2024年6月13日公開
どうも千日です。日銀は3月の政策決定会合でマイナス金利政策を解除しましたが、ネット銀行の2行が変動金利の店頭基準金利を0.1ポイント上げた以外は、ほとんどの銀行で変動金利への影響はありませんでした。
債券市場では日銀による追加利上げの時期とその上げ幅に注目が集まっており、最近では国内長期金利が13年ぶりに1％を超えるなど、会合前後の日銀植田総裁の発言に過敏に反応するようになっています。
いずれ「金利ある世界」がやってくると言われていますが、まさにこれから住宅ローンを組む人は、変動金利を選ぶべきか固定金利を選ぶべきか？非常に悩ましい問題ついて一つの方針をご提案したいと思います。
千日のブログでは、毎月最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説しています。
具体的には金利タイプごとに…
- 今どの金利タイプが割安になのか？
- どんな人にどの金利タイプがお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
メガバンクが変動金利を上げる直前に見せる兆候
新興のネット銀行のうち住信SBIネット銀行とイオン銀行の2行（楽天を含めれば3行）が変動金利を上げたのですが、メガバンクをはじめとする伝統的な都銀地銀は横ばいとしています。
前回の記事では住信SBIネット銀行とイオン銀行が変動金利の店頭基準金利を上げた背景について詳しく解説しましたので、今後メガバンクが変動金利を上げるとすればどのような条件で、どのようなプロセスを経て行うかについて詳しく解説しておこうと思います。
多くのメガバンクは住宅ローンの低金利をアピールポイントとして個人ユーザを獲得しそれから投資信託などの金融商品を売るというスタイルなわけですが、いわゆる銀行業ならではの思惑もあるのです。
銀行業では預金による資金調達が肝
伝統的な銀行業がどうやって利益を上げているのかを抑えておきましょう。銀行の三大業務といわれるものです。
- 預金業務: 顧客からお金を預かり、預金口座を管理します。
- 融資業務: 顧客にお金を貸し出し、住宅ローンやビジネスローンなどを提供します。
- 為替業務: 外国為替取引や国際送金など、通貨の交換に関する業務を行います。
上記の預金業務で預かったお金を融資業務で貸し出す、その利ザヤが銀行業の利益の源泉です。つまり融資業務だけを頑張ってもダメなのです。預金が無ければ貸すお金がないわけですからね。
銀行としては「金利ある世界」になることで、まずは預金利息に魅力を感じてもらって多くの預金を集め、しかる後に伸びる事業をやっている会社にどんどんお金を貸すことで追い風になると考えるわけです。
貸し出し金利を上げて預金者が減ってしまっては本末転倒
つまり、住宅ローンやビジネスローンの変動金利を上げることで、労せずたちまち金利収入が増えるわけですが、それによって他行へ変更して預金者が逃げてしまうと、早い段階で利益が頭打ちになってしまうわけです。
伝統的な銀行業の視点から考えると、短期的に利益が上がったとしても長期的な利益の源泉になる預金者が減ってしまっては本末転倒というわけです。
住信SBIネット銀行が変動金利を上げるに至った背景には、預金を集めて貸すという伝統的な銀行業よりも証券業（信用取引の手数料収入）がメインを張っていることが大きいでしょうね。
金利を上げる前に預金者が減らない状態を作ろうとする
つまり変動金利を上げても、預金者が他行へ流れていかないような状態となれば、伝統的な銀行業をメインとしてるメガバンクをはじめ全国の地方銀行も変動金利を上げてくるということになるのです。
すでにそういう兆候は三菱UFJ銀行の動向に出てきています。三菱UFJ銀行は口座を持っていない人を対象に、スマホで新規口座開設・10万円定期預金で1万円還元のキャンペーンを開始するなど、預金の獲得に乗り出しています。
メガバンクとしてはまずは預金金利を上げる「飴」を十分に与えることで、預金者を獲得するとともに逃げないようにするのが優先事項です。
「預金金利がこれだけ上がっているのだから、ある程度は貸し出し金利が上がってもしょうがないのかも……」というムードが世間に出来上がっているかどうか？これをメガバンクは一番気にしているはずです。
変動金利を上げるに先立って、ボーナス的な大判ぶるまい的な規模で預金金利を上げる動きを見せる可能性はあると思います。
植田日銀は2028年までに複数回の利上げを目指す
植田日銀は現在はゼロ％としている短期政策金利を、コントロール可能で景気を冷やしもせず加熱もさせない自然利子率の水準にしたいと考えていると見ています。
通常、中央銀行が短期政策金利を操作する場合の最少単位は0.25％です。現在のゼロ％から1段階上げれば0.25％、2段階上げれば0.5%ということになります。
このような方法で短期政策金利を操作するには、最低でも今のゼロから1段階金利を上げなければなりません。できれば、上げられるうちに2段階くらい上げておきたいというのが本音ではないかと思います。今のゼロ％から下げると再びマイナス金利政策に逆戻りしてしまうからです。
日銀総裁の任期は5年でちょうど1年経ちましたが、残り４年（2028年まで）の間にできれば複数回の利上げを行いたいと考えているでしょう。
過去の日銀による利上げ事例と今後の利上げ予想
ちなみに過去の利上げ事例は下記のとおりです。
- 2000年8月（ITバブル時）：0％→0.25%
- 2006年7月（リーマンショック前）：0％→0.25%、2007年2月：0.25%→0.5%
リーマンショック直前には2006年7月から2007年2月の8か月間で2回の利上げを行い、ゼロ％を0.5%に上げています。変動金利を選択するなら、少なくとも0.5%くらいの利上げはあるものと考えておくべきでしょう。
しかしこれはあくまで過去の実績を引き合いにして将来も同じだろう、という無難な予想です。こんなに簡単に将来を予想できるなら誰も苦労はしませんよね。そこで上振れした場合の金利水準でも計算をしてみる必要があります。
上振れした場合の予想としてはさらに2段階上昇するとして、1.0%くらいと考えています。日米の金利差は今のような異常な金利差になる前は長らく3％～3.5％で推移していました。
現在の米国の政策金利は5.5%ですが、今後の利下げによって4％台に下がったときに過去の金利差が維持されるなら日本の政策金利は1％前後というのも妥当な水準になるためです。（これも過去のデータを基準にした予想ではありますが。）
