金利が上がらないと仮定した変動金利と同じ総支払額にするなんて出来るの？←できます！
どうも千日です。ある民間調査によると6割くらいが変動金利を選んでいるそうです。その理由の一つが、固定金利と変動金利をシミュレーションで比較すると総支払額で何百万もの差になることでしょう。
例えば4000万円を35年元利均等返済ボーナス払いなしで借りた場合で比較しましょう。
変動金利は2019年5月時点で業界最安の住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンの0.448%とし、固定金利はフラット35の2019年5月金利1.29%としました。
| 4000万 | 住信SBIネット銀行 |
フラット３５1.29% | 差額 |
|---|---|---|---|
| 毎月返済 | 102,917 | 118,400 | -15,483 |
| 35年総支払額 | 43,225,140 | 49,728,000 | -6,502,860 |
このように650万円も変動金利の方が総支払額で少なくなるという結果になりますね。もちろん変動金利は上がるかもしれないと理解していはいても、この差を見るとどうしても変動に傾いてしまうのが人情です。
そこで今日は固定金利、フラット３５でネット銀行と同じ総支払額にする方法を解説します。
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目次
- 金利が上がらないと仮定した変動金利と同じ総支払額にするなんて出来るの？←できます！
変動金利VS固定金利、それぞれ最安の商品は？
条件としては、フェアにいきます。実際に変動金利で最も安い商品と比較して、固定金利フラット３５で同じ総支払額にしないと意味が無いですよね。
まずは変動金利と固定金利でそれぞれ最安の商品をご紹介します。
変動金利：住信SBIネット銀行0.418%（借り換え）0.448%（新規借入）
2018年10月1日以降に仮審査申込し、三井住友信託銀行の口座開設申込書を記入のうえ、住信SBIネット銀行に提出すると、ＨＰの表示金利よりも0.01%の引き下げとなります。
借り換え：0.428%－0.01％＝0.418%
新規借入：0.458%－0.01%＝0.448%
今回は新規借入という前提とし、0.448%を変動金利の最安金利とします。住信SBIネット銀行の変動金利は最安である上に団信の全疾病保障が無料で付帯する点でも魅力的ですね。
変動金利で最低金利かつ全疾病保障☟
ただ、今回はあくまで金利と総支払額にフォーカスします。
固定金利：アルヒスーパーフラット８Ｓ団信不加入で当初10年は0.66%
スーパーフラット８ は２割の頭金と一定の返済負担率をクリアすることでフラット35の金利から0.1%引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。
そして団体信用生命保険料はフラット35の金利に0.28%上乗せされて、最初から込みとなっています。あえて、団信に加入しないことでさらに0.28%引き下げとなります。アルヒスーパーフラット以外のフラット35で団信不加入だと0.2%の引き下げなので、これはアルヒスーパーフラットだけのメリットです。
さらに住宅金融支援機構が定める一定の技術基準に達した住宅であれば「フラット３５S」で当初10年間は0.25%の引き下げとなります。
| 種類 | 金利引き下げ | 団信抜き | 「S」で当初10年引き下げ | 引き下げ合計 |
|---|---|---|---|---|
| ARUHIスーパーフラット８Ｓ | -0.1% | -0.28% | -0.25% | -0.63% |
これによって当初の10年はフラット35の金利から0.63%も引き下げとなり、11年目からも最後まで0.38%の引き下げとなります。
2019年5月の金利では以下のような金利となりますね。
- 当初10年間：0.66%で固定
- 11年目以降35年まで：0.91%で固定
どちらも固定金利です。こんな条件は他には無いでしょう。
アルヒスーパーフラット８Ｓ団信抜きで0.66%☟
30代までならば団信よりも一般の生命保険の収入保障の方が割安なので、現実的な選択肢として団信に加入しないというのもアリです。
また、健康状態から団信に加入できない方にとっても有利な方法ですね。
変動ＶＳ固定、それぞれ合理的な繰上げ返済の方針で比較する
そして、次に返し方ですが、変動金利と固定金利でそれぞれ合理的な返済方法で返していくという前提をとりますね。
では変動金利と固定金利それぞれで合理的な返済方法とはどういうものか？解説します。
変動金利：金利が上がらない限りは繰上げ返済しない
変動金利が上がったら、すぐに繰上げ返済して元本を減らすのがセオリーです。元本が減れば金利が上がっても怖くないですからね。
例えば変動金利0.5%で4000万円の借入から、金利が上がったらいくら繰上げ返済すればいいか？という表は以下のとおりです。
（単位：万円）
| 4000万借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額（万円） | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 残高 | 3,476 | 2,932 | 2,374 | 1,803 |
| 0.5%→1.0% | 243 | 172 | 113 | 66 |
| 0.5%→1.5% | 462 | 332 | 220 | 128 |
