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住宅ローンのネット事前仮審査から本審査まで一発通過させるコツ教えます

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ネットでの事前審査から本審査までに必要な準備と入力のコツ

どうも千日です。住宅ローンを借りるまでは以下の流れで最短で約6週間です。

  1. 事前(仮)審査申し込み
  2. 事前(仮)審査承認
  3. 本審査申し込み
  4. 本審査承認
  5. 住宅ローン契約
  6. 住宅ローン融資実行(物件引き渡しと同時)

遅くても、2か月前くらいから事前審査に着手しておくべきですね。

ネット銀行では全て郵送での書類の受け渡しになりますので、Webでの事前審査で入力した内容と一文字でも違うと(例えば住所の番地をハイフンにしただけでも)手戻りになります。

ネット銀行に限らず、リアルの銀行でもほとんど最初はWebで事前に仮審査をしますが、そこから既にやり方を間違うと、本当は借りられるのにふるいに落とされてしまうこともあります。

また、わりと適当に入力しても事前審査は通りますが、その場合は本審査で落とされます。

どの銀行でどんな金利タイプの住宅ローンを借りるかというのは、ギリギリまで粘るとしても、事前審査を通した銀行から選ぶことになります。

つまり、

意外と早い段階で方針を定めて準備しておかなければならないのです。

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ネット(Web)での事前(仮)審査を通すための準備

対策としては以下の2つです。

  • 事前(仮)審査で何がチェックされるかを知る。
  • ネット(Web)ならではの、ポイントを押さえる。

事前審査では借りる人の信用度がチェックされる

住宅ローンはマイホームとなる不動産を担保にして、お金を借りる借金です。そして返済はそこを住居として使用する人の収入によって賄われます。

なので、本来的には二つの側面から審査をします。

  1. 借りる人の信用度
  2. 担保となる不動産の価値

事前審査は大前提になる「1.借りる人の信用度」から先に判断するのが目的です。いくら担保となる不動産の価値が高く、確実に売却して貸金を回収できそうだ、という結論になっても、それをやるためのコストや手間の方を嫌うのです。

銀行は、あくまで利息によって儲けたいのです。

ですから、

  • しっかり約定どおりに返済してくれる人間なのか?
  • 約定どおりに返済する能力(収入)が確保されているか?

この2点に絞って事前審査でふるいにかけるわけです。ですから、事前審査で入力した内容と本審査で明らかになった内容に大きな違いや、間違いが目立つ場合は本審査で落とされます。

 

審査項目を知り事前準備しておくことが重要

では、事前審査にどんな項目があって、どういう部分で失敗しやすいか?をご説明しておきましょう。

ネット銀行もリアルな銀行も基本的にWebでの事前審査を行いますが、入力内容はどの銀行も、ほぼ同じです。

初めてやると、かなり時間がかかりますし、手戻りも発生しがちです。事前審査は24時間休みなしでいつでもお手軽に出来ますが、思わぬ項目があったりやり方が分からなくて50%くらいの人が途中で挫折するそうです。

また、なんとか最後まで入力できても、入力が間違っていると(ウソを入力したつもりはなくても)本審査で大きなハンデを背負ってしまうことになります。

 

事前審査で見られる審査項目と事前に準備しておくもの

以下は事前審査での審査項目と事前に準備しておくべき書類です。

あとから違っていたら特にマズいのが、本人情報や年収、勤め先の情報です。

これらについては前述のとおり事前審査のメインの部分となります。事前準備書類として以下のものは必ず準備しておきます。

  • 住民票(家族全員分)
  • 前年の源泉徴収票
  • 入社年月の分かる人事資料

では、それぞれの審査項目の具体的な入力項目とそのポイントについて解説していきましょう。

 

借入条件の審査項目のポイントは返済比率

収入に対する返済比率を確認することが主なポイントです。返済比率とは、税込み年収(額面年収)に対して、年間の返済額が何パーセントか?という率で以下の計算式によって計算できます。

  • 返済比率=年間の返済総額÷額面年収×100

年間の返済総額は毎月の返済額×12か月(ボーナス払いする場合はさらにボーナス2回分をプラス)で計算します。

この計算は全期間固定金利で借りる場合は店頭の固定金利、変動金利で借りる場合は「審査金利」という審査専用の金利で計算されます。変動金利は上がる可能性があるからですね。

