千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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住宅ローンのプロがマニアックに答える2018年の固定期間別(3年10年20年)攻略法

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クセが強い当初固定金利タイプ住宅ローンの借り方返し方と2018年のおすすめ商品

どうも千日です。実はあまり知られてないですが、銀行の貸金の金利タイプのなかでも、当初固定金利タイプって住宅ローンくらいでしか見かけない商品なのです、対企業の商品ではまず見たことがありません。

当初固定金利の住宅ローンとは、こんな商品です。

  • 当初の固定期間については金利を固定する。
  • 固定金利が終了したら、その時の店頭金利で改めて変動か固定かを決める。

金利というのは契約において超重要な要素ですが、それがスタート時に決まっていない。クセが強すぎるのですよ。なので、一般的な企業の投資回収サイクルに馴染まないからでしょうかね。あまりニーズが無いのかもしれません。

しかし住宅ローンについては、どの銀行も当初固定金利の商品を出してて、けっこう主力商品扱いですよね。

  • 私たちが当初固定金利を求めているのか?
  • 銀行の方が当初固定金利を売りたいのか?

答えは後者です。当初固定金利の方が、銀行にとってより多くの利息を得られるという期待があるからです。

金利が安いのは当初の数年だけで、残りの期間は当初よりも高い金利が適用され、金利の変動リスクにも晒されます。

当初固定金利、という表現が誤解を生むのでしょう。別の表現をするなら「当初固定期間後ちょっと高めの変動金利」です。

そんな銀行の思惑を分かったうえで、私たちにとって、利息の支払いを減らす当初固定金利の攻略法をプロの視点からマニアックに解説しましょう。

  • 3年固定=完済がすぐそこに見えているので、固定期間は3年で十分な人
  • 10年固定=10年で完済して確定利回りで儲けつつ、保険もタダで加入する人
  • 20年固定=あと20年で定年だから、固定期間は20年で必要にして十分な人

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銀行の本音は「惰性で高い金利を払って欲しい」

住宅ローンを借りるときは、人生最大の契約ですからみんなすごくナーバスになるのですが、ちょっと時間が経過するとじきに慣れてくるのです。

日々の生活や仕事ではいろんな問題が起こりますから、今ほど金利のことを考えなくななります。

当初の固定期間が終わって、仮に月に数千円の支払いが増えたとしても『まあ、払えない金額じゃないし』と惰性で高い金利を払い続ける人の割合が一定数いる。銀行の狙いはそこにあります。

一人ひとりの利用者にとって月に数千円ですから負担感はあまりないですが、多くの利用者のそれが何十年も安定して続くことが銀行の利益になるのです。 

『今後どうするか分からないから、とりあえず』当初固定金利にする人が、銀行にとって最高のお客さんなのです。

『とりあえずビール』はアリですけど、『とりあえず当初固定金利』はナシです。そういう銀行の思惑を踏まえて、当初固定金利で私たちが得する借り方、返し方を伝授しましょう。

普通のFPでは知らない、マニアックな方法です。

3年固定金利への借換はラスト10年で真価を発揮する

定年退職までの残り期間が10年となったら、いよいよ完済を意識するべきです。年金の支給開始は65歳からなので、60歳定年なら5年は無収入となってしまう。

延長や嘱託、再雇用の可能性を模索する必要がありますが、こうしたリスクのある時期に住宅ローンを残しておくのは危なかしいですよね。

なのでいよいよ、定年まで10年となってきたら、住宅ローンについて、次の2点を再検討するべきです。

  • 今の貯金や退職金で完済して老後資金は残せるか?
  • 利息の支払いを減らして老後資金を増やす方法は?

