住信SBIネット銀行のリアル店舗で住宅ローンの審査を相談してきた
どうも千日です。あまり知られていないですが、物件の契約をしていなくても住宅ローンの仮審査はもちろんのこと、本審査まで通すことが出来ます（物件のパンフレットを提出して予定の価格で通します）。
本審査まで通っている＝確実に代金を払えるということですので、価格交渉ですごく有利となります。お勧めです。
住宅ローンの審査に出す前段階で気になることと言えば…
自分は審査に通りそうか？いくらまで融資してもらえる？
ですよね？私もそうでした。
実際に１億位の物件で審査に出してみれば自分の上限が分かるんでしょうが、そういうのもちょっとアレですよね。
そこでSBIマネープラザに行って相談がてら審査に通りそうな金額を計算してもらい、審査のポイントなどを事前に聞いて準備して、無事審査に通しました。
予約は最小限の情報で30秒で完了
今日は千日自身の体験記です。もちろん本名の方で申込みましたので、担当者は私が千日だということを知りません。では始めます。
個人事業主として幾らまで借りられるのか？
無理なく返済できる住宅ローンについては、自分で本を書いているくらいです。私が知りたかったのは幾らまでなら審査に通りそうか？ということです。
私がサラリーマンで収入が給与所得のみであったならば、わりと簡単に計算できるのですが、独立して会計事務所を開業してからまだ1年半ほどです。
そもそも住宅ローンを借りられるのか？という心配もありました。「そりゃ無謀だ」と思われるかもしれませんねｗ。しかし私は自分ではイケると判断しているわけです。
ただ、そんな私の未来を信用しているのは私だけですw。債権者（金融機関）がムリと判断したら借りられないのですから、そこは事前にある程度感触を聞いておきたいと思った次第です。
妙齢の女性マネジャーがズバリ答えてくれました
かくして某所のSBIマネープラザに到着しました。ガラス張りでお洒落なオフィスですね。隣のブースでは無料セミナーをやっているようです。後から聞いたのですが「【20～40代限定】つみたてNISAの活用と賢い資産運用」という無料のセミナーだそうです。
きょろきょろしてるとすぐに、妙齢の女性マネジャーが席にやってきました。さあ勝負！（と言っても私がそう思ってるだけで相手はそんな気なしですが笑）。
過去3年分の所得で判断する
SBIマネープラザでは住信SBIネット銀行の住宅ローンを取り扱っており、変動金利では業界トップクラスの低金利に加え、全疾病保障団信が金利上乗せ無しで付帯します。
そのため、変動金利で住宅ローンを借りるならば、必ず検討に入れる銀行です。そこでまずはそれでいくら借りられそうか？聞いてみました。
一応ワタシ、公認会計士なんですが、それは融資額にあまり関係ない感じでした。
医者だろうが弁護士だろうが、収入が安定していないと判断されたら融資はおりないとのこと。その安定を判断するのに3年間の所得の証明書を確認するそうです。
- 直近の確定申告書（収支内訳書、青色申告決算書を含む一式）の写しを3年分
- 直近の納税証明書（その1）（その2）を各3年分
千日：「…てことは、開業して1年半の私の場合は…？しかも今年はまだ確定申告していないので（1月だから）半年分の事業収入しか申告していないです。」
女性マネジャー：「決算の内容を詳しくご提出いただくなどして、継続性や安定性が認められれば融資は可能ですが、一般的にはちょっと厳しいかと…」
千日：「そうですか…やっぱり…汗」
女性マネジャー：「でもフラット35ならば可能性はありますよ！」
千日：「エ⁉マジすか？」
いちおう驚いて見せたのですが、真の目的はフラット35の方でどれだけ借りられるか？だったのです。
フラット35ならば開業して1年に満たなくても借りられる
相談するならば変動金利とフラット３５の両方を取り扱い、さらに相談員のレベルが高い水準で粒が揃っているところ、ということでSBIマネープラザはうってつけなんですよね。
女性マネジャー：「フラット35ならば、営業を開始して1年に満たなくても所得を1年に割り戻し計算して融資可能です。いくら融資できるか計算してみましょうか？」
千日：「本当ですか⁉ぜひぜひお願いします！」
2017年7月から独立開業して最初に申告をした事業所得は396万円でした。これは7月～12月までの6か月分の所得です。
なので、396万円÷6か月×12か月＝792万円が直近の年度所得という計算になるそうです。
女性マネジャー：「所得792万円ならば、フラット35では7400万円まで融資可能ですね。」
コチラがシミュレータです☟
千日：「マジですか？スゴイですね！」
女性マネジャー：「シミュレーション結果は概算となりますのであくまでも参考です、 ご融資をお約束するものではありません。私どもの本審査や住宅金融支援機構の審査結果によってはご希望に沿えない場合があります。 」
千日：「半年分の所得だけ、しかも1年半前ですけど、収入の安定性は見られないのですか？」
女性マネジャー：「もちろん審査します。売上の実在性を確認するために入金の記録を確認させて頂くことがあると思います。」
千日：「じゃあ私の場合だと預金通帳を見せるということになりますね、厳しいチェックですね！」
住宅ローンを借りるために所得を水増しする人がいる
預金通帳までチェックするというのは、かなり厳しい審査です。
聞くところによると、自営業の場合は自分で決算をして税務署に申告するのですがその際に、住宅ローンを沢山借りるためにわざと所得を水増しする人が居るからだそうです。
