住宅ローン専門家が実践するおトクな中古マンションの買い方
どうも千日です。フラット35リノベは当初10年間（又は5年間）フラット35の金利から0.5%引き下げになります。
そして金融機関ではARUHI（アルヒ）が第一候補です。
特にリノベの場合は対象の中古マンションがその対象になるかが大前提としてあるのですが、そのデータを最も多く蓄積しているのがアルヒだからです。
今日は住宅ローン専門家の千日が、この2019年に実際に中古マンションを買って、実行しようとしている住宅ローンの組み方をお教えします。
住宅ローンと不動産業界の裏も表も知り尽くした千日太郎が実際に自分で実践している方法です。
- 住宅ローン専門家が実践するおトクな中古マンションの買い方
大きなメリットのフラット35リノベ！
フラット35リノベの条件に当てはまり、所定の申請手続きをしてフラット35を借りると、当初10年（金利Ａプラン）又は5年間（金利Ｂプラン）、フラット35の金利から0.5%もの引き下げになり、利息が軽減されます。
これによる恩恵は凄いですよ！
2000万円から8000万円までの借入金額で分かりやすいマトリックス表を作りました。
（単位：万円）
|
借入金額と利息軽減 |
10年引き下げ（金利Ａプラン） |
5年引き下げ（金利Ｂプラン） |
|---|---|---|
|
2000 |
96 |
52 |
|
3000 |
144 |
78 |
|
4000 |
192 |
104 |
|
5000 |
240 |
129 |
|
6000 |
287 |
155 |
|
7000 |
335 |
181 |
|
8000 |
383 |
207 |
最大383万円も利息が軽減されるんですね！これによって、リノベ工事の約半分位は国が肩代わりしてくれるようなものです。
マジでハンパないです。
ですから中古住宅を探すなら、まずは「リノベ」を狙って物件探しをするべきです。
では、物件のどんなポイントをチェックしていけばいいのか？を分かりやすく解説します。
フラット35リノベの条件を満たすポイント
フラット35リノベの補助金を受けるためには、一定水準以下の性能の中古住宅をリノベ工事によって一定以上の性能にすることが条件です。
- 中古住宅を購入後、性能向上リフォームを行う、または
- 性能向上リフォーム済みの中古住宅を購入する。
中古物件を買ってから自分でリフォームしてもいいですし、業者によってリフォームされた中古物件を購入してもいいです。
リフォームによって性能向上すべきポイントは以下の４つで、このうちどれでも１つ「性能向上リフォーム」の基準をクリアすればＯＫです。
- 省エネルギー性（夏涼しく冬暖かい断熱性能に優れた住宅）
- 耐震性（地震に強い住宅）
- バリアフリー性（移動しやすく高齢者に優しい住宅）
- 耐久性・可変性（丈夫で長持ちな住宅）
ここが大事なポイントなんですが、リフォーム前から基準をクリアしてるポイントをどんなに高い水準にレベルアップさせてもダメです。
基準をクリアしていないポイントを「性能向上リフォーム」によってクリアさせるのがミソなんですよ。
中古マンションが「リノベ」の条件を満たすか確認する一番カンタンな方法
不動産仲介業者の営業マンとか銀行の融資担当者に聞いても「ややこしいですよ」「面倒ですよ」としかいいません。お客がフラット35リノベで安く住宅ローンを借りても彼らには一円も入らないからです。
なので、私が一番カンタンに判断する方法をお教えします。
マンションの場合はリフォーム出来る範囲が専有部に限られていますので、リノベの条件を満たす方法も限られています。
逆に言えば、数少ないポイントをチェックするだけでリノベの対象かそうでないかを判断できるのです。
一番カンタンに確認する方法は「建設住宅性能評価書」の所定の住宅性能等級が何級かを見る方法です。
建設住宅性能評価書をチェックすれば一瞬で判断できる
中古マンションを探す際には、これから解説する等級を建設住宅性能評価書で確認すれば、「リノベ」の条件に合う物件かどうかが一目で判断できます。
