条件が厳しい代わりに低金利となるフラット35に注目！
どうも千日です。『ずっと固定金利の安心』で人気のフラット35ですが、従来は1割の頭金に加えて仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬を現金で用意しなければなりませんでしたので、なんだかんだで新車一台分くらいの現金が必要でした。
それが2018年4月の制度変更では融資対象が拡大され、仲介手数料や融資手数料、司法書士報酬なども融資の対象となりました。購入するにあたって準備しなければならない自己資金のハードルはかなり低くなりましたね。
この改正によって、上記のような注意点もあるのですが、今日はこの改正によって注目したい具体的なフラット35の商品についてお話したいと思います。
ずばり、フラット35の『保証型』と言われる商品で、一般的な『買取型』よりも0.05%～0.12%金利が引き下げとなるものです。
| 会社 | 商品名 （買取型との金利差） | 融資率 | 返済負担率 | 提携 |
|---|---|---|---|---|
| ARUHI | スーパーフラット8 （▼0.10%） | 8割以下 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） | なし |
| スーパーフラット9 （▼0.05%） | 9割以下 | 20％以内 | なし | |
| 日本住宅ローン(MCJ) | フラットプレミアム8 （▼0.10%） | 8割以下 | なし | 提携するハウスメーカーで建築又は購入 |
| 財形住宅金融（財住金） | フラット35エース（▼0.12%） | 8割以下 | なし | 勤め先が財住金に出資または提携している企業や公務員 |
| フラット35エース（▼0.06%） | 9割以下 | なし |
では始めましょう。
フラット35の融資対象となった手数料等の内容と確認書類
2018年4月から新たにフラット35の借り入れ対象となった費用を一覧しておきましょう。また、これらを融資対象にするには、それぞれの内容が確かなものだということを証明する確認書類の提出が必要となります。
| 項目 | 内容と計算方法又は相場 | 確認書類 |
| 仲介手数料 | 中古物件や一部の新築一戸建てなど、仲介会社を通して物件を購入する場合、仲介会社に払う手数料。「物件価格の3.3％＋6万6000円」が上限。 | 領収書や請求書 |
| 司法書士報酬（所有権） | 所有権の保存登記を司法書士に代行してもらうための報酬。 所有権移転登記：44,515円（日本司法書士会連合会平成25年度調査の全国平均 |
司法書士の見積書 |
| 登録免許税（所有権） | 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。 所有権保存登記： 新築：土地0.15%建物0.15% 中古：土地0.15%建物0.30% |
司法書士等の見積書 |
| 土地家屋調査士報酬 |
新築の場合のみ必要。司法書士による登記と同じタイミングに司法書士事務所の土地家屋調査士が行うケースが多い。 建物表題登記：81,676円（日本土地家屋調査士会連合会平成28年度調査の全国平均） |
土地家屋調査士の見積書 |
| 融資手数料 | 銀行のホームページから情報を入手することが出来る。融資額の0.5%～2.2%（税込）と銀行によって幅広い。 | 不要 |
| 印紙税（ローン契約） | 住宅ローン契約書に貼る印紙で借入金額による。 1千万超 5千万以下：2万円 5千万超 1億円以下：6万円 |
住宅ローン契約書 |
| 司法書士報酬（抵当権） | 抵当権の設定登記を司法書士に代行してもらうための報酬。 抵当権設定登記：35,188円（日本司法書士会連合会平成25年調査の全国平均） |
司法書士の見積書 |
| 登録免許税（抵当権） | 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。 抵当権設定登記：住宅ローン借入額の0.1% |
司法書士等の見積書 |
上記の中で印紙税、登録免許税については、税法で決まっていますし、仲介手数料については宅建業法で上限が定められています。
また、司法書士報酬、土地家屋調査士への報酬は法律での上限などは無いですが、概ねの相場はあります。
これらの手数料については、不動産業者に任せきりになると、不要な手数料を取られたり、不当に高額な手数料を取られたりすることがありますので、利用者側も相場観をもってチェックする必要があるのです。
