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日銀による長期金利目標の柔軟化とは?今後の住宅ローン金利への影響とオススメ住宅ローンにプロが答えます

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物価上昇率2%のゴールが見えず累積した金融機関の経営悪化が臨界点に達しようとしている

どうも千日です。思えば2013年4月に量的・質的緩和からスタートした日銀金融緩和政策の手詰まり感がとうとう限界に達したということでしょう。

7月末の金融政策決定会合で、これまで行ってきた異次元の金融緩和政策の副作用を減らす方策の検討に入るという報道が流れてきました。

これを受けて23日の債券市場では、長期金利が急上昇しました。指標となる新発10年物国債利回りは一時0.090%となり、前週末に比べて、0.060%上昇(債券価格は下落)です。

住宅ローンの金利は日銀の金融政策がダイレクトに影響するので、これまでの金融緩和政策の方針転換ともみられる金融政策決定会合の行方には注目が集まっています。

ただ、金融政策に関しては「専門用語が多くて、要するにどういうことなのか良く分からない」という声をよく聞きます。

千日のブログでは難解な経済用語を予備知識が無くても理解可能な言葉に置き換え、それでいて本質的な肝の部分を外さないように解説していきます。

では、始めますね。

今後の住宅ローン金利の特集はこちら

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今さら聞けない日銀の金融緩和政策を分かりやすく解説

日本銀行は2013年1月に「物価安定の目標」を消費者物価の前年比上昇率2%と定め、これの早期実現を何がなんでも守る約束とし、2018年7月の執筆時点まで3段階で金融緩和政策を行ってきました。

  1. 量的・質的金融緩和
  2. マイナス金利付き量的・質的金融緩和
  3. イールドカーブ・コントロール政策

この流れについてできるだけコンパクトに、簡単に説明しましょう。報道は基本的にこれが分かってる前提で書かれてます。

1.量的・質的金融緩和(2013年4月~)とは

量的・質的金融緩和は2013年4月に打ち出した政策です。名前のとおり量と質の2つの面で金融緩和を推進する政策です。

量的金融緩和とは

の面をシンプルに説明すると、日本銀行が大量の貨幣を製造印刷して沢山のお金を市場に出回らせるということです。

市場にあるモノの総量が変わらず貨幣だけが増えると、モノの価格は自然と上がるよね。ということです。

タダでお金をバラまく訳には行かないので、民間銀行が持っている国債を積極的に買ってその代金を現金で払うことで出回らせたのです。それが次の『質』に繋がります。

質的金融緩和とは

の面をシンプルに説明すると、日銀が長期国債を債券市場から買いまくり、国債の価格を吊り上げることで国債の利回りを下げるということです。

この、債券価格と利回りの相関関係について簡単に説明しましょう。

例えば券面額100円で年利2%の10年債があります。これを100円で買えば、1年あたり2円の利益です。

この利回りは2÷100×100=2%ですね。

この債券価格が上がって105円で買ったとしたら10年後の満期には5円の損(キャピタル・ロス)となります。つまり、1年あたり2円の利息マイナス0.5円の損で1.5円の利益なります。

この利回りは、1.5÷105×100=1.43%ですね。

つまり債券価格が上がると利回りが下がるという相関関係があるのです。

量的・質的緩和で2%の目標を達成できなかった理由

この量的・質的金融緩和の仕組みが上手く機能してその後3年強の現在(2016年)に至るまで、デフレを脱却することが出来ました。

しかしそれでも、2%の物価上昇率は達成できなかったのです。

勢いづこうとしたところで、その上昇ムードに水を差すような出来事が立て続けに2度起こったためです。

  1. 2014年夏以降の原油価格の下落と消費税率の引き上げ(5%→8%)
  2. 2015年夏以降の中国をはじめとする新興国経済の減速と世界的な金融市場の不安定化。 

折しも、消費税率の引き上げ(8%→10%)は2019年10月に予定されていますよね。今もなかなか厳しい状況なのです。

 

2.マイナス金利付き量的・質的金融緩和(2016年1月~)とは

そこで、2016年1月に日銀がさらに繰り出した政策がマイナス金利付き量的・質的金融緩和政策です。従来の量的・質的金融緩和政策にマイナス金利政策を付加したものです。

マイナス金利政策は、民間の金融機関が日銀に預けている当座預金の一部に-0.1%のマイナス金利を適用し、逆に利息を払わせる政策です。

金融機関は自分が預けている預金に利息を払うなんて嫌ですから、日銀に預けた預金を引き落とす。

その資金は投資や融資に向けられて、経済を刺激するだろうということですね。

マイナス金利政策で長期金利が史上初のマイナスに!