利息の支払いを減らすということは、それだけ老後資金を増やせるという事です。完済して利息の支払いを減らすなら、3年固定への借り換えがお勧めなのです。

変動金利より低金利で3年間固定する効果

一般的な変動金利は6ヶ月ごとに金利を見直します。だから安いのですね。これに対して3年固定金利は当初3年は固定されています。

それでいて変動金利よりも低金利であれば、変動金利よりも有利な商品なのです。

ただし、当初固定金利は当初の期間が終わった後に金利が上がってしまう、というのは前述の通りです。

しかし、定年まで残り10年という状況で、定年時のローン残高を返済する貯金がある程度貯まってるなら、もし金利が上がっても怖くないはずです。

 

三菱UFJ3年固定への借り換えで保証料方式で最安

そこで千日がおススメするのは、三菱UFJ銀行の3年固定への借り換えです。

  • 3年固定は変動金利よりも低金利。
  • 固定期間終了後も引き下げ幅が大きい。
  • ネット銀行の融資手数料より保証料が安い。

この3つの理由で、残り10年であれば変動金利(借換)で最安の住信SBIネット銀行よりお得になるのです。

以下のような典型的なケースで三菱UFJ銀行3年固定と住信SBIネット銀行変動金利を比較していみましょう。

  • 年齢:50歳(定年まで10年)
  • 住宅ローン:残高2000万円、残り期間は10年
  • 3年固定後は変動金利
総支払額の比較シミュレーション

(単位:円)

総支払額 三菱UFJ3年固定0.39% 住信SBI変動0.428% 差異
借換費用 313,280 542,000 -228,720
10年返済 20,478,660 20,434,560 44,100
合計 20,791,940 20,976,560 -184,620

10年間の返済額では住信SBIの方が44千円少なくなるのですが、借換費用で三菱UFJ銀行が228千円安いということでトータルで三菱UFJ銀行が184千円安くなっています。

借り換え費用の比較シミュレーション

主に借り換え費用の差ですね。この内訳を見てみましょう。

(単位:円)

借換費用 三菱UFJ3年固定0.39% 住信SBI変動0.428% 差異
印紙 20,000 20,000 0
登録免許税 20,000 20,000 0
保証料 170,880 0 170,880
融資手数料 32,400 432,000 -399,600
司法書士報酬 70,000 70,000 0
合計 313,280 542,000 -228,720

この主な差は保証料と融資事務手数料です。

  • 三菱UFJ銀行の保証料は10年分で17万円です。保証料は借入期間が長いと高くなり、短いと安くなります。
  • 住信SBIネット銀行の融資事務手数料は2.16%で43万円です。融資事務手数料は借入期間の長短にかかわらず一律です。

つまり残り期間が短い場合は、融資事務手数料方式よりも保証料方式の方が安くなるんです。

まさに、金利だけ見て決めてはイケナイという典型的な例です。

自分にいくらの借換のメリットがあるかは、ネットで仮審査すれば頼まなくても銀行の方でやってくれます。こちらからどうぞ👇

10年固定金利は住宅ローン減税で確定利回りの儲けがある

借金なのに儲かる、しかも元本のリスクなく確定利回りと聞けばアヤシイと思うのですけど、2018年の10年固定金利の多くは、そういう使い方ができる商品なのです。

これは当初10年間の住宅ローン減税(控除)を利用した方法で、住宅ローンが組める人なら誰もが可能です。

住宅ローン減税(控除)とは、毎年の住宅ローン残高の1%の税金を最大10回キャッシュバックする減税制度です。

当初10年の固定金利が0.62%であったならば、住宅ローン減税の1%を0.38%下回っていますね。 ということは、以下の方法で確定利回り0.38%のキャッシュバックを得たうえで住宅を購入したのと同じ効果を得ることが出来ます。

  1. 住宅ローン減税を受けられる10年間は約定通り元利均等返済する。
  2. 年末ローン残高の1%の住宅ローン減税を毎年、満額受ける。
  3. 住宅ローン減税が受けられなくなる11年目の1月にローン残高を全額繰上げ返済する。

住宅ローン減税(控除)の条件については、こちらで確認して下さい。これがうけられなければ意味がないですからね。

  

当初10年の金利が低いほど高利回りになる!

当初10年の金利がとにかく最低金利の住宅ローンで借りれば利益を最大化出来ます。やって見せますね。

  • 10年固定の最低金利じぶん銀行の0.62%で借りる。
  • 物件価格4000万円を購入フルローン借入4000万円。
  • 35年元利均等返済ボーナス払いなし。
  • 10年後の残高を全額繰上げ返済する。

(単位:円)

総支払額の計算 じぶん銀行10年固定0.62%
毎月返済 105,969
10年後残高 29,442,502
総支払額 42,158,782
住宅ローン減税 3,424,700
差し引き 38,734,082

※:借入費用が別途必要になりますが省略しています。

つまり4,000万円の住宅ローンを返済するのに必要な現金は3,873万円ですね!