| 0.5%→2.0% | 662 | 478 | 319 | 187 |
| 0.5%→2.5% | 844 | 613 | 412 | 244 |
| 0.5%→3.0% | 1,009 | 739 | 500 | 297 |
| 0.5%→3.5% | 1,160 | 854 | 581 | 348 |
| 0.5%→4.0% | 1,298 | 962 | 659 | 397 |
この表の見方を、左上の3,476万円とその下の243万円は何を意味するか？ということで解説します。
5年後＝残期間30年で、住宅ローン残高は3,476万円になっています。 このときに例えば金利が0.5%→1.0%に上がったら、その時点で243万円を繰上げ返済します。
金利が上がっていても、元本が減っていますので、その後も変わらずの毎月返済額で予定通りに完済出来るということです。
この表は、実際にこれだけ金利が上がるという予想ではなく、金利が上がったときに幾ら繰上げ返済が必要かという目安、金額の規模感を把握するための表です。
逆に、金利が上がらないのであれば、繰上げ返済すべきではないです。いざというときのために、随時に換金可能な形で置いておく、または保険で積み立てるなどしておく方が良いです。
今回のシミュレーションでは金利が上がらないという前提をとっていますので、繰上げ返済はせず、完済まで約定の返済を続けることになります。
固定金利：住宅ローン減税が終わってから繰上げ返済していく
固定金利で変動金利と同じ総支払額にするには、頭金と繰上げ返済しかないです。まずアルヒのスーパーフラット８ですから2割の頭金を入れるとして、効果的な繰上げ返済のタイミングと金額を割り出していきます。
住宅ローン減税がある間はあえて繰上げ返済しない
住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高の1％が所得税等からキャッシュバックされる減税制度です。なので、特に今回のように当初10年の金利が0.66%と1％を下回っている場合はあえて繰上げ返済しない方がトクなのですね。
これは変動金利でも同じことが言えます。金利が上がったとしても住宅ローン減税の1％を超えない限りは繰上げ返済しない方がトクです。
そして、2019年10月1日に消費税が10％に増税となることが決まっていますね。その代りに増税後の住宅ローン減税は現行の10年から13年に延長されることが予定されています。
- 住宅ローン減税を今の10年から3年延長する。
- 延長する3年間は、建物価格の2%の3等分と借入残高の1%のどちらか少ない方の金額。
固定金利の11年目からは金利0.91%です。延長される3年も金利は1％未満なのであえて繰上げ返済しない方がトータルの支払は少なく済むということです。
住宅ローン減税が終わったら1日も早く1円でも多く
そして、住宅ローン減税が終わったら、つまり14年目の1月1日になったらすぐに繰上げ返済をします。利息は元本に対してかかりますから、
一日でも早く
一円でも多く
が原則です。究極の繰上げ返済は頭金だと言えば分かりやすいでしょう。
利息を節約できるのは期間短縮型
そして繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2タイプがあります。
- 期間短縮型：毎月の返済額は変えず、返済回数を短縮させる。
- 返済額軽減型：返済回数は変えず、毎月の返済額を少なくする。
利息の負担をより減らせて、60歳残高をより減らせるのは前者の期間短縮型です。
後者の返済額軽減型も利息や60歳残高を減らすことが出来ますが、それよりも毎月の返済額を減らす方にウェートを置いたやり方です。
今回は利息の軽減を第一にするので期間短縮型で繰上げ返済することにします。つまり住宅ローン減税が終わった直後に多額の繰上げ返済を行い利息の負担を減らすという作戦で行きます。
変動ＶＳ固定、３つのシミュレーションで比較
千日太郎は住宅ローンのシミュレーションを以下の３つの側面から行います。
- 資金繰り
- 借入費用
- 総支払額
住宅ローンとは何か？と訊かれたら「毎月決まった金額を35年なら420回銀行に払うことだよ」と答えます。これが正確な定義でないことは百も承知ですが、住宅ローンの本質です。
この、420回ノーミスで払えるか？というのが1番目の「資金繰り」であり、一番重要な切り口です。これでほぼ8割がたの人の住宅ローンが決まります。
そして、2番目の借入費用と3番目の総支払額は資金繰りで有意な差が無かった場合に決め手にする要素です。
資金繰り面の比較シミュレーション
（単位：円）
| 物件4000万 | 住信SBIネット銀行 |
ARUHIスーパーフラット８S0.66%→0.91% | 差額 |
|---|---|---|---|
| 頭金 | 0 | 8,000,000 | -8,000,000 |
| 毎月返済 | 102,917 | 85,349 | 17,568 |
| 11年目～毎月 | 102,917 | 87,976 | 14,941 |
| 13年後繰上げ返済 | 0 | 17,919,000 | -17,919,000 |
| 住宅ローン減税 | 4,219,700 | 3,410,100 | 809,600 |
注：住宅ローン減税は消費増税後の13年とします。
変動金利の方は頭金ゼロで、4000万円の借入としており、固定金利の方は2割の頭金800万円を入れるので3200万円の借入となっています。
なので、毎月の返済は固定金利の方が少なくなります。
