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フラット35の知られざるメリットと銀行や営業マンがなぜお勧めしないのか?プロが答えます

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フラット35を客に勧めず自分はフラット35で借りてる?金融のプロだけが知るそのメリット

どうも千日です。「フラット35 お勧めしない」というキーワードで検索して私の千日の住宅ローン無料相談.comに来られる方が多いです。お勧めしてもらってない人が多いのでしょうね。

しかし私が金融関係に勤めている人やFPさんの話を聞いていると結構な割合でフラット35で借りているのが現実です。私のセミナーに来る人ってなぜかそういう「業界」の人たちが多いです(笑)。マニアックなんでしょうか…

話を戻しましょう。

「客にはお勧めしないと言いながら自分は隠れてフラット35を利用している」と言いたいわけではありませんけど、まあ、それに近いものはあると思いますよ。

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このフラット35のメリットは住宅ローンを単に銀行の商品として捉えている限り、いくら研究しても分かりません。フラット35は、その成り立ちから民間の住宅ローンでは絶対にあり得ないオンリーワンのメリットがあるのです。

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フラット35は後から賃貸に転用してもOKの唯一の住宅ローン

  • フラット35は自分ではなく、親が住む家やセカンドハウスでも住宅ローンを借りることが出来ます。
  • また、事情によらず住所変更届のみを提出してその物件を賃貸に回すことも可能です。

民間の住宅ローンは住居として利用することが必須条件

意外と知らない人が多いですが、民間の住宅ローンは自宅を住居として使用することが必須条件として定められています。当初、住宅ローンを借りた家を借入後に賃貸物件として有償で他人に貸し出す場合には、予め銀行の承諾を得る必要があるのです。

そして、賃貸用の物件に関しては住宅ローンではなく事業性ローンとなり、金利は高くなります。

住宅ローンを融資する金融機関は我々がその物件を住居として使用しているからこそ、安い金利でも貸すのです。自宅ではなく、金儲けの手段として持っている投資物件ならそれほど、執着しないんじゃないでしょうか。

住居として使用しているからこその低金利の住宅ローンなのです。

これ常識です。

転勤族には嬉しい「賃貸に出す」という選択肢

これに対して、フラット35では住所変更届を提出するだけで、住宅ローンの金利で借り続けることが出来るのです。これは民間の一般的な住宅ローンを知る金融のプロからすると、考えられないような好条件なのですよ!

家を買ってから転勤になると単身赴任か家を売却かという2択になりますが、フラット35では「賃貸に出す」という第3の選択肢が採れるのです。特に転勤の可能性が高い転勤族にとって、これは唯一無二のメリットでしょうね。

最初から賃貸はNGだが後から条件変更には応じる「金融円滑化」の取り組み

ただし最初から賃貸目的でフラット35を借りるのはNGです。あくまで最初は住居として使用することを条件として融資してもらうものです。

このようなルールになっている背景には、中小企業金融円滑化法があります。この法律の趣旨は、中小企業や住宅ローンの借り手が金融機関に返済負担の軽減を申し入れた際に、できる限り貸付条件の変更等を行うよう努めるよう義務付けるものです。

この法律自体は2013年3月末で終了しましたが、住宅金融支援機構では現在も継続しています。

つまり、当初は住居として使用する条件は変わりませんが、その後に貸付条件の変更等について出来る限り応じるようにするんですね。住宅ローンを借りるタイミングでは、自宅として利用する意思をもって住宅を取得したんだという点は厳格に守る必要がありますが、その後についてはかなり弾力的に条件変更に応じるということなんです。

住宅金融支援機構のホームページには以下のように、賃貸への転用を認めると明確に書いています。

機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。

しかし、一部のお客さまには、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました。 これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました。

 金融円滑化への取組について:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

太字は千日が付けました。

あくまで「金融円滑化」が趣旨ですから、賃貸事業を推奨しているものではありません。しかし、「事情によらず転居出来る」「賃料収入により返済を継続できる」ということですから、実質的に任意に賃貸への転用を認めていることになります。