当初10年固定金利0.62%の約10年間に払う利子は215万円です。これに対して約10年間の住宅ローン控除の額は342万円。両者の差は−127万円となり、実質的にマイナス金利になります。

10年後残高の2944万円を全額繰上げ返済すると、この127万円の『儲け』が確定します。

むろん、この住宅ローンの完済によって住宅は名実共に自分のものになります。

10年後に全額繰上げ返済できる人はそんなに多くないですがこれによって、127万円を儲けた上で4,000万円の不動産を手に入れたのと同じことになります。

数千万単位の生命保険に無料で加入できる!

マイナス金利で儲かるだけではありません。民間住宅ローンを組めば、団信(団体信用生命保険)という生命保険に漏れなく入ります。死亡や高度障害となったら住宅ローンがゼロになる保険がもれなくついてきます。

例えば先ほどのケースでは、最初の保障は4000万でローン返済とともにローン残高が減っていき、10年後のローン残高2944万の死亡保障と同じなのです。

この保険料は銀行が保険会社に払っていますので金利に保険料が含まれています。しかし、この一連の取引で儲かってるんですから、この生命保険に無料で加入できているのと同じことですよね。

じぶん銀行はガン50%保障+全疾病保障で死角なし

じぶん銀行は三菱UFJ銀行とKDDIの戦略子会社で、10年固定最低金利のネット銀行です。

また保障の面では、全疾病保障のSBIに対して、ガン50%保障(ガンと診断されたら住宅ローンが50%になる)のじぶん銀行という様相だったのですが、じぶん銀行がガン50%に加えて全疾病保障団信を追加したのです!

両行の団信の特約内容をザックリ比較してみました。

団信の特約 じぶん銀行 住信SBIネット銀行
ガン 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。 なし
全疾病 全てのケガ、病気で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローンがゼロ円になる。 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

まず、ガンと診断された時点で住宅ローンが半分になるのはじぶん銀行だけですね。

そして、全疾病保障については、どちらも「全疾病」には精神障害は含まれません。

しかし、入院や就業不能となる期間については、住信SBIは12か月に対してじぶん銀行は180日なので、じぶん銀行の方が早く保険金が支払われるので有利だと言えます。

このリニューアルによって、団信の保障という面ではじぶん銀行が完全に頭一つ抜けたと言えます。 

無料団信の保障の厚さナンバーワン!

じぶん銀行は金利を下げるのではなく、団信の保障を厚くするという面でアピールしているのですね。

auユーザなら40000円のキャッシュバック

さらにauユーザーならau住宅ローンがオススメです。KDDIも親会社なので代理店として住宅ローンを販売しているのです。auユーザーなら最大40000円分のキャッシュバックがあります。

もちろん、商品の中身はじぶん銀行と同じものですから、ガン50%保障と全疾病保障団信が金利上乗せ無しで付いてきます。

40000円のキャッシュバック

ネット銀行の住宅ローンはネットだけで仮審査から本審査まで完結しています。なかなか銀行に行く時間が取れない人でも、ネット銀行で仮審査を通しておけば不動産の価格交渉ではかなり有利です。

20年固定金利は定年まで約20年の人の最適解

アラフォー世代の住宅ローンは最長35年の住宅ローンを借りられるけど、定年までは35年も残されていないです。

40歳前後で住宅ローンをスタートする人が、60歳の定年退職の年までに繰上げ返済する資金計画を立てるなら、 金利を固定するには20年程度の固定期間で必要にして十分ということです。

  • 借入期間は最長の35年とし、
  • 金利は20年固定金利とする。

フラット35もかなりの低金利ではあります。しかし35年間の金利を固定させるための金利です。それを20年固定とすることでフラット35よりも低金利になるなら、そっちの方がムダが無いですよね。

フラット35でも20年以下の金利は少し安いですが、それは借入期間も20年以下にしなければなりません。借入期間を35年にしながら、固定期間を20年にするという商品はフラット35には無いのです。