しかし、住宅ローン減税は年末借入の1％となりますので、借入が多い方がおトクですね。 住宅ローン減税は増税後で13年としました。
変動金利は最後まで金利が上がらず、期限前の繰上げ返済はしません。
固定金利は住宅ローン減税の終わった13年後に約1800万円繰上げ返済（期間短縮型）することとしました。これによって35年から16年に期間が短縮されます。
- 最初に入れる頭金800万円。
- 13年後の繰上げ返済1800万円。
この二つの資金を確保できるのならば、金利を固定しつつ変動金利と同じ総支払額になります。それは後述しますね。
借入費用の比較シミュレーション
（単位：円）
| 物件4000万 | 住信SBIネット銀行 |
ARUHIスーパーフラット８S0.66%→0.91% | 差額 |
|---|---|---|---|
| 印紙 | 20,000 | 20,000 | 0 |
| 登録免許税 | 40,000 | 32,000 | 8,000 |
| 保証料 | 0 | 0 | 0 |
| 事務手数料 | 880,000 | 704,000 | 176,000 |
| 司法書士報酬 | 60,000 | 60,000 | 0 |
| 合計 | 1,000,000 | 816,000 | 184,000 |
借入費用の差は、借入額に起因するものです。変動金利の方は4000万円で固定金利の方は3200万円だからですね。
特に大きな差にはなっていません。
総支払額の比較シミュレーション
（単位：円）
| 物件4000万 | 住信SBIネット銀行 |
ARUHIスーパーフラット８S0.66%→0.91% | 差額 |
|---|---|---|---|
| 借入費用 | 1,000,000 | 816,000 | 184,000 |
| 頭金 | 0 | 8,000,000 | -8,000,000 |
| 繰上返済額 | 0 | 17,919,000 | -17,919,000 |
| 完済まで返済額 | 43,225,140 | 16,576,152 | 26,648,988 |
| 住宅ローン減税 | -4,219,700 | -3,410,100 | -809,600 |
| 合計 | 40,005,440 | 39,901,052 | 104,388 |
変動金利の合計は、ほぼ4000万円ですね。これは借入費用と借入利息の合計と同じくらいの金額が住宅ローン減税でキャッシュバックされるからです。
変動金利の方は、35年分の利息がゼロ円になるのですからすごいですね！しかし、35年間金利がずっと変わらないという前提なので、いささか机上の空論ではあります。
これに対して固定金利の方は3990万円となり、変動金利より少し安くなりました。固定金利の方は実践的な数字です。
概ね2割の頭金＋4割～5割の繰上げ返済資金で現実に可能
最初の頭金800万円と13年後に約1800万円の繰上げ返済が出来れば、金利を固定しつつ、変動金利と同じかそれ以下の支払額に出来るということです。
固定金利の方は、現時点のリアルな固定金利ですから、それぞれのタイミングで合計2600万円のリアルマネーを用意できれば現実に可能なプランと言えます。
今回は物件価格が4000万円という前提でシミュレーションしましたが、概ね2割の頭金と13年後に4割～5割の繰上げ返済資金を準備できるのであれば、おおむね再現できると言って良いでしょう。
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まとめ～金利変動リスクをどちらが負うのか？
金融市場の金利は日々変動しています。つまるところ、変動金利と固定金利の根本的な違いは金利変動リスクをどっちが負うかということです。
- 変動金利：金利変動リスクを私たちが負う。
- 固定金利：金利変動リスクを銀行が負う。
こちら、ナマ千日太郎がしゃべっている動画です。
リスクを負うか負わないかという切り口から考えると、住宅ローンには変動か固定かどちらかしか無いと言えます。
変動金利は銀行がいつでも金利を上げることができるから安いのです。
変動金利が上がらないと仮定したシミュレーションにおいて、変動金利と固定金利の総支払額の差は保険料とも言えますよね。
私がよくブログでおススメしているSBIマネープラザでは、変動金利の最安の住信SBIネット銀行と35年固定金利の最安金利のARUHIスーパーフラット８Sの両方を取り扱っています。
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コンサルの質の高さに定評あり
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千日のブログを読んだ方が、妥協せず、後悔しない、正しい選択をされれば、それが何よりの喜びです。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
令和元年の第一回目の記事となりました。ありがとう平成、こんにちは令和ですね。
実は私、ずっと元号と西暦の計算が苦手でいちいちスマホで確認していました。
ちなみに令和を西暦にするときは「れいわ」=018をたすと出来るそうです。これなら私でも忘れずにできます、あはは。
2019年5月1日
毎月更新！千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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