千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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35年住宅ローンはプレッシャー⁉リスクへの対策が分かれば全く怖くない

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家計バランスシートで住宅ローンのリスクとその対策を知る

どうも千日です。自分にこの住宅ローンを払いきれるか?35年なんて途方もない期間です。不安に感じるのが当たり前ですし、プレッシャーを感じない人なんて居ません。

しかし私に言わせれば、このリスク自体は家を買う前から既にあったもので、ただ見えてなかっただけのことです。

  • 家を買おうが買うまいが、住居費はこれから何十年と必要なお金です。
  • 家を買おうが買うまいが、今後何十年からの住居費を合計すれば何千万にもなります。
  • 家族の生活と人生を守るための家を確保する責任は、同じく皆が背負うものです。

こうしたことが住宅ローンの金額とか期間という形で数字になって見えてしまったのでプレッシャーに感じるのですよ。前まで見えなかったリスクが見えるようになったということは、それに備える準備ができるということです。このプレッシャーは良いものなんです。

今日は、この住宅ローンのリスクとその対策について、家計バランスシートを用いて分かりやすく解説します。

そして後半では住宅ローンに付帯する団信の選び方を解説します。

家計バランスシートで把握する住宅ローンのリスクとその対策

家計バランスシートとは何か?解説しておきましょう。

バランスシートは日本語では貸借対照表といい、企業の決算日時点の財政状態を一覧表示する決算書の一つです。家計の財政を一覧するのが家計バランスシートです。

  • 左側が資産で現金預金や機械や備品、不動産などを書きます。
  • 右側が負債で借金つまり住宅ローンです。
  • 資産と負債の差額が純資産です。

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例えば、会社であればこの純資産がマイナスになることを「債務超過」といいまして、高い確率で倒産(破産)してしまいます。

しかし家計バランスシートでは債務超過になっても破産することはありません。毎月の返済を継続していられれば、何の問題もなく続けられるのが個人の家計です。

逆に言うと、住宅ローンの毎月の返済を継続できなくなった時にヤバイことになるのですね。

住宅ローンのリスク=毎月の返済を継続できないと家を取り上げられる

つまり住宅ローンのリスクは毎月の返済を継続できなくなることです。そうなると、銀行は家を売却してその代金で貸金を払うように私たちに迫ります。

拒否しても裁判所を通じて「競売」で強制的に売却することもできます。

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千日が事あるごとに良く言う言葉があります。

住宅ローンとは、35年なら420回決まったお金を銀行に払うこと。

これは教科書的に正確な定義ではありませんが、住宅ローンで家を買う人にとっての本質を言葉にしたものです。

つまり、最長35年、420回の支払いのミッションをノーミスで行うのが住宅ローンだとするなら、それをミスしてしまうということが、住宅ローンのリスクです。

これをケアできれば、何も恐れることは無いのですね。

本質はシンプルなのです。

住宅ローンのリスクに対する4つの対策

そして、そのリスクへの対策方法は4つあります。

  1. 団信(一般の生命保険などを含む)に加入する。
  2. 十分な頭金を入れる。
  3. 流通性の高い物件を購入する。
  4. 十分な貯蓄を貯める。

これは何となく、思いついて書いたものではなくて、家計バランスシートの構造から導き出される法則とも言えるものです。

それぞれを家計バランスシートに書き込めば、その法則が手に取るように分かります。

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  • 団信は負債の住宅ローンを直接ケアする保険です。
  • 十分な頭金は資産と負債をバランスさせる効果があります。
  • 資産の家がお金に換えやすい方が流動性が高いです。
  • 貯金はオールマイティな保険、イザというときに住宅ローンを減らせます。

団信:大黒柱にもしものことがあったときに住宅ローンをゼロ円にする保険

団信の正式名称は「団体信用生命保険」です。住宅ローンの債務者が死亡又は高度障害となったことで、今後住宅ローンの返済が不可能になった場合に保険会社が銀行(債権者)にその時点のローン残高を払って住宅ローンをゼロにします。

