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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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ARUHIスーパーフラット35(頭金2割+金利割引0.1%)がマイナス金利時代に最もお得な理由

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今最もお勧めの住宅ローン金利タイプはARUHIスーパーフラット35である理由

どうも千日です。住宅ローン控除の借入金残高の上限は4,000万円(認定長期優良住宅又は低炭素住宅なら5,000万円)ですけど、10年間にわたりこの上限を使い切れる人は一部の高所得者です。

住宅ローン控除の正式名称は住宅等借入金特別控除といい、各年の12月31日の住宅ローン残高×1%をその年の所得税からマイナスする減税措置です。

所得税から引ききれない場合は住民税から上限13万6千5百円までマイナスすることが出来ます。

ただし、税金はゼロ円未満にはなりません。

つまりこういうことです。

  • 所得が高い(税金が高い)人は住宅ローン控除を使える上限が高い。
  • 所得が低い(税金が低い)人は住宅ローン控除を使える上限が低い。

各年収で住宅ローン控除を受けられる上限は以下のようになります。カッコ内はそれに相当する年末借入残高です。

  • 年収300万円⇒17.3万円(1,730万円)
  • 年収350万円⇒20.6万円(2,060万円)
  • 年収400万円⇒22.3万円(2,230万円)
  • 年収450万円⇒24.4万円(2,440万円)
  • 年収500万円⇒27.9万円(2,790万円)
  • 年収600万円⇒34.3万円(3,430万円)
  • 年収700万円⇒45.8万円(4,580万円)

年収450万円で3,000万台の物件を購入し、12月31日の借入残高が3,000万円だと住宅ローン控除は1%なので30万円です。しかし税金から控除できる上限は24.4万円だということです。

頭打ちですね。

だったら、いくらか頭金を入れて利息負担を減らしておいた方が得策とも言えますよ。

ARUHIのスーパーフラット35なら、頭金を2割入れるとフラット35の金利が0.1%割引になるんです。

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これって一石二鳥ですよね!

しかし、どんな場合も金利が安くなるかというと、実はそうでもありません。

下記のケースで様々なシミュレーションを行い、ARUHIスーパーフラット35を丸裸にしてみましょう。

  • 年収450万円
  • 不動産価格3,000万円
  • 返済期間は35年
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし

なおフラット35金利は1.10%(2016年12月実行)、頭金2割でスーパーフラット35金利は1.00%(2016年12月実行)とします。

フラット35の最新金利についてはこちらも参考にどうぞ。

また、手付金と頭金を混同している人が意外に多いですので合わせて手付金の相場と交渉方法〜言いなりに払ってはダメですも読んでみて下さいね。

目次

頭金ゼロと頭金20%の単純比較

まずは単純な比較からです。以下の二つのパターンで比較します。

  • 3,000万円を頭金ゼロで1.03%の金利で35年借りる場合
  • 600万円の頭金を入れて0.93%の金利で35年借りる場合

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頭金をゼロとした場合、初めの7年の借入残高×1%は控除の上限の24.4万円を超えてしまいますので、ロスが生じます。加えて借入元金も多いわけですから利息も多くなりますよね。

一方で頭金を入れた場合は住宅ローン控除をロス無く受けられます。加えて借入元金は初めから600万円少なく、金利も0.1%割引になっています。

ですから、支払利息合計から住宅ローン控除合計を引いた差引利息は、600万円の頭金を入れた方が128万円も節約できるというわけです。

元々の借入金が違いますから、当然といえば当然です。

なので、次は借入残高の条件を揃えてみようと思います。

 

20%の頭金を温存して10年後に繰り上げ返済した場合との比較

頭金として用意した600万円を温存し、住宅ローン控除が終わった直後に繰り上げ返済した場合と比較してみましょう。

繰上げ返済は住宅ローン控除の終了直後にまとめて行うのが一番効率的です。

また、繰り上げ返済のタイプは返済期間を短縮する期間短縮型と元利均等返済額を減らす返済額軽減型がありますが、シンプルに利息の軽減効果が高い期間短縮型を採用することとします。

賢い繰上げ返済方法についてはこちらもどうぞ。

  • 3,000万円を頭金ゼロで1.03%の金利で当初35年借り、10年後に600万円繰り上げ返済して返済期間を短縮させる場合。
  • 600万円の頭金を入れて0.93%の金利で35年借りる場合。

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なんと!逆転しましたね。

住宅ローン控除のロスがあるにもかかわらず、

金利が0.1%高いにもかかわらず、

当初頭金ゼロで後から繰り上げ返済した方が差引利息が18万9千円安くなりました。

なぜかというと、88カ月の返済期間が短縮されたことで、大きな利息の節約効果があるからなんです。

これも当たり前といえば当たり前なんですよ。

じゃあ、ARUHIのスーパーフラット35には魅力がない?

そんなことはありません。

毎月の返済額が違いますよね。

  • 頭金ゼロの場合の元利均等返済額は85,106円
  • 頭金20%の場合の元利均等返済額は66,968円

頭金の600万円を先に入れておけば、毎月の返済額の差額18,138円が浮きます。これを10年間貯金した217万6千円を一括返済することも出来るじゃないですか。

なので、頭金を入れたことで毎月の返済額が少なくなった分を貯金して10年目に一括返済する場合も比較してみたいと思います。

 

どちらも10年後に一括返済することを前提とした比較

  • 3,000万円を頭金ゼロで1.03%の金利で当初35年借り、10年後に600万円繰り上げ返済して返済期間を短縮させる場合。
  • 600万円の頭金を入れて0.93%の金利で当初35年借り、10年後に217万6千円繰り上げ返済して返済期間を短縮させる場合。

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差引利息は頭金ゼロで186万円、頭金600万円で152万円です。頭金を入れた方が34万円の利息を節約できることが分かりました。

やはり、というか金利が安いというのは正義ですね。

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まとめ~逆張りの環境ではフラット35の超長期固定金利

今の長期金利は人類史上最低金利だと言われていますよね。つまり、将来に対してかなり悲観的な時代なんです。

金融とはお金の融通です。長期の金利が低いということは長期的な将来への期待度が低いということです。

長期金利がマイナスということは長期的な将来への期待がマイナスであるとも言えるんです。

住宅の購入を投資と捉えるなら、長期的には不動産の市場価値は下がるということですので、マイホームの購入は『逆張り』なんですよ。

ただし、住居として住む家を販売して利益を得ようと考えて家を買う人はいないと思います。もしいたら、儲かりませんからやめた方がいいです。

売却を考えていないのなら、長期(固定)金利で借りるのが最もメリットがあるわけです。金利が底の水準でずっと固定されるわけですからね。

ARUHIのスーパーフラット35は底の水準となっている固定金利をさらに割引する金利タイプですから、今の金利環境では最もお勧めということになります。

なお、記事中で例示したシミュレーションはあくまで目安です。正確には金融機関のホームページで提供されている返済シミュレーションで計算してみてください。

  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました 

以上、千日のブログでした。

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