審査金利は結構高い率になっていまして、4%という金利だというのを聞いたことがあります。

つまり、今であれば全期間固定金利の方が断然通りやすいということです。

しかし、事前審査では固定金利で通して、実際に借りる金利を変動金利にする場合は本審査で「審査金利」が適用されることになります。そこで返済比率がアウトということになれば、本審査に落ちます。

なので、事前審査から実際に借りる金利タイプで審査を受けておくことをお勧めします。

気になる年収ごとの返済比率の上限の目安はおおむね以下のようになっています。

  • 年収400万円未満:30%
  • 年収400万円以上500万円未満:35%
  • 年収500万円以上:40%

特にネット銀行では審査を機械的に行います。機械的に最も簡単に判断できるのがこの返済比率であり、たとえ1%でもオーバーしていれば落とされます。

銀行が基準とする返済比率は営業方針や経済情勢によっても変動します。

また他の条件によってこれより高くても通ることもあれば、これより低くても落ちることがありますので、あくまで目安として見ておいてください。

借入条件の入力方法
借入条件 ポイント 事前準備書類など
借入希望額 物件価格+概算諸費用-自己資金で計算した金額 諸費用の概算方法は住宅ローンの申込~実行までの契約手続きと費用を参照
借入期間 80-借入時の年齢で切り捨て(上限35年)
返済方法 元利均等返済にする
毎月返済する元本 毎月返済する分の借入希望額
半年毎増額返済する元本 ボーナス払いする分の借入希望額
前年度税込み年収 前年の源泉徴収票から転記 前年の源泉徴収票の「支払い金額」
資金使途 新築マンション、中古マンション、中古戸建、新築戸建の別
使用目的 自己使用か親族使用かの別
借入希望日 引き渡しを受ける日(だいたいでよい) 購入申込書

 

本人情報の審査項目のポイントは本人確認(反社会的勢力の排除)

本人情報におけるポイントは文字通り「本人確認」です。これから借りようとしている人がその本人であることを確認します。

本人以外に誰が借りるの?

と思われるかもしれませんが、なりすましによる住宅ローン詐欺という可能性もあります。

アカの他人が自分に成りすまして何千万円もの借金をする…

コワイですよね。

それと「反社会的勢力」いわゆる仁侠系の人に貸さないようにするためでもあります。組員(構成員)の氏名はデータベースに入っていて、弾くようになっています。

特にネット銀行の住宅ローンは顔を合わせることなく、書類の受け渡しは郵送のみで完結します。少しでもWeb事前審査と書類元本との記載に違いがあるとそこでストップします。

本人情報の入力方法
本人情報 ポイント 事前準備書類など
氏名 住民票と同じ 住民票
生年月日 住民票と同じ
住所 特に町以下の表記も住民票と一言一句同じにする
電話番号 昼間連絡の付く電話番号

 

自宅、家族構成の審査項目のポイントは「家を買う合理的な理由」の確認

現在住んでいる自宅について、とこれから購入予定の家に住む予定の家族構成についても審査の対象になります。

そんなの聞いて意味あるの?

と思われるかもしれません。金融機関が知りたいのは「家を買うことに合理性があるか?」ということです。

  • なりすましではなく、本人であっても悪徳業者から騙されたり、脅されたりして住宅ローンで家を購入するというケースもあります。
  • また、本当は賃貸する目的なのに銀行をだまして住宅ローンの安い金利で事業資金を借りようとしている可能性もあります。

これから買おうとしている物件とその人の家族構成や今の住居のスペックを比べて、どう考えても不自然であれば、こうした可能性が高くなってくるのですね。入力が面倒くさいなんて理由で住む予定の家族を省いたりしてはいけません。

また、そうした合理性をチェックするのが目的ですから、適当で構わない部分もあります。居住年数なんかはそういう意味では適当に確かこんくらいかな…という感覚で大丈夫です。

