千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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年収440万43歳共働き(妻年収220万)で買う家の適正価格と住宅ローンは?

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現時点の年収と年齢と自己資金から買える家の適正価格が分かります

どうも千日です。自分に幾らの家が買えるのか?ズバリ今の年収と年齢と自己資金から割り出すことが出来ます。

しかし真面目な話、将来のことは分かりません。ひょっとしたら、将来すごく成功して大豪邸を建てられるかもしれません。もちろんその逆もあります。

可能性は無限にある。自分で自分に限界を設けてしまってはダメだ!

こんな風に言う人も居るでしょう。

確かに私たちの可能性は無限にあります、しかし、その可能性は育てなければ、無限のポテンシャルを発揮する前に挫折してしまうものなんです。

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可能性の芽はとてもデリケートです。

自分の限界を超えるには、同時に自分の可能性には限界があることを知らなくては出来ません。無理して先払いしたエネルギーは、必ず後で帳尻を合わせるために回収されるのです。

私は家の購入価格、住宅ローンの借り方、返し方について、あくまで現時点のコンディション、立ち位置を軸とし、どこまでが安全圏で、どこからが危険ゾーンなのか?を金額で把握するノウハウを公開しています。

その立ち位置(コンディション)とは、つまり以下の3つの要素なんですよ。

  • 年齢
  • 年収
  • 自己資金

今日は千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられたご相談のスピンオフ企画です。

相談:希望物件価格が自分の収入や貯蓄に見合っているのか?

居住予定の家族の年齢と年収 43歳夫(年収約440万円)・37歳妻(年収約220万円)の賃貸ふたり暮らし 家賃6万5千円、子供なしだが今後1人は欲しい
自己資金の額 貯蓄は夫婦で約600万円あるが頭金ゼロのフルローン希望
物件価格 3200万円 土地800万円、建物2000万、付帯工事他400万
物件のタイプ 希望物件種類は予算的に中古マンションor建売戸建てor中古戸建て。建売戸建てが1番の希望で家探し自体はこれからで情報収集しているところです。
借入予定額 2100万円

そもそも希望物件価格が収入や貯蓄に見合っているのか?

ローンを組むなら住宅ローン控除を考え10年固定がいいのか?

自分たちに本当にあったローンは何なのか、助言いただければと思いメールさせていただきました。

千日ブログ初心者ですが相談させていただきたく。 よろしくお願いいたします。

回答①:年齢、年収、自己資金から無理なく買える家の価格を計算する方法

冒頭に言ったように、年齢、年収、自己資金から無理なく購入できるマイホームの適正価格を割り出すことが出来ます。

  • 年齢と年収:無理なく完済できる住宅ローンの金額が決まる。
  • 自己資金:現時点で物件価格のうち現金で払える金額が決まる。

こういうことです。

無理なく完済できる住宅ローンの早見表

住宅ローンの金額は下の表の年齢と月収に当てはめてください。

(単位:万円)

 年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

この表はわたしの著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で「無理なく完済できる住宅ローン」の4つのルールを当てはめたものです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

ご主人の年収が440万円ということは、手取り月収にすると約20万円ですかね。年齢は43歳ですから40歳と45歳の間のところで2029万~2357万円が無理なく完済できる範囲の住宅ローンということになります。

なので、2100万円という住宅ローンは概ね無理なく返済できる範囲にあると言って良いでしょう。

共働きなら妻の収入も加算するべき?

ここで「共働きの妻の年収220万は足して考えないの?」という疑問を持たれると思います。当然、妻の収入も世帯収入になりますし、協力して住宅ローンを返済していきますので実質的に妻の収入も込みになります。

  • 年収440万の夫の月収20万円
  • 年収220万の妻の月収10万円

つまり、月収30万からこの住宅ローンを返済していくのですよね。

だったら、表の30万の欄で2515~3043万円が共働きの場合の住宅ローンの金額じゃないの?

こんな風に考える人が多いと思います。しかし、そうじゃありません。

あくまで、夫婦というのは、それぞれ別の人間です。合体して一つの人間になりえないのと同じように、この上限の金額を合体させるというのは、あり得ないのです。

特に今回のケースで「無理なく完済できる金額は?」という切り口で考えた場合は除外すべきなんですよ。

結婚は解除する可能性のある契約です

毎年結婚する夫婦の数の約3分の1の数の夫婦が離婚しています。つまり、平均すると3組に1組が離婚するのです。

自分たち夫婦がどちらに属するかは分かりませんけど、少なくとも自分たちが離婚すると思って結婚する人はいませんよね。

つまり、離婚した人達もかつては今の自分のような感覚だったということです。客観的に考えて、自分たちだけは離婚しないという前提でこの物事を決めるべきではありません。

出産に伴う生命のリスクを忘れずに

また、現在は子どもがおらず、将来的に子どもを作るということは、妻が出産に伴う生命のリスクを負うことが予定されているということでもあるのです。

子どもの誕生は喜ばしいことですが、現実的には一定の生命の危険を伴うことであるということを肝に銘じておかねばなりません。

あくまで「今」を軸に想定できる範囲にとどめる

今後子どもが欲しいという考えがあったとしても、実際に子どもが出来たという前提とは異なるのです。

  • なかなか子どもは出来ないかもしれません。
  • その子どもはハンディキャップを持って生まれてくるかもしれません。
  • 出産によって奥様にもしものことが起こるかもしれません。

