フラット35の制度改定で手数料のボッタくり被害に会うリスクが上がった
どうも千日です。2018年4月からフラット35は仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬など、従来は融資対象でなかった必要経費が融資対象となりました。
家を買うには不動産の代金以外に各種の手数料や税金が必要となり、その総額はおよそ新車一台分くらいになります。これが融資対象となったことで、自己資金が少ない人も家を買いやすくなった…！
というのはA面（表向き）ですが…
これにはB面（ウラ）があります。
- 仲介手数料をぼったくる宅建業者
- 報酬の高い司法書士、土地家屋調査士
- 事務手数料の高い金融機関
こうした業者に払うための高い手数料を国が融資して、わたし達は35年かけてそれを返済していく。 借りるときには、ただの数字でしかありませんから、痛みが無いので、相場よりも高いということがバレにくい。
利用者保護のためではなく、不動産業者や金融機関の利益のための制度変更。
でもあるのです。
ですから、我々が賢くこのフラット35を利用するためには、
- 業者が請求してくる手数料の内容と相場を知る
- 不当な高額手数料を請求する悪徳業者を見抜く
- 悪徳業者は最初の段階で切る
と同時に、相手をけん制する必要があるんですよ。まともな業者であっても、こっちが何も知らない、任せきりになると、自分の利益を最大化しようとするものです。
それが『普通』です。では始めましょう。
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手数料の内容と相場を知るだけで全然違ってくる
2018年4月から、新たにフラット35の借り入れ対象となった費用は以下の８つの費用です。
- 住宅ローン契約書に貼る印紙代（利用者負担分）
- 不動産業者に払う仲介手数料
- 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用（中古住宅購入のみ）
- ホームインスペクション（住宅診断）にかかる費用
- 登録免許税
- 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬（登記にかかる費用）
- 融資手数料
- 火災保険料及び地震保険料
普通の人はこれだけ見てもピンとこないかもしれませんが、家を購入するときにかかる費用、住宅ローンを組むときにかかる費用のほぼ全部が融資の対象になったということです。
家の購入にかかる手数料の内容と平均相場
- 青字：前からフラット35の融資対象だった。
- 赤字：新たにフラット35の融資対象となった。
| 項目 | 計算方法 |
| 仲介手数料 | 中古物件や一部の新築一戸建てなど、仲介会社を通して物件を購入する場合、仲介会社に払う手数料。「物件価格の3.3％＋6万6000円」が上限。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙でその契約価格による。 1千万超 5千万以下：2万円 5千万超 1億円以下：6万円 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に一度だけ払う税金で、原則として土地建物の4％だが軽減措置でゼロ円になる場合もある。購入後4～5か月後に税務署から請求が来るので、引き渡し時には必要ない。 |
| 司法書士報酬 |
所有権の保存登記を司法書士に代行してもらうための報酬。 |
| 登録免許税 | 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。 所有権保存登記： 新築：土地0.15%建物0.15% 中古：土地0.15%建物0.30% |
| 土地家屋調査士報酬 |
新築の場合のみ必要。司法書士による登記と同じタイミングに司法書士事務所の土地家屋調査士が行うケースが多い。 建物表題登記：81,676円（日本土地家屋調査士会連合会平成28年度調査の全国平均） |
住宅ローンの手数料の内容と平均相場
- 赤字：全て新たにフラット35の融資対象となった。
| 項目 | 計算方法 |
| 融資手数料 | 銀行のホームページから情報を入手することが出来る。融資額の0.5%～2.2%（税込）と銀行によって幅広い。 |
| 印紙税 | 住宅ローン契約書に貼る印紙で借入金額による。 1千万超 5千万以下：2万円 5千万超 1億円以下：6万円 |
| 司法書士報酬 | 抵当権の設定登記を司法書士に代行してもらうための報酬。 抵当権設定登記：35,188円（日本司法書士会連合会平成25年調査の全国平均） |
| 登録免許税 | 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。 抵当権設定登記：住宅ローン借入額の0.1% |
住宅ローンの申込～実行までの契約手続きと費用の注意ポイントより
3000万円の物件を購入した場合
実際にどのくらいになるものか？当てはめてみました。
（単位：万円）
| 3000万円 | 新築 | 中古 | |
|---|---|---|---|
| 購入費用 | 仲介手数料 | 0 | 104 |
| 印紙税 | 2 | 2 | |
| 司法書士報酬（所有権移転） | 4 | 4 | |
| 登録免許税 | 5 | 7 | |
| 土地家屋調査士報酬（建物表題登記） | 8 | 0 | |
| 融資費用 | 融資手数料 | 65 | 68 |
| 印紙税 | 2 | 2 | |
| 司法書士報酬（抵当権） | 4 | 4 | |
| 登録免許税（抵当権） | 3 | 3 | |
| 手数料合計 | 93 | 193 | |
| 不動産の代金 | 3,000 | 3,000 | |
| 合計 | 3,093 | 3,193 | |
中古の場合は通常、仲介手数料がかかりますので、手数料が100万円ほど多く必要になります。
フラット35の融資率は9割以下でなくてはなりません。融資率とは、（フラット35の借入額）÷（住宅の建設費または購入価額）で計算される比率です。