見積書の提出を求めることで悪徳業者へのけん制になる
司法書士や土地家屋調査士への支払いはその報酬と登録免許税のほか、交通費やその他の諸経費などを合計して払います。
大きな塊になっているんですが、融資の対象となるのはそのうち『報酬』と『登録免許税』の部分だけということです。
なので払った金額のうち、幾らが『報酬』であり幾らが『登録免許税』なのかをハッキリさせないとダメということなんですね。
悪徳業者は何の手数料なのかをはっきりさせずに、費用をまとめて『登記費用一式』などとして一括請求してくることがあります。知識の無い人はそれに内訳があることすら知りませんから、知らずに払ってしまっていたかもしれません。
つまり、内訳を出すと、報酬が多すぎることとか、諸経費が不当に高すぎることがバレてしまうんですよ。
なので、こうした形で金融機関も見るという前提で内訳となる『報酬』や『登録免許税』の内訳がわかるような見積書を提出させるということは、不当に高い請求に対するけん制効果があるでしょう。
実際にフラット35を利用する、利用しないにかかわらず『フラット35の審査に必要だから』と言って見積書の提出を要請することで、不当請求を防止する効果があると思います。
甘いフラット35の審査がさらに甘くなった
あまり良い表現ではないのかもしれませんが、フラット35の審査は甘いです。理由としては、フラット35の元締めである住宅金融支援機構は独立行政法人、つまり国の機関であり、金儲けで住宅ローンを貸しているのではないからです。
家を買いたい人に対しては、よほどのことが無い限りは融資をすることを目的にしているんですよ。
そしてフラット35はその融資の事務を民間銀行やモーゲージバンクが事務代行する仕組みになっています。書類をチェックして審査したりお金を振り込んだりという事務の代行をやっているだけなので、もし貸し倒れてしまっても銀行の懐は痛まないんです。
フラット35の買取型と保証型の違い
フラット35には大別して2つの種類があります。買取型と保証型です。
買取型とは
多くの銀行が扱う通常のタイプは買取型と呼ばれ、住宅金融支援機構がローン債権を金融機関から買い取って証券化する仕組みで、どの金融機関で借りても金利は同じです。
楽天銀行や住信SBIネット銀行をはじめとして多くの銀行が取り扱っています。
保証型とは
もう一つが保証型です。利用者が返済できなくなった場合、機構が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。
金融機関は自分の資金でフラット35の資金を貸すのですが、融資条件を厳しくすることで返済の確実性を高めています。これによって貸し倒れリスクを抑えられるので金利の面で安くできるわけですね。
フラット35保証型のオススメはアルヒ、MCJ、財住金
具体的には以下の３つです。
| 会社 | 商品名 （買取型との金利差） | 融資率 | 返済負担率 | 提携 |
|---|---|---|---|---|
| ARUHI | スーパーフラット8 （▼0.10%） | 8割以下 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） | なし |
| スーパーフラット9 （▼0.05%） | 9割以下 | 20％以内 | なし | |
| 日本住宅ローン(MCJ) | フラットプレミアム8 （▼0.10%） | 8割以下 | なし | 提携するハウスメーカーで建築又は購入 |
| 財形住宅金融（財住金） | フラット35エース（▼0.12%） | 8割以下 | なし | 勤め先が財住金に出資または提携している企業や公務員 |
| フラット35エース（▼0.06%） | 9割以下 | なし |
共通するのは『融資率8割以下』で最優遇
- 融資率＝融資額÷（不動産価格＋諸費用）
- 返済負担率＝年間の返済額合計÷額面年収
- 提携：住宅の購入経路や利用者の属性による条件
融資率というのは自己資金をどれだけ持っているか？という尺度です。
そして返済負担率は収入に対する返済額の割合ですから、毎月の返済で資金的にどれだけ余裕があるか？という尺度ですね。
提携というのは、ハウスメーカーによって住宅の担保価値が確保される又は、利用者の属性がある程度保証されているということです。
融資率についてはどの会社も共通して8割以下の場合に金利面で最大の優遇が受けられるようになっていますね。
