持ち家と賃貸どちらが得か?リスクは?
どうも千日です。これは永遠のテーマですね。結局はどこかに住むんです。それが持ち家か賃貸かという違いだけです。持ち家でも賃貸でも家ですることは同じです。
眠り、排せつし、食事をし、セックスし、子育てするんです。持ち家だからといってその営みが豊かになるわけでもありません。
住居としての使用価値に持ち家と賃貸で差はありません。しかし、これだけでは誰も納得しないでしょう。
今日はリスクの尺度からどうなのか?ということをお話ししていきたいと思います。
所有か賃貸かにも驚くほどの違いはありません(法律面)
- 所有は金を借りて家に住む
- 賃貸は金を払って家を借りる
ホラ、大して変わらないでしょ?
所有は文字通り自分のものになるが…
そもそも所有というのは法律上の権利で制限なく自由に使用収益できる権利です。住む以外の目的、例えば他人に賃貸したり、そこで商売してもいいのが所有権です。
この点、確かに賃貸では使用目的は制限されています。
しかし、住むための家を他人に賃貸したり、そこで商売したいなんていう人はあんまりいないと思います。
皆があまり注目しない所有のリスクとは
従来の日本は右肩上がりの経済成長とマイホーム信仰が大勢を占めていたので、あまり注目されなかったんですが、実は所有にはリスクもあります。
リスクには二通りの意味があります。
- 危険性
- 不確実性
この記事でリスクとは、ある行動に伴って損失を被る危険性として捉えます。
もし、所有している不動産が耐用年数を超えてしまい、使えなくなった場合は持ち主がそれを自分の責任で処分しないといけないんです。
その建物からコンクリート片なんかが落ちて他人に損害を与えた場合はその責任は所有者が負担します。
そうなるのを防止するのが、マンションの大規模修繕だったりするんですが、今後は大規模修繕くらいではどうにも延命できなくなる建物が増えてくると予想されます。
今までは右肩上がりの経済成長だったので、そうなる前に取り壊して新しい建物を建ててきたんです。寿命を迎えそうな建物は所有者が処分しなければならなくなる前に買い手がついたのです。
今後は住宅が余る傾向にあることはわかっています。所有者は最後に幕を引く義務も負っているんです。
平成15年の民法改正で増加した賃貸のリスクとは
賃貸なら家賃を払っている限り安泰かというと、そうでもありません。平成15年の民法改正で従来は手厚く保護されていた短期賃貸借が廃止されました。
従来は競売にかけられて落札されたマンションに住んでいた賃借人は、最長3年間は住み続けることができたんです。
しかし、この短期賃貸借が競売の妨害に悪用されることが多かったので廃止されたんです。民法改正後は、競売によって持ち主が変わった場合は6か月以内に出ていかなければならなくなりました。
この場合、敷金や保証金は返ってきません。
今では賃貸にも全くリスクが無いということはありません。
住宅ローンと家賃でどちらが安いかも永遠のテーマです(経済面)
- 持ち家を決めた人は持ち家の有利な点だけを強調します。
- 賃貸を決めた人は賃貸の有利な点だけを強調します。
住宅ローンと家賃どちらのリスクを取るのか?という切り口
家賃のリスク
- 家主の家賃値上げ
- 自分の収入減少(老後の年金)
家賃のリスクへの対処
住宅ローンのリスクへの対処
- 金利の変動(変動金利の場合)
- 自分の収入減少(ローン完済まで)
住宅ローンのリスクを正しく理解する
- 返済金の減額交渉
- 任意整理
- 個人再生
- 任意売却
1.返済金の減額交渉
2.任意整理
3.個人再生
4.任意売却
大事なのはどちらが得か?ではなくどちらのリスクを取るかです
リスクを参考にどうやって意思決定すればいいのか?
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
どちらが得か損か?という物差しだけで無く、リスクという物差しで測るのも大事ですよね。
住むことを目的としたマイホームは資産じゃないというのが千日の立場です。資産とは企業会計の用語で利益を生み出す財貨です。
この低成長時代・少子高齢化時代に、マイホームとして購入した不動産に利益を求めるのは現実的では無いでしょう。
2016年7月31日
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