フラット35(団信付き)よりも低金利の固定金利

では、フラット35(団信付き)の最低金利1.34%とネット銀行の最低金利1.21%(住信SBIネット銀行)で正味、どれだけ差があるか比較してみましょうか。

  • 40歳で借入4000万円。
  • 35年元利均等返済、ボーナス払いなし。
  • 20年後60歳で全額繰上げ返済する。

(単位:円)

総支払額の計算 楽天銀行フラット35 1.34% 住信SBI20年固定1.21% 差異
毎月返済 119,363 116,871 2,492
20年後残高 19,453,491 19,229,337 224,154
総支払額 48,100,611 47,278,377 822,234
住宅ローン減税 3,483,300 3,473,000 10,300
差し引き 44,617,311 43,805,377 811,934

※借入費用が別途必要になりますが、省略しています。

住信SBIネット銀行の方が81万円安くなりますよね。

楽天銀行と住信SBIはどちらもネット銀行ですので融資事務手数料方式です。楽天銀行は1%プラス消費税、住信SBIネット銀行は2%プラス消費税なので、住信SBIネット銀行の方が手数料は43万円高くなりますがそれでもトータルでは住信SBIの20年固定の方が38万円安くなりますよね。

さらに疾病保障が無料で付帯するという点で、住信SBIネット銀行は数字では表せないメリットがあります。

住信SBIネット銀行はキャッシュバックと全疾病保障の団信

まず変動金利で業界最低金利の住信SBIネット銀行からです。三井住友信託銀行のグループ会社で、三井住友信託銀行に口座を作ることでさらに金利が0.01%引き下げになるキャンペーンをしています。さらに、不定期で1万円キャッシュバックのキャンペーンをしていますね。

また、全ての病気とケガをカバーする全疾病保障団信が金利上乗せ無しで付帯するのも魅力です。

住信SBIのキャンペーンと全疾病保障

ネット銀行で唯一!リアル店舗で相談できるSBIマネープラザ

さらに住信SBIネット銀行ではSBIマネープラザという店舗で直接相談できるサービスを展開しています。大都市だけでなく、地方銀行とも業務提携してSBIマネープラザは今も増殖中です。

もちろん土日も相談できます。住信SBIネット銀行の代理店という位置づけですので商品の中身は住信SBIネット銀行と同じものです。ですから全疾病保障も当然に付いてます。

店舗予約は最小限の情報で30秒で完了

ネット銀行で店舗で相談できるというのは、業績をずっと伸ばし続けられている住信SBIネット銀行ならではでしょう。他のネット銀行で同じことをやったら赤字になってしまいます。

商品の特性と自分のタイプを冷静に判断して、上手に使って欲しいですね。

 

まとめ~固定期間の終了後にどうするか決められる人向き

『変動金利は安いけど金利変動が怖い、固定金利は高い、どっちか決められない…』

そして決断を先送りして当初固定金利を選んでしまう人が一定数います。

しかし、むしろ当初固定金利の本当の姿は今後の計画をドラスティックに決める人や、決めざるを得ない人にこそ向いている金利タイプです。

  • 3年固定=完済がすぐそこに見えているので、固定期間は3年で十分だ。
  • 10年固定=10年で完済して確定利回りで儲けつつ、保険もタダで加入しよう。
  • 20年固定=あと20年で定年だから、固定期間は20年で必要にして十分だ。

住宅ローンの金利タイプの本質を把握し、自分のライフプランに合った商品を選ぶようにしましょう。

そして、どの金利タイプを選ぶにしても決断の先送りは禁物なのです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今回のテーマにした当初固定金利についてもそうですけど、ネットでは表面的にしか説明していないサイトが多いですよね。

千日のブログはかなりマニアックだと言われますが、ちゃんと説明するとこうなってしまうんです。そうしたノウハウをできるだけ分かりやすい言葉で一冊にまとめたのがこちらの本です。

 

おかげさまで発売から5か月で増刷となりました!(パチパチパチ)

全国の大型書店と通販で発売中です。ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

ネットの中途半端な情報でなくソースのしっかりした情報で判断することが大事です。是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年7月18日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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