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住宅ローン控除率1%と0.7%の判定方法と年収別の最適な借入額の一覧表【令和4年度税制に対応】

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どうも千日です。令和4年の税制改正で住宅ローン控除率が0.7%に引下げられ、住宅ローンの金額についても上限が引き下げられた代わりに、控除期間は原則13年に延長されました。

これによって、令和4年度に居住を開始する人の中には、1%の控除率が適用される人と0.7%の控除が適用される人が混在する形となっており、果たして自分がどちらの適用になるのか?自信をもって判断できないという人が多いようです。

また一部では住宅ローン控除の恩恵が減ってしまったと言われていますが、一般的な年収の人にとっては控除率や控除上限の引下げによるデメリットは少なく、その代わりとして控除期間が延長されたことによるメリットが大きい面もあります。

そこで今回は以下の2点について詳しく解説します。

  1. 控除率1%か0.7%?10年か13年か?を判断する方法
  2. 住宅ローン控除をフル活用できる借入額(年収と住宅種類別)
  3. 令和4年度にお勧めの住宅ローン

自分の住宅ローン控除は1%か0.7%か?10年か13年か?を判定する方法

住宅ローン控除の控除率と年数の組み合わせについては、下の図のように契約時期と居住開始の時期によって決まります。

住宅ローン控除1%か0.7%か

住宅ローン控除13年間で控除率1%から解説します。一定期間内に住宅の購入契約した場合は、令和4年に居住を開始しても住宅ローン控除率1%が適用されることになります。

住宅購入契約の期間要件については、取得する住宅の種類によって期間が違います。

  • 注文住宅を新築する場合:令和2年10月1日~令和3年9月30日までの期間
  • 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年12月1日~令和3年11月30日までの期間 

控除率は1%で10年間に加えて、3年間延長する特例措置がとられています。11~13年目の税額控除は年末住宅ローン残高の1%か(住宅取得等対価の額-消費税額)×2%÷3のいずれか少ない額が限度額となります。

住宅ローン控除10年間で控除率1%は、住宅購入契約の期間要件を満たさず、令和3年度中に居住を開始した場合に適用されるものです。ここまでが令和3年度の税制です。

住宅ローン控除13年間で控除率0.7%は、令和4年度に居住を開始した人のうち、最初に説明した住宅購入契約の期間要件を満たさない人が適用となります。これは令和4年度の税制です。

住宅ローン控除をフル活用できる住宅ローンの金額

令和4年度の税制からは年末住宅ローン残高の0.7%が所得税と住民税から控除され、13年間の控除となります。

住宅の種類ごとのローン残高の上限

さらに令和4年度の税制からは住宅の種類によって、住宅ローン残高の上限が一部で引き上げ、一部で引き下げられました。

  • 認定住宅は5000万円(据え置き)
  • ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)は4500万円(引き上げ)
  • 省エネ基準適合住宅は4000万円(据え置き)
  • その他の住宅は3000万円(引き下げ)
  • 中古住宅の認定住宅、ZEH、省エネ基準適合住宅は3000万円(据え置きと引き上げ)
  • 中古住宅のその他住宅は2000万円(据え置き)

上記のローン残高上限に控除率0.7%をかけた金額が住宅ローン控除の上限額となります。そこで改正前後の住宅ローン控除の上限額を比較すると下表のようになります。

住宅ローン控除の上限額

全体的に住宅ローン控除の上限額としては下方修正されています。この表だけを見ると、住宅ローン控除の恩恵が減ってしまったかのように思うかもしれません。しかし、そもそも「減税制度」であり払った税金が返ってくるものですので、自分が払っている税金以上には返ってこないのです。

年収ごとの住宅ローン控除の上限(令和4年度)

下表は額面年収ごとの払っている所得税と住民税の金額を表にしたものです。令和4年度からは住民税から控除される上限は所得金額の5%と9.75万円のいずれか低い方なので、その上限で表を作成しました。

(単位:万円)

