千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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2018年に40代後半~50代で借りる住宅ローンは変動金利か固定金利か?決め方を解説

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この2018年に40代後半~50代で家を買う人の住宅ローンの金利タイプは変動か固定か?

どうも千日です。こちらはある民間調査による、新築マンションを買った年齢の調査結果です。40代~50歳以上という決して若くはない年齢層でも約35%を占めているのですね。

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家を買った人の年齢・年収・住宅ローン自己資金の平均 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

そこで、今日は40代後半から50代、いわゆるアラフィフ世代の住宅ローンは変動金利か固定金利か?その決め方を解説していこうと思います。

なお、千日のブログでは、様々な切り口で2018年の金融情勢、銀行業界の動向を分析し、変動固定それぞれのオススメ商品、そして変動金利と固定金利の両方で別の金融機関で審査を通しておきギリギリに有利な方を選ぶことをお勧めしてます。

つまり、変動金利にするか固定金利にするかは最後にどちらかを決めなければならないんですよね。

どんな人にどの金利タイプが向いているのかについては、私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも、解説していますが今日は「住宅ローンをスタートする年齢」という切り口から、変動金利か固定金利かどちらを選ぶべきか?ということを解説します。

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ちなみに、20代から30代前半のケース、30代後半から40代前半のケースについては昨日までに大きな反響を頂いてます。

40代後半~50代で買える家の値段はそれまでの貯蓄による

50代というと、昭和47年生まれの私が2018年にさしかかる年齢ですね。社会の主戦力となっている30代の人達の指揮官として収入でもピークとなる年代です。

そして、収入だけでなく預貯金についても多いですね。下記は平成28年度の総務省による家計調査報告から千日が作成したグラフです。持家率も参考になると思います。

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60歳以降も貯蓄が増えているのは、現時点で年金収入でも生活しながら貯蓄が出来ているということです。

しかし、今後は少子高齢化で年金が減っていくことを考えると、未来の60歳以降の貯蓄のグラフは下がっていく傾向にあるのだと思います。

50代になると、定年退職までは10年を切りますので、その間の収入で返済するというよりはそれまで貯めた貯蓄によって家を購入するということになります。

つまり、30代から40代前半で購入する人はそこから住宅ローンを払っていたのです。40代後半から50代で購入する人は、その分のお金を貯蓄していたはずということですね。

 

年収よりも貯蓄が幾らあるのか?がポイント

千日は本の中で「無理なく完済できる住宅ローン」の4つのルールを提唱しています。以下のような内容です。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。

(単位:万円)

 年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

この表では、45歳までしか設定していません。その理由は40代の後半以降になってくると、住宅ローンで購入するというよりは、貯蓄による部分が大きいからなんですよ。

なので、46歳とか47歳くらいまでの人はギリギリこの表を参考にして良いのですが、50代に入ると定年までの年数は10年を切っていますので、この表はあんまり意味を成しません。

50代から購入できる家の値段を計算する式

そこで、ざっくりと50代から購入できる家の値段を計算するのは、以下の計算式によることにしています。

  • 家の値段=現時点の税込み年収×0.17×退職までの年数+自己資金

例えば50歳(定年まで10年)で年収600万円、家の購入に充てられる貯蓄が1800万円であれば、

  • 2820万円=600×0.17×10+1800

このように、無理なく買える家の値段が計算できるということです。

 

家は老後の安心に繋がるというのはウソ

老後の安心のために家を買いたい。

という、理由から家の購入に踏み切る人が増えているようです。「退職金で払えばいいよ。親もそうして住宅ローンを完済したし…」という人もいるようです。

我々の親世代はそれで良いのです。少子高齢化社会ですが、まだ働き手の方が多いです。団塊ジュニア世代が現役で働いて、税金や保険料を払っています。退職金を使い果たしても、年金で生活ができています。

しかし、団塊ジュニア世代がリタイアして年金を受け取る立場になったら?今後は1人の老人を1人で支える肩車になろうとしているんです。

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ただ、それでは回らないことはもう見えているので、今後は定年退職が後ろ倒しになっていき、働く高齢者が増えていくのでしょう。