大事なポイントですので繰り返しますが、あくまで最初は自宅として利用する意思で住居を購入ことが前提です。

 

何があっても絶対に金利が上がらない唯一の住宅ローン

それから、民間金融機関の固定金利というのは、厳密には固定ではありません。約款を隅から隅まで読んでみましょう。固定金利であっても以下のような文言があります。

前条(項)にかかわらず、銀行は金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には、借入金利を相当の範囲で変更することが出来るものとします。

つまり、日本経済がひっくり返るような大事件やルールの変更など「相当の事由」があるなら固定金利であっても銀行が借入金利を変更できるということです。

金利を上げないと全ての銀行が破たんするような、想定しないような事象ですからまあ無視して良いんですが、フラット35についてはこういう文言はありません。

これはフラット35の金利の決まり方によるものなんです。

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住宅金融支援機構が投資家に販売する機構債の販売代金を右から左に移すだけで、銀行も住宅金融支援機構も金利のリスクを取っていません。投資家に販売する機構債の表面利率でフラット35の金利は確定しているんです。

その後に金融情勢がどうなろうと、そのときに決まった金利を投資家に払うだけですから、何があっても金利が変わらないのがフラット35なのです。

ですから、銀行員にとっては特にフラット35で借りておくことがリスクヘッジになるんですよ。銀行が固定金利を上げるなんて、とんでもない非常事態です。無事ではすみません。給料が減ったりリストラされたりした上に金利が上がったら…泣き面に蜂ですもんね。

また、公務員のように経済情勢によって給料が変わらず安定する職業の人にとってもフラット35は合理的な選択なんです。

 

なぜ銀行や不動産会社の営業マンから「フラット35はお勧めしない」といわれるのか?儲けのカラクリ

では、なぜ「フラット35はお勧めしない」という言葉が銀行員や不動産会社の営業マンから出てくるのでしょうか?

答えはいたってシンプルです。

  • 銀行員:フラット35で借りられると銀行の利益にならない。
  • 不動産営業マン:民間銀行の変動金利の方がシミュレーションで高い家が買えるし、銀行から紹介料が入ることもある。

前述のように、フラット35は銀行が右から左にお金を流すだけです。代行手数料しか貰えないんですよね。リスクが無い反面、銀行の儲けも少ないのです。自行の住宅ローンを貸せば、リスクがありますが、儲けも多いです。それに住宅ローンを借りる銀行をメインバンクにしますから、預金の獲得にもつながります。

不動産の営業マンは前述のとおりです。下記のように、ことごとく利害が相反しているんですよ。

  • 高く売りたい営業マンと安く買いたいわたしたち。
  • 早く売りたい営業マンとじっくり吟味してから決めたいわたしたち。
  • 手付金は出来るだけ多く取りたい営業マンと、少な目におさえたいわたしたち。

 

賃貸に出すのはメリットだけでなくデメリットもある

フラット35で賃貸に出せるのはメリットですが、デメリットもあります。ざっと挙げただけで以下の5つです。

  1. 賃貸に出すと当然住宅ローン控除は受けられなくなる。
  2. 賃貸とは別に自宅を購入するときはフラット35は「セカンドハウスローン」となる。
  3. セカンドハウスローンでは住宅ローン控除は受けられない。
  4. フラット35で借りながら民間住宅ローンで借りる時は審査が厳しくなる。
  5. いざ自分で住みたいときに立ち退き料が必要になる。

1.賃貸に出すと住宅ローン控除は受けられなくなる

住宅ローン控除の居住条件は、住宅の取得後6カ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続き住んでいることです。年の途中に賃貸に出したらその年から住宅ローン控除を受けることが出来なくなります。

