千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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2020年に完成の新築マンションを今から買っていい?住宅ローン金利はどうなる?

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今後2020年までの金利はどうなるか?誰にも分からない中での決断の肝

どうも千日です。最近、ミナミ周辺の街中の新築マンションに興味が出てきまして、いろいろ資料請求したりしているんですけど、2020年完成予定っていう物件が結構あるんですよね。

営業マンからちょいちょい電話があって「投資ですか?」と聞かれることが多い、そういう立地なんですが、自分で住む目的ですw。

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話をもどしますけど、2020年っていうことになると結構先ですよね。 正直なところ、イイな…とは思ってもその時点の地価や金利がどうなっているか?全く予想が付きません。

それでも何とか予想が付くかぎり、記事にして公開しています。

《民間住宅ローンの金利予想》

《2020年のフラット35の金利予想》

あくまで千日太郎個人の予想ですので、実際の金利の動きと異なってくる可能性は大いにあり得ます。

しかし、それでも2020年完成のマンションがマジで欲しくなってしまったら? これは千日の住宅ローン無料相談ドットコムにご相談のあったケースですが、多くの人が迷うポイントだと思いますのでスピンオフ企画としてこの千日のブログで答えたいと思います。

相談:2020年4月完成予定の駅近5分の新築マンション5330万をフルローンで購入します

マンション購入を決めてから千日さんの著書やブログを購読し、住宅ローンのことを勉強し始めております。

本当に素晴らしい情報量でローン実行の不安がかなり軽減されております。

下記の通り、2020年4月完成の新築マンションで、住宅ローンについては10年固定で考えています。アドバイス頂ければ幸いです。

居住予定の家族の年齢と年収 夫33歳年収額面740万(基本給額面44万、月の手取り36〜37万 ※残業代あり、ボーナスは手取り65万程)
妻28歳年収額面500万(月の手取り33〜34万  ※残業代なし、ボーナスなし)
自己資金の額 380万(手付103万支払済)有価証券300万
物件価格 5330万円
物件のタイプ 都市部新築マンション2020年4月完成予定
引き渡しまでの貯蓄 現時点では頭金や繰り上げ返済に使えるまとまった貯蓄がありませんがこれから実行までに集中して600万円貯蓄を増やします。
住宅ローン 比較的低金利の10年固定で金利上昇リスクを抑えつつ、実行から10年までに2000万近くの貯蓄を達成し、そこでガッツリ繰り上げ返済をする目論見です。
10年固定金利が0.8%なら月返済15万です。年間180万ずつ貯蓄していけば最初の600万と合わせて目標の2000万円を貯められると思います。

今後、もし子供ができた場合には学費の分を想定しなければなりません。

少し悲観的なシミュレーションをしても、繰上げ返済後は月に10万程度の支払いになり、同地区の家賃水準を大きく下回る費用で維持できると思います。

いかがでしょうか?忌憚のないご指導を頂ければと思います。

回答①:2020年の10年固定金利は誰にも予想できないがフラット35なら予想できる

住宅ローンの金利は金融市場の長期金利に連動すると言われています。なぜなら銀行は金融市場から資金を調達して融資し、その利ザヤで儲けているからです。

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  • 金融市場の長期金利が上がると銀行が資金を調達してくるときの金利が上がるということですから、私たちに融資するときの金利も高くなるんです。
  • 逆に金融市場の長期金利が下がると銀行が資金を調達してくるときの金利が下がるということですから、私たちに融資するときの金利を下げることができます。

その長期金利が今後どうなっていくのか?誰にも予測は出来ないんですよ。

一応、セオリーのようなものはありますけど、生き物みたいなもので必ずしもセオリー通りに動くとは限りません。

意外と鈍いな、と思ってたらちょっとしたことに過敏に反応して高騰したりすることもあります。

また、銀行の方もその時々によって、イチオシの金利タイプは変わっていきます。

営業方針によって、金融市場の金利の動きとは別の理由で金利を上げる商品もあれば下げる商品もあり得るのです。

なので、今の時点から民間銀行の10年固定金利で2020年引渡しのシミュレーションを行い、それで購入可能かどうか判断するというのはお勧めしません。

逆の言い方をすると今の10年固定金利でなければ返済する絵を描けないのであれば、購入するのは危ないと言えます。

民間銀行の固定金利は営業方針が影響し、フラット35の金利は政府の政策が影響する

金利を予想できないと言われたら…

じゃあ、即金で買える現金を持っている人でないと買っちゃいけないの?

