千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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頭金で金利が下がるフラット35(保証型)一番おトクな頭金は何割か?シミュレーションしてみた

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頭金1割、2割、3割で金利が下がるフラット35の保証型のベストチョイスをズバリ教えます

どうも千日です。2019年7月はフラット35の節目となりました。団信込みで1.1%台に下がっていてフラット35の歴史上最も低金利です。

さらに保証型のフラット35が充実し、頭金を多く入れられる人はさらに低金利で35年固定の住宅ローンを借りられます。最も低い金利では当初10年は0.5%というものまであるのです!

フラット35保証型
8月
団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIネット銀行フラット35保証型 1.05% 取扱なし 団信込み0.80% 1割
住信SBIネット銀行フラット35保証型 0.97% 取扱なし 団信込み0.72% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.07% 0.79% 団信抜き0.54% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.02% 0.74% 団信抜き0.49% 3割

スゴイですよね。ならば低金利になるように頭金を多く入れるべきなのか?と思うかもしれませんが、ちょっと待ってください!住宅ローン減税があります。

住宅ローン減税は住宅ローンの年末残高の1%が所得税等から還付される税額控除です。

ということは、当初10年間の金利が1%未満という状態ならば、頭金を入れずにあえて温存しておき、住宅ローン減税が終わってから繰上げ返済した方がおトクなのです。

では実際、どうなのでしょうか?

千日太郎のもとにご質問が寄せられました。今回は千日の住宅ローン無料相談ドットコムのスピンオフ企画としてこの千日のブログでお答えしたいと思います。

住宅ローンの頭金は幾らにする?

目次

団信に加入するなら住信SBIネット銀行で2割の頭金がベスト

住信SBIネット銀行フラット35保証型は頭金1割の場合、2割の場合ともにフラット35の最低金利となっています(2019年7月時点)。

なので、頭金1割、2割、3割で住宅ローン減税も考慮に入れた上でどのケースが最もオトクになるのか?シミュレーションしてみましょう。

条件は以下のとおりとします。

項目 条件
年齢 30歳
物件価格 3000万円
頭金1割 借入2700万円当初10年0.8%その後1.05%
頭金2割 借入2400万円当初10年0.72%その後0.97%
頭金3割 借入2100万円当初10年0.72%その後0.97%
その他借入条件 35年元利均等返済ボーナス払い無し

資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

物件3000万円 住信SBIフラット35S 頭金1割 住信SBIフラット35S 頭金2割 住信SBIフラット35S 頭金3割
頭金 3,000,000 6,000,000 9,000,000
毎月返済 73,726 64,661 57,151
11年目~返済 75,981 66,647 58,900
10年後残高 20,040,464 17,748,119 15,572,670
60歳残高 4,439,379 3,901,734 3,443,236

頭金を沢山入れれば、借入額も少なくなり、金利も低くなるので毎月の返済額は少なくなります。

ローン残高としては、10年後残高、60歳残高も小さくなりますね。ということは住宅ローン減税の恩恵も少なくなるということになりますね。

総支払額の比較シミュレーション

では総支払額でどうなるか?というのがこちらです。借入費用と頭金、住宅ローン減税も加味して支払総額を比較しました。

そして完済までの期間については、2つのケースで計算しています。

  • 10年の住宅ローン減税が終わってからすぐ全額完済するケース
  • 60歳定年まで30年間借りて完済するケース

(単位:円)

物件3000万円 住信SBIフラット35S 頭金1割 住信SBIフラット35S 頭金2割 住信SBIフラット35S 頭金3割
借入費用 756,200 688,400 620,600
頭金 3,000,000 6,000,000 9,000,000
住宅ローン減税 -2,321,800 -2,059,800 -1,802,300
10年で完済総額 30,321,984 30,136,039 30,249,090
30年で完済総額 32,956,339 32,284,934 32,255,656

10年間の住宅ローン減税の総額は、頭金1割で232万円、頭金2割で205万円、頭金3割で180万円と差がついています。

10年で完済する場合に最も総支払額が少なく済むのは頭金2割のケースですね。やはり頭金を入れ過ぎたら、住宅ローン減税の恩恵が減ってしまう分だけトータルで損になってしまうということです。

そして、30年で完済する場合に最も総支払額が少なく済むのは頭金3割のケースとなりました。しかし、その差3万円足らずの僅差です。このくらいの差であれば住宅ローン減税が終わった直後にちょっと繰上返済すればひっくり返るでしょう。

頭金は金利が下がるギリギリまでがおトクライン

やはり、頭金を入れ過ぎてもそれほどおトクにはならないという結果になりました。

ただし、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は頭金1割と頭金2割で優遇金利が設定されている商品です。なのでおトク度としては、2割で頭打ちなのですよ。

頭金は金利が下がるギリギリまでで止めておくのがベストです。もし、3割入れることでさらに金利が下がるということになると、また違う結果になる可能性があります。

低金利だけでなく団信の保障が充実しているのがメリット

住信SBIネット銀行フラット35保証型は、もちろん低金利も魅力ですがフラット35でありながら、住信SBIネット銀行の目玉である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるということがメリットです。

