ベストな住宅ローンの頭金はゼロか1割か2割か？固定金利か変動金利かによっても違います

頭金は多ければ安全でも無いし少なければトクとも限らない

どうも千日です。千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは、住宅ローン控除をうまく利用して得する返済方法をおススメしています。 

しかし、頭金は多すぎてもダメですし、少なすぎてもダメです。

頭金	メリット	デメリット
多い	利息が少ない。スーパーフラット8など金利で優遇が得られることがある。	住宅ローン控除の恩恵が減る。購入直後の貯金が減って不測のリスクに弱くなる。
少ない	住宅ローン控除の恩恵を最大限得られる。購入直後の貯金が温存できる。	利息の負担が増える。毎月の返済額が増えて審査が厳しくなる。

• なるべく少なく、期間も短くして早く完済すべき。
• 今の超低金利のメリットを最大限に生かすために、「借りられるだけの金額」を「出来るだけ長く借りて」おくべき。

一見、全く反対のことを言っているようですが、どちらも合理的です。

その人によってベストな頭金の金額というのは、その人によって違います。自分はどのくらいの頭金を入れるのが良いのか？

今日はその決め方をプロの視点から解説しようと思います。

では始めますね。

目次

頭金10%の「普通」には何の根拠も無い

頭金を幾らにするか？不動産会社の営業マンに聞くと『だいたい1割（10％）くらいが普通ですよ』と返って来るでしょう。しかしこの『頭金10％が普通』には何の根拠もありません。

住宅ローンでまず確認しなければならないのは、自分の無理なく返済できる住宅ローンの金額を知ることです。

そこで千日は著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の中で幾らの住宅ローンが組めるのか？という早見表を公開しています。それは「無理なく完済できる住宅ローン」をシミュレーションするための４つのルールを当てはめたものです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本

これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。

（単位：万円）

年齢/月収	15万	20万	25万	30万	35万	40万
25歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
30歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
35歳	1997	2663	2972	3535	4125	4714
40歳	1997	2357	2630	3043	3550	4057
45歳	1768	2029	2263	2515	2934	3354

前提条件：元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

この表に当てはめた金額が住宅ローンの金額ですから、頭金の金額は以下の式で計算できます。

• 必要な頭金＝物件価格＋購入手数料（物件価格の6％～10％）－上表の金額

これがちゃんとした根拠のある頭金の金額です。

つまり、頭金10％というのはですね。たまたま今までの中心的な物件価格と、ターゲットの人の貯金の額がそういう比率になってただけのことなんです。

敢えてその割合から外れていることを問題とすることでは無いです。また、上の表は金融機関の審査の基準よりも少し厳しめになっています。

• 銀行の審査基準『住宅ローンの利用者が老後資金が作れなくてもギリ完済してくれれば良い』
• 千日太郎の基準『住宅ローンを完済した上で、老後資金も貯金できなければ意味が無い』

こういう理由です。

上記の計算で出てきた必要な頭金が無いということは、それだけ身の丈を超えた物件であるということです。

これを踏まえたうえで、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかによって、頭金の考え方が変わってきます。

• 固定金利を選ぶ人は頭金を多めに入れる方が良い（ことが多い）。
• 変動金利を選ぶ人は頭金をあえて入れない方が良い（ことが多い）。

と言えます。

フラット35で借りるなら頭金は20％がオススメ

もしもあなたがフラット35などの長期固定金利で住宅ローンを借りようとしているなら、頭金を2割用意することで最適な住宅ローンを組める可能性が高いです。

フラット35 では頭金が多いことによるメリットが大きく、デメリットが小さくなるからです。

頭金	メリット	デメリット
多い	スーパーフラット8で金利で優遇が得られることがあるメリットが大	住宅ローン控除の恩恵が減るデメリットが小

• メリット大:フラット35には、頭金を2割入れることによってフラット35の金利が0.1%引き下げになる商品があります。代表的なのはアルヒ㈱のスーパーフラット８です。
• デメリット小:今のフラット35の金利は1.38％前後で推移しています。つまり1％を超えているのですね。ですからローン残高が多いことによって返ってくる住宅ローン控除よりも払う利息の方が大きいのです。

