延長部分はローン残高の1%での延長影響と建物価格の2%での延長影響を併記します。以下のような表の見出しですね。

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン残高1% 建物価格2%

前提条件は以下のとおりです。

  • 家の価格(税抜き)=住宅ローン借入額とします。 
  • 家の価格のうち、土地と建物の価格は半々とします。
  • 仲介手数料は一律3%+6万円(税抜き)とします。
  • 住宅ローンの金利は一律1.38%(35年固定金利)とします。
  • 住宅ローンの手数料は一律2%(税抜き)とします。

新築マンション、注文戸建て住宅の場合

不動産の価格は土地と建物から成り立っていますが、そもそも土地には消費税がかかりません。なので新築マンション、注文戸建て住宅の消費増税の影響は以下のようになります。

  • 建物の代金(半分)で2%増
  • 仲介手数料はゼロ円
  • 住宅ローン手数料で0.04%増
  • その他司法書士報酬や引っ越し代などで1万円増

意外とこんなものです。もちろん上記以外にも費用はありますが、印紙税や登録免許税などの税金ですから消費税のかからない費用なのです。

そして、住宅ローン控除については、新築マンション、注文戸建て住宅は次の2つに分けられて、それぞれに1年に控除される税金の上限が定められています。

  • 一般の住宅:年40万円
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:年50万円

なので、一般の住宅で上限40万円の場合と認定長期優良又は低炭素住宅で上限50万円の場合で一覧表を作成しましょう。

一般の住宅で上限40万で3年延長

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 114 872 1,085 213 100
1500万 166 1,307 1,627 319 150
2000万 218 1,743 2,169 426 200
2500万 270 2,179 2,711 532 250
3000万 322 2,615 3,254 639 300
3500万 374 3,051 3,796 745 350
4000万 426 3,486 4,338 852 400
4500万 478 3,824 4,783 958 450
5000万 530 3,974 5,039 1,065 500
5500万 582 4,000 5,166 1,166 550
6000万 634 4,000 5,200 1,200 600
6500万 686 4,000 5,200 1,200 650
7000万 738 4,000 5,200 1,200 700
7500万 790 4,000 5,200 1,200 750
8000万 842 4,000 5,200 1,200 800

消費増税は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては1.05%程度ですね。

そして、ローン残高1%VS建物価格2%については、今回の前提(フルローンで土地と建物が同じ価格)であれば建物価格の2%の方が小さくなるという結果になりました。

そして、消費増税の影響額との比較では、消費増税の影響の方が少しだけ大きくなるという結果になりました。

建物の価格が不動産価格の53%以上になっていれば、住宅ローン減税のメリットが勝つでしょう。

認定長期優良又は低炭素住宅で上限50万円で3年延長

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 114 872 1,085 213 100
1500万 166 1,307 1,627 319 150
2000万 218 1,743 2,169 426 200
2500万 270 2,179 2,711 532 250
3000万 322 2,615 3,254 639 300
3500万 374 3,051 3,796 745 350
4000万 426 3,486 4,338 852 400
4500万 478 3,922 4,881 958 450
5000万 530 4,358 5,423 1,065 500
5500万 582 4,718 5,890 1,171 550
6000万 634 4,916 6,194 1,278 600
6500万 686 4,995 6,379 1,384 650
7000万 738 5,000 6,475 1,475 700
7500万 790 5,000 6,500 1,500 750
8000万 842 5,000 6,500 1,500 800

消費増税の影響は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては1.05%程度です。

またローン残高1%VS建物価格2%については、今回の前提(フルローンで土地と建物が同じ価格)であれば建物価格の2%の方が小さくなるという結果になりました。

そして、消費増税の影響額との比較では、消費増税の影響の方が少しだけ大きくなるという結果になりました。

建物の価格が不動産価格の53%以上になっていれば、住宅ローン減税のメリットが勝つでしょう。

建売戸建て住宅の場合

そもそも土地に消費税がかからないというのは新築マンション、注文住宅と同じですが、一点違うのは多くのケースで仲介手数料がかかるということです。建売住宅を作るメーカーとその販売をする仲介業者は別というケースが多いためです。

  • 建物の代金(半分)で2%増
  • 仲介手数料は0.06%+1,200円増
  • 住宅ローン手数料で0.04%増
  • その他司法書士報酬や引っ越し代などで1万円増

つまり仲介手数料にかかる消費税が増えるだけです。もちろん上記以外にも費用はありますが、印紙税や登録免許税などの税金ですから消費税のかからない費用です。

そして、住宅ローン控除については次の2つに分けられて、それぞれに1年に控除される税金の上限が定められているのはさっきと同じです。

  • 一般の住宅:年40万円
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:年50万円
一般の住宅で上限40万で3年延長

