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2018年4月からのフラット35からは高い手数料と司法書士報酬に注意!

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2018年4月から仲介手数料、融資手数料、火災保険料、司法書士報酬も融資対象に!←これは注意喚起

どうも千日です。普通の住宅ローンは仲介手数料や融資手数料などは融資の対象外で原則として現金で用意しないとダメなんです。これを借りる場合は高い金利を取られるのが普通です。

でも、2018年4月からはフラット35の金利で仲介手数料や融資手数料が借りられるようになりました。

フラット35は住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンですので政策の影響を強く受けます。

今日はあえて前回書かなかった変更点について書こうと思います。

なんで前回書かなかったのかって?

この変更は利用者保護のためではなく、不動産業者や金融機関の利益のための変更だからです。

なぜって?

少々、手数料をぼったくっても、今のフラット35の安い金利で借りられますから、利用者にバレずに高い手数料を取れるからです。 

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高い手数料を国が融資して業者に払い、利用者は35年ローンで返済する仕組み

2018年4月から、新たにフラット35の借り入れ対象となった費用は以下の8つの費用です。

  1. 住宅ローン契約書に貼る印紙代(利用者負担分)
  2. 不動産業者に払う仲介手数料
  3. 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用(中古住宅購入のみ)
  4. ホームインスペクション(住宅診断)にかかる費用
  5. 登録免許税
  6. 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記にかかる費用)
  7. 融資手数料
  8. 火災保険料及び地震保険料

これ、どういうことか?というと、家を購入するときにかかる費用、住宅ローンを組むときにかかる費用のほぼ全部が融資の対象になったということです。

家の購入手数料の内訳
  • 青字:前からフラット35の融資対象だった。
  • 赤字:新たにフラット35の融資対象となった。
項目 計算方法
仲介手数料 中古物件や一部の新築一戸建てなど、仲介会社を通して物件を購入する場合、仲介会社に払う手数料。「物件価格の3.3%+6万6000円」が上限。
印紙税 売買契約書に貼る印紙でその契約価格による。
1千万超 5千万以下:2万円
5千万超 1億円以下:6万円
不動産取得税 不動産を取得した際に一度だけ払う税金で、原則として土地建物の4%だが軽減措置でゼロ円になる場合もある。
司法書士報酬 所有権の保存登記を司法書士に代行してもらうための報酬。
所有権保存登記:3万円~5万円
登録免許税 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。
所有権保存登記:
新築:土地0.15%建物0.15%
中古:土地0.15%建物0.30%
土地家屋調査士報酬 新築の場合のみ必要。司法書士による登記と同じタイミングに司法書士事務所の土地家屋調査士が行うケースが多い。
概ね5万円~10万円。
住宅ローンの手数料の内訳
  • 赤字:全て新たにフラット35の融資対象となった。
項目 計算方法
融資手数料 銀行のホームページから情報を入手することが出来る。融資額の0.5%~2.2%(税込)と銀行によって幅広い。
印紙税 住宅ローン契約書に貼る印紙で借入金額による。
1千万超 5千万以下:2万円
5千万超 1億円以下:6万円
司法書士報酬 抵当権の設定登記を司法書士に代行してもらうための報酬。
抵当権設定登記:3万円~5万円
登録免許税 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。
抵当権設定登記:住宅ローン借入額の0.1%

住宅ローンの申込~実行までの契約手続きと費用の注意ポイントより

融資率9割以下は変更なし

ただしフルローンができるようになったということではありません。フラット35の融資率は9割以下でなくてはなりません。

  • 融資率=(フラット35の借入額)÷(住宅の建設費または購入価額)

です。つまりどういうことかというと、住宅の建設費または購入価額の中に上記の手数料が含まれるようになったということですね。

《例》

  • 物件価格4000万円
  • 購入手数料や融資手数料400万円

従来なら、物件価格の4000万円の9割までしか借りられなかったんです。なので…

  • フラット35で借入3600万円
  • 現金で準備800万円

こうなってたんですね。

しかし、4月から購入手数料や融資手数料も対象となりました。つまり(4000万+400万)の9割借りられるんですね、つまり3960万円です。

  • フラット35で借入3960万円
  • 現金で準備440万円

ほぼフルローンでフラット35を借りられるようになったような感じですよね。

高額手数料を取る業者を応援するかのような仕組み

でも、この仕組みってこの手数料が妥当な水準だった場合には、利用者にプラスとなりますけど、この手数料がぼったくりだった場合は、そうした高額手数料を踏んだくろうとする業者を喜ばせる仕組みなんです。

そもそも先ほどの例の手数料の合計400万が妥当ならいいんですけど、そんなの初めて家を買う人にわかりますか?

前のルールだったら法外な手数料を取る業者にあたっても、『800万も現金で準備できないから、やめとこう…』となって購入をやめるか『なんでそんなに手数料高いの?別の業者もそうなの?』となって別の業者に目を向けるなどして、防止できていた面もあったでしょう。

しかし、ボッタくり手数料も金利の安いフラット35で借りられるということになると、スンナリ通過してしまうんですよね。

つまり…

  • 仲介手数料の高い宅建業者
  • 報酬の高い司法書士、土地家屋調査士
  • 事務手数料の高い金融機関

こうした業者に払うための高い手数料を国が融資して、利用者は35年かけてそれを返済していく。

借りるときには、ただの数字でしかありませんから、痛みが無いので、相場よりも高いということがバレにくい。

ということです。これまで以上に、手数料には注意する必要があります。

 

手数料は住宅ローン控除の対象にならない!