この保険によって遺された家族は住宅ローンの支払いから解放される上、その後もその家にずっと住み続けることが出来ます。

住宅ローンという負債を直接ゼロにできる強力な保険ですが、死亡、高度障害というシャレにならない不幸に見舞われた場合のものです。

通常はそういうことよりも失業や病気などで収入が減り支払が困難になることの方が多いです。

団信だけで住宅ローンのリスクが無くなるというものではありませんので悪しからず。

頭金:十分な頭金を入れておけば売却によってローンをチャラにできる

頭金とは住宅の代金のうち自己資金で払う部分のことを言います。しかしこの家計バランスシートでは、家の売却価値と住宅ローンの残高のバランス関係を決める要素です。

新築の住宅を購入すると、住んだ瞬間に何割か価値が下がりますよね。つまり、フルローンで購入した場合、特に前半の間は家を売却した代金では住宅ローンを完済できないのです。

別に、ずっと最後まで完済できるのであれば、これについて考える必要は無いのですが、誰しも絶対できるとは言い切れないので、想定しておく必要があるのです。

家の流通性:イザという時に売りやすいor賃貸しやすい物件

流通性の高い物件であれば、売りたいタイミングで売ることが出来ます。また、立地が良く賃貸したときに借り手がすぐにつくような物件も良いですね。

困ったときに選択肢が多いということは大事です。

「売れれば高く売れる」「貸せれば高く貸せる」そういう物件であったとしても買いたい人、借りたい人が居なければ実現しないのです。

なので、戸建てよりはマンションの方が住宅ローンのリスクに対しては保険になりえる物件が多いです。

十分な貯金:イザというときに住宅ローンを減らせる

貯金はオールマイティな保険です。

例えば団信に疾病保障特約を付ければ病気をカバ―してくれますけど、人生のリスクは病気だけじゃありませんよね。

貯金は自分の貯めた額までという上限がありますけど、カバーする範囲としてはほぼオールマイティな保険なのです。

前述までのリスク対策が十分でなくても、お金が十分にあれば補完することが出来ます。

自分のリスクのタイプにマッチした「保険」を

ここまで読んだ方は、このカギカッコつきの「保険」が生命保険会社の販売する商品だけを言うのではない、ということがお分かりかと思います。

家計バランスシートをどんな形にするのか?ということもれっきとした保険なのですね。もちろんその中の一つとして生命保険なども含まれるのです。

広い視野でこの家計バランスシートを俯瞰して、自分のリスクのタイプにマッチした保険をかけておけば恐れることは無いのです。

年齢別のリスクの傾向と住宅ローンの保険(団信)について

姉妹サイトの「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」ではそれぞれの年齢層に特有のリスクとそれに対応した団信を選べるようなランキングを毎月更新しています。

年齢によっては団信に加入しない方がマッチするケースもあります。

年齢層 リスクの傾向 適合する保険or団信 ランキングへ
20代 年収に対して住宅ローンの金額が高い傾向がある。定年までの年数が最も長いグループ。 病気はしっかり治して職場復帰を目指す方が良い。団信より治療費の保障が充実する生命保険がマッチする。 20代ワイド団信or団信不加入
30代 家を買う人が最も多く、定年までの年数もソコソコあるので平均の住宅ローンの金額で最高となる。 30代前半までは生命保険の方がお得だが後半からは団信の方がお得になる、損得判断の分水嶺がある年齢層。 30代ワイド団信or団信不加入
40代 定年までの年数が30代より10年短いが、住宅ローンの金額は30代と変らない。定年時の残高が高く完済にリスクのある人が多い。 60歳の残高が最も大きく、団信の保障によるリターンも最大となる年齢層だが健康リスク以外のリスクにも注意が必要な年齢。 40代ワイド団信or団信不加入
50代 40代から一転して慎重となり、住宅ローンの金額を抑える人が増えてきます。 住宅ローンの金額を抑える人も多いが、あえて住宅ローン控除の恩恵と団信の保障を得るために多く借りることが合理的な場合もある。 50代ワイド団信or団信不加入

