千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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おすすめ住宅ローンの金融機関とそのメリットデメリット

最終更新2018年1月1日

初めて読まれる方はおすすめ住宅ローン金利タイプ 変動、固定、当初固定金利、ミックスローンの選び方も合わせて読んでくださいね。

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千日太郎がおすすめするベストな住宅ローンとは

住宅ローンを取り扱う金融機関は日本で千以上あります。そしてそれぞれの銀行が様々な商品を出しています。そのうち半数以上は農協で、言ってみれば支店がその数に入っているような感じなのですが、それでも数百あるということです。

そしてそれぞれに複数の金利タイプや商品を出しているんですから、とてもじゃありませんが全てを把握するのは無理ってもんですよね。なので、いきなりノープランで探し始めてもベストな住宅ローンにたどり着くことは出来ません。

  1. まず、金利タイプを決める。
  2. 次に、その金利タイプに力を入れている銀行を探す。
  3. 同じ金利タイプでも銀行によって違う特徴(メリットデメリット)を知る。

まずは自分に合った金利タイプを知り、その上でその金利タイプで力を入れている金利の安い銀行を探すことが住宅ローンを見つける第一歩です。

そして、同じ金利タイプでも銀行によって様々な特徴があります。人によってメリットになる特徴とデメリットになる特徴があります。

住宅ローンを取り扱う金融機関のタイプとその特徴(メリットデメリット)についてお話ししましょう。

住宅ローンを取り扱う金融機関の全体像

まずは、千以上ある金融機関の全体を俯瞰します。木を見て森を見ずになってはいけません。住宅ローンを取り扱う金融機関をおおまかないくつかのグループに分けて、その特徴を把握するようにしましょう。

民間融資 中間 公的融資
都市銀行 住宅金融支援機構(フラット35) 財形住宅融資
信託銀行
地方銀行、第二地方銀行
ネット銀行
モーゲージバンク 自治体融資
信用金庫
信用組合
労働金庫
農業協同組合

民間融資と公的融資に分かれます。

フラット35は債権者が住宅金融支援機構という国の機関ですが、民間金融機関が事務代行するので『中間』に位置付けていますが、実質的には公的融資です。

審査の通りやすさと住宅ローン金利の関係

民間融資で審査に通りやすいということは、その分金融機関にとっては貸し倒れのリスクが上がるということです。つまり、その分金利は高くせざるを得ないのです。

  • 都銀やネット銀行は低金利が売りですが、その代わりに審査の基準が厳しいです。
  • 地銀や信金、信組、労金、JAは金利が高めですが、その代わり審査が甘い傾向があります。ただし例外的にネット銀行やメガバンクとそん色無い低金利のところもあります。要チェックですよ!

つまり、民間融資では審査の通りやすさと金利は反比例する関係です。

これに対して、フラット35や公的融資は住宅を購入したい人のために安定的に資金を貸すことで国民の住生活を向上させることを理念として税金で運営されています。審査は通りやすく、金利は低めに設定されます。

分かりやすく分布図にまとめるとこんな感じになります。

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民間融資のおすすめ住宅ローン

民間融資はメガバンクをはじめとする都市銀行や地方銀行など株式会社であり、営利を目的とする金融機関が住宅ローンを貸すものです。また信用金庫や信用組合などは会員の出資によって設立された非営利組織ですが、あくまで民間融資です。

営利であっても非営利であっても民間融資というのは借りたお金と貸すお金の利ざやで儲けています。例えば、我々にとって預金は資産ですよね、しかし銀行にとって預金は負債です。我々預金者に利息を払っています。普通預金の利息はすごく安いですよね。0.001%とかです。住宅ローンの金利よりも二つほどケタが違います。こうして儲けた利ざやで従業員の給料や家賃などを払い、営業を続けているのです。

  • 銀行が借りる時の金利が安ければ、貸すときも安く貸せます。
  • 銀行が借りる時の金利が高ければ、その分高い金利で貸さないと儲けがありません。

ですから、普通預金の安い金利でおカネを貸してくれる我々は銀行にとって『お客様』なんです。そして銀行が借りる金利よりも高い金利で住宅ローンを借りてくれる我々も銀行にとって『お客様』なのです。非営利組織であっても収支がマイナスになってしまっては事業を継続していくことが出来ませんので、この考え方は同じです。

