30代前半までに借りる住宅ローンは変動金利か固定金利か？決め方を解説 - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

20代後半～30代前半で家を買う人の住宅ローンの金利タイプは変動か固定か？

どうも千日です。千日のブログでは様々な切り口で金融情勢、銀行業界の動向を分析し、わたしが厳選したオススメの住宅ローンをご紹介しています。

これらの記事は変動ならばどれがオススメか？固定ならばどれがオススメか？そして変動と固定の両方で審査を通しておいてギリギリに有利な方を選ぶということをお勧めしています。

つまり、変動金利にするか固定金利にするかは最後にどちらかを決めなければならないんですよね。

どんな人にどの金利タイプが向いているのかについては、私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも、解説していますが今日は「住宅ローンをスタートする年齢」という切り口から、変動金利か固定金利かどちらを選ぶべきか？ということを解説します。

まずは一番若い年齢層からです。20代の後半あたりから30代の前半で家を購入しようとしている人向けに書きます。

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2020年の住宅ローンは変動か固定か？公認会計士として答えます

20代後半～30代前半で家を買う人の住宅ローンの金利タイプは変動か固定か？

自分は幾らの家が買えるのか？30代前半でシビアに判断する

自分は幾らの家が買えるか？≒つまり幾らの住宅ローンを組めるのか？という問いへの答えを持っている人は居ません。これを不動産屋の営業マンや銀行の融資係に相談すると、一定のバイアスがかかった答えしか返ってきません。彼らは私たちと利害が一致してないからです。

不動産屋の営業マンはできるだけ高い家を売りたいです。それが会社の利益となり、彼の営業成績になるからです。
銀行の融資係は審査の基準ギリギリまで貸したいです。それが銀行の利益となり、彼の営業成績になるからです。

不動産屋の営業マンは言うでしょう。一生に一度の買い物ですから、後悔することのないように妥協せず良いものを選ぶべきだと。

しかし彼らと二人三脚で進むと、彼らの売りたい家を買わされるだけです。こちらに詳しく書いています。

銀行の融資係は言うでしょう。今は未曾有の低金利ですし、住宅ローン控除もあるので借りられるだけ借りた方がオトクですよと。

しかし住宅ローン控除には上限があり、闇雲に借りまくればおトクというのは真っ赤なウソです。詳しくはこちらをどうぞ。

現時点の年齢と月収で簡単に計算する方法

そこで、千日のようなプロがコンサルする場合の重要な要素をシミュレーションに当てはめて、幾らの住宅ローンが組めるのか？という早見表を公開しています。

それは千日メソッドで「無理なく完済できる住宅ローン」をシミュレーションするための４つのルールを当てはめたものです。ルールは以下の４つです。

毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
返済額が一定になる元利均等返済方式
シミュレーションの金利は固定金利
定年時のローン残高は1000万円以下

これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。

（単位：万円）

年齢/月収	15万	20万	25万	30万	35万	40万
25歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
30歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
35歳	1997	2663	2972	3535	4125	4714
40歳	1997	2357	2630	3043	3550	4057
45歳	1768	2029	2263	2515	2934	3354

前提条件：元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

この表に当てはめたら、思ったよりも沢山借りられないんだなと思うかもしれませんね。

もっと沢山借りられるし、ちゃんと返せるよ。

そうかもしれませんし、そうでないかもしれません。この結果よりも多くのローンを借りて、簡単に完済する人も居るでしょう。逆にこの結果通りのローンを借りたのに、不幸にも完済できなくなる人も、おそらく居るのです。