従来なら住宅価格の3000万円の9割までしか借りられなかったんです。なので…
（単位：万円）
| 3000万円 | 新築 | 中古 | |
|---|---|---|---|
| 手数料＋不動産の代金 | 3,093 | 3,193 | |
| 融資率：不動産価格の9割 | 2,700 | 2,700 | |
| 自己資金 | 393 | 493 | |
こうなってたんですね。必要な自己資金は仲介手数料の分だけ100万円、中古の方が多くなっています。
手数料が100万円多くても、必要な自己資金は10万円
これが、4月から手数料も融資の対象となりました。
（単位：万円）
| 3000万円 | 新築 | 中古 | |
|---|---|---|---|
| 手数料＋不動産の代金 | 3,093 | 3,193 | |
| 融資率：手数料＋不動産価格の9割 | 2,784 | 2,874 | |
| 自己資金 | 309 | 319 | |
同じ物件でも、必要な自己資金は少なくなっていますね。手数料では中古の方が100万円も多いのに、最初に必要な自己資金は10万円しか違わないのです！
悪徳不動産業者は10万円以上の融資事務手数料をとる
不動産業者に払うのは仲介手数料だけです。そしてその仲介手数料は法律で定められています。さらに儲けるために悪徳業者は『融資事務手数料』というものを設定しています。
これ、字だけ見るとなんか必要な費用に見えませんか？実際に、前述の住宅ローンの手数料のところにも融資手数料ってありますよね。
しかし似て非なるものです。
住宅ローンの手数料に書いている融資手数料は、金融機関が融資を実行するために、審査を行うための手数料です。これは必要な手数料です。
しかし、不動産業者が請求してくる『融資事務手数料』というのは、わたし達と銀行との間に立って書類をやり取りするための事務代行の手数料です。早い話が右から左に書類を受け渡しする手間賃です。
こんなことをやってもらわなくても、銀行の担当者が必要な書類を直接我々に言ってきますし、説明もしてくれます。
営業マンが間に立ってくれると楽かもしれませんけど、そんなのお金を払ってやってもらうようなことではありません。しかも質の悪い業者というのは、その事務手数料に10万円以上の値段をつけてきます。
仲介業者には仲介手数料以外を払う必要無し
家を買う人が『何も知らない』ことに付け込んでいるんです。
仲介業者の仲介手数料は法律で定められていますが、仲介業者がそれ以外の手数料を取ることは法律で禁じられていませんので、『払う人が納得していれば問題ない』ということなんです。
仲介業者には、仲介手数料以外の手数料を払う必要はありません。
そんなサービス要らない、だから払わない。
これで済む話ですし、それによって不利益を被ることはありません。
悪徳業者、営業マンの典型的なトーク
相手はこう言ってくるかもしれませんね。
私にサポートさせてください、でないと一生に一度の買い物で大失敗してしまうかも…
こんな感じで味方のような顔で脅しをかけてくる営業マンは早々に切った方が身のためです。終始その調子で、言いなりになり、彼の売りたい家を買わされる羽目になります。
彼らの具体的な手口やリアルな相談事例ついては、千日の住宅ローン無料相談ドットコムで公開していますので、読んでみてください。
悪徳業者は金融機関のブラックリストに載っていることもある
また、こうした悪徳業者は、対金融機関の審査で不正を働き、ブラックリストに載っていることも、あることです。
カードの信用にも問題ないはずなのに、なぜか審査に通らない…？
それはその業者が事務を代行しているからかもしれませんよ。
まとめ～見積書などの確認書類を必要とすることがけん制になる
これらの手数料や報酬を融資の対象にするには、それらの金額と内容を示す確認書類が必要です。
- 住宅ローン契約書に貼る印紙代（利用者負担分）：住宅ローン契約書
- 不動産業者に払う仲介手数料：請求書、領収書など
- 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用（中古住宅購入のみ）：請求書、領収書など
- ホームインスペクション（住宅診断）にかかる費用：請求書、領収書など
- 登録免許税：司法書士または土地家屋調査士などが作成する見積書など
- 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬（登記にかかる費用）：司法書士または土地家屋調査士などが作成する見積書など
- 融資手数料：取り扱い金融機関で計算する
- 火災保険料及び地震保険料：保険会社が発行した見積書など
この見積書を必要とするのはある意味、けん制になるかと思います。特に司法書士報酬や土地家屋調査士報酬の中身というものが明らかになりますよね。
上記で産出したような、平均値からかけ離れていた場合は明らかに高すぎるということですから。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
マイホームの購入と住宅ローンの実践的なノウハウにとどまらず、土台となる考え方を一冊にまとめたのがこちらの本です。
全国の大型書店と通販で発売中です。目先の損得勘定に左右されない決断の秘訣や住宅ローンの選び方について、専門家の理論を知識ゼロから理解できるようにまとめています。
今回のブログもそうですけど、他の本には無い踏み込んだ内容になっていると自負しています。ぜひお手に取ってみてくださいね。
2018年4月6日
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| ランキング | 年齢 | |||
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| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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