マイナス金利になったらフラット35の金利は1.1%台まで下がる
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どうも千日です。本日25日午前の債券市場で日本の長期金利がゼロ％をマークしました。これは2017年9月以来の低さです。
米国のマティス国防長官の辞任などアメリカの政局懸念から投資家のマネーが安全資産の債券に殺到し、債券の価格が上がり、債券の利回りが下がったのだと専門家は分析しています。2019年には再びマイナス金利が濃厚になってきました。
マイナス金利とは、例えば100万円で債券を買ったら、満期には利息がマイナスで99万円になって返ってくるということです。異常事態なんです。
逆に借りる立場からすると、100万円借りて返す時は利息がマイナスで99万円でいいということですね。
さすがに住宅ローンでここまでのマイナスは無いですけど、金利が大きく下がることになります。
では、2019年にはどこまで金利が下がるのか？フラット35の金利はどこまで下がるのか？気になるところですよね。
物件を決め手から、引き渡し＝住宅ローンの実行まで1～2か月位の期間がありますよね。なのである程度、金利動向を先読みして動く必要があるのです。
- マイナス金利になったらフラット35の金利は1.1%台まで下がる
2019年なぜ長期金利がマイナスになるのか？を理解すべし
まだマイナス金利になっていないですが、今の金融市場は「2019年にマイナス金利になるものだ」という前提で動いています。なぜ長期金利がマイナスになるのか？理解した上で住宅ローンを選ぶのです。
これから私たちは、何千万もの元本でもって金融市場の取引に参加しようとしているのです。
これからの金利動向について、しっかり理解した上で住宅ローンを選んでくださいね。
債券価格が上がると債券利回りは下がる
金利に関するニュースでよくある言い回しです「債券価格が上がり、利回り（金利）は下がる」。
なんで価格が上がると金利が下がるの？
と思いませんか？債券の価格と利回りは逆方向に動きます。この仕組みを説明しますね。
利回りとは投資した元本に対して成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合です。
10年国債 額面金額100円 券面利率2.0% という債券は、100円に対して毎年2円の利息が貰えます。10年後の満期には100円の元本が返ってきます。
100円投資して毎年2円の利益ですから、運用利回りは年2%ということですね。
ではこの債券の価格が上がった場合、下がった場合に利回りがどうなるのか？やってみましょう。
債券の価格が105円に上がった場合
額面100円の国債が105円に値上がりすると、毎年2円の利息を貰えますけど、満期で返って来るのは額面の100円だけです。
購入価格との差額であるマイナス5円を値下がり（キャピタルロス）として被ることになります。
105円投資して毎年1.5円の利益ですから、1.5÷105で運用利回りは1.4%です。価格が上がることで利回りが減ってしまいました。
債券の価格が95円に下がった場合
額面100円の債券が95円に値下がりすると、毎年2円の利息を貰える上に満期で額面どおり100円で償還されます。
購入価格との差額である5円が値上り（キャピタルゲイン）として手に入ります。
95円投資して毎年2.5円の利益ですから、2.5÷95で運用利回りは2.6%です。価格が下がると利回りは増えるのです。
投資家の極度の弱気で債券価格が上がり過ぎている
長期金利が下がっている今の状況は、冒頭にも書いているとおり債券の価格が上がっている状況です。
10月の世界同時株安からずっと、リスク資産の株を売って安全資産の債券を買うというトレンドが続いています。
それに加えて、最近ではトランプ米大統領が利上げを勧める米中央銀行（FRB）への批判を強めていることや政府機関の一部閉鎖、マティス国防長官の辞任など、これでもかというほどの悪材料が重なっているんです。
これによって、どんどん債券の価格が上がっていき、キャピタルロスが券面利率を上回ってしまうという現象が起きているのです。
日銀総裁は2019年に長期金利がマイナスになることを許容
日本銀行の黒田総裁は記者会見でこの長期金利の低下について「現在認めている0.1%の倍程度とする範囲内であればマイナスになっても問題ない」とコメントしています。
さらに「金利の動きが経済物価、内外市場の動きを反映しているならば、範囲内なら国債市場の機能が高まる」と説明しています。
そのうえで「それと離れて動く場合は、枠内であっても指値オペなどをやる可能性がある」としています。
日銀はマイナス0.2%までは下がることを想定している
7月の日銀の政策修正はこれまで上下0.1%の幅で許容していた長期金利を0.2%まで拡大するというものでした。なので、新しいことを言っているわけではなくて、前からそう言ってたんですよね。
ただ、当時はマイナスの方向に振れることをマスコミ側が想定していなかっただけです。
つまり、イレギュラーな動きで乱高下する場合は市場に介入するけど、それ以外の場合は基本的に静観する（上下0.2%までは）ということです。
そうなると、2019年の長期金利は最低でマイナス0.2%までは下がる可能性があるということですね。少なくとも、日銀はマイナス0.2%までは下がる想定をしているのです。