サラリーマンは「年収」自営業は「所得」が見られる
ちなみに、サラリーマンの場合は所得ではなく年収（額面）が対象です。税金は給料から天引きされるので、自分で操作する余地はありません。
これに対して、自営業で見られるのは収入ではなく所得です。
所得とは売上＝収入から経費を差し引いた金額です。つまり、税金対策に経費を沢山計上している人が多いと思いますが、そうすると所得が少なくなり、借りられる金額も減ってしまうということです。
なので、住宅ローンを借りる年度だけわざと所得を水増ししようとする人が出てくるのですね。
所得を水増しして多く借りても後がしんどい
沢山借りたいなら（イケナイことですが）鉛筆ナメナメして多めに所得を計算することも可能です。こういうの、大企業の粉飾決算に通じるものがあります。
しかし、自分の能力以上に借りても後がしんどいだけですよ。
特にフラット35の場合はシミュレーターで計算すると、かなり多く借りられる結果が出てきます。
私の場合、7400万円借りられるらしいですけど、そこまで借りようとは思いませんね。返す自信ないですもん。あくまで自分の身の丈に合った金額にすべきです。
借りられる金額と返せる金額は違う！
私は本の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で無理なく返せる住宅ローンの金額を計算する4つのルールを推奨しています。
- 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし。
- 返済額が一定になる元利均等返済方式
- シミュレーションの金利は固定金利
- 定年（60歳）時のローン残高は1000万円以下
この4つのルールをあてはめて、年齢、年収（手取り月収）ごとの無理なく返済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。
（単位：万円）
| 年収 | 月収 | 30歳 | 35歳 | 40歳 | 45歳 | 50歳 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 300 | 15 | 1997 | 1997 | 1997 | 1768 | 1550 |
| 400 | 20 | 2663 | 2663 | 2440 | 2110 | 1678 |
| 600 | 25 | 3339 | 3250 | 2860 | 2451 | 2001 |
| 700 | 30 | 3995 | 3755 | 3248 | 2780 | 2210 |
| 900 | 35 | 4661 | 4255 | 3680 | 3074 | 2433 |
| 1000 | 40 | 5327 | 4714 | 4103 | 3404 | 2650 |
| 1200 | 50 | 7996 | 7031 | 5982 | 4877 | 3674 |
| 1500 | 60 | 9509 | 8317 | 7049 | 5689 | 4234 |
| 2000 | 80 | 12449 | 10860 | 9160 | 7390 | 5370 |
注１：固定金利は1.38%としています。
注２：年収1200万からは毎月の上限は手取り月収の5割までに拡大しています。
60歳のときの残高が1000万円になるようにしています。定年が65歳の人は自分の年齢よりも5歳若いところを見てください。また、医師などのように定年の無い場合は便宜上、70歳を定年としてくださいね。
この表で出てくる数字は少し保守的ですが、肌感として何となく納得できる金額になっていると思います。
まとめ
そして、私は家に帰ってからWEBでアルヒにも仮審査に出しました。
一度、本申込み情報が店舗経由で送られると、後から自分でwebで申し込もうとしても「店舗で申し込んでください」となってしまいます。web申込には特典があることが多いので注意です。
相談した流れでそのまま審査に進むか？というのはよくよく考えてからにしてましょうね。
今まで多くの人がwebで問題なく住宅ローンを借りられていますので、どうしても対面でなければならない事情が無い限りは、出来るだけネットでの申し込みにトライすべきです。
web仮審査の入力は30分☟
私が実際にwebでの仮審査をしたときの体験記です！☟
以上、千日のブログでした。
《あとがき～審査に通りました！》
前回の記事にも書きましたが、無事アルヒでフラット35の本審査に通りました！「住宅ローン専門家」と自称している手前、落ちたらどうしよう…と思っていたのですがホッとしています。
審査に臨む前にSBIマネープラザに相談して…
- どんな準備が必要なのか？
- どんな点が審査されるのか？
などを根ほり葉ほり聞いて万全に準備できたのが大きいです。私の条件では住信SBIネット銀行の住宅ローンが難しかったのですが、もしＯＫなら変動では住信SBIでも審査に出していたでしょうね！
この無料相談はその価値の分かる人ならお金が取れるレベルですよ、お勧めです。
予約は最小限の情報で30秒で完了
2019年10月1日
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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