これがどういう前提の金額なのかを知る。
その上で自分がどんなリスクを負うのか知る。

この根本には支出と収入という二つの側面についてのプロの資金計画のノウハウが詰め込まれています。

支出面の不確実性を排除する。
収入面のアクシデントを包含する。

youtubeでも解説しているので、良かったら観てくださいね。

支出面の不確実性を排除＝変動金利ではなく固定金利でシミュレーションする

賭けてもいいですけど、不動産屋や銀行がまず一番に我々に見せる住宅ローンのシミュレーションは変動金利で組んだものです。

今の家賃より安い支払いで新築マンションが手に入る！かのように見えるからです。

しかし、変動金利は、短期プライムレートによって銀行が金利を上げたり下げたりする金利タイプです。後からいつでも上げられるからこそ、今安いのが変動金利です。

いつ上がるのか？

これには分かりませんとしか答えられないんですけど、一つのシナリオとして、これに答える記事を書いてます。

つまり、変動金利の場合は、銀行が金利を上げてきた場合にも対応できる貯蓄があること、というのが条件になってきます。身も蓋も無いことを言えば即金でも買える人です。

そこまで必要は無いのですけど、じゃあどこからOK？という線引きが難しいですよね、ですから金利の変動リスクを考えなくてよい固定金利でシミュレーションするのがプロの手法なのです。

収入面のアクシデントに強く＝今確実なのは現時点の収入と定年退職までの期間だけと見切る

また、現時点の収入と定年退職までの年数で完済するという前提を取っています。もしかしたら、今後収入が増えていくかもしれません。いや、人によっては絶対上がるもんだと思っているでしょうね。

対象となる年齢層ということでいくと、20代後半から30代前半ですから、仕事にも慣れて、自分なりのやり方で成果を出して自信を付けてきている人も多いと思います。

また、今よりも収入が増えていくんだという観測があるからこそ、家を買おうと思っている、ということもあるでしょう。

しかし、このシミュレーション上では、あえて今の収入が変わらない前提とし、定年退職までの年数で計算します。それだけが、今確実なことだからです。

収入面のアクシデントを想定した数字で、
収入面のアクシデントに強い計画を立てる。

これがポイントです。

定年までが長い＝それまでにアクシデントが起こるリスクが高い

これは過度に保守的ということではなく、バランスを取っているんです。家を購入する年齢層としては最も若い層です。ということは定年退職までの年数が長いですね。

現役の期間が長いということは、それだけ早く住宅ローンを完済できるということでもあります。しかし、これからまだまだキャリアとしては未分化な段階で、確定した債務を負うという事でもあるのです。

世の中、一寸先は闇なのです。

社会に出ると、自分さえミスをせずちゃんとやっていれば問題ないかというと、そんなことはありません。

自分の会社が経営の舵取りを誤り経営が傾く。
自分の会社が不祥事を起こし経営が傾く。

それによって、青天の霹靂のような急転直下を経験することもあるんですよ。これまで何十年としっかりやってきた、なんていうことは起こってしまった後では慰めにもなりません（最近でも似たような例を目にしていると思います）。

自分ひとりではどうしようも無い要素で収入が左右されることがある、ということを肝に銘じておいてください。若く、退職までの年数が長い分、その可能性が高いということです。

今後、収入が上がるというプラスの可能性も高くなると同時に、不幸に見舞われて収入が下がるというマイナスの可能性も高くなるのです。それをシミュレーションの数字に（ザックリですが）反映させるために、あえて、今の収入金額と定年までの年数をベースにするんです。

ボーナス払いで楽をするのではなくボーナスが出ないアクシデントに備える計画を

なので、特に収入が少ない間はボーナス払いを併用して…と思いがちかもしれませんが、若ければ若いほど、ボーナス払いはオススメしません。

会社が傾いたら、真っ先に減らすのは人件費だからです。というか、会社が傾く前に、先手を打って人件費をリストラするのが経営のイロハなのです。

人件費は従業員の年齢、勤続年数と人数でもって数年先まである程度正確に予測できます。なので、今後経営が厳しくなりそうだなということになったら、早めに採用を絞ったり、残業を削ったりという方法で計画的に調整できるんですよね。

ボーナスは賞与ですから、月給よりも先に削減の対象となる部分です。

ボーナス払いで何もない時に楽ができる資金計画ではなく、ボーナスが出なくなっても対応できる資金計画を立てることをお勧めします。

変動金利か固定金利か？リスクの取り方から比較すると固定金利がお勧め

変動金利と固定金利のリスクの取り方から比較してみましょう。

若いということは、現役の年数が長いので、返済期間を長くとれる分、その代わりにその間のリスクを負うということです。

ですから、金利面のリスクを取らない固定金利の方がオススメしやすいですね。金利を固定するのであれば、当然金利の変動リスクは無いわけですから、勤続年数とともに収入が増えていったとすれば、返済はほぼ確実に楽になっていきます。

