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ベストな住宅ローンの頭金はゼロか1割か2割か?固定金利か変動金利かによっても違います

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頭金は多ければ安全でも無いし少なければトクとも限らない

どうも千日です。千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは、住宅ローン控除をうまく利用して得する返済方法をおススメしています。 

しかし、頭金は多すぎてもダメですし、少なすぎてもダメです。

頭金 メリット デメリット
多い 利息が少ない。スーパーフラット8など金利で優遇が得られることがある。 住宅ローン控除の恩恵が減る。購入直後の貯金が減って不測のリスクに弱くなる。
少ない 住宅ローン控除の恩恵を最大限得られる。購入直後の貯金が温存できる。 利息の負担が増える。毎月の返済額が増えて審査が厳しくなる。
  • なるべく少なく、期間も短くして早く完済すべき。
  • 今の超低金利のメリットを最大限に生かすために、「借りられるだけの金額」を「出来るだけ長く借りて」おくべき。

一見、全く反対のことを言っているようですが、どちらも合理的です。

その人によってベストな頭金の金額というのは、その人によって違います。自分はどのくらいの頭金を入れるのが良いのか?

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今日はその決め方をプロの視点から解説しようと思います。

では始めますね。

目次

頭金10%の「普通」には何の根拠も無い

頭金を幾らにするか?不動産会社の営業マンに聞くと『だいたい1割(10%)くらいが普通ですよ』と返って来るでしょう。しかしこの『頭金10%が普通』には何の根拠もありません。

住宅ローンでまず確認しなければならないのは、自分の無理なく返済できる住宅ローンの金額を知ることです。

そこで千日は著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の中で幾らの住宅ローンが組めるのか?という早見表を公開しています。それは「無理なく完済できる住宅ローン」をシミュレーションするための4つのルールを当てはめたものです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本

これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。

(単位:万円)

 年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

この表に当てはめた金額が住宅ローンの金額ですから、頭金の金額は以下の式で計算できます。

  • 必要な頭金=物件価格+購入手数料(物件価格の6%~10%)-上表の金額

これがちゃんとした根拠のある頭金の金額です。

つまり、頭金10%というのはですね。たまたま今までの中心的な物件価格と、ターゲットの人の貯金の額がそういう比率になってただけのことなんです。

敢えてその割合から外れていることを問題とすることでは無いです。また、上の表は金融機関の審査の基準よりも少し厳しめになっています。

  • 銀行の審査基準『住宅ローンの利用者が老後資金が作れなくてもギリ完済してくれれば良い』
  • 千日太郎の基準『住宅ローンを完済した上で、老後資金も貯金できなければ意味が無い』

こういう理由です。

上記の計算で出てきた必要な頭金が無いということは、それだけ身の丈を超えた物件であるということです。

これを踏まえたうえで、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかによって、頭金の考え方が変わってきます。

  • 固定金利を選ぶ人は頭金を多めに入れる方が良い(ことが多い)。
  • 変動金利を選ぶ人は頭金をあえて入れない方が良い(ことが多い)。

と言えます。

 

フラット35で借りるなら頭金は20%がオススメ

もしもあなたがフラット35などの長期固定金利で住宅ローンを借りようとしているなら、頭金を2割用意することで最適な住宅ローンを組める可能性が高いです。

フラット35 では頭金が多いことによるメリットが大きく、デメリットが小さくなるからです。

頭金 メリット デメリット
多い スーパーフラット8で金利で優遇が得られることがあるメリットが大 住宅ローン控除の恩恵が減るデメリットが小
  • メリット大:フラット35には、頭金を2割入れることによってフラット35の金利が0.1%引き下げになる商品があります。代表的なのはアルヒ㈱のスーパーフラット8です。
  • デメリット小:今のフラット35の金利は1.38%前後で推移しています。つまり1%を超えているのですね。ですからローン残高が多いことによって返ってくる住宅ローン控除よりも払う利息の方が大きいのです。

頭金が多いということは借入が少ないということです。少ない借入で金利も安くなるなら、利息の負担はダブルに少なくなりますよね。

さらに金利が1%を超えているので、住宅ローン控除がある間でもローン残高が少ない方が総支払額は少なくなります。

実際の相談事例で比較

実際に私の姉妹サイトの千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられた相談事例をご紹介しましょう。

年齢、物件価格 33歳、4500万円
借入予定額 3600万円(頭金2割)か4050万円(頭金1割)
住宅ローン

フラット35で頭金の金額で金利が変わります(2018年7月時点)

物件価格の80%以内の金額を借り入れる 当初10年0.99% 11年後1.24%

物件価格の90%以内の金額を借り入れる 当初10年1.09% 11年後1.34%

相談内容

① 頭金を20%支払い、10年後は繰上げ返済をしない

② 頭金を10%支払い、10%を10年後に一部繰上げ返済として支払う

住宅ローン控除での利益と金利優遇の利益を考えた場合、どちらの選択がよいのかわかりません。

住宅ローンを決める際には2つの面から判断するようにしています。量と質です。

  • 量的側面:どちらが総支払額が少なく済むか?
  • 質的側面:どちらが不測のアクシデントに強いか?