マイナス金利解除によるリスクをヘッジするお勧め住宅ローン
では、利上げに伴う長期金利の急上昇のリスクを踏まえてどんな住宅ローンがリスクヘッジになるのか？解説します。
メガバンクの変動金利でリスクヘッジ
三菱UFJ銀行はメガバンクでありながらネット銀行並みの低金利であり、金利動向については他行をリードするポジションにあります。
三菱UFJ銀行が金利を上げるタイミングは、他行も同様に上げるタイミングであり、三菱UFJ銀行が金利を上げる幅は、他行も金利を上げる幅になるだろうと見ています。横並びの基準になる銀行の一つです。
さらに1日の入院でも住宅ローンがゼロ円になる疾病保障付団信が魅力です。sennich.hatenablog.com
フラット３５は金利上昇を抑えるのでリスクヘッジできる
フラット３５は独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。
この機構債はフラット３５の融資を実行する前月の20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する建前となっています。つまり融資実行月の前月に実質的な住宅ローンの金利が決まるということです。
特にお勧めはARUHIスーパーフラット８、７、６です。5月から6月にかけては、長期金利が0.08ポイント上昇したのに、住宅ローンの金利は0.02ポイントの上昇に抑えられています。
| フラット35買取型 | 4月 | 5月 | 6月 | 動き |
| ARUHIフラット３５（買取型） | 1.82% | 1.83% | 1.85% | +0.02% |
| フラット35保証型 | 4月 | 5月 | 6月 | 動き |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.53% | 1.54% | 1.56% | +0.02% |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.41% | 1.42% | 1.44% | +0.02% |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.40% | 1.41% | 1.43% | +0.02% |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.39% | 1.40% | 1.42% | +0.02% |
| 住信SBI保証型90% | 1.81% | 1.82% | 1.84% | +0.02% |
| 住信SBI保証型80% | 1.75% | 1.76% | 1.78% | +0.02% |
さらにフラット３５の金利は2024年2月の資金受取分から新しい金利引き下げ制度、子育てプラスがスタートします。金利引き下げの上限が年1％まで引き上げられており、子育て世帯はポイントの獲得によってさらに金利引き下げを得られます。
つまり、公的融資のフラット３５は、金利が決まるタイミングと国の少子化対策の両面から長期金利の上昇リスクをヘッジできる住宅ローンなのです。
今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。子育て世帯には特にお勧めします。
ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。
変動と固定の折衷案としてのミックスローンはＮＧ
現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。
その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。
支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストです。
金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。
これから変動金利を選択する人の心構え
民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。そのため、民間銀行の多数派は変動金利を低金利で据え置き、変動金利へ誘導しようとするでしょう。
ただし、変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。むろん変動金利が上がると予想しながら変動金利を選ぶ人はいないと思いますが、そうであっても金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。
お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの
金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。
- ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
- 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。
この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。
この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。
5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。
また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。
以上、千日のブログでした。
5月31日に発売となりました千日太郎のマンガでわかるシリーズです！各章の導入部のマンガで理解しやすい構成になっていますので、初心者の方には特におすすめします。
2024年6月13日千日太郎
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| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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