この書類は完成引き渡し時に契約書等と一緒に渡されるものなので、新築時から住んでいる所有者なら必ず持っているはずです。
仲介業者の営業マンの中には「売主さんに聞きましたけど無いみたいです」とかのたまう輩がいます。単純にめんどくさいからなんですよ、完全に舐めてます。
無いわけねーだろタコ🐙
と思うんですが、そこはグッと堪えて「じゃあ購入対象から外さざるをえません」と言えば本気で売主に依頼して持ってきます。売主以外の入手ルートとして、管理組合から取り寄せることも可能です。
仲介業者には物件価格の3％＋6万円に消費税で実に100万を超える高額の仲介手数料を払うのですから、それに見合った仕事をしてもらいましょう。
また、売主の中にもこうした重要書類を出し渋るような人もいます。本当に「どこにやったか分からない」なんて言う人です。そもそも契約相手として誠実性に欠けると考えて良いと思います。
遠慮は無用ですよ。
マンションで「リノベ」に適合できるのは「バリアフリー」か「省エネ」
マンションの場合にチェックすべき「リノベ」の技術基準の内容を表にまとめました。
|
技術基準の内容 |
リフォーム工事前の適合状況 |
対象の可否 |
備考 |
|
|---|---|---|---|---|
|
専有部 |
共用部 |
|||
|
耐震性 |
━ |
× |
否 |
共用部は工事できない |
|
━ |
〇 |
否 |
工事前から基準をクリアしている |
|
|
バリアフリー性又は耐久性・可変性 |
〇 |
× |
否 |
共用部は工事できない |
|
× |
〇 |
可 |
専有部を性能向上リフォームすれば利用可！ |
|
|
× |
× |
否 |
共用部は工事できない |
|
|
〇 |
〇 |
否 |
工事前から基準をクリアしている |
|
|
省エネルギー性 |
〇 |
━ |
否 |
工事前から基準をクリアしている |
|
× |
━ |
可 |
専有部を性能向上リフォームすれば利用可！ |
|
現実的に工事が可能なのは専有部のバリアフリー性と省エネルギー性の2つということですね。
さらに…
- その中古物件の専有部が「リノベ」の技術水準をクリアしていないということが条件です。
- そして同時に、共用部は「リノベ」の技術水準をクリアしているということです。共用部は工事できませんからね。
バリアフリー性については風呂場に手すりを付けたり、通路やトイレを拡幅したり段差を失くすリフォームです。
省エネルギー性については開口部のサッシを2重にしたりする工事となります。
バリアフリー性で確認すべき「高齢者等配慮対策等級」とは
建設住宅性能評価書の中に「高齢者等配慮対策等級」という項目がありますのでそこに注目してください。
金利Ｂプランの条件
以下のようになっていれば、専有部を3以上にすることで金利Bプラン（当初5年間0.5%引き下げ）が受けられます。
- 専有部の高齢者等配慮対策等級が2以下
- 共用部の高齢者等配慮対策等級が3以上
金利Ａプランの条件
また、以下のようになっていれば、専有部を4以上にすることで金利Aプラン（当初10年間0.5%引き下げ）が受けられます。
- 専有部の高齢者等配慮対策等級が3以下
- 共用部の高齢者等配慮対策等級が4以上
リノベの適用が無いケース
逆に、諦めなければならないケースは以下の２つです。
- 専有部、共用部ともに3以上をクリアしている場合＝工事前から基準をクリアしている。
- 共用部が2以下の場合＝共用部は工事できない。
省エネルギー性で確認すべき「断熱等性能等級」とは
建設住宅性能評価書の中に「断熱等性能等級」又は「一次エネルギー消費量等級」という項目がありますのでそこに注目してください。
金利Ｂプランの条件
- 断熱等性能等級が3以下
- 一次エネルギー消費量等級が3以下
このようになっていれば、専有部のリフォーム工事でどちらかの等級を4以上にすることで金利Bプラン（当初5年間0.5%引き下げ）が受けられます。
