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フラット35の頭金の現金が無くても低金利で借りられる?裏ワザ教えます

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頭金=自己資金?それだけじゃない頭金の裏技

どうも千日です。先日、こんな相談を受けました。

アルヒ【スーパーフラット8】の利用をベースに借入額を物件価格の80%にすることで金利を低くしつつ、頭金にあたる20%分を変動金利で借り入れる方がいいのではないかと考えたのですが、どうですか?

アルヒのスーパーフラット8は頭金を2割入れることでフラット35の金利から0.1%引き下げになるので、私のブログでもしばしばオススメしている商品です。

最初に結論を言うと、アルヒのスーパーフラットではそういうことは出来ません。あくまで頭金は自己資金から出さなければなりません。

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しかし頭金については、実を言うと裏ワザもあるのです。

頭金を2割用意できるのは属性が高い人だから金利が安くなる

頭金とは、物件価格のうち自己資金で払う金額を意味します。

住宅の購入には住宅の価格だけでなく、様々な手数料がかかります。マイホームの購入にかかる手数料をざっと挙げますと以下のようになります。

  • 仲介手数料:物件価格の3.24%+64,800円(仲介業者を介する場合)
  • 印紙税:40,000円~120,000円(売買契約と住宅ローン契約)
  • 不動産取得税:原則4%、軽減措置でゼロ円になることもある。
  • 登録免許税:新築:土地0.15%建物0.15%、中古:土地0.15%建物0.30%、抵当権設定:融資額の0.1%
  • 司法書士報酬:100,000円前後
  • 融資手数料か保証料:融資額の2.16%前後

費用について詳しくはこちらに書いてます。

頭金とは手数料とは別に自己資金で払うお金

一般的な住宅で、手数料をざっと合計すると新車一台分くらいのお金が必要なんですよ。200万とか300万とかそんな金額です。

しかしこれら手数料は物件価格ではありませんから、頭金にはなりません。これら手数料とは別に物件価格の一部を自己資金で出すのが頭金なのです。

つまり、頭金2割ということは1000万円近い現金が無ければならないということなんですよね。高級外車が買える金額です。

ですから、すぐに頭金を2割入れられる人というのは…

  • 高収入または親から多額の援助を受けられる人。
  • 収入は普通でもコツコツ貯蓄出来る人。

こういう人達ということになります。なので、審査の属性が高いのですね。そういう人が住宅ローンを返済できなくなる可能性は低いだろうということで、フラット35の金利から引き下げるという商品=アルヒのスーパーフラットが成り立つということです。

なので『頭金を借りる』というのは、原則としてあり得ない、借りたとしたらそれは頭金じゃないと言っても差し支えないのです。

借りても頭金になる裏ワザは財形融資との併用

しかし、借りる相手が銀行や貸金業者等でなければ頭金ということになります。

例えば、親から住宅資金を借りる場合はそれは頭金として認められます。認められるというよりは、個人信用情報調査などで把握出来ない借金ということですね。

また、れっきとした金融機関から住宅資金として借りながら、頭金として認められる方法もあります。

フラット35の頭金を財形住宅融資で借りる(併用する)

フラット35は頭金を10%入れないと、金利が高くなってしまいます。

例えば2018年10月のフラット35は融資率が9割以下(頭金1割以上)か9割超(頭金1割未満)かによって次のように金利に0.44%差がつけられています。

2018年10月団信込み 融資率9割以下 融資率9割超
10年~20年 1.33% 1.77%
21年~35年 1.41% 1.85%

0.44%も違うと3000万円を借りたとして35年で237万円も利息が増えます。

なので基本的に、手数料プラス10%の頭金が無い人にはフラット35はお勧めしません。

しかし、これには裏ワザがあります。

勤め先に財形住宅融資制度があり、さらに一定の条件を満たせば、頭金の10%を財形住宅融資制度で借りて、なおかつ、融資率9割以下の安い方の金利でフラット35を借りることが出来るのです。

これをフラット35と財形住宅融資を併用すると言います。

財形住宅融資とは何か?併用のメリット

勤め先に給料の天引きで貯蓄していく制度ありませんか?その制度のうち、その貯蓄した資金の使い途を住宅の取得に特化する制度です。

例えば、住宅金融支援機構が行う財形住宅融資制度は以下の3つの条件をすべて満たす人に対して住宅資金を融資する制度です。

  • 給与天引による財形貯蓄(一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄)を1年以上続けること。
  • 申込日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行うこと。
  • 申込日における貯蓄残高が50万円以上あること。

