千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日の先読み住宅ローンランキング➤
千日太郎借り換え金利先読みランキング➤

2019年5月以降の金利動向から千日太郎が厳選する民間住宅ローンとフラット35

Sponsored Link

2019年5月からの住宅ローン金利予想とお勧め住宅ローン

どうも千日です。2019年の3月から4月にかけては長期金利の低下ムードに反して住宅ローンは概ね横ばいという結果になりました。

長期金利を一番ダイレクトに反映するはずのフラット35ですら、横ばいになりました。

基本的に住宅ローンは長期金利と連動するのがセオリーです。従って、セオリーから外れた動きには住宅ローンを販売する側の隠れた意図が浮き彫りになるのですよ。

住宅ローンは銀行の商品です。そして、その金利は商品の価格です。商品の価格は売る側の思惑を色濃く反映するのです。

今日はそれを丸裸にし、利用者の目線から今後下がるであろう住宅ローンの商品を解説していきますね。

なお、最新の住宅ローン金利動向からおすすめする住宅ローンについては、この二つを読んでくださいね、毎月更新しています。

毎月更新!千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

関連記事

民間銀行の住宅ローン金利の動向

民間銀行の住宅ローンは毎月の初めにHPで公開された金利がその月の一か月間適用されます。

そして、その金利が決定されるのは月初直前の2日~3日程度のタイミングです。

民間銀行は金融市場から資金を調達し(借入れ)、それに儲けとなる利率をオンして私たちに貸します。なので慎重に翌月の金利動向を読んで金利を決めるのですね。

  • 3月の金利を決める2月末の長期金利は-0.02%でした。
  • 4月の金利を決める3月末の長期金利は-0.09%でした。

普通ならば、3月から4月にかけて民間住宅ローンの金利が下がっても良いはずなのですが、フタを開ければ横ばいだったのです。

民間住宅ローンと長期金利

なぜ横ばいになったのか?

日銀の金融緩和政策はもう8年目に突入しており、低金利が長く続いて銀行の利益を圧迫し続けてきました。

メガバンクでは大規模な行員のリストラを計画したり、減損損失を前倒しで計上したりしてそれに対応していますが、これ以上金利を下げるとやっていけないということがあるのでしょう。

長期金利が下がってもこれ以上住宅ローンの金利は下げられない

住宅ローンを借りる側からすると、前月よりも長期金利が下がっているなら、住宅ローンの金利が下がって当然だろうという認識がありますよね。

しかし、住宅ローンを売る銀行からすると、ここ数年間はずっと金利を下げ続けてきたのです。

そのうち上がるはずだという思惑もあったでしょうが、なかなか上がる気配が無いので体力的にキツくなってきているのですね。

そうなると、今以上に安い金利なら「貸さない方がまだマシ」という状態になってくるのです。

決算月のピークを過ぎて住宅ローンを借りる人も少ない

また、決算月の3月は新築マンションの完成引き渡しが一番集中する決算月です。また、人事異動で人が最も動く時期でもあります。

なので、利益が薄くても沢山貸しておかなければならないという考えもあるのですが、4月以降になると一旦波が引いていく時期なのです。

「もともと少ないパイを取るために無理をしてもしょうがない」という状況でもあります。

なので、特にセンセーショナルな経済事件が発生するなどしない限りは、3月よりも大きく金利が下がるということは期待しない方が良いと言えます。

公的融資:フラット35の金利動向

住宅ローンのフラット35を融資するのは住宅金融支援機構という国の機関であり、その事務代行を民間の銀行が行う「公」と「民」のコラボで行っています。

例えば「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」という形で販売するという仕組みになっています。

図にすると以下のようになります。

フラット35【買取型】のスキーム

この機構債は国が取り扱う安全な債券として、格付け機関から最高位のAAAの格付けを取得していますので、その表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回りに連動するのです。

つまり、その機構債を原資とするフラット35の金利もまた10年国債の利回りに連動するのですよ。10年国債の利回りは一般的に長期金利と言われています。

機構債の表面利率の発表で翌月の金利が分かる

この機構債の表面利率は毎月20日ごろに発表されます。つまり、翌月のフラット35の金利のもとになる金利が前もって発表されるということです。

前月の20日ごろの長期金利(10年国債利回り)と発表された機構債の表面利率、翌月のフラット35の金利を時系列に見ていくと連動していることがよくわかります。

10年国債利回り、機構債表面利率、フラット35の推移

長期金利が下がったのにあえて横ばいにした意図は?