マイナス金利政策によって、10年国債金利は大きく低下して史上初の0%を下回る事態になりました。

金融機関は日銀のマイナス金利政策で、預けていた当座預金に利息を払わなければならなくなりますので、預金を引き出します。その日銀への預金に代わる投資先として『とりあえず』国債の購入に充てたんです。

日銀が大量に購入しているうえに、全ての金融機関がこぞって国債の購入に走れば、当然国債の価格は上がりますよね。

国債価格が上がり過ぎて、長期金利が下落してマイナスまでいってしまったという訳です。

国債の利回りがマイナスになって投資対象として購入できなくなると、銀行は国債に代わる投資先として住宅ローンにターゲットを移し激しい価格競争をするようになりました。

そして今も住宅ローンの金利は史上最低金利を更新し続けています。

金融機関の利益を圧迫!退職金も目減りする!

でも、金利が下がって良いことばかりでは無いんですよ。安い金利や借換で金融機関の業績は圧迫されています。住宅ローンを借りるわたし達にとって、今この瞬間は低金利のメリットだけが表面化しています。

しかしその反面…

一転して銀行が貸し渋りに振れるリスクが水面下で進行しているんです。民間銀行は営利企業です。貸せば貸すほど赤字になるんだったら、貸さない方がマシですよね。

それに加えて、

この退職金の年金基金の運用利益もマイナスとなり退職金が目減りしてしまうという問題も出てきたのです。退職一時金や年金の多くは国債などの長期の安全投資で運用しているからです。

 

3.イールドカーブ・コントロール政策(2016年9月~)とは

そこで、今までのマネタリーベース(=日銀が供給する通貨を増やすこと)は維持しつつ、長期金利がマイナスとなっている副作用を是正するのが長短金利操作付き量的・質的金融緩和であり、通称、イールドカーブ・コントロール政策です。

日銀が市場に介入し、長期金利を操作して現在マイナスとなっている10年国債利回りを0%で安定させるというのが一番の特徴です。

このイールド・カーブコントロール政策によって、国債の相場は自ずと日銀の想定する利回りに収束し、今に至っています。

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それまで0%を大きく下回っていた長期金利は、イールドカーブ・コントロール政策後は0%をちょっと超えた付近で安定して推移するようになっていますよね。

少なくとも、退職金が目減りしてしまうということは無くなりました。

 

それでも物価は頭打ちで金融機関のダメージは累積

しかし、それでも物価はなかなか上がらなかったのです。お金の流通(マネタリーベース)を増やして景気が上向くというのは、錯覚を狙ったものです。お金が沢山あれば相対的にお金の価値が下がる、ということは生産物やサービスの価値が上がるという理論ですからね。

でも価値(バリュー)って、世の中にカネが増えただけで上がるんでしょうか?そういうものでは無いはずです。

また、そもそも少子高齢化に向かっていくことが分かっている社会で、年金の支給も後ろ倒しとなり、もらえるかどうかも分からない。そういう不安が根強くあるんです。

企業の方もお金が余っていても使い途がなく、コストを下げて利益が出ているように見せかけてます。コストにはもちろん人件費=給料も含みます。消費者に購買力が無いのですから価格を上げても誰も買わない。

そりゃ、なかなか物価が上がらないはずですよね。

そしてイールドカーブ・コントロール政策で長期金利(10年国債利回り)をゼロに抑えるということで、民間銀行の損失は累積してきています。考えてみてください。10年もお金を運用して儲けがゼロっておかしいですよね。退職金の年金の運用にしたって同じことです。

2018年7月の金融政策決定会合で住宅ローンにどんな影響があるか?