つまり、総支払額で少なくなるのは良いことですが、それによって不測のアクシデントに弱いものになると本末転倒なんですね。

支払い総額の比較シミュレーション【量的側面】

(単位 円)

33歳4500万円 ①頭金20%  ②頭金10%  差異
頭金 9,000,000 4,500,000 4,500,000
借入費用 672,896 746,408 -73,512
10年後繰上げ返済 0 4,500,000 -4,500,000
60歳まで返済額 33,498,924 34,706,340 -1,207,416
60歳残高 9,548,792 9,269,097 279,695
住宅ローン控除 -3,109,700 -3,506,700 397,000
合計 49,610,912 50,215,145 -604,233

差し引きで60万円少なくなります。住宅ローン控除の利益は39万7千円減りますが、それ以上に利息の削減が大きいのです。

量的な側面からは、頭金を多くしておいた方がメリットが大きいのですね。

 

資金繰り面の比較シミュレーション【質的側面】

(単位 円)

33歳4500万円 ①頭金20%  ②頭金10%  差異
頭金 9,000,000 4,500,000 4,500,000
当初10年返済 101,455 116,032 -14,577
その後毎月返済 104,531 101,875 2,656

資金繰り面で一番考慮すべきは「頭金を450万多く入れる代わりに当初10年間の毎月返済は14,577円少なくなる」という面です。

家を購入した当初は色々とお金が入用になり、貯金が最も少なくなる時期です。自己資金をある程度温存しておく方が不測のアクシデントに強いとも言えるのですね。

このご相談者のケースでは、当初10年の返済は手取り月収の4割を超えていて、夫婦2馬力で返済するというものでした。つまり当初10年の毎月の返済に多くのリスクを負っているということです。

なので、バランスをとって毎月返済のリスクを小さくする方をお勧めしました。

今回のご相談者のケースでは質的にも量的にも頭金を2割入れることをお勧めするという結果になりましたね。

なお、量と質のどちらを優先するべきか?というと私は個人的に質(リスク)の方を優先させます。

 

変動金利で借りるなら頭金ゼロのフルローンがオススメ(温存する資金がある人向け)

頭金を多くするのはあらゆる人にオススメする万能な方法ではありません。頭金を少なめにすべきなのは、変動金利で借りることがマッチする人です。

変動金利では頭金が少ないことによるメリットが大きく、デメリットが小さくなるからです。

頭金 メリット デメリット
少ない 住宅ローン控除の恩恵を最大限得られる。購入直後の貯金が温存できるメリットが大 利息の負担が増える。毎月の返済額が増えて審査が厳しくなるデメリットが小
  • メリット大:住宅ローン控除は残高の1%が税金からキャッシュバックされます。変動金利で払う利息は今のところ1%未満ですから、当初の10年は住宅ローンによって逆に儲かります!
  • デメリット小:今の変動金利は0.5%を下回る史上最低の水準で推移しています。ですからローン残高が増えることで利息の負担も増えることは増えるんですが、大した増え方はしません。

それに、金利が上がった時にローン残高を減らせる資金があれば、金利の上昇リスクも怖くないですね。あえてその資金を頭金にせず、温存しておくということが合理的なのです。

 

シミュレーションで比較

ではさっきの人の例を変動金利にして頭金0と10%を比較してみましょう。

年齢、物件価格 33歳、4500万円
借入予定額 4500万円(頭金0割)か4050万円(頭金1割)
住宅ローン

頭金の金額で金利が変わりません(2018年7月時点)

変動金利最安は0.457%

相談内容

① 頭金ゼロのフルローン、10%を10年後に一部繰上げ返済として支払う

② 頭金を10%支払い、10年後は繰上げ返済をしない

認定長期優良住宅で住宅ローン控除の上限は50万とします。

住宅ローンを決める際には2つの面から判断するようにしています。量と質です。

  • 量的側面:どちらが総支払額が少なく済むか?
  • 質的側面:どちらが不測のアクシデントに強いか?