しかし、微妙にズレているところもありますね。例えば2019年の3月から4月にかけてが少しずれていたんですよね。

年月 10年国債 機構債 フラット35
2019年3月 -0.04% 0.32% 1.27%
2019年4月 -0.04% 0.31% 1.27%

3月から4月にかけては、10年国債の利回りは同じ-0.04%でしたが、機構債の表面利率が0.32%から0.31%に下がっているのです。

これはなぜかというと、金融市場の長期金利はこのとき下落トレンドにあり、機構債の表面利率はそれを反映していたからなのです。

フラット35と長期金利の関係

なので通常であれば、金融市場の金利をそのまま反映して、フラット35の金利は0.01%下がるのが通常のパターンなのですよ。しかし、あえて前月と横ばいにしたのだと千日は見ています。

住宅金融のセーフティネットとしての位置づけ

理由はフラット35が公的融資だからです。税金で運営され、国の巨大資本をバックにした事業ですから、本当はもっと低金利にしようと思えば出来るのです。

しかし、そういうことをやり過ぎると民間金融機関の顧客を奪ってしまうことになるのですね。

もともとフラット35は民間の住宅ローンが借りにくい人でも融資できるようになっています。

例えば持病が理由で団信に加入できない人は民間金融機関で住宅ローンを借りることが出来ませんが、フラット35ならば団信不加入でも融資してもらえます。

また、就業形態が非常勤であったり派遣社員であったりするとメガバンクでは審査でかなりのハンデとなりますが、フラット35ならばそのようなことはありません。

いわば住宅金融のセーフティネットとしての位置づけなのです。広く国民が住宅を購入することができるようにすることがその設立主旨なのです。

この上でさらに民間よりも大幅に低金利ということになると、やり過ぎになってしまうのですよ。

フラット35の金利は1.1%台までは下がる可能性がある

2019年3月から4月のように、0.01%くらいの微妙な調整が行われる可能性は無きにしも有らずですが、基本的に長期金利の動きがダイレクトに反映するのがフラット35です。

もしも今後、大きく長期金利が下落することがあったとして、民間銀行が金利を下げ渋った場合であっても、ちゃんと金利を下げる可能性が高いのはフラット35です。

今後、長期金利がマイナス0.2%まで下がったとしたら、フラット35の金利は1.1%台くらいになるでしょう。

関連記事

ただし、あくまで機構債の表面利率の発表時点で決まることです。

例えば20日に機構債の表面利率が発表された後に大きく金利が下落したというような場合には、それは反映されない可能性が高いです。

民間融資:変動金利のオススメ

変動金利については、もう下がるところまで下がりきっている感はありますので、さらに大きく下がることは期待できないです。

  • 現時点で最も低い金利であること。
  • 低金利以外にも付加価値があること。

この二つの視点からオススメできるのが以下の商品です。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定>
0.39% 借入額×2.061% 3.24万円
3年という固定期間がありながら、変動金利よりも低金利。 低金利で借りて住宅ローン控除を満額受けて、早期に完済する人にとって最適な金利タイプ。
  1. 当初固定の3年がメガバンクの変動金利よりも低金利。
  2. 3年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.85%もあり変動なら0.625%と低金利
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

早期完済の理想的パターン(公式サイトへ)☟

1位 SBIマネープラザ<店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動金利>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能なので安心感が高い。
  • フラット35で業界最低金利、取扱額国内1位のARUHIの商品も取り扱うオールラウンダー。
  • 業界最低金利の変動金利と固定金利でプロに相談、シミュレーションも全て無料。

30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟

2位 au住宅ローン<変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
  • ガンと診断された時点で住宅ローン残高が50%になるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。

auユーザならじぶん銀行と同じ金利と保障に加え40,000円分のキャッシュバック(公式サイトへ)☟

2位 じぶん銀行<変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。

auユーザー以外場合はこちら☟

2位 住信SBIネット銀行 <変動金利借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  • 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。
  • 8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

(公式サイトへ)☟

 

民間融資:10年固定金利のオススメ

住宅ローンに力を入れている銀行は10年固定を主力としていることが多く、おトクな低金利になっています。ただこれも変動金利と同じで下がりきっている感はありますね。

10年固定金利は住宅ローン減税が10年間あるので、その間にそのメリットを確定させることが出来るの点でオススメです。

ただし、10年経過した後はその時点の店頭金利が適用されます。つまり10年後にどんな金利になっているか分からないというリスクを取ることになります。

  • 10年後に金利が上がった場合は残高の半分くらいは繰上げ返済できる。
  • 10年後に住宅ローン減税が終わったら売って住み替えてもいい。

このような人にお勧めです。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン10年固定>
0.69% 借入額×2.061% 3.24万円
10年の固定金利ではじぶん銀行より0.1%高いが、その後の店頭金利からの引き下げ額は1.6%と大きい。
  1. 当初固定の10年がメガバンクの中で最も低金利。
  2. 10年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.6%もある。
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは10年の固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.6%です。じぶん銀行(au住宅ローン)では10年後に完済しなければ損になります。三菱UFJならばいくらか繰り上げ返済して継続するという選択肢の広さが魅力です。