いずれにしても、自分の親と同じ位の収入レベルの場合は「親がそうしたから」という理由で、親が今の老後を維持するためにやったことと同じことをやっていると、我々の時は老後破産してしまうのです。

  • いまの定年退職の直前期というのは、子どもの年齢的に大学進学などで出費がかさむ時期です。
  • また50代からは年齢的にも健康上の問題などが表面化しやすい時期でもあります。

定年の数年前に何らかのアクシデントが発生して貯金が底を尽いた場合にそこからリカバーするための余裕はほとんど残されていないのです。

ですから、現役時代に稼ぐ給料を原資として家の購入をするようにしてください。退職金には手を付けずに家を購入するのです。

 

家は現役時代の収入だけで購入するという鉄則

再度、先ほどの式を見てください。

  • 家の値段=現時点の税込み年収×0.17×退職までの年数+自己資金

この式の「自己資金」というのは、これまでの給料が原資ですよね。自己資金では足りないということは、これまでの貯蓄が少なかったということです。なおさらそれを超えた家を購入することは老後破産の危険を上げることになるのです。

40代前半までに購入する場合にも同じことを書いています。

自分の老後は自分にしか守れません。老後破産の当事者は他でもない『自分』だからです。

老後資金を残した上で家を買うのであれば、年金収入になった時の住居費の節約につながるでしょう。しかし、家を買ったことによって老後資金が底を尽いてしまったら、むしろ自ら老後破産のリスクを高めてしまうのです。

 

損得勘定よりも持続可能性を重視する住宅ローン

収入が少なくなるなかで、自己資金を全て完済にあててしまうと、長く続く人生のアクシデントに対応できなくなってしまいます。

なので千日は自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をお勧めしています。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

方針は2つです。

  • 今ある自己資金と退職金にはできるだけ手を付けない。
  • 定年後の支払いは長くなっても良いからとにかく少なくする。

年金は少なくなるとは言え、ゼロになるわけではありませんからね。確かに利息を払うのは費用ですが、ほぼ年金の収入で、家計の見直しによってねん出できるようなレベルであれば、生活に響くことはありません。

この点が、30代、40代からスタートする住宅ローンとの大きな違いです。

 

変動金利か?固定金利か?リバースモーゲージか?は自己資金による

そして、自己資金が多い順にマッチする住宅ローンを比べていくと以下のようになります。

自己資金 住宅ローン
ほぼ即金でも購入できる自己資金がある。 変動金利で借りて定年退職時に多額の繰上げ返済して毎月の返済を少なくする。
家の値段の半分くらいの自己資金がある。 10年と20年のミックスローンで借りて10年後に10年固定を完済する。
自己資金が少なめ。 定年退職時にリバースモーゲージに借り換えてその後は利息だけ払う。

 

なお、変動金利と固定金利のリスクの取り方から考えると、これから後半にかけて少子高齢化社会の到来で収入が減少する(又は増えない)リスクは上がっていきます。

そのリスクが上がる後半には金利面でリスクを取らない住宅ローンが合理的なのですが、つまりそれは金利が固定されている固定金利だと言えます。

 

変動金利(疾病保障団信が無料のネット銀行)で借りて繰上げ返済

50代から跳ね上がる病気のリスクを考えると、疾病保障付きの団信が無料で付帯するネット銀行の変動金利が合理的です。

金利のリスクとしては、いつ上がってもおかしくないですが、いつでも完済できる資金があるなら、リスクはゼロです。金利よりも病気のリスクにフォーカスすべきでしょうね。

定年時に多額の繰上げ返済を行い、毎月の返済額を減らせば、再雇用で収入が半減しても、またその後、年金収入のみとなってさらに収入が減少しても、貯金を残しながら支払を継続することが可能ですよね。

なお、繰り上げ返済には二つのタイプがあります。

  • 期間短縮型は繰り上げ返済によって返済期間を短縮するタイプで、毎月の元利均等返済額はそのままです。
  • 返済額軽減型は繰り上げ返済によって毎月の元利均等返済額を減らすタイプで、返済期間はそのままです。