2019年に長期金利がマイナス0.2%まで下がる可能性
では、実際に日本の長期金利（指標となる新発10年国債の利回り）がマイナス0.2%まで下がる可能性がどこまであるのか？というのが気になりますよね。
私的な結論から言いますと十分にあると思っています。
日本の長期金利の動向を予想する上で、米国の長期金利の影響は無視できない要素です。
以下のグラフは日米長期金利の推移を1990年1月1日から2018年12月23日まで取り、目盛りのスケールを揃えて重ねたものです。
- 青の折れ線：日本の長期金利
- オレンジの折れ線：米国の長期金利
日本の8%＝米国の11%ですよね。つまり金利差にして概ね3％で1990年から今まで来ているのですよ。
アメリカの方が3%も高いというのは、米ドルが世界の基軸通貨であり、加えてＩＴで世界経済をけん引してきた地力の成長率の差です。
そしてこの3％の金利差から外れている期間はそれぞれの国で固有の事情があった期間なのです。
バブル崩壊後は、むしろ日本の金利が下がりきれなかった時期です。その後の金融危機の日本の長期金利は米国に対して3%よりも深いところに落ち込んでいます。
2008年9月から米国が下に来ている主な原因はリーマンショックでしょう。
直近は日米の長期金利が重なっていますが、これは金利差が本来の3%に近づいてきているということです。
そして直近12月23日の日米長期金利はというと、以下のようになっています。
- 日本：0.016%
- 米国：2.788%
日米の金利差は2.772%ですね。これが3％の金利差であれば、日本の長期金利は-0.212％になっていても、全く不思議ではないのですよ。
ですから、今後という見方では、日本の長期金利はマイナス0.2%台まで沈み込む可能性は十分にあるし、その兆候はもう表れているのです。
2019年3月までの日米長期金利を見るとよく分かりますね。米国の長期金利が下がっているラインは日本にすると－0.2%を下回っているラインです。
2019年3月に発生した逆イールドから予測されること
3月20日に米連邦準備制度理事会（FRB）は米国の景気判断を引き下げ、年内は利上げしない考えを示したことから、米国債の買いが膨らみ国債価格が大幅上昇し、利回りは低下しました。
特に3月終盤に入ってからは、10年物の利回りと3ヵ月物の利回りが逆転する「逆イールド」現象が話題となり、株価を大きく下げました。
逆イールドは、景気後退（リセッション）到来のシグナルとされていて、過去50年において、米国ではリセッションが起きる前には逆イールドが見られており、逆イールドが起きてリセッション入りしなかったのは１度だけだそうです。
日本の長期金利は現在マイナス0.1%にまで下がっているのですが、日銀は今のように長期金利がマイナスになっている状況を放置しているだけで円高を回避できているという分析をしています。
ただし長期金利のマイナスがあまりに長期化したり拡大すると、金融機関の収益や保険、年金の運用への影響などの副作用がありますので、ほどほどにという匙加減があるのです。
なので、日銀は長期金利の操作目標をマイナスではなく「ゼロ％程度」とし、許容する変動幅はゼロ％を中心として上下0.2%程度までとしているのです。
つまり、マイナス0.2%まで下がるということは想定の範囲内ということです。
長期金利がマイナスになるとフラット35の金利は何パーセントまで下がるか？
長期金利がマイナスになるとすると、気になるのがフラット35の金利がどこまで下がるのか？ということですよね。
フラット35を実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。
機関投資家は国債のような安全投資先として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は金融市場の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
フラット35の21～35年固定金利（団信込み）で1.1台%まで下がる
ズバリ予想すると、35年固定（団信込み）1.1%まで下がる可能性があります。毎月の長期金利と機構債の表面利率を比較分析していますが、実際になぞったかのように連動していることが分かります。
参考記事
直近2018年から2019年の動きは以下のようになっています。
| 年月 | 長期金利 | 機構債 | フラット35 |
|---|---|---|---|
| 2018年9月 | 0.09% | 0.44% | 1.39% |
| 2018年10月 | 0.12% | 0.47% | 1.41% |
| 2018年11月 | 0.15% | 0.50% | 1.45% |
| 2018年12月 | 0.11% | 0.46% | 1.41% |
| 2019年1月 | 0.03% | 0.38% | 1.33% |
| 2019年2月 | 0.00% | 0.36% | 1.31% |
| 2019年3月 | -0.04% | 0.32% | 1.27% |
| 2019年4月 | -0.04% | 0.31% | 1.27% |
長期金利が下がると連動して機構債が下がり、フラット35の金利も下がってきていますね。ちょっとズレることはあってもこのようにずっと連動してきているのです。