ただし、家を借りている人に立ち退いてもらって再び家に住めば、残りの年分について住宅ローン控除を受けることが出来ます。ストップした期間は延びません。

2.賃貸とは別に自宅を購入するときはフラット35は「セカンドハウスローン」となる

既に住宅ローンとしてフラット35を借りているわけですから、賃貸とは別にフラット35で借りる場合は「セカンドハウスローン」という取り扱いになります。

フラット35のセカンドハウスローンは住宅金融支援機構の商品ですが、事務代行をする金融機関がかなり限られてきます。

3.セカンドハウスローンでは住宅ローン控除を受けられない

そして、フラット35のセカンドハウスローンで借りることが出来たとして、住宅ローン控除は受けられなくなります。これはなぜかというとセカンドハウスローンでは、貸主の住宅金融支援機構から「住宅ローンの年末残高証明書」が発行されないからです。

税法上、セカンドハウスではなく、完全な自宅として利用しているのであれば住宅ローン控除を受けることが出来るのですが、その申告をするのには「住宅ローンの年末残高証明書」を添付しなければならないんです。

セカンドハウスローンの場合は住宅金融支援機構からその発行を拒否されます。

つまり、住宅ローン控除を受けるための書類が揃わないので、結果として住宅ローン控除を受けられないということになるんですね。これは、民間の金融機関でセカンドハウスローンや事業性ローンを借りる場合も同じです。

4.フラット35で借りながら民間住宅ローンで借りる時は審査が厳しくなる

住宅ローン控除を受けるためにはあくまで金融機関が「住宅ローン」として販売している商品を利用しなければならないのですね。ならばフラット35以外、つまり民間金融機関の住宅ローンを借りれば良いということになります。

しかし、審査が厳しくなります。

普通に住宅ローンを借りる場合でも、車のローンなどがあると審査でチェックが入りますよね。2百万円くらいの車のローンですら不利になる、と言われるのですから数千万のローンは確実に目を付けられます。審査は厳しくなるでしょう。

これは、審査に通らないということではありませんよ。厳しく審査されるということです。

これから借りる住宅ローンの審査に加え、既にフラット35で借りている住宅ローンの残高とその家の担保価値、家賃収入、税務申告書などを追加で精査されます。

5.いざ自分で住みたいときに立ち退き料が必要になる。

転勤などで当分は住まなくなるけど、手放さずに賃貸に出すということは、いずれまたその家に住みたいという気持ちがあるからですよね。両親の介護のことを考えて実家の近くに家を購入する人もいると思います。

いざ、戻りたいor戻らなければならない、という状況になったときに賃貸に出していると簡単にはいきません。平和的に話し合って出て行ってもらうには幾らかの立退料を支払う必要があります。

なお、定期借家契約にすれば契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に立ち退いてもらうことができますし、その契約期間は自由に定めることができます。でもその分賃料は安く設定することになるでしょう。

おススメのフラット35

実は、フラット35の金利には団信(団体信用生命保険)の0.28%が金利に最初から込みとなっています。

そして、フラット35では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。

つまりどういうことか?というと、団信に加入したくない人にとっては、団信に加入していないのに団信保険料相当を0.08%負担しているということです。

その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット35を借りるのです。

アルヒスーパーフラットで団信なしのメリット、デメリット

スーパーフラットは一定の頭金と返済負担率をクリアすることでフラット35の金利から0.1%又は0.05%引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。

種類 金利引き下げ 団信抜き 2019年11月
アルヒスーパーフラット7 -0.15% -0.28% 0.74%
アルヒスーパーフラット8 -0.1% -0.28% 0.77%
アルヒスーパーフラット9 -0.05% -0.28% 0.82%
アルヒスーパーフラット借換 -0.05% -0.28% 0.82%

スーパーフラットは「保証型」というタイプの商品で、事務代行するアルヒの独自性を出しやすく、頭金を多く入れることで金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって金利が0.28%引き下げになるというメリットがあります。

他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。

ただし2つのデメリットがあることは覚えておいてください。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。
スーパーフラットで団信抜きなら0.8%前後で推移