さらに、これから後半にかけて少子高齢化社会の到来でリスクは上がっていきます。

そのリスクが上がる後半には金利面でリスクを取らない住宅ローンが合理的なのですが、つまりそれは金利が固定されている固定金利だということです。

全期間固定金利の代表格はフラット35

全期間固定金利のフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかという点で、まだ勤続年数や収入が低い若い人には適合しています。

また、長期金利が低い2018年はベースとしてフラット35の金利も低いですので、今の金融情勢を鑑みても、フラット35は合理的な選択と言えるのですよ。

さきほどのシミュレーションの早見表は2018年のフラット35（団信込み）の予想金利を1.38%として計算しています。

今のところ、この予想通りに推移しています。

贈与税の減税制度を利用したアルヒのスーパーフラット８がベストチョイス

さらに、親からの援助で頭金を多く用意できるなら、アルヒのスーパーフラットは合理的な選択だと思います。

贈与税の減税を上手に利用する事で、ファミリーの財産を守りながら日本経済の活性化にも貢献できるのですよ。

この減税措置の目的は、住宅を購入する人に対して親から資金援助された贈与税を非課税にして、住宅市場が冷え込むのを抑えることなのです。

これによる具体的な非課税の限度額は下表の金額に基礎控除額110万円を足したき金額です。

2016年1月～2020年3月までに住宅の売買契約をして、8％の消費税の適用を受けて住宅を購入した人及び個人間売買で中古住宅を購入した人

良質な住宅用家屋	左記以外の住宅用家屋
1200万円	700万円

2019年4月～2020年3月までに住宅の売買契約をした場合で住宅の引渡が2019年10月1日以降で10%の消費税の適用を受けて住宅を購入した人

良質な住宅用家屋	左記以外の住宅用家屋
3000万円	2500万円

つまり、2018年に家を購入する人ならば、親からの贈与は110万＋700万＝810万円までは課税されないのです。

さらにこの贈与によって親から将来相続する財産が810万円減少しますね。相続するときの相続税もかからないということです。

親からの贈与によって2割の頭金を入れるとフラット35の金利が0.1%引き下げになる

スーパーフラット８は、頭金を2割入れることを条件として、フラット35の金利を0.1%引き下げるものです。2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。概要は以下の通りです。

商品名（通常のフラット35との金利差）	頭金（手持金）	返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%）	2割以上	30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%）	1割以上	20％以内

頭金を親から援助してもらうことで贈与税と相続税ともにゼロにする。
頭金を2割入れることで金利も0.1%安くなる。

このように節税と利息費用の削減をダブルで実現できる住宅ローンです。

20代から30代前半で変動金利がマッチする人とは

ここまで固定金利を推しまくってきてますが、じゃあ変動金利は選んじゃダメなの？というと、決してそんなことは無いです。

プロの視点から、一般的な20代から30代前半の収入レベルとキャリアパス、今後予想される社会情勢などを鑑みると、固定金利を選ぶことが合理的な人が多いだろうということです。

では、変動金利の方がマッチするのはどんな人か？というのもまとめておきますね。

変動金利の二つの『4』をクリア出来る人

千日のブログでは、変動金利を選ぶ場合には以下の二つの『４』をクリアすることを推奨しています。

毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。
上記の貯金と元利均等返済額を手取り月収の4割（40%）以下にする。

詳しくはこちらに書いています。変動金利の5年ルールと125％ルールがあるということが前提です。

このハードルをクリアできるのなら、一回金利が最大限に上がっても最低でも10年は支払を維持できます。

いま、変動金利は低いですが、固定金利も歴史的な低金利です。固定金利の場合は前者の条件は不要ですから、実は『高い』と思われている固定金利の方がハードルは低いんです。

それと、コツコツ貯金が出来る人は変動金利に向いています。条件的に二つの『４』をクリアしていても、4分の1を貯金しなかったら、結局クリアできていないのと同じですよね。

