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住宅ローンは変動か固定か?金利タイプの決め方を分かりやすく解説します

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変動と固定どっち?ある意味物件選びよりも悩ましい住宅ローンの金利タイプの選択

日銀が史上初となるマイナス金利を導入してから、人類史上初ともえいる長期金利の低下が続きましたが、2016年の最後にトランプ氏がアメリカ大統領選挙に当選したことによるトランプショックで再び上がり始めましたね。そして今、トランプ氏への期待は収束し、北朝鮮の地政学リスクが顕在化してきました。

  • 2016年2月9日には長期金利が史上初のマイナス。
  • 2016年6月の英国EU離脱ショックでさらに固定金利が最低を更新。
  • 2016年11月にトランプ氏が大統領に当選、当日急落した長期金利がV字回復し、9カ月ぶりに0%を上回る。
  • 2017年北朝鮮リスクが顕在化、長期金利が再びマイナス圏へ。

まさにジェットコースターですね。

こんな時期に家を購入する人にとっては住宅ローンの金利タイプを変動金利・固定金利のどちらにすべきか?悩ましい所です。住宅ローンの契約は引渡しのタイミングで金利が決定するので、ギリギリまで悩むんですよね。

さて今日の内容です。

住宅ローンは変動金利か固定金利かどっち?

変動金利か固定金利か?マンションや戸建住宅を買う時に誰もが悩みます。下手したら住宅を選ぶよりも悩むのが住宅ローンの金利タイプ、変動か固定かです。

ここまで固定金利が下がった今ですが、ちょっと経済学をかじった人なら…

変動金利一択でしょ

なんて言うんでしょうね。しかし、住宅ローンを借りるのは最長35年、短い人でも15年位の期間です。

10年を超えるとまず誰も予測できない。

5年位先までなら現在(いま)の状況を軸に何と無く予想を立てられますが…10年を超えると、それこそ預言者でもない限りは全く予想がつきません。

例えば、初代iPhoneの発売開始は2007年6月29日、現在から遡ること10年以上前です。iPhoneが出てくるまではパカパカのガラケーが席巻してました。

およそ10年前の2007年に誰が現在のスマホ社会を予想出来たでしょうか?

住宅ローンの金利タイプを決めるのは、高さがわからず、下がどうなってるかもわからない崖から飛び出すのに似ています。

変動金利と固定金利の一番簡単な解説

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①変動金利と固定金利の定義

  • 変動金利は銀行が必要に応じて金利を変動させることが出来る金利タイプ
  • 固定金利は借入期間に亘り金利を固定する金利タイプ
ふざけんなそんなことは知ってる

なんて声が聞こえてきそうですが、一応言っておかないと、話せない性分なんです。それに、結構言葉は選んでます。

例えば10年固定なんていうローンの金利タイプがありますが、これは変動金利です

当初の10年間は金利が固定され、10年経過後は変動金利になるか、改めてその時点の金利水準で固定金利を選択するかを選ぶタイプですね。

10年固定は正確な表現ではありません。借入期間に亘ってずーっと金利が固定しているものだけが固定金利なんです。あえて千日流の表現をするなら10年経過後変動金利です。 
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②債務者と銀行のどちらが金利変動リスクを負うかがポイントです

銀行間で資金を融通しあう金利を短期プライムレートと言います。
 
変動金利はこの短期プライムレートに連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。
 
  • 銀行が他の銀行からお金を借りる時の金利が低い時は住宅ローンの金利は低くする
  • 銀行が他の銀行からお金を借りる時の金利が高い時は住宅ローンの金利は高くする
銀行は自分が借りる時の金利よりちょっと高く住宅ローンの金利を設定して、リスク無く確実に利ザヤを得る(儲ける)ことが出来るのです。
 