自宅、家族構成の入力方法
自宅 ポイント 事前準備書類など
現在の住まい 持ち家(自己所有、家族所有)、社宅、公営住宅、賃貸の別
居住年数 だいたいでよい
住宅ローンの有無 持ち家の場合
売却予定の有無 持ち家の場合
家族構成 ポイント 事前準備書類など
家族人数 自分を除く、その家に住む予定の家族の人数
配偶者の有無 有か無しか
家族情報 本人情報と同じで住民票と一言一句同じにする 住民票

 

職業・勤務先についての審査項目のポイントは「本人の支払能力」と「勤め先の給料支払能力」

住宅金融支援機構が民間金融機関に対して行った調査によると、「雇用形態を重視する」と回答した金融機関の割合は77.1%(平成27年度)でした。

雇用形態は派遣社員や契約社員、自営業者などの雇用の形態ですね。これを見る金融機関は確かに多い。しかし同時に4行に1行の割合で雇用形態を重視していない金融機関があるということがわかりますよね。

一般的にネット銀行やメガバンクは審査が厳しい傾向にありますが、フラット35や信金や労金、JAなどの非営利の金融機関であれば可能性はあると考えて良いと思います。

また、勤続年数も長いほうが有利です。一般的には3年と言われてますね。

しかし、住宅金融支援機構の調査(平成27年度)によると、勤続年数の条件を「1年以上」とする金融機関は1,218機関中639機関で最も多いんです。勤続3年以上とする金融機関は1,218機関中366機関です。

ネット銀行やメガバンクで勤続年数が原因で審査に落ちたとしても、フラット35や信金や労金、JAなどの非営利では条件をクリアできる可能性が高いです

職業・勤務先の入力方法
職業・勤務先 ポイント 事前準備書類など
職業 会社員、役員、自営、契約社員など
雇用形態 経営者、正社員、嘱託、契約、派遣などの別
勤務先名 株式会社、有限会社などの別も 勤務先の会社のホームページなどで確認する。メモ帳などに保存しておけば、次回以降の入力が楽。
勤務先住所 登記されている正式な住所
勤務先本社所在地 登記されている正式な住所
勤務先従業員数 だいたいの数でOK
勤務先業種 選択肢から最も近いものでOK
部署名事業所名 社内の正式名
入社年月 勤続年数を確認するためのもので3年以上とする金融機関が多い
前勤務先名 転職したばかりであっても、前職での属性が高い場合は考慮されることがあるのでしっかり書こう
前勤務先勤続年数
前勤務先業種
前勤務先年収

 

購入物件については事前審査はざっくり、本審査でじっくり

事前審査では購入物件については、ざっくり審査です。事前(仮)審査では通ったけど本審査で落ちた理由でありがちなのが、購入物件について本審査で詳細に調査した結果、担保価値が出ないor足らないというようなケースです。

新築は比較的担保価値の計算がしやすく、中古は難しい(厳しくなる)という傾向があります。

新築は文字通り新しいですから、工事代金や購入代金をベースにできますよね。でも中古の場合はその後の経過期間やメンテナンスによって価値が変わってきます。

ネット銀行では特に物件の調査にかけられるコストが少ないということもあり、中古では通りにくく、新築では通りやすいという傾向があります。

購入物件の入力方法
購入物件 ポイント 参考情報
物件種別 新築マンション、中古マンション、中古戸建、新築戸建の別 契約書、未契約であればパンフレットなどの物件資料
購入物件面積 土地、建物それぞれ、マンションの場合は専有面積
購入価格内訳 土地、建物それぞれ、マンションの場合は専有面積
購入価格 購入価格+諸費用=自己資金+借入希望額となるように 諸費用の概算方法は住宅ローンの申込~実行までの契約手続きと費用を参照
諸費用
自己資金

 

他の借り入れがあると不利だが全く無い(スーパーホワイト)のはもっと悪い

他の借り入れとは、これから借りようとする住宅ローン以外の自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入)などの借り入れをいいます。

カードローンなどの他の債務の状況や返済履歴は、この事前審査の時点で全国銀行個人信用情報センター(KSC)や、株式会社 シー・アイ・シー(CIC)などの信用情報で調査されます。