年収ごとの住宅ローン控除上限

額面年収に対する税額は目安です。扶養控除やふるさと納税によって税額が少なくなることがありますので、あくまで目安としてください。

例えば新築の認定住宅の住宅ローン控除の上限額は35万円(令和4年度税制)ですが、年収400万円の人が払っている税金は18.39万円ですから、いくら沢山住宅ローンを借りても返ってくる税金の上限額は18.39万円ということです。

つまり、住宅ローン控除は年末のローン残高に控除率をかけたものが税金から還付される(返金される)のですが、住宅の種類による上限と年収による上限のどちらか低い方で頭打ちになるということなのですね。

所得制限が2,000万円に引下げ!高年収の人は注意

また、対象者の所得要件が令和4年度から2,000万円に引下げられました(令和3年度までは3,000万円)。そのため、高収入の人は注意が必要です。居住開始年度の所得が2,000万を超えると住宅ローン控除を受けることが出来ません。

注意点としては「年収」ではなく「所得」であるという点です。年収2,000万の所得は概1,500万前後ですが、年収3,000万になると2,600万ほどになるので、年収2,000万を超えたあたりから注意が必要ですね。

なおサラリーマンでも年収2,000万を超えると確定申告が必要になります。

なお、居住開始年度の所得が2,000万未満で住宅ローン控除を受け、その後所得が2,000万円を超えた場合、その超えた年度については住宅ローン控除を受けられません。また、2,000万未満になればその年から控除を受けられます。ただしその控除を受けられなかった期間は復活しません。

住宅種類ごと年収ごとの住宅ローン控除の上限額(令和4年度)

そこで建物の種類ごと、年収ごとの控除の上限額を表にしたものが以下です。

住宅の種類ごと年収ごとの住宅ローン控除の上限額

黄色で色付けされている部分は、払っている税金の上限よりも建物の種類による上限が低いため頭打ちになっていることを意味します。

新築の認定住宅やZEHなど環境性能住宅は上限が高いですが、年収700万円を超えると減税額は横並びとなります。

また逆に年収400万円位の人が新築の認定住宅やZEHを購入しても住宅ローン控除の上限まで恩恵を得ることはできないということですね。

住宅種類ごと年収ごとの住宅ローン残高の上限額(令和4年度)

住宅ローン控除の上限額を0.7%で割り戻すと、住宅ローン残高の上限額を求めることができます。そこで、住宅種類ごと年収ごとの住宅ローン残高の上限額を一覧表にしてみました。

つまり、下表の金額以上の住宅ローンを借りても、ロスが生じるということです。

建物の種類ごと年収ごとの住宅ローン残高の上限額

黄色で色付けされている部分は、払っている税金の上限よりも建物の種類による上限が低いため頭打ちになっていることを意味します。

住宅ローン控除の控除率が0.7%になっているものの、住宅ローンの金利が0.7%未満ならば逆に儲かる「逆ザヤ」現象は健在ですが、いくらでもたくさん借りた方がトクということではありませんし、その上限額は下がっているのです。

ぜひ参考にしてください。

令和4年度の住宅ローン控除(13年間0.7%)でお勧めする住宅ローン

最後にお勧めの住宅ローンについて、下記の3つ金利タイプで解説を行います。

  • 変動金利
  • 10年固定金利
  • 長期固定金利

変動金利のお勧め

控除率が0.7%に引下げられたので、低金利の住宅ローンはメリットがあります。今の金利水準で0.7%以下は変動金利ということになります。

ただし米FRBが利上げのペースを上げており、日銀も利上げの兆候がでてきています。今から変動金利で借りるなら、ある程度の金利上昇は想定しておくべきでしょう。

変動金利については、5年ルールと125%ルールの適用があるものから選ぶことをお勧めします。2つほどお勧めを挙げるなら三菱UFJ銀行とauじぶん銀行の変動金利です。なお、PayPay銀行は低金利なのですが、5年ルールと125%ルールの適用がありません。