大前提として、物価が上がっていないので、諸外国のように金利を上げるわけにはいかないです。

この金融緩和政策がこれからも長期化していくことは避けられないとすれば、副作用となっている金融機関の収益圧迫や年金の運用難をケアしておかないとマズいという判断なのです。

長期金利の0%目標を柔軟化して上昇を許容する可能性

そして、副作用に配慮した政策ということは、今はイールドカーブ・コントロール政策で長期金利を0%に抑えていますが、その手綱をすこし緩めるということではないかと言われてます。

そうなると、長期金利が急激に上がった際には住宅ローンの固定金利もまた急激に上がることが有り得るということなんですよ。

それぞれ住宅ローンの種類ごとにどんな影響が考えられるか、予想してみました。

フラット35の超長期固定金利は横ばい

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。

そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

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なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利=市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。

ならば、長期金利が急減に上がったら、それに連動してフラット35の金利も急激に上がる?ということがまず考えられます。

しかし千日としては、フラット35については今のところ、そうはならないと予測しています。

今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%に抑えたいと考えており、現時点でその方針に変更は無いからです。

過去に何度か長期金利が激動したときがありました。英国のEU離脱やトランプ政権の誕生などのタイミングです。そのときのフラット35の金利はその時の長期金利の激動を緩和するかのような動きをしてきています。

これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。

2018年8月フラット35の金利は横ばい1.34%

なので、今のところは従来と変わらずフラット35の金利は推移するものと予想されます。ちなみに2018年8月の金利は横ばいと予想しました。←的中しました!

2019年10月には8%から10%への消費増税が予定されています。この大事な時期に「住宅ローンの金利が上がる⁉」という不安を増大させることは政策上どう考えても得策ではないからです。

 

民間銀行の住宅ローン(固定金利)は上がる?

民間銀行の固定金利は金融市場の長期金利の影響を強く受けます。銀行もまた、下図のように金融市場から資金を調達してるからです。

そして銀行の利益を乗せて我々に住宅ローンを貸しているのです。

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例えば銀行が金融市場からお金を調達するときの金利が0.6%の時に1%で住宅ローンを貸すと、その差の0.4%が銀行の儲けとなるんですね。

民間銀行の住宅ローンの金利は毎月の1日に発表され、原則としてその月はその金利がずっと適用されます。

これってどういうことかというと、月の途中でも金利が上がったり下がったりするんですが、あくまで1日に発表された金利で住宅ローンを貸すということです。

しかし、金融市場の長期金利というのは、なかなか読みにくいです。センセーショナルな事件に対してヒステリックに反応することもあり、一筋縄ではいかないのです。

たとえば、今回の7月末に予定されている日銀の金融政策決定会合で、どんなことが決まるのか?それによって市場がどんな動きを見せるのか?不確かな予想に寄らざるを得ないんですよ。

なので、2018年8月以降の民間銀行の固定金利については、銀行それぞれの戦略が表に出やすいポイントであると思います。

つまり、なかには固定金利を上げてくる銀行が出てくる可能性があります。同じ固定金利でも、フラット35とは質が違うんですね。

 

民間銀行の住宅ローン(変動金利)へは当面影響なし

  • 民間銀行の変動金利は、短期プライムレート(略して短プラ)に連動する。
  • そして短プラは政府が設定する政策金利の影響を強く受ける。
  • 政府は景気を良くするために投資や消費を促進したいときは政策金利を下げる。

これが金融緩和というものです。今はリーマンショック以後の金融緩和の時期ですね。下記はリーマン前後の政策金利の推移をグラフにしたものです。

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赤い矢印のところがリーマンショックの2008年9月15日です。それまでずっと0.5%だった政策金利はこれを境に0.1%になり、2018年の現在までずっと0.1%です。もうこれ以上は下げられない=ゼロ金利と言われています。

反対に景気の過熱を抑制したいときには投資や消費をしにくくするために政策金利を上げます。金融引き締めというものです。

景気にブレーキをかける必要なんてあるの?と疑問に思うかもしれません。

景気が上がって人々の購買欲が上がっている時に大量のお金が市場にあると、その国の貨幣の価値がどんどん下がってしまいます。

同じモノを買うのに必要な価格が上がる状態です。これをインフレ(インフレーション)と言います。

インフレには正常なインフレと過度なインフレがあります。

  • 給与上昇=物価上昇となっていれば「正常なインフレ」。上がった価格が人々の労働に分配されていく。
  • 給与上昇<物価上昇となった時が「過度なインフレ」で原材料や税金など、労働者の所得以外の部分が上がり、人々の生活を圧迫してしまう。