ならばここから長期金利が-0.2%になったらどうなるか？が下の表です。
| 年月 | 長期金利 | 機構債 | フラット35 |
|---|---|---|---|
| 2019年〇月 | -0.2% | 0.16% | 1.11% |
2019年2月の長期金利0%から0.2%下がるということですね。同じ幅で下がるとすると、フラット35の金利は1.11%ですね。
本当にそんなに下がるのか？
長期金利がマイナスだったころの2016年8月の機構債は0.19%でフラット35の金利は団信抜きで0.9%でした（当時は団信は金利に込みではなかった）。現在と同じ団信（0.28%）込みとしても1.18%です。
つまり、全くあり得ない数字ではないのです。
2019年7月の金利で的中しました！
フラット35なら身体障害保障の団信つきで各種の金利引き下げもある
35年間の超長期固定金利で1.1%にまで下がればそれだけで魅力がありますが、フラット35のメリットはそれだけではありません。
- 身体障害保障付きの団信の保障が受けられる。
- 補助金の対象になるとさらに金利が下がる。
というメリットがあるのです。
１．国内初の身体障害保障付きの団信に加入できる
フラット35の団信は国内初の「身体障害保障付き」なのです。
一般の団信だと死亡と高度障害になった時に住宅ローンがゼロ円になるという保障内容ですが、フラット35の機構団信では加えて身体障害者手帳の1級又は2級が交付されても住宅ローンがゼロ円になります。
注目の保障内容について、新旧対照表を作りました。
| 項目 | 新 | 旧 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 死亡 | 住宅ローンがゼロ円 | ||
| 身体障害 | 身体障害者福祉法に定める障害等級（1・2級）の「身体障害者手帳」を交付されれば住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が具体的。 | ━ | 高度障害よりも軽い障害であっても保障される。 |
| 高度障害 | ━ | 非常に重い障害状態でその後の生活に重大な支障をきたす状態になると住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が抽象的。 | 高度障害の一部については、新団信では保障対象ではなくなるものもある。 |
新制度では、保険料が値下げになった上、保障内容を身体障害者手帳の交付や介護認定等公的制度と関連付けることにより、利用者とってわかりやすくなり、同時に保障内容も充実するんですね。
低金利で、かつ、手厚い保障が受けられるのです。
２．当初10年又は5年にわたり0.5%又は0.25%金利が引き下げになる
さらにフラット35には補助金制度がありまして、フラット35の金利から当初の10年又は5年間にわたり0.5％又は0.25%金利引き下げになるのです。
| タイプ | 内容 | 長期金利-0.2%になったら |
|---|---|---|
| 普通のフラット35 | 35年固定 | 1.10% |
| フラット35子育て支援型及び地域活性化型 | 子育て家庭や地域活性で補助金を設けている自治体にマイホームを購入すると、当初5年間0.25%引き下げ | 当初0.85%その後1.10% |
| フラット35S | 一定の耐震性能や省エネ性能をクリアした家を購入（建築）すると、当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.25%引き下げ | 当初0.85%その後1.10% |
| フラット35リノベ | 中古住宅を買い一定の耐震性能や省エネ性能をクリアするためのリノベをすると、当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.5%引き下げ | 当初0.60%その後1.10% |
こうした補助金制度については、自分で申請しなければ、受けることが出来ません。
ただ、不動産会社の営業マンはこういう点については、疎いですし、知っててもあえて言わない人もいます。
申請書類を準備したりこっちの質問に答える面倒だけが増えて、会社の利益（＝自分の成績）にはならないからです。
フラット35の取り扱い国内最大手のARUHI（アルヒ）がお勧め
こうした補助金の条件や申請の方法については、知っている人からアドバイスをもらいたいですよね。
そんな視点から私はアルヒをお勧めしています。金融機関ぽくない名称ですけど、フラット35の取り扱い残高で国内最大手です。
例えば「リノベ」の場合、対象の中古マンションにも細かな条件があるのですが、過去の膨大なデータベースからどの中古マンションで過去リノベの申請ができたかという情報もリストとして持っています。
「Ｓ」や「子育て」「地域活性化」についても同様で、こうした補助金の取り扱いが最も多いのは心強いです。
スーパーフラットでさらに金利引き下げ
さらに、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。
従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。
概要は以下の通りです。