頭金が多いということは借入が少ないということです。少ない借入で金利も安くなるなら、利息の負担はダブルに少なくなりますよね。

さらに金利が1％を超えているので、住宅ローン控除がある間でもローン残高が少ない方が総支払額は少なくなります。

実際の相談事例で比較

実際に私の姉妹サイトの千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられた相談事例をご紹介しましょう。

年齢、物件価格	33歳、４５００万円
借入予定額	3600万円（頭金2割）か4050万円（頭金1割）
住宅ローン	フラット３５で頭金の金額で金利が変わります（2018年7月時点） 物件価格の８０％以内の金額を借り入れる 当初１０年0.99%　１１年後1.24% 物件価格の９０％以内の金額を借り入れる 当初１０年1.09%　１１年後1.34%
相談内容	① 頭金を２０％支払い、１０年後は繰上げ返済をしない ② 頭金を１０％支払い、１０％を１０年後に一部繰上げ返済として支払う 住宅ローン控除での利益と金利優遇の利益を考えた場合、どちらの選択がよいのかわかりません。

住宅ローンを決める際には2つの面から判断するようにしています。量と質です。

• 量的側面：どちらが総支払額が少なく済むか？
• 質的側面：どちらが不測のアクシデントに強いか？

つまり、総支払額で少なくなるのは良いことですが、それによって不測のアクシデントに弱いものになると本末転倒なんですね。

支払い総額の比較シミュレーション【量的側面】

（単位 円）

33歳4500万円	①頭金20%	②頭金10%	差異
頭金	9,000,000	4,500,000	4,500,000
借入費用	672,896	746,408	-73,512
10年後繰上げ返済	0	4,500,000	-4,500,000
60歳まで返済額	33,498,924	34,706,340	-1,207,416
60歳残高	9,548,792	9,269,097	279,695
住宅ローン控除	-3,109,700	-3,506,700	397,000
合計	49,610,912	50,215,145	-604,233

差し引きで60万円少なくなります。住宅ローン控除の利益は39万７千円減りますが、それ以上に利息の削減が大きいのです。

量的な側面からは、頭金を多くしておいた方がメリットが大きいのですね。

資金繰り面の比較シミュレーション【質的側面】

（単位 円）

33歳4500万円	①頭金20%	②頭金10%	差異
頭金	9,000,000	4,500,000	4,500,000
当初10年返済	101,455	116,032	-14,577
その後毎月返済	104,531	101,875	2,656

資金繰り面で一番考慮すべきは「頭金を450万多く入れる代わりに当初10年間の毎月返済は14,577円少なくなる」という面です。

家を購入した当初は色々とお金が入用になり、貯金が最も少なくなる時期です。自己資金をある程度温存しておく方が不測のアクシデントに強いとも言えるのですね。

このご相談者のケースでは、当初10年の返済は手取り月収の４割を超えていて、夫婦２馬力で返済するというものでした。つまり当初10年の毎月の返済に多くのリスクを負っているということです。

なので、バランスをとって毎月返済のリスクを小さくする方をお勧めしました。

今回のご相談者のケースでは質的にも量的にも頭金を2割入れることをお勧めするという結果になりましたね。

なお、量と質のどちらを優先するべきか？というと私は個人的に質（リスク）の方を優先させます。

変動金利で借りるなら頭金ゼロのフルローンがオススメ（温存する資金がある人向け）

頭金を多くするのはあらゆる人にオススメする万能な方法ではありません。頭金を少なめにすべきなのは、変動金利で借りることがマッチする人です。

変動金利では頭金が少ないことによるメリットが大きく、デメリットが小さくなるからです。

頭金	メリット	デメリット
少ない	住宅ローン控除の恩恵を最大限得られる。購入直後の貯金が温存できるメリットが大	利息の負担が増える。毎月の返済額が増えて審査が厳しくなるデメリットが小。

• メリット大:住宅ローン控除は残高の1％が税金からキャッシュバックされます。変動金利で払う利息は今のところ1%未満ですから、当初の10年は住宅ローンによって逆に儲かります！
• デメリット小:今の変動金利は0.5％を下回る史上最低の水準で推移しています。ですからローン残高が増えることで利息の負担も増えることは増えるんですが、大した増え方はしません。

それに、金利が上がった時にローン残高を減らせる資金があれば、金利の上昇リスクも怖くないですね。あえてその資金を頭金にせず、温存しておくということが合理的なのです。