つまり、総支払額で少なくなるのは良いことですが、それによって不測のアクシデントに弱いものになると本末転倒なんですね。

支払い総額の比較シミュレーション【量的側面】

総支払額を比較するにあたっては、変動金利の店頭金利は変わらないという前提にしています。なので実際にこの金額になるとは限りません。

しかし、「差異」の金額についてはこれにほぼ近似するはずです。同じ変動金利なのですから。

(単位 円)

33歳4500万円 ①フルローン 0.457%変動 ②頭金10% 0.457%変動 差異
頭金 0 4,500,000 -4,500,000
借入費用 1,037,000 935,300 101,700
10年後繰上げ返済 4,500,000 0 4,500,000
60歳まで返済額 34,332,336 33,813,936 518,400
60歳残高 9,432,803 9,836,122 -403,319
住宅ローン控除 -3,837,300 -3,453,600 -383,700
合計 45,464,839 45,631,758 -166,919

フルローンの方が、差し引きで約16万7千円少なくなります。

フラット35の時とは逆ですね。フルローンにしたことで、住宅ローン控除の利益は38万3千円増え、利息の増加はそれ以下なのです。

量的な側面からは、頭金を多くしておいた方がメリットが大きいのですね。

 

資金繰り面の比較シミュレーション【質的側面】

(単位 円)

33歳4500万円 ①フルローン 0.457%変動 ②頭金10% 0.457%変動 差異
頭金 0 4,500,000 -4,500,000
当初10年返済 115,960 104,364 11,596
その後毎月返済 100,084 104,364 -4,280

資金繰り面では「頭金を450万温存する代わりに当初10年間の毎月返済は11,596円増える」という結果になりました。

しかし、変動金利のリスクという事で考えると、こんなことではなく金利の上昇リスクの方をケアするべきでしょうね。

 

金利上昇リスクに対応できる?【質的側面】

金利が上がったら(上がりそうになったら)固定に借り換えるというのは不可能です。なぜなら、借り換えの申込から実行までには90日くらいかかります。それに対して市場の長期金利は将来の期待(不安)を分単位で反映して上下しています。

 

我々に出来る、最も効果的な対応は繰上げ返済なのです。

 

例えば4500万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は11万5960円です。金利があがってもこの11万5960円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか?という金額を把握しておくのです。

(単位:万円)

4500万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間 30年 25年 20年 15年
残高 3910 3298 2671 2028
0.5%→1.0% 273 194 127 74
0.5%→1.5% 520 373 247 144
0.5%→2.0% 745 538 359 210
0.5%→2.5% 949 690 464 274
0.5%→3.0% 1135 831 562 334
0.5%→3.5% 1305 961 654 392
0.5%→4.0% 1460 1082 741 447

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3910万円です。

その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、949万円を繰上げ返済することで、今後も11万5960円の毎月の返済で完済できるということです。つまり、場合によっては949万円の損だってあり得るということです。

こういうことを書くと、気の早い人はそれだけ金利が上がるものだと思い込んでしまうのですが、そうなると予言しているのではなく、リスクの大きさを把握するためのものです、誤解無きよう。

頭金を10%入れれば、この金額(リスクのボリューム)を10%減らすことができるんだ、ということです。

つまり…

  • 頭金を10%450万円入れると、
  • 5年後に金利が0.5%→2.5%に上がったときの繰り上げ返済を94万9千円減らせる。

ということです。

金利上昇リスクを減らすという質的な側面から考えると、頭金の必要性は低いのですよね。

 

固定金利なら頭金2割で金利0.1%引き下げになるアルヒスーパーフラット8

フラット35で2割の頭金があれば、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット8」が通常のフラット35に比べて金利を0.1%引き下げているので、おすすめです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

返済負担率とは、年間合計返済額÷税込年収の割合です。

前述のように、千日は毎月の返済が手取り月収の4割以下に抑えることをお勧めしてますが、そうなっていれば、このスーパーフラット借換の条件はクリアできていますよ。

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精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。
8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。 入院などの条件なし。
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夫婦の収入が同じ位で継続する場合はじぶん銀行

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6カ月の余命宣告を受けたらローン残高はゼロ円になります。

また、がんと診断された時点でローン残高が50%になります。つまり、今後は返済が半分に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来ます。その後の住宅ローンの負担は大きく軽減されるでしょう。

実店舗での相談サービスもある

また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

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通信料の他にも保険契約のまとめ割、au電気料金のまとめ割などでキャッシュバックが受けられますので、金利以外の部分でもメリットがあります。もちろん先ほどのガン50%保障も無料で付帯します。

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以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今年の初めは毎日更新してたんですが、最近は毎日更新というのはできなくなってきました。

サボってるわけではなくて、一日3千文字以上は平均して書いてます。ただ、内容的にどんどん凝ったものになっていく傾向がありまして、3千では追っつかなくなるんですよ。

なのでまあ、良しとしてます。たまには軽い記事も買いて休憩したいですね。リクエストは随時受け付けてますので、コメントやメールなどで気軽におよせください。

毎日暑いので、みなさん熱中症などならないように、気をつけてくださいね。

2018年7月2日

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