定年後は支払を減らして、無理なく返済を継続することを前提にしていますので、返済額軽減型を選択します。

お勧めネット銀行の変動金利に無料で付帯する疾病保障付き団信

50代あたりから生活習慣病やガンの発病リスクが高まってきます。

そして、当初の10年というのは住宅ローン控除の恩恵があるので、できるだけ繰上げ返済はしない期間でもあります。無駄のない繰上げ返済のコツについて、こちらご一読ください。

つまり、住宅ローン残高が多いうちに病気にかかって働けなくなるリスクが、若い年代にスタートするケースよりも相対的に高いということです。

大病を患い働けなくなったときに助かる、疾病保障が無料で付帯する付加価値で差別化しているのが「住信SBIネット銀行」と「じぶん銀行」です。

ネット銀行の中でも低金利で、さらに病気になったらその後の住宅ローンがチャラ(又は50%)になる保険付きなんです。

住信SBIネット銀行全疾病保障 じぶん銀行がん50%保障
精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。
8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。 入院などの条件なし。
住信SBIネット銀行の審査へのリンク(マネープラザの実店舗) じぶん銀行はauユーザならさらにポイントバックあり(サイトへのリンク)
8疾病から全疾病へ保障範囲が拡大された住信SBIネット銀行

収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、住信SBIの方がマッチします。

病気になって入院費が高額になっても、高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金で生活を維持できます。

そして、この入院期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。

夫婦の収入が同じ位で継続する場合はじぶん銀行

夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチします。

6カ月の余命宣告を受けたらローン残高はゼロ円になります。

また、がんと診断された時点でローン残高が50%になります。つまり、今後は返済が半分に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来ます。その後の住宅ローンの負担は大きく軽減されるでしょう。

実店舗での相談サービスもある

また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

auユーザーならキャッシュバック

auユーザーならKDDIが代理店として販売しているau住宅ローンなんてどうでしょうか。60ヶ月(5年)にわたり月500円のキャッシュバックがあります。

通信料の他にも保険契約のまとめ割、au電気料金のまとめ割などでキャッシュバックが受けられますので、金利以外の部分でもメリットがあります。もちろん先ほどのガン50%保障も無料で付帯します。

 

固定金利(10年固定と20年固定のミックス)で借りて繰上げ返済

10年固定と20年固定のミックスローンも適した方法だと思います。

現時点で、住宅の購入価格の半額近くの自己資金があるということは、10年固定と20年固定のミックスローンを組んで、10年後に10年固定の方だけを完済すれば、残るは20年固定だけということになりますよね。

今の自己資金には出来るだけ手をつけないために、あえてフルローンとし、借入期間は最長の期間にします。住宅ローンを組める年齢は80歳未満ですので例えば現在54歳ということはあと25年ですから借入期間は25年とします。

この、固定年数をミックスするミックスローンについて、詳しくはこちらをご一読くださいね。

今回、千日がお勧めする50代からのミックスローンはすこし上記とは違います

  • 10年固定は住宅ローン控除に関わらず、定年までに完済する。
  • 10年固定を完済すると、20年固定だけになる。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らす。それ以降は繰上げ返済しない。

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一般的なミックスローンでは20年固定も20年後には完済するのですが、年金で返済を継続できる程度であれば、あえて完済せず残しておくのもアリなんです。

 

リバースモーゲージという第三の選択肢

リバースモーゲージとは自宅を担保に融資を受け、存命中は利息だけを払い死亡後に自宅を処分して元本を返済する仕組みで、海外では欧米を中心にシニア層の自宅の有効活用法として広く利用されているものです。

  • 自己資金が十分でないため、定年時に多額の繰上げ返済が難しい。

という人mの自己資金の問題を死亡時まで棚上げできるということです。

リバースモーゲージに切り替えるには事務手数料と抵当権の抹消費用と設定費用などで概ね30万円位が必要となります。

 