千日の分析によると2019年~2020年のフラット35の金利(団信込み)は買取型で1.2%、保証型で1.1%前後で推移するのではないかと見ています。

2019年に入ってからは下落傾向が続いていて、むしろ上がる要素が無いです。団信込みでは1.2%前後で推移するとして、スーパーフラット8ならばそこから0.1%引き下げとなり、さらに団信に加入しなければ0.28%引き下げとなります。

つまり、アルヒスーパーフラット8で団信不加入ならば、0.82%前後で推移するだろうと予想できますね。「7」ならばさらに低く0.77%前後で推移すると予想できます。

2019年 フラット35 期間21~35年 アルヒスーパーフラット8団信抜き アルヒスーパーフラット7団信抜き
1月 1.33% 0.95% 0.90%
2月 1.31% 0.93% 0.88%
3月 1.27% 0.89% 0.84%
4月 1.27% 0.89% 0.84%
5月 1.29% 0.91% 0.86%
6月 1.27% 0.89% 0.84%
7月 1.18% 0.80% 0.75%
8月 1.17% 0.79% 0.74%
9月 1.11% 0.73% 0.68%
10月 1.11% 0.73% 0.68%
一般の団信に加入できない人や生命保険の方が割安な30代の人にオススメ

問題は2つのデメリットです。

  1. 融資手数料は手数料は一律2.16%で繰上げ返済しても返金なし。
  2. 当たり前ですが団信の保障はありません。

この二つがデメリットとならない人にお勧めです。

融資手数料は繰上げ返済しても返金されませんが、保証料であれば繰上げ返済で返金されます。

なので、早期に繰上げ返済する人は保証料の方がおトクだと言われます。しかし、保証料タイプはその代わりに金利が高くなるなどのデメリットもあります。10年くらいで完済する人でなければ、保証料タイプの恩恵は実感できません。

20年~35年で完済するプランであれば、融資手数料が返金されないというデメリットはありません。

また、30代前半なら死亡時と高度障害時に月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われる収入保障の保険料は夫婦両方が加入しても月額6000円ほどです。一般の保険に別途加入する方が割安となります。

病気にかかるリスクが高まるのは歳をとってからですが、そのころにはかなり住宅ローンが少なくなっていますので、一番危ないときにこそ保障額もショボくなってしまいます。

また、健康上の理由から一般の団信に入れない人はフラット35で団信に加入しないという選択肢になりますが、団信に加入しないのであればより金利が安くなる方が有難いですね。

なお、アルヒスーパーフラットでは加入の条件を緩和したワイド団信の取り扱いもあり、団信込みの金利に0.3%上乗せすることで加入可能です。もとの金利が引き下げになっているので、ワイド団信の上乗せの負担が小さくなるのでおススメです。

申込はwebで手軽にできます☟

住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は低金利と全疾病保障

もちろん低金利も魅力ですがフラット35でありながら、住信SBIネット銀行の目玉である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるということがメリットです。

ただし、団信に不加入とすることは出来ません。また、ワイド団信の取り扱いもありません。

なお、保険会社の査定の結果、全疾病保障に加入できない場合でもフラット35(保証型)で住宅ローンを借りることが出来ます。

全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。

  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。

この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、加入できるのなら、入っておいた方がおトクですよね。

全疾病団信付きでフラット35最低金利

詳しく相談したい方は、SBIマネープラザがお勧め

この住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)を検討するなら、リアル店舗のSBIマネープラザがお勧めです。

住宅ローンアドバイザーが相談者の資金計画を聞きながら、住宅ローン返済までのシミュレーションまでやってくれます。いまなら来店者にAmazonギフト券のプレゼントもあります。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

アルヒと住信SBIアナタはどっち?

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIフラット35保証型アルヒスーパーフラット両方OK

アルヒスーパーフラット

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

おススメのフラット35として、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行の保証型を追記しました。参考にしてください。

2019年10月24日

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団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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