2024年5月13日公開
どうも千日です。日銀は3月の政策決定会合でマイナス金利政策を解除し、４月１日に一斉に公開された住宅ローンの金利にも懸念されていた変動金利への影響はほぼありませんでした。
しかし、4月17日には住信SBIネット銀行が５月から変動金利の基準金利を0.1ポイント上昇することを公開し、4月25日にはイオン銀行が続いて５月から変動金利の基準金利を0.1ポイント上げることを公開しました。
その後に追随する銀行は無く、上記2行のみが上げたという状況です（楽天銀行は以前からTIBOR連動であったのであえてこの議論から除きます）。
今後住宅ローンを組む人が変動金利を選ぶにあたり、これらの銀行を選んでいいのか？また、すでに変動金利でこれらの銀行で借りている人は借り換えるべきなのか？わかりやすく解説します。
千日のブログでは、毎月最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説しています。
具体的には、金利タイプ別に…
- 今どの金利タイプが割安になのか？
- どんな人にどの金利タイプがお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- 好調な決算の後押しで変動金利を上げたか
- SBIとイオンの変動金利引き上げへの対応方法
- 植田日銀は2028年までに複数回の利上げを目指す
- マイナス金利解除によるリスクをヘッジするお勧め住宅ローン
- これから変動金利を選択する人の心構え
好調な決算の後押しで変動金利を上げたか
5月10日に公表されたSBIホールディングスの連結決算は、売上高に当たる収益が前期比26.5％増の1兆2,105億円となり、１兆円の大台を超えたことが報じられています。
主として証券がらみの金融事業の好調が主な増加要因です。SBI証券は5年9月末に日本株の売買手数料を無料化したのですが、証券の信用取引の金利収入や投資信託の信託報酬が増え、無料化によるマイナスの影響を補ったと説明されています。
おそらく住信SBIネット銀行が変動金利を上げた理由は、この好調な決算にあります。
SBIは日銀会合ではなく好調な決算見込みから動いた
住信SBIネット銀行が変動金利のみならず預金の金利を上げることを決めたのが4月17日です。決算発表よりも前ですが、社内的には当期決算の利益が大台に乗ることが分かっていたので、預金と貸し出しの金利を上げたのだろうと推察しています。
ここに重要なポイントがあります。日銀のマイナス金利解除が最終的な決定ポイントにならず、自社の利益が上がっていたから、ということですね。
他行に先んじて住宅ローンの変動金利を上げると利用者が他行へ逃げてしまうというリスクがありますが、それを超える実績を挙げられるという自信をうかがわせますね。
日銀のマイナス金利政策解除が決定ポイントであれば、3月に決定されたのですから3月中に意思決定して4月から上げるのが妥当です。4月に社内の決定がズレこんで5月からになったのは、日銀ではなく自社の決算を見て決めたからということで、当たらずとも遠からずなのです。
イオンも４年ぶりに最高益を更新したが金融事業では減益
イオン銀行は2月決算の会社です。つまり、日銀の3月会合でマイナス金利政策の解除を決めた時点では、自社の決算も見えていたということになります。その2024年2月のイオングループの決算も過去最高益をマークしています。
売上高は前年比+4.8%の9兆5,535億円と過去最高を更新、営業利益も前年比+19.6%の2,508億円と過去最高を更新、当期純利益も+109%の446億円と大幅増益です。
ではなぜ、SBIよりも早くに利上げに踏み切らなかったのでしょうか？
この好調な決算はスーパー事業の好調によるものであり、イオン銀行の所属する総合金融事業では増収減益で利益面では足を引っ張っています。そうです、SBIのように金融事業で好調というわけではないのです。
だから、いったん様子見を決め込んだのですが、4月17日にSBIが利上げを決めたのを見て、その一週間後の25日に追随したということではないかと見ています。
他行がSBIに追随しない理由とは？
では、なぜ他行がSBIに追随しないのでしょうか？理由としては、変動金利を上げることで銀行の利用者を逃してしまうことを恐れているからです。むしろSBIの戦略が従来型の銀行業とは異なっている点にあるでしょう。
SBI証券は国内株式の売買手数料を無料にするなどして、証券口座の獲得数を増やし、結果として信用取引の利息や新NISAや投信信託などの信託報酬で利益を上げることで成功しています。
最近の株高の後押しもあって、住宅ローンの低金利以外のアピールポイントで個人ユーザを獲得することが出来ており、さらにそれで増益できたという自信が裏付けとしてあるのでしょう。
これに対して多くの銀行は住宅ローンの低金利をアピールポイントとして個人ユーザを獲得しそれから投資信託を売る、auじぶん銀行なら携帯などを売るというモデルから脱却していないわけです。
むしろイオン銀行のようにホイホイ追随する銀行の方が珍しいのです。日銀が追加の利上げを行わないうちは、他行が変動金利の基準金利を上げることは無いだろうと見てます。
SBIとイオンの変動金利引き上げへの対応方法
では住信SBIネット銀行とイオン銀行の変動金利の引き上げに対して、私たちが行うべき対応について、これから住宅ローンを借りる人、すでに両行で住宅ローンを借りている人に分けて解説します。
金利を上げていない他行で借りるべきか？（これから借りる人）
まず、これから住宅ローンを借りるという人であれば、これら2行の変動金利で借りる理由は無いでしょう。住信SBIネット銀行、イオン銀行ともに新規の適用金利は上げずに据え置きとなっていますが、過去に借りていた人に対しては横並びで金利を上げています。