金利が上昇したら繰上げ返済して毎月の返済を維持できる人

変動金利は『残高をコントロールできる人』に向いた金利タイプと言えます。

では、どれだけ金利が上がったらどれだけ繰り上げ返済したらいいのか見越しておき、その貯蓄があるなら金利の上昇は恐くないですよね。

今の変動金利が安いということは、それだけ銀行が利上げする時期を早める要因であり、利上げする幅を大きくする要因とも言えます。金利が低い今のうちに、また、住宅ローン控除で守られているうちに、繰り上げ返済の為の貯蓄を貯めていくことが対抗手段です。

では幾ら貯蓄があれば怖くないのか？典型的な例で4000万円を変動金利0.5%、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス払い無しで借りた場合の表を作りました。

このときの、毎月の元利均等返済額は103,834円になります。

（単位：万円）

4000万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間	30年	25年	20年	15年
残高	3470	2927	2371	1800
0.5→1.0%	246	173	114	65
0.5→1.5%	465	331	221	128
0.5→2.0%	666	477	320	187
0.5→2.5%	847	612	413	243
0.5→3.0%	1010	738	500	297
0.5→3.5%	1162	852	581	347
0.5→4.0%	1298	960	659	396
0.5→4.5%	1423	1060	730	443
0.5→5.0%	1541	1150	799	488

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3470万円です。

その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、847万円を繰上げ返済することで、今後も103,834円の毎月の返済で完済できるということです。

このように、金利が上がったときに即座にこれだけの金額を繰上げ返済して元本をコントロールすることが出来るなら変動金利も怖くないのですね。

詳しくはこちらもどうぞ。様々な年数とローン残高での表を掲載しています。

今後家を買い替える可能性が高い人

これから家族が増えるかもしれない、また海外への転勤などで家を手放す可能性もある。こういった理由から、この家にずっと住むとは限らない。という人にも変動金利はお勧めです。

なんと言っても、金利が一番低いのが変動金利ですから、売却するまでの利息の負担が最も軽くなる可能性が高いです。

なので比較的若い人で、将来の家族の人数や仕事のスタイルや場所がまだまだ変わる可能性があるという人にも変動金利はお勧めなのです。

確かに固定金利も歴史的な低金利です。しかし、固定金利にはその期間の金利を固定するというコストが乗っています。

固定期間の金利が変わらないのが固定金利ですから、それより早く完済するというのはロスになるんです。いわばオーバースペックな商品ということです。

まとめ～若くして住宅ローンをスタートする人の心構え

今後の金利については以下の３つの課題に国がどう対処していくか、それに市場がどう反応するか、によって変わってくると思っています。

トランプ大統領が金利に与える影響
米朝首脳会談が金利に与える影響
安倍政権の動向が金利に与える影響

差し当たって、今のところ主に市場で材料視されているのは１．のトランプ大統領ですが、契約から住宅ローンの実行までというスパンで考えるとまだまだ何が起こっても不思議ではない状態です。

また、それで予測できる期間はせいぜい長くても5年程度までです。それでもよく外します。

それに大きな社会情勢とは関係の無いところで、自分の勤めている会社が傾くことだってある、というのは前述のとおりです。

これからの長い道のりのリスクの全てを、保険や貯蓄などで対応できるわけではありません。

自分の仕事を一所懸命に、周囲の人に誠実に

そういうことよりも、個人のレベルで、自分の仕事を一所懸命にやっていく、周囲の人や取引先に対して誠実であるということが何よりの対応策であると思っています。これは前述した「自分だけではどうしようもないことがある」ということと一見矛盾することかもしれません。

確かにそれはそうなんです。

しかし、自分が属している組織としては信用を失ったり、傾いてしまっても、それまでに自分が積み上げた信用は別なのですよ。必ず評価している人はいて、そうしたときにこそ、救いの手を差し伸べてくれることがあるんです。

直接的な対処の方法として、病気になったときのために保険に入ったり、社会情勢に目を配って金利の研究をしたり、資産運用したりということも、もちろん大事です。数字として目に見えるので安心できます。

でも、目には見えないですが、社会の中での自分の信用、メリットを上げていくということの方が、むしろ本当に困った時にこそ自分を助けてくれるものだと思っています。

千日太郎と出会った皆様が、家の購入と住宅ローンの選択に正しい道筋を見つけ、ご家族と素敵な人生を歩まれることを祈っています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本

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千日太郎日本実業出版社 2018-01-31

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全国の大型書店と通販で発売中です。ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです！

2018年5月4日

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