住宅ローンは変動か固定か？絶対に後悔しない住宅ローン金利タイプの選び方

「当分金利は上がらない」を真に受けて変動金利を選んだ人の末路

どうも千日です。住宅ローンは変動か固定か？という問題には本当に頭を悩ませます。

というのも、変動金利と固定金利と両方でシミュレーションしたら、総額では百万円以上変動金利の方が少ない支払で完済できるという結果になります。

しかし、その一方で変動金利には金利上昇リスクがありますよね。6か月ごとに銀行が金利を見直し、銀行の都合だけで金利を上げることが出来るのです。

金利はいつ上がるんでしょうかね？

と聞くと、こんな答えが返ってきます。

当分金利は上がらないですよ！

確かに、今の状況で金利が上がる要素はありません、当分先でしょう。しかし、それはあくまで「今」の判断なのです。

明日になれば、全く違う判断になっていてもゼンゼンおかしくないのが金融市場というものです。

住宅ローンは最長35年続く契約ですよね。その金利タイプを決めるのに、明日になれば簡単に変わってしまうような「当分金利は上がらない」を真に受けて住宅ローンの金利タイプを決めるというのが後悔のもとなのです。

今日は、どうやって変動か固定かを決めればいいのか？という話をプロの視点から解説します。

変動金利と固定金利どっち？

2020年の住宅ローンは変動か固定か？公認会計士として答えます

変動金利と固定金利の本質を知ろう

変動金利とは銀行が必要に応じて金利を変動させることが出来る金利タイプです。
固定金利とは借入期間に渡り金利を固定する金利タイプです。

これは誰もが聞かされる変動金利と固定金利の違いです。しかし、これは表面的な違いです。

これだけで自分がどちらの金利タイプを選ぶべきかを決めることは出来ません。さらに本質を掘り下げていきます。

金利変動リスクをどちらが負うのか？

金融市場の金利は日々変動しています。つまるところ、変動金利と固定金利の根本的な違いは金利変動リスクをどっちが負うかということです。

変動金利：金利変動リスクを私たちが負う。
固定金利：金利変動リスクを銀行が負う。

こちら、ナマ千日太郎がしゃべっている動画です笑。

リスクを負うか負わないかという切り口から考えると、住宅ローンには変動か固定かどちらかしか無いと言えます。

youtu.be

変動金利は銀行がいつでも金利を上げることができるから安いのです。

変動金利が上がらないと仮定したシミュレーションにおいて、変動金利と固定金利の総支払額の差は保険料なのですよ。

「金利変動保険」を買うか買わないか？という判断をする

だとするなら、変動金利か固定金利か？という問いは次のように言い換えることが出来るのです。

変動金利：「金利変動保険」を買わない。
固定金利：「金利変動保険」を買う。

もちろん「金利変動保険」などという保険商品はありません。

しかし経済的な実態として、固定金利で借りるということは金利の変動リスクに対する保険に加入するということです。

変動金利よりも高い金利＝多い支払額はその保険料です。

保険を買うかどうかを決めるには、リスクと保険料のコストを金額で把握し、天秤にかければ良いのですね。

金利変動リスクは借入額、金利、借入期間によっても違います。典型的な例でそれをどのように把握するのか解説します。

3000万円を変動金利0.5%で借りた場合の金利変動リスク

変動金利：0.5%
借入金額：3000万円
返済期間：35年元利均等返済

この場合、毎月の返済額は77,876円です。つまり、金利が上がらなければ、毎月77,876円を35年（420回）払いきれば住宅ローンを完済できるのですね。

しかし、何年か後に金利が上がったら、利息も増えますから毎月の返済額も増えてしまいます。

そこで、何年後に金利が何パーセント上がったら、いくら繰上げ返済したら当初の77,876円の毎月返済で当初の予定通り35年で完済出来るか？という表を作りました。

（単位：万円）

3000万借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間	30年	25年	20年	15年
残高	2607	2199	1781	1352
0.5%→1.0%	182	129	85	49
0.5%→1.5%	347	249	165	96
0.5%→2.0%	497	359	239	140
0.5%→2.5%	633	460	309	183
0.5%→3.0%	757	554	375	223
0.5%→3.5%	870	641	436	261
0.5%→4.0%	973	721	494	298