都市銀行のすすめ

都市銀行は都銀とも呼ばれます。東京や大阪などの大都市に本店があるみずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行など誰もが知っているメガバンクです。

都銀のメリットとデメリット

メリット デメリット
変動金利を中心に住宅ローンの金利が低く大資本の安定感がある。 低金利でも確実に利益が出るようにするため金利が低い代わりに審査が厳しい。

利用者にメリットの無い保証料の支払いがある

保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金です。利用者が返せなくなった時に、代わって銀行に住宅ローンを払ってくれます。これを代位弁済と言います。もちろん保証会社は払った住宅ローンを債務者(住宅ローン利用者)に請求します。これを求償と言います。最終的には住宅を売却(又は競売)して返済するのです。

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つまり、利用者にとっては、自分が返せなくなった時のために銀行の債権を保護する保証料を自分で払っている状態なのです。ハッキリ言って、我々には全くメリットがありません。こんなの払いたくない!と言ってもいいですが『当行で融資をする際の必須条件なので他行で借りてください』と言われるだけです。

都市銀行のおすすめ住宅ローンは変動金利

都市銀行が共通して金利を下げているのは変動金利です。大資本がありますので、今後金利が上がるような事態になったとして、最後に金利を上げる金融機関となるでしょう。

今後変動金利が上がるタイミングについては、こちらをご一読ください。

ネット銀行のすすめ

ネット銀行は店舗を持たずインターネットを介した取引を中心とする銀行で、銀行のみならず銀行以外の一般事業会社も参入している銀行です。銀行系では住信SBIネット銀行、ジャパンネット銀行、銀行以外の一般事業会社ではソニー銀行、イオン銀行、楽天銀行など、また三菱東京UFJ銀行とKDDIの共同出資したじぶん銀行などがあります。

ネット銀行のメリットとデメリット

メリット デメリット
店舗を最小限しか持たないことから変動金利が特に安く、繰上げ返済手数料などもゼロ円に設定されている。 審査が厳しく融通が利かない。手続きはネットと郵送で完結するが、軽微な書類の不備でも手戻りとなる。
利用者にメリットの無い、『保証料』がゼロ円。 『融資手数料』が融資額に対して高い率でかけられる。
団信にがん50%保障や全疾病保障などの疾病保障が無料で付帯するネット銀行がある。  

特に変動金利が安く、金利だけなら最安の住宅ローンです。

民間融資では唯一、利用者にメリットの無い保証料がゼロ円です。その他の手数料も安いかゼロ円なのに融資手数料だけは高いのです(融資額の2%プラス消費税というケースが多い)。その高い融資手数料率は虫眼鏡でなければ見えないような、薄く小さな字で表記されています。

都銀の保証料≒ネット銀行の融資手数料です。

保証料は全額繰上げ返済すればその分払い戻されます。10年以内に全額繰上げ返済するのであれば都銀の方が安くなりますが、そうでなければトータルで金利が低い分ネット銀行の方が総支払額が少なくなることが多いですね。

ネット銀行のおすすめ住宅ローンは変動金利

ネット銀行は変動金利の安さが売りです。基準金利が高い銀行はダメだ、という人がいますけど、基準金利が高くても引下幅が大きくて、その結果、金利が安ければそれが適用金利です。

基準金利は横並びで上がったり下がったりします。それに対して引下幅は融資実行の時点で固定されます。つまり、基準金利が上がっても、引下幅が大きければその分助かるわけです。これは銀行の方から後から減らすことは出来ない数字です。

変動金利は金利が上がった場合のことも考えて銀行を選びます。

  1. 大手銀行の資本が入っていること。
  2. 5年ルールと125%ルールの適用があること。
  3. ネット銀行ならではの付加価値の高さ。

上記の3つの側面からおすすめのネット銀行を絞っていきます。

大手銀行の資本が入っているネット銀行がおすすめ

住信SBIネット銀行はその名のとおり店舗を持たないネット銀行ですが、その親会社は三井住友信託銀行です。また、じぶん銀行もまたネット銀行ですが、KDDIと三菱東京UFJ銀行が50%ずつの出資となった戦略子会社です。