ってことになりますよね。

相談に答える方としてはそう言ってしまう方がラクではあります。だったら2020年完成のマンションは投資目的の金持ちしか買えないということになります。そんなアホな。

そこで、千日がお勧めするのは、フラット35の予想金利でシミュレーションをして購入可能かどうかを判断するという方法です。

  • フラット35の金利は政府の政策が影響する。
  • 民間銀行の固定金利はその営業方針が影響する。

このように考えています。これは長期金利の推移と住宅ローン金利の推移を並べて見れば一目瞭然なのですよ。

こちらは2016年5月~2018年7月までの長期金利の推移です。

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そしてこちらは同じ期間のフラット35(団信抜き)の金利推移です。 

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2016年7月8月に大きく下がっているのは英国のEU離脱という、世界的な経済事件があったためです。それ以外は一貫して1.1%前後を維持しているんです。

これに対して、民間銀行の10年固定は2016年には0.5%前後で推移していましたが、2018年の現在は0.8%前後と実に2倍近い上昇になっているのです。

2020年4月のフラット35は保証型で1.1%買取型で1.2%と予想

2020年のフラット35の金利予想を更新しましたので以下の記事を確認してください。

回答②:2020年完成マンションは1.38%の固定金利で返済できるか?で判断する

そして、私が著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で書いている無理なく購入できる住宅ローンの金額の表は以下の4つのルールでシミュレーションすることを前提にしてます。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

このルールで出てくる住宅ローンの金額を簡単な早見表にしたのが下記です。

(単位:万円)

 年齢/手取り月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

この本発売したのが2018年1月ですが、その当時は固定金利1.38%で推移していました。その後金利がさらに下がり1.1%~1.2%と予想されているので、これよりも少し多く借りても大丈夫ということになります。yutubeでも解説しているので、良かったら見てください。

今回のご相談者のケースを当てはめてみましょう。

ご主人の年齢は33歳で手取り月収は36万~37万円です。とすると上をとって4714万円というのがレンジになりますね。

なお、あえてここでは妻の収入を合算しないのですが、その理由は年収440万43歳共働き(妻年収220万)で買う家の適正価格と住宅ローンは?をご一読ください。住宅ローンにおいては、夫婦はあくまで別個の人間だというのが私の立場です。

話を戻しましょう、物件価格5330万円からこれを引いた金額が必要な頭金ということになります。つまり、引き渡しまでに616万円~1205万円の頭金を用意できれば…

  • 毎月の返済額は手取り月収の4割以下でボーナスは貯蓄に回せる。
  • 返済額は一定の元利均等返済になる。
  • 定年時の残高は1000万円前後におさえられるので、定年までにそれだけ貯蓄できれば良い。

ということになりますよね。

現時点で380万円の貯蓄があり(103万手付で払い済み)、今後完成までに600万円の貯蓄をするとのことですので、頭金の目標額は無理なく達成できる範囲にあると思います。

ご質問の10年固定でのシミュレーションの評価はできませんが、私ならばこうした判断を行うでしょう。という回答でした。

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手付金を2%弱に抑えたのはグッジョブです!

ご質問には無かった部分ですが、2020年というかなり先の完成予定の新築マンションの手付金については、値切れるだけ値切りましょうね。手付の相場は10%~と言われるところ、2%弱に抑えたのはグッジョブです!

これから完成まで約2年ですよね。それだけ期間があれば何が起こってもおかしくないです。

手付金は原則として解約手付であり、もし今後マイホームを買うこと自体あり得ない!みたいな状況になって解約した場合、その手付金は返ってきません。

その間に大きな経済事件が発生して地価が下がり、さらに良い条件のマンションが今より安い価格で売り出される可能性も十分にあります。

例えば今回のケースは駅徒歩5分で5330万円の物件ですが、駅直結で同額の物件が出たらどうします?できればそっちに乗り換えたいですよね。私ならそう思いますし、同じようなことがありました。

今回の手付金は103万円でしたが、普通に営業マンに言われるとおりに払っていたとしたら「1割位が相場です」ってことで500万は払うことになっていたでしょうね。

手付金引き下げ交渉のトーク実例

その後、お礼のメールとともに、手付金をどうやって引き下げ交渉したか情報提供頂きました。

「直近で大きな支払いがあったから50万くらいしか払えない。ただ都銀の仮審査は通ってる」

で押し通したとのことでした!実際にフルローンで都銀の仮審査に通過し、ローン審査の信用力の面で問題の無いことを客観的に示したのは大きいですね。

それで50万はさすがに…ということで103万におちついたのでしょう。3万が半端だなと思われるでしょうが、おそらく申込金ですね。

申込金は手付の前段階で買うという意思表示をするときに払うお金です。

申込金は手付金とは異なり、契約に至らなかった場合は返ってきます。本件のように契約した場合は手付金に充当されます。

手付金は2020年までこれよりも良い物件が出ない方に賭けるコインのようなものです。これがルーレットなら多く賭けた分だけ収入も大きくなりますけど、手付金は取られるだけのものです。

少なければ少ないに越したことは無いのです(逆に営業マンは逃げられたくないですから少しでも沢山欲しいです)出来る限り交渉して低くおさえましょうね。

  • 2019年9月10日に2020年のフラット35金利予想を更新したため、金利の部分を更新しています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

念のため書いておきますが、2020年に完成予定のマンションを買うなら住宅ローンはフラット35でなければならない、というわけではありません。

そのときの金利情勢や経済情勢というものがあるでしょう。最も有利な住宅ローンを改めて検討しなおせば良いと思います。

現時点では「2020年にならないと金利が分からない前提でそのマンションを購入できるか否か?」以上の予想は絵に描いた餅の域を出ないんじゃないかなと思います。

記事の中でもご紹介した著書がこちらです。ブログでは様々なエントリーに分散しがちですが、体系だててまとめています。

 

全国の大型書店と通販で発売中です。是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年10月2日

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