つまり、これから住宅ローンを組もうとする人向けには以前と変わらない低金利をアピールしつつ、過去に住宅ローンを借りた既存の利用者に対しては金利を上げるという対応です。
今後同様の状況になったときに金利を上げない銀行の方が良いのですから、これから別の銀行で審査をして実行日に間に合うのであれば、同じくらいの金利の他行で借りる方が今後の金利上昇リスクは相対的に低いということになります。
0.1%の利上げで借り換えるのは逆に損（すでに借りた人）
しかし、すでに両行で住宅ローンを借りている人が他行に借り換えるのはお勧めしません。逆に損となってしまいます。
例えば5000万円を35年元利均等返済でイオン銀行の変動金利0.43％と0.53%を比較すると、毎月の返済で2,205円の増加、総支払額で926,025円の増加となります。
他行へ借り換える場合には、借り換え先の銀行で融資手数料が必要になり、登録免許税や司法書士報酬が必要になります。5,000万円に2.2%の融資手数料を乗じると110万円となるので、他の費用を加味するとおよそ130万円が追加で必要になってきます。甘んじて0.53％で借り続けても92万円の負担増ですから、借り換えない方がまだマシという結論になります。
うがった見方をすれば住信SBIネット銀行とイオン銀行は、0.1%程度の金利引き上げなら借り換える方が損になるので、これによって他行に借り換える人は少ないと見越して金利を上げたのかもしれませんね。
繰り上げ返済がお勧め（すでに借りた人）
そこでお勧めするのが、最も確実に利息を減らせる繰り上げ返済です。両行ともネット銀行の特徴として、繰り上げ返済は手数料ゼロ円ですからこれを使わない手は無いでしょう。
5,000万円の借り入れで残り35年であれば、すぐに90万円を繰り上げ返済することで、変動金利が0.1％上がる前と同じ（又はそれ以下）になります。
なお住宅ローン控除を受けている人は、繰り上げ返済によってその減税メリットが減ってしまうことにも気を配らなければなりません。控除率の0.7％は金利の上昇0.1%よりも大きいです。住宅ローン控除の方を優先し、控除期間が終わってから繰り上げ返済しても良いと思います。
ご自身の具体的な金利と借入残高と残りの期間で計算してみたい場合は千日太郎が無料で公開しているスマホアプリのAI住宅ローンシミュレーターで計算できます。iOSとandroidの両方で公開してますのでぜひ活用してください。
イオン銀行ならではのリスクヘッジ方法もある（すでに借りた人）
またイオン銀行であれば、もう一つ対応方法があります。イオングループでの買い物が住宅ローンの完済まで5％オフになるという特典で取り戻す方法です。0.43％と0.53％の毎月返済額の差は2,205円ですが、これが利息負担額の平均的な差ということですね。これをイオングループでの買い物5％オフで割り戻すと44,100円です。
食品や生活必需品などの買い物を意識的にイオングループのお店にまとめ、約4万円を維持していくようにすれば、0.1%程度の利上げは取り戻せているということになります。前述した繰り上げ返済と併用すれば、より効果的になるでしょう。
植田日銀は2028年までに複数回の利上げを目指す
植田日銀は現在はゼロ％としている短期政策金利を、コントロール可能で景気を冷やしもせず加熱もさせない自然利子率の水準にしたいと考えていると見ています。
通常、中央銀行が短期政策金利を操作する場合の最少単位は0.25％です。現在のゼロ％から1段階上げれば0.25％、2段階上げれば0.5%ということになります。
このような方法で短期政策金利を操作するには、最低でも今のゼロから1段階金利を上げなければなりません。できれば、上げられるうちに2段階くらい上げておきたいというのが本音ではないかと思います。今のゼロ％から下げると再びマイナス金利政策に逆戻りしてしまうからです。
日銀総裁の任期は5年でちょうど1年経ちましたが、残り４年（2028年まで）の間にできれば複数回の利上げを行いたいと考えているでしょう。
過去の日銀による利上げ事例と今後の利上げ予想
ちなみに過去の利上げ事例は下記のとおりです。
- 2000年8月（ITバブル時）：0％→0.25%
- 2006年7月（リーマンショック前）：0％→0.25%、2007年2月：0.25%→0.5%
リーマンショック直前には2006年7月から2007年2月の8か月間で2回の利上げを行い、ゼロ％を0.5%に上げています。変動金利を選択するなら、少なくとも0.5%くらいの利上げはあるものと考えておくべきでしょう。
しかしこれはあくまで過去の実績を引き合いにして将来も同じだろう、という無難な予想です。こんなに簡単に将来を予想できるなら誰も苦労はしませんよね。そこで上振れした場合の金利水準でも計算をしてみる必要があります。
上振れした場合の予想としてはさらに2段階上昇するとして、1.0%くらいと考えています。日米の金利差は今のような異常な金利差になる前は長らく3％～3.5％で推移していました。
現在の米国の政策金利は5.5%ですが、今後の利下げによって4％台に下がったときに過去の金利差が維持されるなら日本の政策金利は1％前後というのも妥当な水準になるためです。（これも過去のデータを基準にした予想ではありますが。）
マイナス金利解除によるリスクをヘッジするお勧め住宅ローン
では、利上げに伴う長期金利の急上昇のリスクを踏まえてどんな住宅ローンがリスクヘッジになるのか？解説します。
メガバンクの変動金利でリスクヘッジ
三菱UFJ銀行はメガバンクでありながらネット銀行並みの低金利であり、SBIに追随する可能性が低い銀行です。
さらに1日の入院でも住宅ローンがゼロ円になる疾病保障付団信が魅力です。sennich.hatenablog.com