両行とも「銀行業」を本業とする都銀のブランドと経営陣を背負っているのです。つまり、親会社の本業に悪影響を及ぼすような営業施策には出られないんですね。

5年ルールと125%ルールの適用があるネット銀行がおすすめ

さらに、住信SBIネット銀行とじぶん銀行の変動金利には、5年ルールと125%ルールの適用があります。これもおすすめする理由です。 

変動金利の5年ルールと125%ルールで固定される支払額で詳しく説明しています。

なお、住信SBIネット銀行、じぶん銀行の変動金利でも「元利均等返済」にしていなければ、このルールの適用はありません。「元金均等返済」では、6カ月の金利見直しごとに支払い額も上がってしまうので、注意が必要です。

この5年ルールと125%ルールの適用が無い銀行もあります。ネット銀行のソニー銀行にはこうしたルールがありませんので、金利の見直しで基準金利が上がれば、その月から支払い額が上がります。

疾病保障が無料で付帯するネット銀行がおすすめ

低金利が売りのネット銀行の住宅ローンの中でも、疾病保障が無料で付帯する付加価値で差別化しているのが「住信SBIネット銀行」と「じぶん銀行」です。ネット銀行の中でも低金利で、さらに病気になったらその後の住宅ローンがチャラ(又は50%)になる保険付きなんです。

住信SBIネット銀行全疾病保障 じぶん銀行がん50%保障
精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。
8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。  
8疾病から全疾病へ保障範囲が拡大された住信SBIネット銀行

収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、住信SBIの方がマッチします。

病気になって入院費が高額になっても、高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金で生活を維持できます。

そして、この入院期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。

夫婦の収入が同じ位で継続する場合はじぶん銀行

夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチします。

6カ月の余命宣告を受けたらローン残高はゼロ円になります。

また、がんと診断された時点でローン残高が50%になります。つまり、今後は返済が半分に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来ます。その後の住宅ローンの負担は大きく軽減されるでしょう。

実店舗での相談サービスもある

また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

auユーザーならキャッシュバック

auユーザーならKDDIが代理店として販売しているau住宅ローンなんてどうでしょうか。60ヶ月(5年)にわたり月500円のキャッシュバックがあります。

通信料の他にも保険契約のまとめ割、au電気料金のまとめ割などでキャッシュバックが受けられますので、金利以外の部分でもメリットがあります。もちろん先ほどのガン50%保障も無料で付帯します。

信託銀行のすすめ

信託銀行(しんたくぎんこう)とは、銀行法に基づく免許を受けた銀行のうち、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律(兼営法)によって信託業務の兼営の認可を受けたものを言います。

通常は銀行業務と信託業務の両方を営んでおり、信託銀行という商号を持ちます。

信託とは、委託者が信託契約や遺言によって、信頼できる人(受託者)に対し金銭や土地などの財産を移転し、受託者は委託者が設定した信託目的に従って受益者のために信託財産の管理・処分などをすることです。

つまり信託銀行は、元本が減るリスクは基本取らない、ローリスク・ローリターンの資金運用を中心に行うのが特徴です。

住宅ローンを取り扱う銀行では三井住友信託銀行、みずほ信託銀行、三菱UFJ信託銀行などがそれにあたります。

信託銀行のメリットとデメリット

メリット デメリット
住宅ローンの金利が低く都銀グループとして大資本の安定感がある。 信託業務のために安全性重視で金利が低い代わりに審査が厳しい。

都銀と同様、利用者にメリットの無い保証料の支払いがあります。

信託銀行のおすすめは三井住友信託銀行の変動金利又は10年固定

信託銀行で住宅ローンに力を入れていたのは、三井住友銀行と三菱UFJ信託銀行ですが、三菱UFJ信託銀行は住宅ローンからの撤退を検討しているため、考慮外とします。

三井住友信託銀行の変動金利と10年固定金利は他の金融機関と比べてやや高めですが、固定期間終了後の金利が比較的安いです。資金運用方針がローリスク・ローリターンということである意味、都銀よりも安心感のある銀行です。

女性向けに入院日額1000円を保障する医療保障(支払条件あり)を無料で付帯していて、その点で女性には特にお勧めです。

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地方銀行、第二地方銀行のすすめ

地方銀行は全国地方銀行協会の会員である銀行を言い、第二地方銀行は第二地方銀行協会の会員である銀行を言います。地方銀行は昔から株式会社形式で銀行業務を行ってきた銀行で、都銀よりも規模が小さいというだけで、その成り立ちに明確な区別はありません。