ですので、不動産価格のみならず、購入にかかる手数料や融資手数料が融資対象になったことで頭金のハードルがかなり下がっているんですよね。具体的なシミュレーションは近日中にザイオンラインで公開して、この記事からリンクを貼ります。
アルヒは融資率＋キャッシュフローに余裕のある人
アルヒはこの三つの中で唯一、返済負担率を条件にしています。返済負担率＝年間の返済額合計÷額面年収ですから、高年収で返済に余裕がある人に特化して取り込もうとしているんですね。
他の二つは、提携ハウスメーカー又は提携企業に勤めていないと対象になりませんが、アルヒについては、どんな家を買っても（建てても）、どこに勤めていても、年収に対する支払の余裕を確保すれば対象になります。
なので、受け皿が最も広いと言えるでしょうね。
日本住宅ローン（MCJ)は融資率＋提携ハウスメーカー
日本住宅ローンの条件は提携ハウスメーカーで住宅を建築、購入したことです。どれも一流ハウスメーカーですので、担保物件となる不動産の担保価値で一定以上のレベルにあることを条件にしているのですね。
- 積水ハウス
- 大和ハウス工業
- 住友林業
- セキスイハイム
日本住宅ローン株式会社 – 日本住宅ローン株式会社のWEBサイト
財形住宅金融（財住金）は融資率＋提携企業
財形住宅金融のフラット35エースは最も大きな引き下げ幅になっていますね。
これ利用できる人は、勤め先が財形住宅金融株式会社に出資または提携している人と公務員です。
これはあくまで一例ですが、大企業が多いですね。勤め先の企業が我々に給料を支払う能力という点で一定以上の条件ということでしょう。
提携企業のリスト（50音順）
| 50音順 | ||
|---|---|---|
| あいおいニッセイ同和損害保険株式会社 | 住友電気工業株式会社 | 日本マクドナルド株式会社 |
| 味の素株式会社 | 住友電装株式会社 | 日本ユニシス株式会社 |
| アステラス製薬株式会社 | セイコーホールディングス株式会社 | 株式会社 日本旅行 |
| アスモ株式会社 | セコム株式会社 | ネスレ日本株式会社 |
| アビームコンサルティング株式会社 | 株式会社 セディナ | 野村證券株式会社 |
| アルプス電気株式会社 | 仙台コカ・コーラボトリング株式会社 | 株式会社 野村総合研究所 |
| 株式会社 井筒屋 | 綜合警備保障株式会社 | 株式会社 博報堂 |
| 因幡電気産業株式会社 | 損害保険ジャパン日本興亜株式会社 | パナソニック株式会社 |
| 株式会社 インテック | 第一生命保険株式会社 | 浜松ホトニクス株式会社 |
| ＮＥＣソリューションイノベータ株式会社 | 株式会社 ダイエー | 株式会社 バンダイナムコゲームス |
| 株式会社 ＮＳＤ | 大王製紙株式会社 | ピー・アンド・ジー株式会社 |
| ＮＴＮ株式会社 | ダイキン工業株式会社 | 東日本旅客鉄道株式会社 |
| 株式会社 ＮＴＴデータ | 大正製薬株式会社 | 株式会社 ビックカメラ |
| 遠州鉄道株式会社 | 大成建設株式会社 | ファイザー株式会社 |
| 王子製紙株式会社 | 大日本印刷株式会社 | 富士機械製造株式会社 |
| 大阪ガス株式会社 | 大日本スクリーン製造株式会社 | 株式会社 藤崎 |
| 沖電気工業株式会社 | 大日本住友製薬株式会社 | 不二製油株式会社 |
| オムロン株式会社 | 太平洋セメント株式会社 | ブラザー工業株式会社 |
| 株式会社 カネカ | 株式会社 大丸松坂屋百貨店 | 株式会社 ブリヂストン |
| 株式会社 河北新報社 | 大陽日酸株式会社 | 北陸発電工事株式会社 |
| 川崎重工業株式会社 | 大和証券株式会社 | 北海道中央バス株式会社 |
| 株式会社 川本製作所 | 武田薬品工業株式会社 | 一般財団法人 北海道電気保安協会 |
| 関西電力株式会社 | 田辺三菱製薬株式会社 | 北海道旅客鉄道株式会社 |
| 一般財団法人 関東電気保安協会 | 中外製薬株式会社 | 株式会社 堀場製作所 |
| 九州産業交通ホールディング株式会社 | 一般財団法人 中部電気保安協会 | マツダ株式会社 |
| 一般財団法人 九州電気保安協会 | 株式会社 中部プラントサービス | 株式会社 丸八真綿 |
| 九州日本電気ソフトウェア株式会社 | ＴＩＳ株式会社 | 株式会社 ミキモト |
| 九州旅客鉄道株式会社 | 帝人株式会社 | ミサワホーム株式会社 |
| 九電産業株式会社 | ＴＤＫ株式会社 | 美津濃株式会社 |
| 京セラ株式会社 | 株式会社 電通 | 株式会社 みずほ銀行 |
