2018年4月からのフラット35で知らないと損する変更点 - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

2018年4月から変わること変わらないこと

どうも千日です。団信込みの金利ではまだまだ史上最低金利をマークしているフラット35について、ガッツリ書きます。

フラット35は住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンです。国の予算の影響を強く受けます。つまり、2018年4月以降は、国や地方公共団体の予算の関係でその取扱いが変更になりますので注意が必要です。

それと、フラット35の事務代行をする金融機関やモーゲージバンクの決算も3月末ですので、4月から新しいサービスがスタートすることも多いです。

今日は2018年4月からのフラット35の変更点について、特に知っておかくべきポイントをまとめました。

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注意すべき点についてはこちらもありますので、どうぞ合わせて読んでください。

2018年4月からのフラット35からは高い手数料と司法書士報酬に注意！

2018年4月から変わること変わらないこと

３つの金利引き下げ制度で変わること、変わらないこと

補助金制度については大きく分けて３つありましたね。

フラット35S
フラット35リノベ
フラット35子育て支援型及び地域活性化型

それぞれの、取り扱いの変化は下表のとおりです。

タイプ	2018年3月31日まで	2018年4月1日から
フラット35S	当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.25%引き下げ	当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.25%引き下げ
フラット35リノベ	当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.6%引き下げ	当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.5%引き下げ金利Bプランの条件を拡大
フラット35子育て支援型及び地域活性化型	当初5年間0.25%引き下げ	当初5年間0.25%引き下げ地域活性化型に「空き家活用」を新設

フラット35Sは4月以降も変わらずそのまま延長

フラット35Sはフラット35の利用者が、省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。

Sは国の予算金額があるので、毎年4月1日～3月31日という期間のスパンで決定されています。

このフラット35Sにかかる平成30年度の予算案は継続ということで通過しましたので、条件など去年と変らず継続となりました。変わりそうな場合はその3週間前に住宅金融支援機構HPでお知らせがあります。

フラット35リノベは金利引き下げ幅が減ったが金利Bプランの範囲は拡大

この３つの中でも大本命とも言えるのが「フラット35 リノベ」ですが、2018年4月1日の申込受付からは金利の引き下げ幅が0.6%から0.5%に減ってしまいます。

その代わりに金利Bプランの条件が拡大されていますので、これを利用できる受け口が増えています。

省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する事が条件というのは変らずです。

詳しくはこちらをどうぞ。

リノベ金利Aプランの条件

Aプランの金利引下げ期間は当初10年間です。

下記の１．から６．までのうちいずれか１つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。

認定低炭素住宅
一次エネルギー消費量等級５の住宅
性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
耐震等級（構造躯体の倒壊防止）３の住宅
高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可）
長期優良住宅

リノベ金利Bプランの条件

Bプランの金利引下げ期間は当初5年間です。

下記の１．から１０．までのうちいずれか１つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。以前は６つだった適用の範囲が４つ追加されて１０こになりました！

断熱≒省エネに関する条件が増えています。

断熱等性能等級４の住宅
一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
【追加！】全居室の開口部に一定の断熱改修が実施された住宅（リフォーム工事前の住宅が断熱等性能等級３又は省エネルギー対策等級３の場合に限る）
【追加！】全居室の開口部および住宅全体の床・外壁・屋根（天井）のいずれか1か所以上に断熱改修が実施された住宅
【追加！】LDKの開口部の断熱改修が実施され、かつ1種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
【追加！】LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
耐震等級（構造躯体の倒壊防止）２以上の住宅
免振建築物
高齢者等配慮対策等級３以上の住宅
劣化対策等級３の住宅で、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）

３．から６．までの太字が今回追加された技術基準です。これは2020年には義務化される改正省エネ基準に対応させるリノベを想定したものです。

2020年の改正省エネ基準義務化に向けた適用範囲の拡大

改正省エネ基準が施行され、2020年までにすべての新築住宅を対象に新基準への適合が義務付けられることになります。

つまり、これからの家づくりは、建物自体が高断熱性能を装備していることに加え、省エネ型の設備機器を搭載していることが必須となっていくのですね。

今回の改正で追加されたのは改正省エネ基準で要求される基準ということです。改正省エネ基準に適合させるためのリノベを後押ししているのです。

地域活性化型では空き家活用が新設された

フラット35子育て支援型・地域活性化型とは、子育て支援や地域活性化について積極的な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などとセットでフラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