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 121 872 1,085 213 100
1500万 176 1,307 1,627 319 150
2000万 231 1,743 2,169 426 200
2500万 286 2,179 2,711 532 250
3000万 341 2,615 3,254 639 300
3500万 396 3,051 3,796 745 350
4000万 451 3,486 4,338 852 400
4500万 506 3,824 4,783 958 450
5000万 561 3,974 5,039 1,065 500
5500万 616 4,000 5,166 1,166 550
6000万 671 4,000 5,200 1,200 600
6500万 726 4,000 5,200 1,200 650
7000万 781 4,000 5,200 1,200 700
7500万 836 4,000 5,200 1,200 750
8000万 891 4,000 5,200 1,200 800

消費増税は8%から10%への2%ですが、建売住宅の不動産取引への影響としては1.1%程度です。仲介手数料分だけ新築マンションなどより多くなります、が知れてます。

またローン残高1%VS建物価格2%については、今回の前提(フルローンで土地と建物が同じ価格)であれば建物価格の2%の方が小さくなるという結果になりました。

そして、消費増税の影響額との比較では、消費増税の影響の方が少しだけ大きくなるという結果になりました。

建物の価格が不動産価格の56%以上になっていれば、住宅ローン減税のメリットが勝つでしょう。

認定長期優良又は低炭素住宅で上限50万円で3年延長

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 121 872 1,085 213 100
1500万 176 1,307 1,627 319 150
2000万 231 1,743 2,169 426 200
2500万 286 2,179 2,711 532 250
3000万 341 2,615 3,254 639 300
3500万 396 3,051 3,796 745 350
4000万 451 3,486 4,338 852 400
4500万 506 3,922 4,881 958 450
5000万 561 4,358 5,423 1,065 500
5500万 616 4,718 5,890 1,171 550
6000万 671 4,916 6,194 1,278 600
6500万 726 4,995 6,379 1,384 650
7000万 781 5,000 6,475 1,475 700
7500万 836 5,000 6,500 1,500 750
8000万 891 5,000 6,500 1,500 800

消費増税の影響は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては1.1%程度です。

またローン残高1%VS建物価格2%については、今回の前提(フルローンで土地と建物が同じ価格)であれば建物価格の2%の方が小さくなるという結果になりました。

そして、消費増税の影響額との比較では、消費増税の影響の方が少しだけ大きくなるという結果になりました。

建物の価格が不動産価格の56%以上になっていれば、住宅ローン減税のメリットが勝つでしょう。

中古マンション、中古戸建て住宅の場合

中古住宅の場合、多くは売主が個人です。中古マンションや戸建てなどの物件も不動産屋で買うというイメージがありますけど、あれは売買の仲介をしている仲介業者なんです。

一般の人が売主の場合は売買代金に消費税がかかりません。ブックオフに本を売ったときに消費税がもらえないのと同じです。つまり増税の影響は手数料等だけです。

  • 仲介手数料で0.06%+1200円増
  • 住宅ローン手数料で0.04%増
  • その他司法書士報酬や引っ越し代などで1万円増

もちろん上記以外にも費用はありますが、印紙税や登録免許税などの税金ですから消費税のかからない費用でしたね。

なので、住宅ローン減税も少な目になっているのですよ。

とはいっても、増税の影響が無いのに減税が受けられるのですからかなりお得ですよね。

  • 一般の住宅:年20万円
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:年30万円

なのでそれぞれで一覧表を作りました。

一般の住宅で上限20万で3年延長

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 21 872 1,085 213 100
1500万 26 1,307 1,627 319 150
2000万 31 1,743 2,169 426 200
2500万 36 1,987 2,520 532 250
3000万 41 2,000 2,639 639 300
3500万 46 2,000 2,745 745 350
4000万 51 2,000 2,852 852 400
4500万 56 2,000 2,958 958 450
5000万 61 2,000 3,065 1,065 500
5500万 66 2,000 3,166 1,166 550
6000万 71 2,000 3,200 1,200 600
6500万 76 2,000 3,200 1,200 600
7000万 81 2,000 3,200 1,200 600
7500万 86 2,000 3,200 1,200 600
8000万 91 2,000 3,200 1,200 600

(注)適用年の1年目から10年目までの各年の控除額は現行と同様の20万円、11年目から13年目までの各年は40万円が限度となる。

消費増税は8%から10%への2%ですが、中古住宅の不動産取引への影響としては0.1%~0.2%程度なのですね。ほとんど誤差と言って良いレベルです。

これはもう確実に住宅ローン減税の延長の方がお得です。

またローン残高1%VS建物価格2%については、今回の前提(フルローンで土地と建物が同じ価格)であれば建物価格の2%の方が小さくなるという結果になりました。

いずれか小さい方が強制適用となりますが、どちらにしても増税後がトクです。

認定長期優良又は低炭素住宅で上限30万円で3年延長

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 21 872 1,085 213

100

1500万 26 1,307 1,627 319 150
2000万 31 1,743 2,169 426 200
2500万 36 1,987 2,520 532 250
3000万 41 2,615 3,254 639 300
3500万 46 2,919 3,664 745 350
4000万 51 3,000 3,852 852 400
4500万 56 3,000 3,958 958 450
5000万 61 3,000 4,065 1,065 500
5500万 66 3,000 4,171 1,171 550
6000万 71 3,000 4,278 1,278 600
6500万 76 3,000 4,384 1,384 650
7000万 81 3,000 4,475 1,475 700
7500万 86 3,000 4,500 1,500 750
8000万 91 3,000 4,500 1,500 800

