【2019年7月】フラット３５金利の予想的中！団信込みで初の1.1%台に突入 - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

長期金利マイナス幅拡大と2019年フラット３５の金利予想が的中

どうも千日です。この千日のブログでは、前々から2019年のフラット３５金利は1.1%台まで下がると予想していましたが、まさにそれが的中しそうです。

これは全サイトの中でも、最も早い段階から専門家として金利動向を予想して公開したものです。新築マンションなどでは、完成引き渡しの1年以上前から契約を結ぶ必要があるので、1年くらい先まで予想してほしいというリクエストに応えて執筆しました。

早い段階で、できるだけ先の予想を公開し、かつ、的中させる。

これをモットーにしています。

2019年7月のフラット３５金利についても、2019年7月の【フラット３５】金利は世界的低金利でどこまで下がる⁉| ARUHIマガジンで先週から金利予想を公開していました。

今月も的中しそうです。2019年7月のフラット３５金利は年間予想と月予想の両方で的中するという快挙になりそうですね。

2019年6月19日に機構債の表面利率が発表され、0.21%と前月の0.31%よりも0.1%も下がりました。これは大きな下落と言えますね。

2019年7月の金利は0.1％下がると予想し、ほぼ的中しました！0.09%下がりましたね。

フラット35 7月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.12%	0.92%
21年～35年	1.18%	0.98%

団信込みで、史上初の1.1%台です。団信抜きならば35年固定金利なのに１％を下回ります。まさに掟破りの低金利になるでしょう。

ちなみに、前月はこちらです。ゼンゼン違いますよね。

フラット35 6月実績	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.21%	1.01%
21年～35年	1.27%	1.02%

フラット３５は住宅ローン実行月＝物件引き渡しの月の金利が適用されるので、6月に予定している人は7月に延期した方がおトクになるでしょう。

長期金利マイナス幅拡大と2019年フラット３５の金利予想が的中

7月のフラット３５金利はなぜここまで下がる？

まずは、フラット３５の金利が決まるプロセスについてお話しておきます。この記事で書いている予想は、予想というよりも予定に近いレベルの精度なのですよ。

フラット３５を借りるには、民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。

そして、住宅金融支援機構は投資家に「機構債」を販売してフラット３５の資金を調達しているのです。

2019年長期金利の予想

機関投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

また、フラット３５の金利を売り値とすると、機構債の表面利率は仕入れ値のようなものですよね。仕入れ値が上がれば売り値も上がり、仕入れ値が下がれば売り値も下がるということです。

10年国債利回りとフラット35（機構債表面利率）の推移

実際に連動しているのか？グラフで直近までの推移を見ると一目瞭然です。

10年国債利回り、機構債表面利率、フラット３５金利は、まるでなぞったかのように連動していることが見て取れます。

そして7月は一段と下がっていることが見て取れますよね。

2019年7月までの10年国債利回り、機構債表面利率、フラット３５の金利推移

（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年7月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は6月19日ですので、6月18日終値の金利をとっています。

ひときわ大きく下がっている、7月の機構債表面利率とフラット３５金利をクローズアップしました。

機構債とフラット３５の金利2019年7月

年月	機構債	フラット35
2019年4月	0.31%	1.27%
2019年5月	0.33%	1.29%
2019年6月	0.31%	1.27%
2019年7月	0.21%	1.18%

前の月に発表される機構債の表面利率が0.02%上がればフラット３５の金利も0.02%上がり、機構債の表面利率が0.02%下がれば、同じく下がりました。

今回、6月19日に発表された機構債の表面利率が0.1%下がったので、７月のフラット３５の金利も0.1%下がるとすると、団信込み３５年固定で1.17%になると予想し、実績は1.18%とほぼ的中でした。

2019年7月は団信込みでの史上最低金利になる

0.21%という機構債の利率だけ見てもピンと来ない人が多いと思います。

これは2016年7月のＥＵ離脱ショックのときと同じ水準なのです。当時、機構債の表面利率は0.19%でフラット35の金利は団信抜きで0.9%でした。当時は団信は金利に込みではありませんでした。

現在と同じ団信（0.28%）込みとすれば1.18%ですね。

今回の7月の予想は団信込みで1.17%ですから、団信込みで史上最低金利になる可能性があります。

以上が直近7月のフラット35の金利予想ですが、2019年全体を通した予想としては1.30%前後で推移していくだろうと予想しています。

それに対する実績は以下のようになっています。

2019年	フラット35 期間21～35年
1月	1.33%
2月	1.31%
3月	1.27%
4月	1.27%
5月	1.29%
6月	1.27%
7月	1.18%

これまで、概ね的中していますね！

その中でも7月の予想は特に低い金利です。的中すれば前述したように団信込みで史上最低金利になりますので、フラット３５は狙い目ですよ。

フラット35のオススメ住宅ローンはアルヒ（ARUHI）

フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。

そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手であり、住宅ローンそのものの取り扱いでも国内5位です。メガバンクと比較しても遜色のない大手です。

アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力でこれも早さの秘密です。

Webで十分できますよ。こちら私の体験記です。

さらに低金利のスーパーフラット7が登場！

アルヒでは、頭金を入れることでフラット３５の金利からさらに低金利になるスーパーフラットという商品があり、他行には無い魅力になっています。

さらに、団信に不加入とすると0.28%引き下げとなります（通常は0.2%引き下げ）。そして2019年6月からは、住宅の建築費または購入価額の30％以上を手持金（頭金）として入れることでさらに金利が低くなるスーパーフラット7が登場しました。

こちら、その金利です。

ARUHI スーパーフラット　2019年7月実行金利
商品名	借入期間	実行金利
		当初10年間	11年目以降
ARUHI スーパーフラット7S	15年～35年	年0.500%	年0.750%
ARUHI スーパーフラット8S		年0.550%	年0.800%
ARUHI スーパーフラット9S		年0.600%	年0.850%
ARUHI スーパーフラット借換	年0.850%

35年固定金利とは思えないような、低金利ですよね！7月はかなり申込が殺到しそうです。早めにWEB事前審査などに申し込んでおくことをおススメします。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日太郎の金利予想は、常に最も早い段階で確度の高い予想を公開しています。

ただし記事の執筆時点で公開されている情報に基づいていますので、実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。

くれぐれも、用法用量を守ってご利用ください。

なお、ARUHIマガジンのほかダイヤモンド不動産研究所でも予想を公開していますので、合わせて読んでみてくださいね。

2019年6月20日

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