「ブラックリスト」という言葉は誰しもが一度は耳にしたことがあると思いまが、実際にブラックリストという黒いファイルが存在しているわけではありません。

信用情報に登録されることをブラックリストに載ると比喩的にいわれているだけです。

住宅ローンと並行して借り入れが残っていると、審査でマイナスとなることがありますが、特にフラット35ではこれに厳しい判断をする傾向があります。年収から借入可能額を計算:【フラット35】でシミュレーションしてみると、他の借入金で年間24万円あると借入可能額が668万円も減ってしまうという結果になります。

カードにキャッシング枠などがあると、利用していなくても借入として加算されてしまうこともありますので、審査の前にキャッシングの設定をゼロにしておくことをお勧めします、私もそうしました。

スーパーホワイトとは

逆にまったくローンが無いというのもダメです。こういうのを「ブラックリスト」に対して「スーパーホワイト」と言います。

どういうことかというと、信用情報を照会しても全く何の記録も出てこないことです。まったくカードを利用していない以外に、自己破産していたり、書類を偽造して氏名変更したりしていると、こういう結果になります。

きょうび、普通のキャリアで携帯電話を買うと割賦販売になることが多いですので、全く何の記録も出てこないスーパーホワイトというのは、審査で要注意というフラグが立つことになります。

他の借り入れの入力方法
他の借り入れ ポイント 事前準備書類など
カードローン カードで購入したもので現在残高があるもの カードの利用明細
カードローン以外 車のローンやスマートフォンなどの割賦購入 割賦購入契約書や明細書

参考:住宅金融支援機構による調査「融資を行う際に考慮する項目」

以下は、本文中で言及している住宅金融支援機構の調査結果です。対象は国内の金融機関1,264機関です。

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平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書-国土交通省 住宅局

急上昇している項目に「所有資産」がありましたね。平成26年度には24.4%であったのが68%に増えてます。これはすごいです。

つまり、特に重視される前述の各項目、完済時年齢、健康状態、担保評価、借入時年齢、勤続年数、年収などが基準に満たなくても所有資産(=自己資金)が十分にあればスコアリング方式で融資がおりる可能性は十分にあるんです。

自己資金には、親からの資金援助も含まれます。

親から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税枠が拡大されています。両親から援助を受けられる方はこの減税を積極的に利用すべきだと思います。

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まとめ~複数の金融機関で審査を通しておく

2018年のマイホームを取り巻く状況は、やはり北朝鮮情勢がネックです。アメリカと北朝鮮が武力衝突した場合の長期金利の動きは専門家の間でも割れていて、どう動くかというのは誰も読めない状況です。

  • 変動金利で最も低金利のネット銀行
  • 固定金利としては国がバックにあるフラット35

このように、金利の決まり方、対応の仕方の異なる複数の金融機関、金利タイプの住宅ローンを通しておくことをお勧めします。

それと、

大事なことですので断わっておきますが、この記事を通じてとにかく住宅ローンの審査に受かりさえすればいいと言うつもりはありません。

融資が下りるのと、返せるのとは別問題です。

そんなの人によって違いますし、家を買って正解かどうかなんて最後まで分かりません。

これが家を買うか買わないかの決断の大前提です。これをクールに(冷静に)受け入れた上で、買うならその目的どおり住宅ローンを通す。

これが千日がこのエントリーを公開した主旨です

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

執筆時点で変動金利で最も低金利を出しているのはネット銀行です。ネット銀行を選ぶうえでは、金利が安ければ何でも良いということではなく、4つのポイントがあります。

  1. 大手銀行の資本が入っているネット銀行を選ぶ。
  2. 5年ルールと125%ルールの適用があるネット銀行を選ぶ。
  3. 疾病保障が無料で付帯する付加価値の高いネット銀行を選ぶ。
  4. 実店舗での相談や付帯サービスなど様々な付加サービス があるネット銀行を選ぶ。

この条件を全て満たしているのが住信SBIネット銀行です。やはり客観的に考えて、一つ頭が抜けて魅力的な商品です。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の実店舗で相談

ただし金利が低い分、審査が厳しいというのが特徴ですが、今日の記事を踏まえて準備の上で出せば通せる可能性は上がるでしょう。

また、ここを本命にするのであれば、実店舗での相談で打診してみることをお勧めします。

2018年1月3日

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