シミュレーションで比較

ではさっきの人の例を変動金利にして頭金0と10％を比較してみましょう。

年齢、物件価格	33歳、４５００万円
借入予定額	4500万円（頭金0割）か4050万円（頭金1割）
住宅ローン	頭金の金額で金利が変わりません（2018年7月時点） 変動金利最安は0.457%
相談内容	① 頭金ゼロのフルローン、１０％を１０年後に一部繰上げ返済として支払う ② 頭金を１０％支払い、１０年後は繰上げ返済をしない 認定長期優良住宅で住宅ローン控除の上限は５０万とします。

住宅ローンを決める際には2つの面から判断するようにしています。量と質です。

• 量的側面：どちらが総支払額が少なく済むか？
• 質的側面：どちらが不測のアクシデントに強いか？

つまり、総支払額で少なくなるのは良いことですが、それによって不測のアクシデントに弱いものになると本末転倒なんですね。

支払い総額の比較シミュレーション【量的側面】

総支払額を比較するにあたっては、変動金利の店頭金利は変わらないという前提にしています。なので実際にこの金額になるとは限りません。

しかし、「差異」の金額についてはこれにほぼ近似するはずです。同じ変動金利なのですから。

（単位 円）

33歳4500万円	①フルローン 0.457%変動	②頭金10% 0.457%変動	差異
頭金	0	4,500,000	-4,500,000
借入費用	1,037,000	935,300	101,700
10年後繰上げ返済	4,500,000	0	4,500,000
60歳まで返済額	34,332,336	33,813,936	518,400
60歳残高	9,432,803	9,836,122	-403,319
住宅ローン控除	-3,837,300	-3,453,600	-383,700
合計	45,464,839	45,631,758	-166,919

フルローンの方が、差し引きで約16万７千円少なくなります。

フラット３５の時とは逆ですね。フルローンにしたことで、住宅ローン控除の利益は38万3千円増え、利息の増加はそれ以下なのです。

量的な側面からは、頭金を多くしておいた方がメリットが大きいのですね。

資金繰り面の比較シミュレーション【質的側面】

（単位 円）

33歳4500万円	①フルローン 0.457%変動	②頭金10% 0.457%変動	差異
頭金	0	4,500,000	-4,500,000
当初10年返済	115,960	104,364	11,596
その後毎月返済	100,084	104,364	-4,280

資金繰り面では「頭金を450万温存する代わりに当初10年間の毎月返済は11,596円増える」という結果になりました。

しかし、変動金利のリスクという事で考えると、こんなことではなく金利の上昇リスクの方をケアするべきでしょうね。

金利上昇リスクに対応できる？【質的側面】

金利が上がったら（上がりそうになったら）固定に借り換えるというのは不可能です。なぜなら、借り換えの申込から実行までには90日くらいかかります。それに対して市場の長期金利は将来の期待（不安）を分単位で反映して上下しています。

我々に出来る、最も効果的な対応は繰上げ返済なのです。

例えば4500万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は11万5960円です。金利があがってもこの11万5960円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか？という金額を把握しておくのです。

（単位：万円）

4500万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間	30年	25年	20年	15年
残高	3910	3298	2671	2028
0.5%→1.0%	273	194	127	74
0.5%→1.5%	520	373	247	144
0.5%→2.0%	745	538	359	210
0.5%→2.5%	949	690	464	274
0.5%→3.0%	1135	831	562	334
0.5%→3.5%	1305	961	654	392
0.5%→4.0%	1460	1082	741	447

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3910万円です。

その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、949万円を繰上げ返済することで、今後も11万5960円の毎月の返済で完済できるということです。つまり、場合によっては949万円の損だってあり得るということです。

こういうことを書くと、気の早い人はそれだけ金利が上がるものだと思い込んでしまうのですが、そうなると予言しているのではなく、リスクの大きさを把握するためのものです、誤解無きよう。

頭金を10％入れれば、この金額（リスクのボリューム）を10％減らすことができるんだ、ということです。

つまり…

• 頭金を10％450万円入れると、
• 5年後に金利が0.5%→2.5%に上がったときの繰り上げ返済を94万9千円減らせる。

ということです。

金利上昇リスクを減らすという質的な側面から考えると、頭金の必要性は低いのですよね。

固定金利なら頭金2割で金利0.1%引き下げになるアルヒスーパーフラット８

フラット35で2割の頭金があれば、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット８」が通常のフラット35に比べて金利を0.1%引き下げているので、おすすめです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 （通常のフラット35との金利差）	頭金（手持金）	返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%）	2割以上	30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%）	1割以上	20％以内