地銀のメリットとデメリット

メリット デメリット
地域密着型で、比較的審査に通りやすい。また、融資の申込時点と融資の実行時点で低い方の金利を選べる地銀がある。 一般的に都銀よりも金利が高め。ただし、愛知県など一部地域では地銀の方が金利が安い地域もある。

都銀と同様、利用者にメリットの無い保証料の支払いがあります。そして、一部にその保証料が高い銀行がありますので、注意が必要です。

地方銀行は県内トップ1と2を競合させるのがおすすめ

住宅ローンの競争は県内で行われます。県内トップの地銀が金利を下げると2位の地銀も追随するという様相を呈しています。また、力を入れる金利タイプによって棲み分けを行う場合もあるので、こうした状況を把握して競合させることでホームページに出ていないような低金利で借りることが出来るケースもあります。

また、都銀に迫る低金利を出す地銀もあります。

愛知県は地銀の住宅ローンが安いですし、近畿圏では京都銀行が精力的に住宅ローンの獲得に走っています。また中四国地方では愛媛銀行が安いですね。

預金連動型やリバースモーゲージなど独自性の強い商品にも注目

自己資金が多くある人には2つの選択肢があります。

  • 頭金にして利息を節約する。
  • 預金連動型住宅ローンにする。

頭金にしたら、当然のことながら貯金は減ります。お金は返ってきません。でも預金連動型住宅ローンなら、預金の元本の部分だけ利息がかからないということです。つまり、貯金を残したままで繰上げ返済したのと同じ利息の節約効果があります。

頭金にしたら当然のことながらローン残高は減りますが、住宅ローン控除の恩恵も減ってしまいます。しかし預金連動型住宅ローンなら、ローン残高は減りませんよね。つまり住宅ローン控除の恩恵も減らないということです。

つまり、住宅ローン控除で最も得をするのは東京スター銀行の預金連動型住宅ローンです。

そして、もう一つがリバースモーゲージです。

東京スター銀行のリバースモーゲージ(充実人生)という商品があります。自宅を担保に融資を受け、存命中は利息だけを払い死亡後に自宅を処分して元本を返済する仕組みで、海外では欧米を中心にシニア層の自宅の有効活用法として広く利用されているものです。特に東京スター銀行のリバースモーゲージでのメリットは以下の3つです。

  1. 預金連動型なので、預金を上回る部分だけの利息の支払いだけ。
  2. 契約者が死亡しても配偶者に引き継げる。
  3. 一戸建てなら1億円、マンションでも5千万円まで融資可能。

リバースモーゲージに切り替えるには事務手数料と抵当権の抹消費用と設定費用などで概ね30万円位が必要となります。

不動産は「資産」だというのが今の常識ですが、少子高齢化が進行した何十年も先の常識がどうなっているかは分かりません。使用しなくなった家は銀行に処分させることが、合理的な選択になるかもしれませんよ。

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信用金庫、信用組合、労働金庫、農協など非営利法人のすすめ

信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合はそれぞれ設立の根拠となる法律が異なりますが、会員等の限られた人たちによる共同出資で設立され、出資した会員の利益を目的とする非営利法人です。

非営利住宅ローンのメリットとデメリット

メリット デメリット
会員の利益を目的とするので、審査に通りやすいなど、会員のメリットがある。 一般的に審査が甘い代わりに金利は高い。しかし例外的に低金利もある!

非営利だと住宅ローンの金利も安いのか?と思いがちですが、逆に営利を目的とした都市銀行などの方が金利は安い傾向があります。金利面ではなく会員のために審査のハードルを低くする、会員には特別の条件で融資するなどの面でメリットがあります。

会員であるならおすすめ

金利が同じであれば、会員になっているこれらの金融機関で借りることで有利な住宅ローンとなることが多いです。

また、会員の利益を目的としていることから、融資の後の条件変更など弾力的に応じてもらえる可能性が上がります。

単純な支払額を超えた部分でのメリットがあるのが、これら非営利の住宅ローンです。

メガバンクやネット銀行とそん色ない低金利商品もアリ検討しないのはもったいない!

さらに中には住宅ローンに力を注いでいる信金や信組もあります。特に固定金利ではネット銀行やメガバンクとそん色のない低金利を出しているところもあります。

地域密着型のきめ細かいフォローに加えて、低金利を享受できるのですから、これを最初から検討しないのはもったいないですよ!