また、具体的に以下の４つのうちどれか１つに当てはまるように性能向上リフォームを行うことでも金利Ｂプラン（当初5年間0.5%引き下げ）が受けられます。
- 全居室の開口部に一定の断熱改修が実施された住宅（リフォーム工事前の住宅が断熱等性能等級３又は省エネルギー対策等級３の場合に限る） 。
- 全居室の開口部および住宅全体の床・外壁・屋根（天井）のいずれか1か所以上に断熱改修が実施された住宅 。
- LDKの開口部の断熱改修が実施され、かつ1種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅 。
- LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅。
金利Ａプランの条件
また、以下のようになっていれば、専有部を5にすることで金利Aプラン（当初10年間0.5%引き下げ）が受けられます。
- 断熱等性能等級が4以下
リノベの適用が無いケース
逆に、諦めなければならないケースは以下です。
- 専有部で3以上をクリアしている場合＝工事前から基準をクリアしている。
アルヒに過去のリノベ利用実績を問い合わせれば更に確実
条件に合うマンションが見つかったら、すぐに購入申し込み…する前にちょっと待って下さい！
素人が書類だけで判断した事に誤りが無いとは限りませんよね。
さらに、過去同じマンションで実際にフラット35リノベを受けたことがあるのか？を確認できればより確実です。
アルヒはフラット35の取り扱い高で国内一位ですから豊富な実例データをリストで蓄積していますので、過去の実績からも確認することが出来ます。
一度仮審査を出しておくだけで、その後は何でも質問することが出来ますので、私はまずwebで仮審査に出しました。
店舗に行く前にまずwebの仮審査をオススメ
今まで多くの人がwebで問題なく住宅ローンを借りられています。
私も予定としてはスーパーフラットを利用しようと思ってますが、物件価格によっては2割の頭金を入れない可能性もありますので、敢えてまずはwebでの仮審査を出しました。
私が実際にwebでの仮審査をしたときの体験記です！☟
以上、千日のブログでした。
《あとがき～外部メディアに寄稿しました！》
もしリノベが使えない物件になった場合はフラット35リフォーム一体型を使って壁紙を全取替えし、トイレのリノリウム床を張り替えるつもりです。
これだけで新築のにおいのする部屋に入居できますし、さらに新品のエアコンも住宅ローンで付けようかと思ってます！
詳しいやり方と住宅ローン減税での注意点は外部メディアの『お金がない馬』に寄稿しました「住宅ローンで家具やエアコンを揃える裏技教えます」に書いてますのでぜひ読んで下さいね！
最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです！全国の大型書店と通販で発売中です。
本の内容で、なんでこうなるのかよくわからないなどのご意見があれば、メール等でお寄せください大歓迎です。
2019年1月23日
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
千日太郎おすすめ住宅ローン
合わせて読みたい関連記事
- 2019年からフラット35で賃貸することは出来なくなったの？
- 住み替えの住宅ローンなら新居選びも売却も有利になるフラット35がお勧めです
- 2019年長期金利が再びマイナスになったらフラット35の金利はどうなる⁈千日太郎が予想します
- 消費増税で住宅ローン減税は3年延長（13年）で最終調整｜増税影響と控除額の早見表を更新！
- 家・マンションの買い時はいつ？ＡＩで地価予測したら意外な町が上昇する⁉
- 家を買う建てるお得タイミングは2020年～2022年⁉消費増税、東京五輪、生産緑地問題の影響とは？
- FPでもやりがち⁉管理費等を含めて住宅ローンシミュレーションする人の残念な勘違いとは？
千日の住宅ローン無料相談ドットコムではフラット35の賢い利用方法について多くの質問に答えています