金利順位(最適な人) 1位(メガバンクの最低金利)
住宅ローン名(金融機関) 住宅ローン(三菱UFJ銀行)
金利 変動金利0.475%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 女性向け特典として出産予定・直後の金利を優遇する。出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ると、そこから1年間、適用金利よりさらに年0.2%優遇される。
  • 7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ)は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気(加入できるのは満50歳まで)。0.3%上乗せだが住宅ローン控除で実質的な負担は軽減される。
  • リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。
デメリット(注意)
  • 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。
  • 変動金利で借りる場合は金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の可否については個別案件ごとの判断となる。
公式サイトはこちら
金利順位(最適な人) 1位(5年125%ルール有り0.3パー台の変動で借りたい人)
住宅ローン名(金融機関) 変動金利(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) HPご確認%(変動金利/全期間引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット(注目)
  • じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く。(加入できるのは50歳まで)
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。
公式サイトはこちら

長期固定金利のお勧め

変動金利の金利上昇リスクがささやかれています。ならば、まだ固定金利が上がりきっていないうちに13年フルに固定するのも良い方法だと思います。わたしがこれから住宅ローンを組むならそうします。

特に三菱UFJ銀行は3年固定から撤退して35年固定を低金利にし始めています。3年以内に利上げの可能性が高いと想定したうえでの主力商品の変更ではないかと見ています。

長期固定金利では定番となっているアルヒスーパーフラットSで団信抜きにすればかなり低金利となります。またauじぶん銀行ならば20年固定も十分におトクということになります。

金利順位(最適な人) 1位(団信に加入のうえ低金利で借りたい人)
住宅ローン名(金融機関) 全期間固定金利31年~35年(三菱UFJ銀行)
金利 1.47%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 0.3%上乗せで付けられる7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ)は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気(加入できるのは満50歳まで)。
  • 女性向け特典として出産予定・直後の金利を優遇する。出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ると、そこから1年間、適用金利よりさらに年0.2%優遇される。
  • 変動金利もメガバンクでトップクラスに低金利なので比較して選ぶことができる。
デメリット(注意)
  • 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。30代前半までは団信よりも掛け捨ての生命保険の方が得になるので、注意が必要。
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金利順位(最適な人) 1位(団信不加入にして国内最低金利で固定したい人)
住宅ローン名(金融機関) スーパーフラット7or8or9 35年固定 団信不加入(ARUHI)
金利 「7」1.09%「8」1.11% 「9」1.19%
「S」は当初5年or10年間-0.25% 「リノベ」は-0.5%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 金利が下がる頭金の割合は最大5割まで。親の援助や親ローンも頭金にできる。
  • 団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる(他行は0.2%の引き下げ)。30代前半までのデスクワークなら民間生命保険の方が保険料が圧倒的に安く保障も厚い。
  • 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ「リノベ」は0.5%引き下げで当初の期間は0.5%未満になることもある。
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間銀行では厳しくチェックされる)。
デメリット(注意)
  • 30代後半あたりから民間生命保険と団信の保険料が均衡してくる。
  • 頭金の割合は5%刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。
  • 頭金の不足分をARUHIから借りることはできない。ただし手数料等も借入に含めることができる。
  • 返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)は「9」で20%以下「8」以下からは30%以下でなければならない。
  • 団信を付ける場合はARUHIの一般団信となり、機構団信の身体障害保障は付帯しない。
  • 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%~。
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金利順位(最適な人) 1位(ガン50%と全疾病団信付き20年でほぼ完済可能な人)
住宅ローン名(金融機関) 20年固定金利(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) HPご確認%(20年固定/当初期間引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット(注目)
  • 定年まで約20年の40代に適合する。低金利で固定し住宅ローン控除の恩恵を得た後、定年までに全額繰り上げ返済する作戦。
  • じぶんでんきと携帯電話のセット契約で0.1%金利の引き下げがある。金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く(加入できるのは満50歳までなので注意)。
デメリット(注意)
  • 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない(主要銀行で最低レベル)。20年後には完済するか多額の繰り上げ返済する計画を立てよう。固定期間終了時の残高を比較シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。
公式サイトはこちら

参考にしてください。

以上、千日のブログでした。

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