不動産は「資産」だというのが今の常識ですが、少子高齢化が進行した何十年も先の常識がどうなっているかは分かりません。使用しなくなった家は銀行に処分させることが、合理的な選択になるかもしれませんよ。

なお、リバースモーゲージの金利は変動金利のみです。優遇金利などはなく、店頭金利(3%弱)がそのまま適用される感じです。固定金利は選択できません。終了の時期が予め決められないからですね。

リバースモーゲージの上限と資金用途の条件

リバースモーゲージは自宅の担保価値まで借り入れることが出来ます。その上限としては、「一戸建てなら1億円、マンションでも5000万円」となっています。

そしてその資金の用途は広く、本人又は配偶者の生活にかかる資金であれば何でもOKとなっています(ただし事業目的、投資目的はダメです)。

ですから、医療費や介護費など万が一の時に必要になったら上記の上限の範囲内で何度でも借りることが出来ます。 

リバースモーゲージの注意点

元本を返さなくて良いのはあくまで存命中の間であり、死亡時には最終的に家を売却して元本を完済することになります。ただし「契約者が死亡した後は配偶者に引き継げる」ので、その点は安心ですね。

あくまで元本は夫婦両方が他界した後に銀行が家を売却した代金で充てられ、その家を子供たちに相続させるということは出来ません。

なので、リバースモーゲージを組む場合には推定相続人全員の書面での同意が必要になります。

また、借りられる金額は自宅の担保価値が上限です。

担保価値は年に1回その見直しをしますので、自宅の担保価値が借入額を下回った場合は、下回った部分を1年以内に一括または分割で返済しなければならない点に注意が必要です。  

東京スター銀行の預金連動型なら利息も払う必要なし

まだまだあまり浸透していません。メガバンクでは皆無です。地銀やJAでたまに見かける程度です。

その点、東京スター銀行はかなり力を入れていて、注目です。預金連動型ですので、預金を預けていれば、その分の利息を払う必要は無いです。

かかるのは年間12960円の担保管理料だけとなります。

元本を返済する必要がなく、利息すら払う必要も無いということですから、これまで挙げた2つ(変動金利やミックスローンでの繰上げ返済)とは次元の違うゆとりがありますね。

 

家を買ったことが原因で老後破産しないために

今後の年金と介護費用のリアルについて少しお話しておきましょう。例えば、親が認知症になっても、以下の状態であれば『要介護2』です。

  • 立ち上がりや歩行などが自力では困難。排泄、入浴、衣類の着脱などで介助が必要。
  • 日課や直前に何をしていたのかが部分的にわからないため、生活に支障をきたす。
  • 他人とのスムーズな対応が困難。

要介護2は公的介護保険の施設サービスを利用して、介護施設に入所することができますが、特別養護老人ホームへの入所が出来るのは原則として要介護3からです。

要介護2では、週に2~3回の訪問介護や通所介護が基本となり、介護の負担は家族に重くのしかかります。

老齢年金の受給権を持つ人の平均年金月額は約20万円ほどですが、民間の介護付き有料老人ホームの平均的な費用(30日換算、要介護3の場合)は28万6千円かかります。

調べてみたら分かりますが上記に加えて別途、入居一時金として300万円程度のお金が必要です。

とてもじゃありませんが、年金で賄えるものではありません。

ちなみに特養老人ホームの費用は8万8千円からで入所一時金などの初期費用無しです。全然違いますね。

こうした費用を捻出するために、カードキャッシングなどに手を出す高齢者が増えているそうです。カードキャッシングなら、年利15%という金利です。

これに対して、住宅ローンの金利は?固定金利が幾ら高いといっても1%前後なのです。

桁がちがいますよね。

年金で住宅ローンを持続可能ならあえて完済しないのが正解なんです。

千日太郎と出会った皆様が、家の購入と住宅ローンの選択に正しい道筋を見つけ、ご家族と素敵な人生を歩まれることを祈っています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。

 

全国の大型書店と通販で発売中です。ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年5月6日

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