固定金利短期プライムレートが何%になろうが、最後まで金利を変えない金利タイプです。
 
銀行が貸す金利は一定ですから、場合によっては銀行が逆ザヤになる(損する)可能性もあります。
 
  • 変動金利金利変動リスクを自分が負う
  • 固定金利金利変動リスクを銀行が負う
 
このように覚えておきましょう。だから10年固定なんていうのは、以下のような解釈になります。
 
  • 予測出来る始めの期間現在の金利水準で銀行が利ザヤを取れるような金利で固定する。
  • 予測出来ない後半の期間その時になってから銀行が利ザヤを取れるような金利を決める。
 
ね?金利変動リスクはどちらにあるかは自明ですね。自分の方です。だからこれは変動金利なんです。
 
しかも固定金利期間は変動金利よりも高くなるのが普通ですので、一方的に銀行に有利な変動金利です。
 
固定の期間にリスクをヘッジできますが、それが終わった時点のリスクに対しては、利用者が準備しておく必要があります。
 
 

変動は止まっており、固定は動いている

禅問答のようですが安心して下さい、超生臭い話ですσ(^_^;)
 
さっきの話では短期プライムレートは何か知らんが上がったり下がったり変動するというリスクという説明をしました。
 

①短期プライムレートを誰が上げたり下げたりしているのか?

一言で答えると日本政府です。日本銀行とも言いますが、我々庶民には同じことです。
 
短期プライムレート(略して短プラ)は政府が設定する政策金利の影響を強く受けるのです。
 
政府は景気を良くするために投資や消費を促進したいときは政策金利を下げます。これが金融緩和というものです。反対に景気の過熱を抑制したいときには投資や消費をしにくくするために政策金利を上げる(金融引き締め)というものです。
 

リーマンショック前後の政策金利の推移

リーマンショック前後の政府金利の推移グラフです。リーマンショックの直前までは0.5%でしたがこれを境に0.1%に引き下げ、現在の2015年8月までゼロ金利政策がとられています。

赤い矢印のところがリーマンショックの2008年9月15日です。それまでずっと0.5%だった政策金利はこれを境に0.1%になり、2017年の現在までずっと0.1%です

因みに私が今のマンションの引き渡しを受けたのは2008年11月でした

よくぞこんなタイミングで…

人生一寸先は闇ですね。しかしどうということはありません。この通りのんびりブログなど書いています。

はじめに『少し経済学をかじった人なら変動一択』というのは、チャイナリスクと日銀のマイナス金利政策のショックがこのリーマンショックを思わせるからです

この混乱は、今回も住宅ローンの金利を下げる方向に政府の判断をリードするかもしれません。これ以上は下げられないので、『上げない』という表現が妥当でしょう。

同時に下がりもしない状態なんですが、それについてはマイナス金利政策下で変動金利が下がらず固定している理由をご覧ください。

 

②史上初 日銀のマイナス金利

さらに2016年1月29日に日銀がデフレ脱却の為にマイナス金利を導入しました。史上初です。これによって銀行が日銀に預けている預金の金利がマイナスになります。

銀行は日銀から預金を引き上げて来るのですが、その資金は積極的な融資に回るだろうというのが、政府の狙いです。

つまり住宅ローンの競争はさらに激化し、ローン金利を下げる方向に行き、住宅需要を支える…という思惑でしょうが、銀行の利益は薄くなって行きます。さじ加減が難しい所ですね。

 

③変動金利は相対的に止まっている

好景気でインフレの時は政府は投資や消費を抑えるために政策金利を上げますが、不景気でデフレの時は政策金利を下げます
 
好景気でインフレの時は収入も増えてますので金利が高くても負担は大きくありません。
 
逆に不景気でデフレの時は収入は減りますが、金利が低く抑えられているので負担は軽減されています。
 
今は不景気でデフレ、住宅ローンの金利は1%を切ってますね。一方で日本がインフレでバブル期だった頃の住宅ローンの金利は7%位でしたがその負担は同じなんです。
 
かえって現在の方が閉塞感がある分だけ負担が大きいともいえます。
 
変動金利は景気と連動する傾向があるので、収入が景気の影響を大きく受ける人にとっては負担を一定にする効果があるのです。
 
金利は変動してますが、結果的に自分の収入も連動しているので、相対的に自分の目から見たら止まっているんです。
 
 

④固定金利は相対的に動いている

固定金利は相対的に動いているというのは、もうお分かりでしょうか?
 