あまりに景気の上昇スピードが速いと、過度なインフレになってしまい却って国民の生活を脅かしてしまうので、日本銀行は国民の生活を守るために適度なブレーキをかけようとするのです。

しかし、この利上げ(金融引き締め政策)というのは、タイミングとさじ加減がとても難しいのです。来年の2019年10月に消費増税を控えており、なかなか物価上昇率が目標の2%に達しない現時点で、日銀が政策金利を上げることは考えにくいですね。

目下、政策金利の上昇というのはノーマークで良いと思います。

むしろ、政策金利が上がるからよりも、日銀の金融緩和政策の副作用で収益性の圧迫された銀行が自分の生き残りのために金利を上げるというシナリオの方がリアリティがあるんですよ!

詳しくはこちらをどうぞ。

日銀はこのようなシナリオで銀行が貸し渋りに振れたり、変動金利を上げることで、さらに景気が後退してしまうことを危惧しているんですね。累積した銀行の損失というのはいわば時限爆弾のようなものなんです。

 

まとめ~フラット35を中心に変動金利でも審査を通す

最後にまとめとして、おすすめの住宅ローンをいくつか挙げておこうと思います。

早い時点から一つに決めてしまうのではなく、異なる金融機関で変動金利、固定金利でそれぞれ審査を通しておき、ギリギリまで粘って最後どちらかに決めるのです。

  • 固定金利ならば金利が安定していて団信が充実したフラット35。
  • 変動金利ならば0史上最低金利を維持しているネット銀行の変動金利にして金利が上がったら繰り上げ返済する。

固定金利ならフラット35が安心でおすすめ

フラット35のメリットはずっと固定金利の安心にありますので当然、変動金利よりも高いです。そして、その安心料も人類史上初の歴史的な安さになっているんです。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

変動金利ならネット銀行が最低金利でおすすめ

変動金利であれば、ネット銀行が最も低金利です。

ただ、金利が安ければ何でも良いということではなく、疾病保障が無料で付帯する付加価値で差別化しているのが「住信SBIネット銀行」と「じぶん銀行」です。ネット銀行の中でも低金利で、さらに病気になったらその後の住宅ローンがチャラ(又は50%)になる保険付きなのです。

住信SBIネット銀行全疾病保障 じぶん銀行がん50%保障
精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。
8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。 入院などの条件なし。
全疾病へ保障範囲が拡大された住信SBIネット銀行がおすすめ

収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、住信SBIの方がマッチします。

病気になって入院費が高額になっても、高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金で生活を維持できます。

そして、この入院期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。

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ガン50%保障が無料で付帯するじぶん銀行

じぶん銀行というと、軽い印象を受けるかもしれませんが、三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資で設立した戦略子会社です。メガバンクレベルの信頼性があります。

夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチします。

6カ月の余命宣告を受けたらローン残高はゼロ円になります。

また、がんと診断された時点でローン残高が50%になります。つまり、今後は返済が半分に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来ます。その後の住宅ローンの負担は大きく軽減されるでしょう。

実店舗での相談サービスあるSBIマネープラザ

また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

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auユーザーならキャッシュバックがありおすすめ

auユーザーならKDDIが代理店として販売しているau住宅ローンがおすすめです。商品の中身はじぶん銀行と全く同じです。

通信料の他にも保険契約のまとめ割、au電気料金のまとめ割などでキャッシュバックが受けられますので、金利以外の部分でもメリットがあります。もちろん先ほどのガン50%保障も無料で付帯します。

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複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくべし

複数の金融機関に審査に出すのは、ハウスメーカーや不動産会社の営業は良い顔をしないかもしれません。

借り審査を申請し過ぎたり、それに落ちたりすると印象が良くないですよ。

なんて言ってくる人もいます。彼らは最後まで粘られると書類を出す先が決まらずスケジュールがタイトになるので、そうやって脅すのです。

しかし、後から変動金利が上がったからといって、彼らが固定金利との差額を払ってくれるわけではありませんよ。

  • 2018年7月23日に長期金利の急上昇について追記。
  • 2018年7月31日に8月フラット35の金利を更新。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウの詳細をまとめたのがこちらの本です。

 

 

全国の大型書店と通販で発売中です。ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

口コミで評判がひろがり、発売からわずか5カ月で増刷となりました!ぜひお手にとってください。

2018年7月22日 

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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