| 商品名 （通常のフラット35との金利差） | 頭金（手持金） | 返済負担率 |
| スーパーフラット8 （金利▼0.10%） | 2割以上 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） |
| スーパーフラット9 （金利▼0.05%） | 1割以上 | 20％以内 |
それぞれのケースで、長期金利がマイナス0.2%となったときの金利をシミュレーションすると下表のようになります。
| タイプ | スーパーフラット8 | スーパーフラット9 |
|---|---|---|
| 普通のフラット35 | 1.00% | 1.05% |
| フラット35S | 当初0.75%その後1.00% | 当初0.80%その後1.05% |
| フラット35リノベ | 当初0.50%その後1.00% | 当初0.55%その後1.05% |
（子育て支援型、地域活性化型はスーパーフラットとの併用はできません。当初公開時は表に含めておりましたので修正しました。申し訳ございません<(_ _)>）
メガバンクやネット銀行の当初固定金利とそん色ない、いやそれ以上低金利ですよね。しかも当初の後の金利もこの低金利で固定です。
団信不加入にする場合にもスーパーフラットはお勧め
フラット35は団信への加入は任意です。通常のフラット35では団信不加入にすると金利が団信込みから0.2%引き下げになります。
なので、30歳代前半までの比較的若い年代だと団信に加入するよりも収入保障の生命保険の方が安い場合があります。また、健康上の理由から団信に加入できない人は団信不加入とします。
団信不加入とする場合、通常のフラット35では0.2%の金利引き下げが、スーパーフラットでは0.28%引き下げになります。
| タイプ | スーパーフラット8 | スーパーフラット9 |
|---|---|---|
| 普通のフラット35 | 0.72% | 0.77% |
| フラット35S | 当初0.47%その後0.72% | 当初0.52%その後0.77% |
| フラット35リノベ | 当初0.22%その後0.72% | 当初0.27%その後0.77% |
こんな低金利見たことないですが、実際そんな金利になります。
なので、団信に加入しない（できない）場合にはアルヒのスーパーフラット一択ということになりますね。
おすすめ住宅ローンから複数審査を通しておこう！
金利動向を先読みして住宅ローンを選ぶにしても、早くから一つに絞ってしまうのではなく、異なる複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って最後に一番有利な商品に決めることをお勧めしています。
本命とする住宅ローンは一つとしながらも、変動、当初固定金利、全期間固定金利（フラット35含む）の一通りで審査に出しておいた方が安心です。
そうした観点から、ＰＣのサイドバーに一通りお勧めの住宅ローンを掲載しています。
マイホームを買うときには誰しも住宅ローンを組まなくてはいけません。その住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのです。
ならば、金融市場の投資家のようにリスクを分散させるというテクニックを駆使するべきなのですよ。それが複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくということなのです。
手間ではありますが審査に出すのにお金はかかりません。
加えて、姉妹サイトの住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢、年収別に最適な住宅ローンをランキング形式で更新しています。
このランキングの構造は、ユーザは自分の年齢と年収を選択することで、自分の年齢と年収に特有のリスクに適合したFPの提案を受けたのと同等の効果を得ることが可能となります。
単なる「金利の安い順」とは次元の異なるランキングです。 こちらも、ぜひ参考にしてくださいね。
- 2019年4月4日：米国の逆イールドを反映して内容を更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき～「金利と言えば千日」》
これからは特に「長期金利」について重点的に書いていこうと思います。Googleの検索窓に「長期金利」スペースで「せん」まで入力すると、お勧めの検索ワードとして「千日」が出てくるようになっているののに気づいたのです！
もちろんシークレットモードですので、私の過去の検索履歴の影響は受けていません。ちなみに「金利」というキーワードの後「せんに」まで入れると「千日」が出てきます。ほかにも無いかたまに調べてます。
最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです！全国の大型書店と通販で発売中です。
ぜひ利用してください。そして、なんでこうなるのかよくわからないなどのご意見があれば、メール等でお寄せください大歓迎です。
2018年12月25日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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