ネット銀行は融資手数料型なので期日前に全額繰上げ返済したとしても「融資手数料」は返ってきませんが、三菱UFJ銀行の場合は一部繰上げ返済でも保証料が返金されます。

10年後の選択肢の広さが魅力(公式サイトへ)☟

1位 au住宅ローン<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 10年固定の最低金利、ただし10年の固定期間が終わった後の優遇が少ないので10年後に必ず完済することが前提。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
最大40000円分のポイントゲット☟
2位 じぶん銀行<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。全疾病保障もプラス!
auユーザー以外場合はこちら☟

 

民間融資:20年固定金利のオススメ

40代から住宅ローンを組む人には20年固定をお勧めしています。定年退職が60歳から65歳とすると、金利を固定すべき期間は20年くらいで必要にして十分だからです。

その場合、定年退職時の残高をちゃんと把握して、それを繰上げ返済できるように貯蓄の計画を立てる必要があります。

20年固定金利で最も低金利は三井住友信託銀行です。2019年4月時点で1.07%(手数料型)となっています。

やはり金利の面では、2019年は下げ止まっています。単独トップなので、他行が下げないことには下げる理由が無いのです。

2019年 1月 2月~4月
三井住友信託銀行(手数料型) 1.10% 1.07%

申込はこちら☟

公的融資:フラット35のオススメ

フラット35は今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。

そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手であり、住宅ローンそのものの取り扱いでも国内5位です。メガバンクと比較しても遜色のない大手です。

全国175店舗で対面の相談を受け付けるフラット35業界最大手

アルヒ(ARUHI)は本審査のスピードが早いことで有名です。仮審査は当日、本審査も最短3営業日という革命的な早さです。

私は今回アルヒで本審査を通したのですが、マジで3営業日目の午前中に承認の電話が来ました。私は自営業ですからもっと時間がかかるだろうと思ってましたので、ビックリしました!

アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力でこれも早さの秘密です。ただ、店舗で相談すると手数料が2.16%になってしまいます。Webで申し込めば1.08%です。

Webで十分できますよ。こちら私の体験記です。

多くの人が普通にネットで申し込んで融資を受けています。ウン十万違ってきますから、是非チャレンジしてください。

フラット35最大手!Web申込にチャレンジ☟

複数の銀行で審査を通さないなんて勿体ない!

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプです。

また、姉妹サイトの住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢・年収別にマッチする住宅ローンを数ある金利タイプからランキングしています。

金利動向を先読みして住宅ローンを選ぶにしても、早くから一つに絞ってしまうのではなく、異なる複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って最後に一番有利な商品に決めることをお勧めしています。

本命とする住宅ローンは一つとしながらも、金融機関を変えながら、変動、当初固定金利、全期間固定金利(フラット35含む)の一通りで審査に出しておいた方が安心です。

手間ではありますが、複数の金融機関に審査に出したからといって審査で不利となることもありません。

むしろこの記事でご紹介したようなネット銀行であっても複数審査に出していることで融資手数料を値引きしてくれるケースもあります。

このことは、ホントに口を酸っぱくして言ってますが、審査は複数出さないともったいないですよ!

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

この予想は記事の執筆時点で公開されている情報に基づき、千日太郎が予想をしたものです。したがって実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。

それをご了承のうえでご利用くださいませ。

また当ブログでは住宅ローンを早くから一つに絞るのではなく、複数の金利タイプ、金融機関で住宅ローンを通しておき、直前の月までに決めることをお勧めしています。

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

 

ご意見やご質問があれば、メール等でお寄せください大歓迎です。

また、私がダイヤモンドで連載しております千日太郎の住宅ローンの正しい選び方がリニューアルしました!

URLが変っていますので、ブックマークして頂いている方はご変更をお願いします。近日中に記事を更新する予定です。

2019年4月5日

毎月更新!千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

毎月更新!年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

千日太郎おすすめ住宅ローン

合わせて読みたい関連記事

千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは各年齢、年収ごとの様々な相談ケースについて広く質問に答えています