(注)適用年の1年目から10年目までの各年の控除額は現行と同様の30万円、11年目から13年目までの各年は50万円が限度となる。

消費増税の影響は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては0.1から0.2%程度です。言うまでもなく、さらに安定して住宅ローン減税の延長の方がおトクという結果になります。

またローン残高1%VS建物価格2%については、今回の前提(フルローンで土地と建物が同じ価格)であれば建物価格の2%の方が小さくなるという結果になりました。

いずれか小さい方が強制適用となりますが、増税後がトクという結論に変わり無しです。

住宅ローン控除は所得によっても上限がある

住宅ローン控除は住居を金融機関等からの融資で購入し、実際に住んでいる人が受けられる減税制度です。

年末借入残高の1%が税金からキャッシュバックされるのですが、青天井ではなく2つの上限があります。

  1. 家の種類による上限
  2. 住宅ローン減税を受ける人の所得による上限

家の種類による上限は前述したとおりです。ここでお話するのはもう一つの上限は所得による上限です。

住宅ローン減税は税額控除です。税額控除は払う税金からマイナスするということです。つまり、低所得だと払う税金も少ないですから住宅ローン減税の上限も低くなってしまうということです。

自分の年収では幾らが上限なのか?

これを知らないと、減税を受けられないのに余分に借り過ぎてしまい、かえって損をしてしまうこともあるのです!

そこでざっくりした早見表を作りました。税引き前の額面年収と所得税、住民税、それに対する住宅ローン控除の目安は以下の通りです。

(単位:万円)

年収 所得税 住民税 住宅ローン控除
200 2.80 6.35 9.15
300 5.53 11.81 17.34
400 8.64 18.02 22.29
500 13.94 24.44 27.59
600 20.36 30.86 34.01
700 31.91 38.08 45.56
800 47.54 45.90 50
900 62.76 53.50 50
1000 79.93 62.09 50
1100 99.20 71.53 50
1200 120.77 80.91 50
1300 142.97 90.56 50
1400 174.64 100.22 50
1500 205.12 109.45 50

注:家の種類による上限は認定長期優良又は低炭素住宅の50万円としています。

なので、各年収に対応するローン残高の上限を並べると以下のようになりますね。

  • 年収200万円→住宅ローン上限915万円
  • 年収300万円→住宅ローン上限1734万円
  • 年収400万円→住宅ローン上限2229万円
  • 年収500万円→住宅ローン上限2759万円
  • 年収600万円→住宅ローン上限3401万円
  • 年収700万円→住宅ローン上限4556万円
  • 年収800万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収900万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1000万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1100万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1200万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1300万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1400万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1500万円→住宅ローン上限5000万円
つまり、年収700万円を超えた辺りからは、いくら借りたところで頭打ちになるんですよ。
 

まとめ~税制改正大綱から審議、可決までの流れ

住宅ローン減税は、消費税が増税されるたびに拡充されてきた過去があります。ざっと今までの流れを表にすると以下のようになります。

入居年 控除年 上限 消費税率
2008年1月1日~2008年12月31日 1~6年目 20万円 5%
7~10年目 10万円
2009年1月1日~2009年12月31日 10年間 50万円
2010年1月1日~2010年12月31日 10年間 50万円
2011年1月1日~2011年12月31日 10年間 40万円
2012年1月1日~2012年12月31日 10年間 30万円
2013年1月1日~2013年12月31日 10年間 20万円
2014年1月1日~2014年3月31日 10年間 20万円
2014年4月1日~2021年12月31日 10年間 40万円 ~2019年9月30日 8%

消費増税だけではなく2008年のリーマンショックでも上限が引き上げられていますね。2008年から2009年がそうです。

来年の消費増税に伴い、住宅ローン減税の拡充があるのは間違いないですが、その大枠が決まるのが毎年12月半ばに公表予定の『税制改正大綱』であり、それを現在議論しているのです。

税制改正の流れは以下のとおりです。

  1. 有識者による政府税調が税制改正の方向性を提言。
  2. 与党の税調が税制改正大綱を決定。←イマココ
  3. 政府が大綱をもとにした税制改正法案を国会に提出。
  4. 国会で税制改正法案を審議し可決。

住宅ローン控除の確定情報はリアルタイムに千日のブログで取り上げます。

  • 2018年12月14日に政府税調の消費税増税対策として実施する住宅ローン減税の拡充策の全容が分かりましたので、更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ザイオンラインの記事では中古住宅について3年の延長は無い旨となっておりますが、解釈による部分があること、また、国会で決議される前段階のものであることから、中古住宅についても3年の延長があるという前提の記事となっております。

あくまで確定前情報によることをご了承下さいね。

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2018年12月4日

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