この表の使い方を、左上の2607万円とその下の182万円は何を意味するか？ということで解説します。

5年後＝残期間30年で、住宅ローン残高は2607万円になっています。

このときに例えば金利が0.5%→1.0%に上がったら、その時点で182万円を繰上げ返済します。

金利が上がっていても、元本が減っていますので、その後も変わらず毎月77,876円の返済額で35年で完済出来るということです。

何年後に何パーセント上がるかは神のみぞ知るです。しかし、この表の金額を見て「こうなったら破産かも」「むりムリ無理」と思う人は金利変動リスクへの体勢が出来ていないということです。

金利変動リスクの大きさは借入額に比例します。例えば借りるのが6000万円になれば上表の金額を2倍すれば、6000万円で変動金利0.5%で35年借りる場合のリスクの表になります。

1000万円から5000万円までの借入額の表はこちらにまとめていますので、参考にしてください。

3000万円を35年固定1.3%で借りた場合の保険料

では、この3000万円の金利変動リスクを負わないために保険に入る＝固定金利で借りたら、幾らの保険料になるのか？を計算します。

これは総支払額を比較するだけで出来ますね。

変動金利0.5%で借りた場合の35年の総支払額：3270万円
35年固定1.3%で借りた場合の35年の総支払額：3735万円

つまり、差額は465万円ですが、これはリアルな数字ではありません。繰上げ返済してもっと早く完済すればこの差は小さくなります。

私たちにとってリアルなのは毎月の返済額です。次のような比較で考えるのです。

0.5%で借りた場合の毎月返済額：77,876円
1.3%で借りた場合の毎月返済額：88,945円

つまり、上記の差額である11,069円／月がこの保険料ということになります。

シミュレーションは住宅金融支援機構のこちらがお勧めです。

金利変動リスクに対応できないなら潔く保険を買うべき

まず、自分が借りる住宅ローンの金額で金利の変動リスクの表を見てください。

これに対応できない、つまり繰上げ返済するだけの資金を持っていない、または返済を継続するだけの収入がないなら、売るか賃貸するという選択肢になります。

変動金利で借りる＝金利変動リスクを負うということは、すなわちそういう事です。

だとするならば、変動金利で借りて絶対後悔しない人は次のような人です。

金利が上がっても繰上げ返済して元本を減らせる貯金のある人。
金利が上がっても返済を継続できるよう余裕をもって借りている人。
金利が上がって返済が困難になったら売るということも想定している人。

イヤ、そこまでお金は無いし、マイホームを売るなんて考えたくない。

もしもこういう考えなら、潔く固定金利で借りる＝保険を買うべきです。

買い物感覚で「安い変動金利」を選んではダメ

この保険料は必須の費用ということであり、「ちょっと高いな」とか「安い方がいいな」というような買い物感覚の判断の物差しで測るものではありません。

ましてや「当分は金利は上がらないですよ」なんていう明日には変わってもおかしくないような言葉にすがって変動金利を選ぶようなことをしてはいけないのです。

金利は上がらないかもしれません。

しかし、変動金利を選べば金利変動リスクを負うということは、最初から分かっていることであり、それに敢えて対応しなかったのは自分自身だということは肝に銘じておいてください。

