千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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30代後半で年100万円貯金できてない人は住宅ローンを完済できない説

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数千万もの繰上返済をしないと完済できない住宅ローンを借りているから

どうも千日です。今、1年で100万貯金出来ない人は住宅ローンを完済できない(かもしれない)という説を唱えるのは、以下の2つの前提から導き出されたものです。

  1. 住宅ローンは元本を完済しないと終わらない。
  2. 大半の人は繰上げ返済しないと完済できない住宅ローンを借りている。

特に2つ目が主な理由です。その繰上げ返済の金額は100万や200万というレベルではなく、数千万単位なのですよ。

住宅ローンを完済できない人

定年時に1千万~3千万円の住宅ローンが残るという人が平均

では実際に住宅ローンを借りている人が幾らの住宅ローンを借りているのか?その場合、定年時の残高は幾らになるのか?

こちらは千日の住宅ローン無料相談ドットコムに相談のあった人達のデータです。

(単位:百万円)

世帯年収(万円) 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 ローン33.3
定年時0
ローン24.5
定年時4.2~11.1
ローン22.6
定年時11.0~15.6
ローン17.3
定年時12.3~
400~600
600~800 ローン37.8
定年時6.5~17.2
ローン35.7
定年時17.3~24.6
800~1000 ローン44.5
定年時0
1000~1200 ローン35.0
定年時24.8~
1200~1500 ローン57.2
定年時9.8~26.0
ローン59.3
定年時28.6~40.9
1500~2000
2000以上

(注)金利は1.3%で固定、借入期間は80歳までの最長期間とし、元利均等返済ボーナス払いなし、定年は60歳とする。

特に家を購入する人の多い30代後半では、普通に返済していくと、定年時に1000万~3000万くらいまでのローン残高が残るケースが平均像なのです。

仮に退職金で完済できたとしても、それによって貯金が底を尽きてしまって、年金だけでは生活できず、家を手放さなくてはならなくなったとしたら?それは本当の意味で完済できたとは言えないでしょう。

つまり、平均して年に100万円程度の貯金を増やせない人は、定年後に家を売却しなければならなくなる可能性が高いのです。

住宅ローンとは420回決まった金額を払うこと←30代前半までに家を買う人

住宅ローンとは何か?と問われたら私「銀行に決まったお金を35年なら420回払うことだよ」と答えます。これは教科書的に正確な定義ではないかもしれませんが、家を買る人にとっての本質です。

もう一つ、言葉を付け加えるとするなら、「アラサーで家を買う人にとっての本質」ということになるでしょう。なぜなら、アラフォーだと定年までに35年も無いからです。

定年後(再就職含む)では収入が半分以下になります。定年までに35年無い人にとって、今の給与収入で最後まで考えること自体が間違いですよね。

住宅ローンを安全に終わらせるにはどうしたらいいか?←30代後半からのポイント

また、退職金で完済した後に少子高齢化社会で支給される年金で普通の生活できるかというと、冒頭に書いたように、さすがに厳しいように思います。

わたしは著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で「無理なく完済できる住宅ローン」の4つのルールを推奨してます。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

youtube動画でも解説しています。

4番目の「定年時のローン残高」というルールは、現役時代に繰上げ返済して住宅ローン完済するための目安です。

住宅ローンを返済しながら貯蓄を増やす方法

定年時の残高が1000万円を超えていても、銀行から融資を受けることはできますが、人生の後半にそれだけ大きなリスクを負うことを意味します。

特に千日太郎に相談されている40代以上の人については、ほとんどがその状態ですので、その住宅ローンを借りてもいいのか?また、借りたとしてそのリスクにどうやって対応していくのか?というアドバイスを行っています。

その対応は早ければ早いほど安全度が高まります。危ないと思っていながら、具体的に始めなければお腹のゼイ肉は貯まってもお金は貯まりません。目的意識をもって今すぐスタートするのです。

最初の10年は「住宅ローン減税」と「すまい給付金」

国の政策としてその貯金が出来るようにしてくれています。それが住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とすまい給付金です。

年間20万円~50万円は住宅ローン減税で「つもり貯金」

住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高の1%を限度に10回(増税後は13回)所得税等から還付される税額控除制度です。その上限は以下のようになっています。