返済負担率とは、年間合計返済額÷税込年収の割合です。

前述のように、千日は毎月の返済が手取り月収の4割以下に抑えることをお勧めしてますが、そうなっていれば、このスーパーフラット借換の条件はクリアできていますよ。

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変動金利なら住信SBIネット銀行かauじぶん銀行が最安で疾病保障が無料で付帯する

変動金利は住信SBIネット銀行とauじぶん銀行が低金利競争のしのぎを削っています。さらに、この両行は団信の疾病保障が無料で付帯するという点でもお得です。

住信ＳＢＩネット銀行はキャッシュバックと全疾病保障の団信

まず変動金利で業界最低金利の住信SBIネット銀行からです。三井住友信託銀行のグループ会社です。

また、全ての病気とケガをカバーする全疾病保障団信が金利上乗せ無しで付帯するのも魅力です。

ネット銀行で唯一！リアル店舗で相談できるSBIマネープラザ

さらに住信SBIネット銀行ではSBIマネープラザという店舗で直接相談できるサービスを展開しています。大都市だけでなく、地方銀行とも業務提携してSBIマネープラザは今も増殖中です。

もちろん土日も相談できます。住信SBIネット銀行の代理店という位置づけですので商品の中身は住信SBIネット銀行と同じものです。ですから全疾病保障も当然に付いてます。

 

ネット銀行で店舗で相談できるというのは、業績をずっと伸ばし続けられている住信SBIネット銀行ならではでしょう。他のネット銀行で同じことをやったら赤字になってしまいます。

auじぶん銀行はガン50％保障＋全疾病保障で死角なし

auじぶん銀行 は三菱ＵＦＪ銀行とＫＤＤＩの戦略子会社です。

全疾病保障のSBIに対して、ガン50%保障（ガンと診断されたら住宅ローンが50％になる）のauじぶん銀行という様相だったのですが、auじぶん銀行がガン50％に加えて全疾病保障団信を追加したのです！

両行の団信の特約内容をザックリ比較してみました。

団信の特約	auじぶん銀行	住信ＳＢＩネット銀行
ガン	医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。	なし
全疾病	全てのケガ、病気で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローンがゼロ円になる。	８疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。８疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

まず、ガンと診断された時点で住宅ローンが半分になるのはじぶん銀行だけですね。

そして、全疾病保障については、どちらも「全疾病」には精神障害は含まれません。

しかし、入院や就業不能となる期間については、住信SBIは12か月に対してauじぶん銀行は180日なので、auじぶん銀行の方が早く保険金が支払われるので有利だと言えます。

このリニューアルによって、団信の保障という面ではauじぶん銀行が完全に頭一つ抜けたと言えます。 

無料団信の保障の厚さナンバーワン！

auじぶん銀行は金利を下げるのではなく、団信の保障を厚くするという面でアピールしているのですね。

変動金利はもうかなり低いです。これ以上下げたらゼロパーセントになっちゃいますよね。これはなかなか上手い戦略だと思います。

まずこれらから自分のニーズに一番合った住宅ローン、多くのキャッシュバックがもらえる住宅ローンで審査を通しておけば鬼に金棒でしょう。

これらネット銀行の住宅ローンはネットだけで仮審査から本審査まで完結しています。なかなか銀行に行く時間が取れない人でも、ネット銀行で仮審査を通しておけば不動産の価格交渉ではかなり有利です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今年の初めは毎日更新してたんですが、最近は毎日更新というのはできなくなってきました。

サボってるわけではなくて、一日3千文字以上は平均して書いてます。ただ、内容的にどんどん凝ったものになっていく傾向がありまして、3千では追っつかなくなるんですよ。

なのでまあ、良しとしてます。たまには軽い記事も買いて休憩したいですね。リクエストは随時受け付けてますので、コメントやメールなどで気軽におよせください。

毎日暑いので、みなさん熱中症などならないように、気をつけてくださいね。

2018年7月2日

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ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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