また、財形貯蓄融資は固定金利ではなく5年ごとの変動金利です。

これは返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す制度ですが、それぞれの5年の期間中は適用金利は変わりません。

この5年ごとの適用金利見直しには上限・下限がありません。2018年10月の適用金利は0.83%(さらに一定の要件を満たせば0.63%)です。

なので、むしろ全額フラット35で借りられたとする場合よりも低金利で借りられるのですね。もし仮に5年後に変動金利がフラット35の金利よりも上がってしまったとしたら、財形貯蓄融資の方から先に繰上げ返済すればいいのです。

頭金相当額だけを財形貯蓄融資で借りるようにすれば、金利の変動リスクはそんなに気にする必要はないでしょう。

フラット35と財形貯蓄を併用する勤務先の条件

住宅金融支援機構の財形貯蓄融資で住宅ローンを借りるには、自分が財形貯蓄をやっているだけではダメなケースがあります。

勤務先に「住宅の取得にあたっての負担軽減措置」が無ければだめなのですよ。意外と、この条件に引っ掛かってフラット35との併用が出来ないケースがあるので注意が必要です。

財形住宅融資を利用するには、勤務先が次のいずれかの援助措置を行うことが法律上必要とされています。ただし、リフォーム融資を申し込む場合は必要ありません。

  1. 住宅手当を5年以上の期間にわたって支給すること。
  2. 住宅金融支援機構の財形住宅融資または金融機関などからの住宅融資の割賦償還金に対して5年以上の期間にわたって利子補給すること。
  3. 低利または無利子の資金の融資を5年以上の期間にわたって行うこと。
  4. 住宅金融支援機構の財形住宅融資または金融機関などからの住宅融資の割賦償還金に対して5年以内に利子補給を一括して行うこと。

勤め先の総務人事に確認してみてくださいね。

 

財住金のフラット35エースは財形融資の併用で金利0.12%引き下げ可能!

アルヒのスーパーフラット8のように、頭金を2割入れることで0.1%金利が引き下げになるのは、フラット35の『保証型』と言われる商品で、一般的な『買取型』よりも0.05%~0.12%金利が引き下げとなるものです。

会社 商品名 (買取型との金利差) 融資率 返済負担率 提携
ARUHI スーパーフラット8 (▼0.10%) 8割以下 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上) なし
スーパーフラット9 (▼0.05%) 9割以下 20%以内 なし
日本住宅ローン(MCJ) フラットプレミアム8 (▼0.10%) 8割以下 なし 提携するハウスメーカーで建築又は購入
財形住宅金融(財住金) フラット35エース(▼0.12%) 8割以下 なし 勤め先が財住金に出資または提携している企業や公務員
フラット35エース(▼0.06%) 9割以下 なし

 

このうち、財形住宅金融株式会社のフラット35エースについては、資金計画上、下記の①~③の全てに該当する場合は融資率8割以下金利が適用されて、頭金が1割でも0.12%の金利引き下げとなります。

  • ① 財形融資を500万円以上利用
  • ② フラット35エースの融資率が8割以下
  • ③ 自己資金が1割以上

さらに財形住宅金融の財形住宅融資の金利は低金利です。2018年10月の金利は0.67%(さらに一定の要件を満たせば0.47%)ですから、メガバンクやネット銀行の5年固定金利と比較しても低金利ですよね!

財形住宅金融でフラット35を借りる条件

とても魅力的な商品なのですが、財形住宅金融でフラット35を利用するには、勤め先が財住金に出資又は提携している企業(通常は大企業)や公務員となっています。

なので、そもそも審査の属性が高いというのがミソなんですよね。誰もが利用できるという商品ではありませんが、公務員や大企業にお勤めの方は、総務人事に問い合わせてみてください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウの詳細をまとめたのがこちらの本です。

 

 

全国の大型書店と通販で発売中です。ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

そして、こちらはそれを書いている私自身の自己紹介です。

いま読み返してみると、アツ苦しくて、ははは。お恥ずかしい。

2018年9月28日 

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