この保険料は銀行が負担します。保険会社の査定の結果、全疾病保障に加入できない場合でもフラット35(保証型)で住宅ローンを借りることが出来ます。

全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。

  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。

この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、もし加入できるなら、もちろん入っておいた方がおトクですよ。

SBIマネープラザでプロにシミュレーションしてもらった

自分の場合、幾らの頭金がベストなのか?詳く相談したい方は、SBIマネープラザがお勧めです。実店舗で住信SBIネット銀行の住宅ローンの相談と申込まで対応してくれます。

相談はもちろん無用で、住宅ローンアドバイザーが相談者の資金計画を聞きながら、住宅ローン返済までのシミュレーションまでやってくれます。

資金運用のプロフェッショナル集団ですから、家を買った後に幾ら残しておくべきなのか?また安全な運用先は?といった相談にも乗ってくれます。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

団信不加入ならアルヒスーパーフラットで逆に儲けられる

フラット35は団信への加入が任意であり、健康上の理由によって団信に加入できない人でも住宅ローンを借りられることがメリットです。

フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

特に次のような方にオススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

アルヒスーパーフラットは頭金1割、2割、3割で0.05%ずつ金利が下がっていく商品ラインナップになっています。頭金を入多くれて低金利にするならば アルヒスーパーフラット ですね。シミュレーションしてみましょう。

条件は以下のとおりとします。

項目 条件
年齢 30歳
物件価格 3000万円
頭金1割 借入2700万円当初10年0.60%その後0.85%
頭金2割 借入2400万円当初10年0.55%その後0.80%
頭金3割 借入2100万円当初10年0.55%その後0.75%
その他借入条件 35年元利均等返済ボーナス払い無し

資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

物件3000万円 スーパーフラット9S 頭金1割 スーパーフラット8S 頭金2割 スーパーフラット7S 頭金3割
頭金 3,000,000 6,000,000 9,000,000
毎月返済 71,287 62,832 54,512
11年目~返済 73,487 64,775 56,202
10年後残高 19,855,083 17,607,377 15,370,098
60歳残高 4,315,477 3,808,550 3,308,783

まるで変動金利のような低金利ですが、毎月の返済額や10年後、60歳の住宅ローン残高について、住信SBIネット銀行のときとそれほどの差は感じないですね。

金利としては大きな差に見えても、そもそも低金利なので、資金繰りの面でそれほどビックリするほどの差にはならないのですよ。

総支払額の比較シミュレーション

では総支払額でどうなるか?というのがこちらです。完済までの期間については、2つのケースで計算しています。

  • 10年の住宅ローン減税が終わってからすぐ全額完済するケース
  • 60歳定年まで30年間借りて完済するケース

特に10年の住宅ローン減税が終わってからすぐ全額完済すると、お金を借りているのに、逆に儲かるという状態になっていますよね。3000万の物件を手に入れるのに支払っている総額は3000万未満なのです!

(単位:円)

物件3000万円 スーパーフラット9S 頭金1割 スーパーフラット8S 頭金2割 スーパーフラット7S 頭金3割
借入費用 756,200 688,400 620,600
頭金 3,000,000 6,000,000 9,000,000
住宅ローン減税 -2,310,500 -2,051,300 -1,792,600
10年で完済総額 29,855,223 29,784,317 29,739,538
30年で完済総額 31,952,497 31,531,490 31,166,703

儲かるといっても、トータルで儲かるわけではないです。上記には住宅ローン手数料と利息は入ってますが、購入にかかる手数料や税金などは入っていません。それでもすごいですが。

10年で完済する場合では頭金3割が最もオトクと言う結果になっています。ただこれも僅差ですよね。わずか5万円足らずです。

しかし30年で完済する場合では確実に3割の頭金の方がおトクです。差は広がっていて36万円です。その理由は頭金を多く入れることによって金利が0.05%引き下げになるので、長く借りれば借りるほど、その低金利の恩恵が大きくなるからです。

「多めの頭金」は保険という側面もある

また、頭金を多く入れること自体は損なことではありません。頭金を入れることも一種の保険になるからです。

特に新築住宅というものは住んだ瞬間中古になり、売却市場での価値を2割~3割落としてしまいますよね。特に注文住宅ではその傾向が高いです。

そして、完成後まもなく家を売りたいと思うような状況というのは、想定外のアクシデントが起こっているときですよね。お金にも困っている状態でしょう。

そんなときに、家を売却して住宅ローンを完済できるということはとても助かるのです。

スーパーフラット事前審査はこちら☟

フラット35ならば、今日あげている二つでそれぞれ審査を通しておけば、まず間違いないと思います。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ちなみに、フラット35にはその仕組みで「買取型」と「保証型」の2種類がありまして、買取型は住宅金融支援機構が住宅ローンの債権を買い取るもの。保証型は住宅金融支援機構が住宅ローンの債権を保証するもの。という違いがあります。

そして今回ご紹介している住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は名前のとおり保証型であり、アルヒスーパーフラットも保証型の商品です。

頭金を多く入れることで金利が低くなる、とか、団信不加入で0.28%引き下げなどの独自性のある商品はこの保証型なのですね。

従来、この保証型を出している金融機関は少なかったのですが、今後は住信SBIネット銀行を始めとして参入する金融機関が増えてバリエーションが充実してくるかもしれませんね。注目です。

2019年7月11日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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