好景気のインフレ時には収入は増えても住宅ローンの金利は一定ですから負担は軽くなります。しかし不景気のデフレ時には収入が減っても住宅ローンの金利は一定ですから負担は重くなります。
 
収入が景気の影響を大きく受ける人にとっての負担を変動させるのが固定金利なのです。
 
逆に公務員のように、収入が景気の影響をあまり受けない人にとっては、負担を一定にする効果があるということです。
 
こちらは、姉妹サイトの「千日の住宅ローン無料相談.com」へ寄せられた相談です。変動か固定か、みんな迷うんですよね。
フラット35の固定金利も借り入れ時点の金利は動いている
固定金利については、もう1つ補足が必要です。
 
当たり前と言えば当たり前の事ですが、固定金利も借りる時点の長期金利や住宅ローン市場に応じて連動しているんです。
 
いつ借りるかということが固定金利の肝ですね。ただし、それは住宅の引渡し時期にもよります。
千日の姉妹サイト『千日の住宅ローン無料相談ドットコム』では金利ラボで毎月翌月のフラット35の金利予測と結果を更新しています。
 

 

フラット35は住宅金融支援機構という国が運営する団体が債権を買い取る又は返済を保証するという形になっています。銀行は融資事務を代行して右から左に資金を流すだけですから、固定の手数料を取るだけです。そして住宅金融支援機構は国の出先機関ですから、これも固定的な経費を取るだけです。

つまり、債券市場の金利がダイレクトに反映しやすい仕組みになっています。

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ですから、以下の式でフラット35の金利が決まるのです。ここ最近の利益率は0.66%で推移しています。

  • フラット35金利(35年)=機構債の表面利率+利益率(約0.66%)

それが団信の新制度によってその保険料相当の0.28%が金利に組み込まれることになりましたので、以下の式に変化することになります。

  • フラット35金利(35年)=機構債の表面利率+利益率(約0.66%)+0.28%(団信保険料)
フラット35の金利推移
2016年5月から2017年10月までのフラット35(21年~35年)の金利と表面利率と機構の利益率の推移は以下のようになっています。2017年10月以降は、団信保険料の分が上乗せされています。

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年月 フラット35金利 表面利率 利益率 団信
2016年5月 1.08% 0.34% 0.74% 0.00%
2016年6月 1.10% 0.36% 0.74% 0.00%
2016年7月 0.93% 0.23% 0.70% 0.00%
2016年8月 0.90% 0.19% 0.71% 0.00%
2016年9月 1.02% 0.33% 0.69% 0.00%
2016年10月 1.06% 0.37% 0.69% 0.00%
2016年11月 1.03% 0.34% 0.69% 0.00%
2016年12月 1.10% 0.41% 0.69% 0.00%
2017年1月 1.12% 0.48% 0.64% 0.00%
2017年2月 1.10% 0.46% 0.64% 0.00%
2017年3月 1.12% 0.47% 0.65% 0.00%
2017年4月 1.12% 0.46% 0.66% 0.00%
2017年5月 1.06% 0.40% 0.66% 0.00%
2017年6月 1.09% 0.43% 0.66% 0.00%
2017年7月 1.09% 0.44% 0.65% 0.00%
2017年8月 1.12% 0.47% 0.65% 0.00%
2017年9月 1.08% 0.42% 0.66% 0.00%
2017年10月 1.36% 0.42% 0.66% 0.28%
 

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まとめ 住宅ローンで失敗しないために~保障にも注目し複数の金融機関で審査を通しておく