未来を予想することは誰にも出来ません。そこに足場があると思って乗せた足が沈んでいく可能性は十分にあるのです。

なので、あくまで今の軸足のある場所を前提とすべきなんです。踏み出した足場がちゃんとあるのかは、実際に踏み出してみた後からしか分かりません。

頭金ゼロでも購入手数料、住宅ローン手数料がかかる

頭金ゼロのフルローンを希望ということですが、頭金ゼロとしても家の購入手数料と住宅ローン手数料は原則として現金で払う必要があります。

だいたいどんな種類の手数料をどの程度払うのか?というと、ざっと以下のような感じです。

  • 仲介手数料:物件価格の3.3%+66,000円(仲介業者を介する場合)
  • 印紙税:40,000円~120,000円(売買契約と住宅ローン契約)
  • 不動産取得税:原則4%、軽減措置でゼロ円になることもある。
  • 登録免許税:新築:土地0.15%建物0.15%、中古:土地0.15%建物0.30%、抵当権設定:融資額の0.1%
  • 司法書士報酬:100,000円前後
  • 融資手数料か保証料:融資額の2.2%前後

費用について詳しくはこちらに書いてます。

なので中古住宅で2100万円の物件とすると、135万円~位が物件価格とは別に必要となります。

この手数料も融資してくれる住宅ローンもありますが、手数料を借りることによってガクンと金利が高くなります。よくネットの広告で目にするような低金利ではありません。

なので、フルローンにしても135万円位は現在の貯蓄から持ち出しとなるんだな、と考えておいてください。現時点で600万円の貯金がありますので、その点は大丈夫そうですね。

回答②:40代からお勧めの住宅ローンと2018年~2019年の買い時

ここまでは、年齢、年収、自己資金というわりと表面的な要素だけでマイホームの適正価格についてお話ししました。

次の住宅ローンをどうするか?という段階は、これから何十年という期間の資金計画の方針を決めるということですから、さらに踏み込んで考えていく必要があります。

金利タイプや金融機関の選び方については、こちらの二つが決定版です。

それぞれ、ちょっと長いですので、時間のあるときにゆっくり読んでみてください。

40代からの住宅ローンの注意点とお勧め金利タイプ

43歳という年齢は、定年の60歳というのが遠いようでも、ある程度見えて来てるタイミングです。そして定年までにどのくらいまで出世できそうか?も見えてきていますよね。

そんな前提の中でどう完済するか?というプランを具体的に立てて、それを実行していかなければならないです。

また、これからやってくる人口減少社会では、退職金と年金に頼った完済プランでは、老後破産の危険を高めてしまいます。

あくまで現役の間に繰上げ返済し、退職金には手を付けなくても完済できるプランを立てることをお勧めしています。

それらを可能とするお勧め住宅ローン金利タイプは…

  • 金利を固定させたいなら20年固定金利
  • 金利の上昇リスクに対応できる収入or貯金があるなら変動金利

です。詳しくはこちらをどうぞ。

2019年の消費税の増税とマイホームの買い時

2019年10月1日に消費税が8%から10%に増税される予定となっています。ただ、これは絶対とは言えないんですよね。安倍首相は今までに既に2回延期しています。

ただ、増税されるものと考えて、だったら早めに家を購入しておかないと…と考えるのは早計なんですよ。

もともと土地は非課税で中古住宅は不課税

不動産の価格は大きいですから2%の増税でも大きな影響になると考えがちです。

しかし、土地の価格はそもそも消費税はかからないんですよ、建物の価格だけです。例えば2000万円の物件で半分の1000万円が建物の価格だったとしたら影響額は20万円です。

20万円くらいなら、値引き交渉で無理なく引いてもらえる範囲の金額ですよ。

それに中古住宅の場合は建物価格にも消費税はかかりません。売主が個人だからです。例えばブックオフに読まなくなった本を売るときに、その売り値に消費税が加算されないのと同じです。

なので、中古マンションや中古の戸建てを購入する際に影響するのは仲介手数料や融資手数料だけなんですよ。

 

住宅ローン控除などの減税措置が拡充される

また、消費税の増税のタイミングに合わせて住宅ローン控除などの減税措置が拡充されます。

そもそも消費税の増税によって税収を増やしたいというのが政府の思惑なのですが、増税で消費が冷え込んでしまうと、企業の儲けから入る税収が減ってしまいます。トータルで減ってしまっては元も子も無いので、消費を後押しするような減税を拡充するんです。

こちらでも詳しく書いてます。

その最たるものが住宅ローン控除です。毎年、税制改正の概要が公表されるのは12月の中頃です。

2019年度の住宅ローン控除についてはこちらをどうぞ。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。

ブログでは様々なエントリーに分散しがちですが、体系だててまとめています。

 

全国の大型書店と通販で発売中です。是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年10月1日

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