毎月1万円程度なら通常は家計を見直してムダを省いたり、共働きなどでねん出できますよ。

住宅ローンでは、このような一切の妥協の無い判断が求められます。

変動金利で借りる方がお得なケース

ただし私は何が何でも固定金利をお勧めしている訳では無いんですよね。

「金利が安いから変動金利」

「安い変動金利でないと家が買えない」

「金利が上がらなければトクだから変動金利」

こうした理由で変動金利を選ぶことに警鐘を鳴らしているのです。

固定期間が長いほど保険料が高くなる

固定金利が高いのは保険料だからだという話をしましたね。その保険料は、金利を固定する期間と相関関係があるのです。

固定期間が長いほど、保険料も高くなるということです。

3000万円35年	変動金利0.457%	10年固定0.69%	20年固定1.07%	35年固定1.27%
毎月返済額	77,307	80,421	85,668	88,513
変動金利との差＝保険料		3,114	8,361	11,206

固定期間が長いほど毎月の返済額は高くなっています。

毎月支払額の差額はその期間の金利変動リスクに対する保険料なのですね。

固定金利はその固定期間の保険料を前払いしている

例えば、35年固定で住宅ローンを借りると毎月11,206円の保険料を払っているのですが、それは35年金利を固定させるための保険料です。

そして、10年後に家を売却してローンを完済したら、35年も金利を固定させる必要は無かったということになります。本当は10年固定の毎月3,114円で必要にして十分だったのです。

つまり、10年間の間8,092円（11,206円ー3,114円）の保険料はムダに払っていたということになります。

また、40代から住宅ローンをスタートする人は、定年退職の60歳までに完済するなら、20年の固定期間で必要にして十分です。

35年固定で住宅ローンをスタートするということは、35年間分の保険料を前払いしていくのだという認識が必要です。

何となく金利の変動リスクが怖いからという理由だけで35年固定とするのは損なケースもあるのです。

10年は支払が固定される変動金利

また、変動金利は金利が上がったらすぐに毎月の支払が増えるわけではありません。

5年ルールと125％ルールによって毎月の支払額は固定されています。

5年ルールは金利が上がっても5年間は直前の毎月返済額を変えないというルールです。
125％ルールは5年後に毎月返済額を増やす場合に直前の125％を上限とするルールです。

つまり、借りてすぐに金利が上がっても、5年間は最初の毎月返済額のままです。そして6年目から支払額が増えるのですが、最初の125％が上限となっています。そしてまた5年間はそれが維持されます。

最初から極端に金利が上がったような場合でも最初の10年は125%までしか支払が増えないようになっているのですね。さらに10年間（又は13年間）は総額数百万もの住宅ローン減税が受けられます。

10年で売却して住宅ローンを完済すれば、経済的な実態としては家賃を払って住んでいたのとあまり変らない感じになることもあるのです。

もちろん、いくらで売れるか？という価格面のリスクを負います。

都心分であればまだ不動産は高く売れることもあるので、消極的に「リスクを負う」というよりは積極的に「リスクを取る」という感覚が近いでしょう。

まとめ～変動か固定か？中途半端な保留は禁物！答えは自分の中にある

住宅ローンの決断に中途半端な保留は禁物です。

特に変動金利と固定金利の選択は究極的に金利変動リスクを取るか取らないかであり完全な二者択一となります。

中間はあり得ません。

コストとリスク	変動金利	固定金利
経済的コスト	保険料を払わない	保険料を払う
金利変動リスク	負う	負わない
物件の売却リスク	取る	取らない

変動金利ならば、保険料を払わない代わりに、金利変動リスクを負い物件の売却リスクも積極的に取るポリシーが条件です。
固定金利ならば、保険料を払う対価として、金利を固定させ物件も売却しないポリシーが条件です。

つまり、金融情勢がどうこうではなく、答えは自分の中にあるのですよ。ポリシーですから。

住宅の購入は多くの人にとって人生で最大の契約であり、必要なのは冷静な判断と十分な自己資金です。

千日のブログを読んだ方が、妥協せず、後悔しない、正しい選択をされれば、それが何よりの喜びです。

以上、千日のブログでした。

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