モーゲージバンクのすすめ

モーゲージバンクは、住宅ローンだけを専門に扱う銀行です。ARUHI(旧社名SBIモーゲージ)、優良住宅ローン、日本住宅ローンなどがそれにあたります。住宅ローンを取り扱うには多額の資本が必要ですけど、フラット35ならば住宅金融支援機構に債権を買い取ってもらえますので、銀行のような巨大資本が無くても住宅ローンを販売することが出来るのです。

モーゲージバンクのメリットとデメリット

メリット デメリット
銀行のフラット35よりも融資手数料が安いモーゲージバンクがある。(優良住宅ローン) 大手銀行のポイント制度などの付加サービスは無い。
フラット35の金利からさらに引下げとなるアルヒのスーパーフラットなど独自の商品がある。  

モーゲージバンクのおすすめはフラット35

フラット35 は銀行や信用金庫、モーゲージバンクなど全国 300以上の金融機関が取り扱っていますが、そのうちモーゲージバンクが全体の約8割の件数を取り扱っています。モーゲージバンク間での競争が激しいですので、フラット35を利用するならモーゲージバンクを利用することをお勧めします。

モーゲージバンク間の差別化は融資手数料と金利の二つの面で行われます。

  1. 融資手数料最安は優良住宅ローン
  2. 金利の最安はアルヒのスーパーフラット

融資手数料が最も安いのは優良住宅ローン

フラット35を取り扱う代表的な4銀行の2018年1月の条件は以下のようになっています。

  アルヒ 楽天 住信SBI 優良住宅ローン
金利 1.36%
団信 任意 必須
融資手数料 1.08% 1.08% 2.16% 0.50%

優良住宅ローンの融資手数料は最も安いですね。

  • 住宅性能評価物件:0.5%(最低108,000円)
  • その他の物件:0.8%(最低108,000円)

アルヒスーパーフラット8と9で金利引き下げ

アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。なお、スーパーフラットは新規借入の人向けの住宅ローンです。

商品名 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8(金利△0.10% 2割以上 30%以内(年収400万円未満)
35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9(金利△0.05% 1割以上 20%以内

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公的融資のおすすめ住宅ローン

公的融資は、審査に通りやすく金利も低金利です。民間融資でより低金利で借りることが出来るという人を除き、一考の価値はあると思います。

財形住宅融資のおすすめポイント

財形住宅融資は住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンです。5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です。

  • 財形貯蓄を1年以上続け、
  • 申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、
  • かつ、申込日の貯蓄残高が50万円以上あるなどの条件を満たした場合に利用できます。

フラット35同様、審査に通りやすいというメリットがあります。ただ5年ごとに金利を見直すのでフラット35のような長期固定ではありません。

しかし、財形住宅融資は子育て世帯の借入金利を優遇していて、これは民間融資やフラット35には無い大きなメリットですね。また、フラット35との併用が出来ますので、財形住宅融資があれば、1割の頭金が無くても低金利でフラット35を利用することが出来ます。

フラット35のおすすめポイント

フラット35そのもののメリットも見逃せません。今は長期金利が低いので、フラット35の金利も低金利です。加えて審査に通りやすいのは前述のとおりですが、それ以外にもメリットが多いです。

  1. 身体障害が保障される国内発の団信
  2. 賃貸に回して返済を継続できる唯一の住宅ローン
  3. 絶対に金利が変わらない唯一の住宅ローン

詳しくはこちらの記事にありますので良かったら読んでみてくださいね。

また、都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。直接自治体が融資を行うタイプのほかに、フラット35など所定の金融機関での借り入れ利子を一定期間補給するタイプなどもあります。

申請すれば、利息を一定期間肩代わりしてくれるわけですから、得しかありませんよね。しかし、知らなければ受けることが出来ません。家を購入する地域の自治体で、そういった制度が無いかよく調べておく必要があります。

複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします

黒田日銀の金融緩和政策下では、当分の間は長期金利の上昇を抑制する方向でしょう。長期金利と連動するフラット35で審査を通しておくことをお勧めします。金利面だけでなく、フラット35は団信の新制度で保障が手厚くなっています。

ただしフラット35だけ、というのも危ないですね。長期金利は日々変動しています。特に最近表面化している北朝鮮リスクによって、一時的に大きく上がってしまう可能性もあるのです。ですから、一つに絞るのではなくネット銀行や都銀の変動金利など、金利の決まり方の異なる複数の金利タイプで審査を通しておくことをお勧めします。

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