| 協和発酵キリン株式会社 | 東海ゴム工業株式会社 | 三井化学株式会社 |
| 株式会社 クボタ | 東海旅客鉄道株式会社 | 三井住友海上火災保険株式会社 |
| グラクソ・スミスクライン株式会社 | 東京急行電鉄株式会社 | 株式会社 三井住友銀行 |
| 株式会社 クラレ | 東邦ガス株式会社 | 三菱化学株式会社 |
| 株式会社 ケイ・オプティコム | 東北電力株式会社 | 三菱電機エンジニアリング株式会社 |
| 株式会社 講談社 | 東北発電工業株式会社 | 三菱電機ビルテクノサービス株式会社 |
| 小林製薬株式会社 | 東北放送株式会社 | 株式会社 三菱東京ＵＦＪ銀行 |
| 五洋建設株式会社 | 東レ株式会社 | みやぎ生活協同組合 |
| サッポロビール株式会社 | 凸版印刷株式会社 | 株式会社 村田製作所 |
| （学）産業医科大学 | トッパン・フォームズ株式会社 | 明治安田生命保険相互会社 |
| 三協立山株式会社 | ＴＯＴＯ株式会社 | メットライフ生命保険株式会社 |
| サントリーホールディングス株式会社 | 名古屋トヨペット株式会社 | 株式会社 ヤクルト本社 |
| ＪＳＲ株式会社 | 西日本システム建設株式会社 | ヤマト運輸株式会社 |
| ＪＸ日鉱日石エネルギー株式会社 | 西日本鉄道株式会社 | 株式会社 ユアテック |
| 株式会社 ＪＶＣケンウッド | 日油株式会社 | ユニー株式会社 |
| 株式会社 ジェーシービー | 株式会社 日建設計 | ユニ・チャーム株式会社 |
| ＣＫＤ株式会社 | 日東紡績株式会社 | 株式会社 ヨークベニマル |
| 株式会社 静岡新聞社 | 日本軽金属株式会社 | 横浜ゴム株式会社 |
| 株式会社 シーテック | 日本車輌製造株式会社 | 株式会社ヨコハマタイヤジャパン |
| 株式会社 集英社 | 日本電信電話株式会社 | 株式会社読売新聞 グループ本社 |
| 信越化学工業株式会社 | 日本ハム株式会社 | 株式会社 リクルートホールディングス |
| 新日本有限責任監査法人 | 日本郵政グループ | 株式会社 リコー |
| スズキ株式会社 | 日本郵船株式会社 | リコージャパン株式会社 |
| 株式会社 スズケン | 日本生命保険相互会社 | リンナイ株式会社 |
| 住友生命保険相互会社 | 日本たばこ産業株式会社 | 株式会社 ワコール |
上記はあくまで一部ですので、直接確認してみると良いでしょう。
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銀行の審査対応は意外とアナログ⁉制度の変わり目はチャンス！
今は団信込みのフラット35の金利としては2016年の未曾有のマイナス金利だった時代と同じ水準の低金利なんです。2017年10月から団信が利息に込みになって保障もグレードアップした影響が大きいです。
こちら、団信込みのフラット35の金利推移グラフです。
2016年1月の日銀のマイナス金利政策を境にグッと下がってますが、そのときと変らない水準で今まで来てますよね。
もともと低いフラット35の金利ですが、融資率を8割（9割）以下とすることで、さらに適用金利を下げることが出来るのが保証型の魅力です。
今後はもしかしたら、保証型の条件が厳しくなるかもしれませんが、今はまだその対応が間に合っていないだけかもしれません。
ちょうど今は制度の変わり目なので、本来の審査よりも低いハードルで金利の優遇を受けられるチャンスなんです。
執筆時点の2018年4月13日時点では、一部にまだ今回の制度改正を反映できていない会社もちらほらあります。すこし信じられないかもしれませんが、意外とアナログな世界なのです。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
マイホームの購入と住宅ローンの実践的なノウハウにとどまらず、土台となる考え方を一冊にまとめたのがこちらの本です。
全国の大型書店と通販で発売中です。目先の損得勘定に左右されない決断の秘訣や住宅ローンの選び方について、専門家の理論を知識ゼロから理解できるようにまとめています。
今回のブログもそうですけど、他の本には無い踏み込んだ内容になっていると自負しています。ぜひお手に取ってみてくださいね。
2018年4月13日
毎月更新！千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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