住宅ローンに団信は必須?←それは銀行の都合です

住宅ローンに団信が必須なのは民間の銀行だけです。フラット35では必須ではありません。あくまで「必須です」というのは銀行の都合なんです。我々の都合ではありません。

先入観を排して、あくまで自分のリスクの傾向にあった保険を選ぶべきなんですよ。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本では住宅ローンのリスクと保険の選び方について詳しく書いています。良かったらお手にとってくださいね。

世帯収入のタイプによってもマッチした団信とそうでない団信がある

年齢だけでなく世帯収入のタイプによってもリスクの傾向は違います。

  • 収入が夫婦のどちらか片方に偏っている場合
  • 収入が50:50の共働き夫婦の場合
  • 居住も収入も本人だけの独身女性(世帯)の場合

それぞれリスクの傾向に合った疾病保障が付帯する商品を選ぶべきなのです。

収入が夫婦の片方に偏っている場合に最適な団信

収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、全疾病保障がマッチします。

これは、大黒柱の復活に賭ける住宅ローンです。

病気になったら高額医療保険制度で医療費を払います。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金が貰えます。

つまり、全疾病保障団信の保障対象の病気であれば、住宅ローンの支払いは免除され、傷病手当金で12か月の就業不能状態の生活を乗り切れます。そして、この期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。

50:50の共働き夫婦の場合に最適な団信

夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くという50:50の共働き夫婦であれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチします。

1人が倒れたら荷物も半分にして、もう一人が継続する住宅ローンです。

6カ月の余命宣告を受けたらローン残高はゼロ円になります。また、がんと診断された時点でローン残高が50%になります。

つまり、今後は収入の割合に応じた元利均等返済に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来ます。 パートナーが復活すれば、その後の住宅ローンの負担は大きく軽減されるでしょう。

居住も収入も本人だけの独身女性(世帯)の場合に最適な団信

自分が病気になって入院したら、その家は誰も住むことの無いスペースです。また、療養のために就業形態をフレキシブルにして収入が減少することも想定しておくべきです。

全疾病保障の場合は1年間の就業不能状態が条件となります。つまり、全く働けないような状態になっても1年間は住んでいない家の住宅ローンを払い続けなければなりませんね。

ガン50%保障であれば、正式診断された時点で保険金が支払われ、住宅ローンの残高が50%になり、毎月の返済も50%になります。

  • 売却したときに住宅ローンが半分になっているのでまとまったお金を残せる可能性が高い。
  • その後の住宅ローンの支払いが半分になるので賃貸すればローンの返済以上の収入を得られる可能性が高い。 

それぞれのリスクに適合した住宅ローンのランキング

こちらの年齢・年収別の最適な住宅ローンのランキングでは、年齢と年収だけでなく50:50の共働き夫婦や独身女性のリスクに適合した住宅ローンの団信をランキング形式でご紹介しています。

世帯年収(万円) 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
400~600
600~800 30代600~1200 40代600~1200
800~1000 20代800以上
1000~1200 50代1000以上
1200~1500 30代1200以上 40代1200以上
1500~2000
2000以上
 

まとめ~「何となくの不安」をそのままにしないこと

家を買う、住宅ローンを組むということは、自分がいままで経験したことのある買い物や分割払いとは全く異質のものです。

そもそも予想できない要素が沢山あります。このエントリーではそうしたリスクをカバーするための保険の掛け方を網羅しました。

いったいどんなリスクがあるのか分からない…

リスクがあるのは分かるけどどう準備したらいいのか…?

こうした漠然とした不安が無くなったのなら、この記事を書いた目的は達成できているものと思います。

千日太郎と出会った皆さんが家と住宅ローンで正しい選択をし、素敵な人生を歩まれることを願っています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

 

 

なお、この千日のブログでは2019年3月の金利を先読み住宅ローンおすすめランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるをスタートしました。こちらは今、低い金利のランキングではなく、2019年3月までの完成引き渡しを想定し、その時点で低くなるだろうランキングです。

千日のブログの方はニュースとか金利予想が主なコンテンツということで、金利予想を前面に出しています。

ここで将来安くなるだろう(又は上がりにくいだろう)と予想した住宅ローンを中心として住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング 毎月更新! | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムの個別のランキングに反映させるというようにしています。

なので、両方読んで審査に出すというのがお勧めです。

2018年11月9日

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