ここまで読んで頂いた方には、変動金利が良いか固定金利が良いかは、自分の収入タイプに応じて決めれば良いということが分かって頂けたと思います。
 
しかしこれは、あくまでマクロ的な過去の傾向から導き出された一つのセオリーでしかありません。
 
周囲が好景気でも自分だけが落ち目になることだって十分にあり得ます。しかし、リスクを恐れすぎては何も出来ません。
  • 決断に中途半端な保留をしない
  • どんなことがあっても諦めない
決断に中途半端な保留は禁物です。特に変動金利と固定金利の選択はリスクをどちらが取るかであり完全な2者択一となります。中間はあり得ません。
 
 

複数の金融機関で審査を通しておき、ギリギリまで引っ張る

わたしたちは、家の購入、または借り換えというこの一大事に不安定な情勢が重なってしまったわけですね。金融市場に参加する投資家でもないのに、こういうリスクを負わなければならない…割りを食ってる感じです。

 

ですから2重3重に打つ手を用意しておく必要があります。複数の金融機関で審査を通しておくことは、 今の環境で失敗しないための住宅ローンのセオリーです。

 

  • 変動金利と固定金利=金利タイプ
  • 民間融資とフラット35=民間融資と公的融資

 

上記のように金利タイプや債権者などで、違うタイプの住宅ローンで審査を通しておき、その時に最も有利なものを選ぶことをお勧めします。

 

 
変動金利で考えている人にお勧めの組み合わせ
この不安定な情勢下では、長期金利が再び大きく下がる可能性もあります。金融市場というのは、必ずしもセオリー通りに動くとは限らず、ちょっとしたきっかけに対して過敏に反応することがあります。
 
 
変動金利一本に絞ってしまうのは、もったいないです。融資の実行日にこんなに下がるなら固定金利にしておけば良かった…というような後悔をしないように固定金利でも審査を通しておくことをお勧めします。
 
 
フラット35は前述のように、前の月の20日前後から金利が予測できますので、直前に判断するのに向いています。また、フラット35Sやフラット35リノベ、子育て支援型及び地域活性化型など、補助金による金利引下げを利用すれば、変動金利と遜色ないほどの低金利で借りられます。
 
お勧め記事
固定金利で考えている人にお勧めの組み合わせ

固定金利は、借りた後はずっと金利が変わらないのですが、借りるタイミングでたまたま長期金利が高騰すると、高い金利で35年間の返済をしなければなりません。そういう場合はまだ、変動金利にしておいた方が得だということになります。

 
住信SBIネット銀行は国内の変動金利では最安の金利水準である上、団信には無料で「全疾病保障」が付帯しています。固定金利が上がったときのため、フラット35が上がったときのための保険としては最適だと思います。
 
住信SBIネット銀行では、MR.住宅ローンREALという実店舗での相談を受け付けています。ネット銀行の低金利をリアル店舗で販売しているのです。また、フラット35を取り扱うアルヒ(旧SBIモーゲージ)でもこのMR.住宅ローンREALの申込が出来ます。
 
MR.住宅ローンREALオフィシャルサイトへ
 

多くの人にとって一世一代の選択となります。妥協せず後悔しない、正しい選択をしたいですね。

  • 2017年6月2日に住信SBIの団信情報を更新しました
  • 2017年8月15日に情報を更新し、金利タイプの解説YouTube動画へのリンクを貼りました
  • 2017年10月7日に情報更新し、フラット35の団信新制度を加味

以上、千日のブログでした。 

《あとがき》

2017年から2018年にかけての住宅ローンが変動か固定か?について最新の状況を踏まえた記事を書きました2017年~2018年度の住宅ローンは固定か変動か?日銀が金利操作する環境下での新たなセオリーどうぞ読んでみてください。

千日の姉妹サイト『千日の住宅ローン無料相談ドットコム』では日々色んな方から寄せられる相談に、千日が回答し記事にしています。

良かったら読んでみてくださいね。

2017年3月6日 

 
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