フラット３５は金利上昇を抑えるのでリスクヘッジできる
フラット３５は独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。
この機構債はフラット３５の融資を実行する前月の20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する建前となっています。つまり融資実行月の前月に実質的な住宅ローンの金利が決まるということです。
特にお勧めはARUHIスーパーフラット８、７、６です。3月から4月にかけては長期金利の上昇に反して金利を下げ、4月から5月にはわずか0.01ポイントの上昇に抑えられています。
| フラット35買取型 | 3月 | 4月 | 5月 | 動き |
| ARUHIフラット３５（買取型） | 1.84% | 1.82% | 1.83% | +0.01% |
| フラット35保証型 | 3月 | 4月 | 5月 | 動き |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.55% | 1.53% | 1.54% | +0.01% |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.43% | 1.41% | 1.42% | +0.0% |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.42% | 1.40% | 1.41% | +0.01% |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.41% | 1.39% | 1.40% | +0.01% |
| 住信SBI保証型90% | 1.81% | 1.81% | 1.82% | +0.01% |
| 住信SBI保証型80% | 1.73% | 1.75% | 1.76% | +0.01% |
さらにフラット３５の金利は2024年2月の資金受取分から新しい金利引き下げ制度、子育てプラスがスタートします。金利引き下げの上限が年1％まで引き上げられており、子育て世帯はポイントの獲得によってさらに金利引き下げを得られます。
つまり、公的融資のフラット３５は、金利が決まるタイミングと国の少子化対策の両面から長期金利の上昇リスクをヘッジできる住宅ローンなのです。
今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。子育て世帯には特にお勧めします。
ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。
変動と固定の折衷案としてのミックスローンはＮＧ
現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。
その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。
支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストです。
金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。
これから変動金利を選択する人の心構え
民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。そのため、民間銀行の多数派は変動金利を低金利で据え置き、変動金利へ誘導しようとするでしょう。
ただし、変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。むろん変動金利が上がると予想しながら変動金利を選ぶ人はいないと思いますが、そうであっても金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。
お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの
金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。
- ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
- 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。
この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。
この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。
5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。
また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。
以上、千日のブログでした。
こちらは5月31日に発売となります。千日太郎がマンガになりました！各章の導入部のマンガで理解しやすい構成になっていますので、初心者の方には特におすすめします。
2024年5月13日千日太郎
毎月更新！コロナ情勢下の住宅ローンランキングを更新しました！
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| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
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