住宅ローン減税の上限 一般の住宅 長期優良物件
消費税8%or10% 40万円 50万円
非課税 20万円 30万円

住宅ローン減税は、消費増税による消費の冷え込みを防止することが主旨です。なので、非課税取引となる一般の個人から中古住宅を購入するような場合は上限が低く設定されています。

住宅ローンで家を買わない場合はもらえないものですが、これで贅沢をするのではなく「使ったつもり」で貯蓄しておけば×10回(又は13回)分で数百万円もの貯金になりますよね。

これは家を買うことで初めてもらえるものですから、収入の純増です。定年時のローンを完済するための足しにすることが出来ます。

収入が低くて減税しきれない分はすまい給付金で補填される

ただし、住宅ローン減税は自分の払った所得税等から還付するものです。収入が少ないと上限まで使えないという弊害があるんですよ。「税金を返してもらう」というものですから、払った税金以上は還付されません。

各年収の住宅ローン減税の上限の目安は以下のとおりです。

(単位:万円)

年収 所得税 住民税 住宅ローン減税の上限
200 2.80 6.35 9.15
300 5.53 11.81 17.34
400 8.64 18.02 22.29
500 13.94 24.44 27.59
600 20.36 30.86 34.01
700 31.91 38.08 45.56
800 47.54 45.90 50
900 62.76 53.50 50
1000 79.93 62.09 50
1100 99.20 71.53 50
1200 120.77 80.91 50
1300 142.97 90.56 50
1400 174.64 100.22 50
1500 205.12 109.45 50

住宅ローン減税があるから、沢山借りた方がトクという人がいますが、厳密にはそうとは限らないということですね。

しかし、収入が少ないことで、本来受けられるはずの住宅ローン減税が受けられないと不公平だということで作られたのが「すまい給付金」という国の補助金です。

収入が一定以下の場合にもらえます。これは知らずに申請していない人が多いらしいです。申請しないともらえませんからね!

なお、消費増税後は貰える人の範囲と上限が上がりますので、その点も把握しておいてくださいね。

「すまい給付金」の概要(2021年3月までに引き渡し・入居が条件)

消費税率8% (2019年3月末までに住宅売買契約、 または引渡しが2019年9月末まで※)

 

消費税率10% (2019年4月~2020年3月に住宅売買契約、 かつ引渡しが2019年10月以降、住宅ローン利用)

・年収425万円以下の人  「30万円」給付

・年収475万円以下の人  「20万円」給付

・年収510万円以下の人  「10万円」給付

 

 

・年収450万円以下の人  「50万円」給付

・年収525万円以下の人  「40万円」給付

・年収600万円以下の人  「30万円」給付

・年収675万円以下の人  「20万円」給付

・年収775万円以下の人  「10万円」給付

 

こうしたものを、ちゃんともらって貯蓄に回しておくことが重要です。

もちろんこれだけで定年時の残高を貯められるわけではありません。日々の貯蓄が重要になってきます。

 

長期的に貯金を増やすコツ=老後を生きるコツ

「1000万円貯める!」と考えると、とても高い目標に思えてしまうかもしれません。貯めるお金だけじゃなく、増やすお金も計画的にコントロールしていきます。

いわば動く歩道の上を歩いて目的地を目指すような感覚です。こちらにも少し書いています。

全体を通してのコツは、すぐに結果を求めないことです。

そして、モチベーションが無くても習慣として続けられるようにすることです。

これは数十年単位の超長期のタスクですし、自分の外にモチベーションというものを求めると「たまの贅沢」に流れやすいんですよ、皆それで失敗してます。

また定年後は半分になった収入のレベルに合わせた生活が必要になります。自然に消費をダウンサイズする練習にもなります。

家を買うということで、老後の住居費用を少なく抑えられるのは明らかなアドバンテージです。

今は貯蓄が出来ていないと言う人でも、これから住宅ローンを維持しながら貯蓄を増やせる家計に変えていくことが、少しでも豊かな老後につながるものだと思います。

遅すぎるということはありません。今、始めるのが一番早いのですよ。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

現在は千日太郎の本拠、関西限定で著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本をプレゼントする無料の住宅ローンセミナーの企画を進めています。

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2019年7月8日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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