それと気を付けなければならないのは、この手数料を借りた分のフラット35の借り入れについては、住宅ローン控除の対象外ということです。

フラット35で借りられたからといって、住宅ローン控除を受けられるという訳ではありません。

住宅ローン控除を受けられるのは住宅用家屋の新築等の対価または増改築等の費用までです。つまり、手数料は原則として含まれないんですよ!

この取得対価の範囲については、紛らわしい部分がありますので、国税庁のホームページで解説されています。

  • 青字:前からフラット35の融資対象
  • 赤字:新たにフラット35の融資対象

費用

回答

売買契約書等に貼付した印紙

住宅ローン控除は受けられない。

不動産仲介手数料

不動産取得税等及び登録免許税

建築の請負業者以外の建築士に支払った家屋の設計料

住宅ローン控除を受けられると考えて差し支えない。

住宅用家屋と一体として取得した電気設備等の付属設備の取得対価

住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費用の範囲|国税庁

売買契約書等に貼る印紙は2万円程度ですので、これをわざわざ借りるという人は居ませんので①の印紙は影響無いでしょう。

問題は②の手数料や➂の登録免許税などですね。これは合わせて100万円を超えることもあります。融資率9割をフラット35で借りるとして、この金額について住宅ローン控除を受けることは出来ません。

対象外の手数料部分は除外して住宅ローン控除を受ける

《例》

  • 物件価格4000万円
  • 購入手数料や融資手数料400万円

従来なら、物件価格の4000万円の9割までしか借りられなかったんです。なので…

  • フラット35で借入3600万円
  • 現金で準備800万円

こうなってました。借入3600万円には最初から手数料は含まれてませんから、3600万円全額が住宅ローン控除の対象です。例えば12月末に住宅ローンを実行して借り入れ残高が3600万円であれば、最大でその1%である36万円が払った税金から返ってきます。

これに対して、4月から購入手数料や融資手数料も対象となり、4000万+400万=4400万円の9割、つまり3960万円借りた場合はこうなりますね。

  • フラット35で借入3960万円(不動産3600万円と手数料360万円)
  • 現金で準備440万円

3960万円ですが、そのうち、あくまで住宅ローン控除の対象は3600万円なんですよ。360万円の部分は住宅ローン控除を受けることが出来ません。例えば12月末に住宅ローンを実行して借り入れ残が3960万円だった場合、360万円は除外して3600万円の1%である36万円が還付される最大値となります。

知らずに脱税している?知らなかったで許されるものではない

面倒ですよね。

でも、3960万円をベースとして住宅ローン控除を受けるのはルール違反です。毎年、この手数料部分を除外するという計算をした上で申告しなければなりません。2年目以降は割合で按分計算します。

面倒ですが、この按分計算を怠ると所得税法で決まった金額以上に税金を返してもらおうとしているということになりますので、早い話が脱税です。知らなかったでは済まされません。

しかしそんなことは不動産業者の営業マンも、銀行の融資担当者も教えてくれません。税金を申告して払う義務があるのは我々です。彼らは『知らない』という体で問題ないんですよ。関知しません。

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まとめ~手数料込みで借りられる変更は国の景気対策か!?

4月になってからのフラット35の債権者となる住宅金融支援機構のホームページには、【フラット35】2018年4月の主な制度変更事項のお知らせ:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】が公表されています。

そして、フラット35の事務代行を行うモーゲージバンクのホームページでも、手数料も込みで借りられるようになったことが、早くも分かりやすく解説されています。しかし、彼らは貸すまでがお仕事ですからね。

早い話が、景気刺激策ということなんだと思います。

確かに今はフラット35の金利が(団信保険料込みで)底と言っても良い時期ですね。このグラフのように、マイナス金利が騒がれた2016年と同水準です。

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変動金利から固定金利フラット35に借り換えるべき人とは?2つの条件 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

低金利で圧迫されている金融機関の利益を補填

この低金利で住宅ローンを取り扱う金融機関の収益は圧迫されています。また、利用者が安いフラット35に流れて銀行の住宅ローンのパイを奪っている面もあるんです。

なので、事務を代行する銀行が受け取る手数料の部分についてもフラット35の融資の対象として、銀行の利益が圧迫されることを防いでいる面もあるんですよ。

あまりに銀行の利益が圧迫されて逆に貸し渋りに振れてしまいます。そうなると、マズいのでここらで儲けさせてやろうということじゃないでしょうか。

不動産仲介業と司法書士業も潤う

仲介手数料、司法書士報酬も対象になっているので、不動産仲介業と司法書士業も潤うでしょうね。仲介手数料は法律で上限が定められていますが、司法書士報酬は上限がありません。

私が不動産仲介業者なら司法書士報酬にオンしてもらい、司法書士の先生からもらうキックバックを値上げする方法を考えると思います。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

フラット35は特に今の不安定な金利情勢にはおすすめしている住宅ローンですが、特に各種の補助金とアルヒのスーパーフラット8(フラット35の金利から0.1%引き下げ)を組み合わせると、まるで変動金利か?と目を疑うような低金利になります。

ただ、このアルヒは融資手数料が2.2%と高額な玉に瑕なんですが、それでもスーパーフラット『8』ならば、トータルで最安になっているのでお勧めしています。

今回の変更によってこの2.2%の手数料についてはもちろんのこと、その他の諸費用(不動産仲介手数料・印紙代・登記費用・火災保険料など)も80%までは融資の対象になるんですよね。

2割の頭金に加えて手数料を現金で用意しなければならなかったのが、手数料も融資対象になったことで、利用できる人が増えているんですよ。

基本的に特定の金融機関に肩入れしないのがスタンスですが、明らかに数字の上で有利ですし、おそらく今のところ、これに気づいている人は少ないです。

2019年10月1日

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