なので、地方公共団体（都道府県市町村）の予算によるんですよ。これも4月1日～3月31日というスパンで毎年たてられています。なので前年度あったけど今年度から無くなった、というケースもあり得ますから、お住まいの市町村のホームページなどで確認してください。

こちら【フラット３５】地域連携型を連携している地方公共団体：長期固定金利住宅ローン【フラット３５】でも探すことはできますけど、直接役場のホームページを確認する、ないし聞く方が確実です。

空き家バンクに登録された住宅を取得しても金利引き下げに！

また、今年からは空き家活用に関する補助金や奨励金とのコラボレーションも追加されています。

空き家バンクに登録されている住宅を取得した場合に、当初5年間、フラット35の金利から0.25%の金利引き下げを行うものです。この空き家バンクというのは、各地方公共団体が地域の実情を踏まえて設定します。

これから買う家が空き家バンクに登録されているのであれば、金利引き下げになる可能性がありますので、これは要チェックですよ！

金利引き下げの制度を組み合わせて併用できる

もうひとつ、これら３つの金利引き下げ制度ですが、予算の出どころが違うもの同士は併用が出来るということです。意外と知られていないのですよね。手続きもそれぞれに対して行うということになります。

「S」＝国と子育て支援型又は地域活性化型＝地方
「リノベ」＝国と子育て支援型又は地域活性化型＝地方

つまり、Sとリノベはどちらも国ですから併用はできませんが、上記の組み合わせなら併用できるんです。

フラット35子育て支援型及び地域活性化型とフラット35Sの併用

二つの金利引下げ制度を併用できれば、ダブルでお得ということです。

タイプ	引下げの内容
フラット35子育て支援型及び地域活性化型	当初5年0.25%
フラット35S	金利Aプラン当初10年0.25%
フラット35S	金利Bプラン当初5年0.25%
併用	金利Aプラン当初5年0.5% 6年～10年0.25%
併用	金利Bプラン当初5年0.5%

子育て支援型及び地域活性化型とフラット35リノベの併用

フラット35リノベは2018年4月からの申し込みで0.5%の引き下げとなります。Sよりも大きな利息節約となります。こちらの方は引下げ期間の延長という形での加算になります。

タイプ	引下げの内容
フラット35子育て支援型及び地域活性化型	当初5年0.25%
フラット35リノベ	金利Aプラン当初10年0.5%
フラット35リノベ	金利Bプラン当初5年0.5%
併用	金利Aプラン当初12年0.5%
併用	金利Bプラン当初7年0.5%

これらの補助金の存在を知らずにいると損であるのは言うまでも無いですが、組み合わせられることを知らないことで損をしている可能性もあるのです。

さらにアルヒのスーパーフラットと併用可能

全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名（通常のフラット35との金利差）	頭金（手持金）	返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%）	2割以上	30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%）	1割以上	20％以内

2018年4月1日から借り換えでもスーパーフラットを利用できる！

このアルヒのスーパーフラットは従来は新規借入の時だけ利用できるものだったのですが、2018年4月からは借り換えの場合にも利用できるようになりました！

年収

返済負担率

スーパーフラット借換（金利▼0.05%）

30％以内（年収400万円未満）

35％以内（年収400万円以上）

0.1%の引き下げとなる「8」ではなく0.05%の引き下げとなる「9」の方です。フラット35は団信込みでは今（2018年4月）が史上最安なんですよ。加えて、身体障害保障の団信が付帯するようになりますので、借り換えを考えている人にも朗報ですよね。

フラット35の新団信制度は、値下げになり保障も充実している

2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされています。この制度変更の骨子は２つです。

団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれる。

注目の保障内容について、新旧対照表を作りました。

項目	新	旧	備考
死亡	住宅ローンがゼロ円
身体障害	身体障害者福祉法に定める障害等級（1・2級）の「身体障害者手帳」を交付されれば住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が具体的。	━	高度障害よりも軽い障害であっても保障される。
高度障害	━	非常に重い障害状態でその後の生活に重大な支障をきたす状態になると住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が抽象的。	高度障害の一部については、新団信では保障対象ではなくなるものもある。

新制度では、保険料が値下げになった上、保障内容を身体障害者手帳の交付や介護認定等公的制度と関連付けることにより、利用者とってわかりやすくなり、同時に保障内容も充実するんですね。

これから、住宅ローンを組むのであれば、団信の保障が大幅に有利になっているという面でもフラット35は注目すべきだと思いますよ。

まとめ～団信込みのフラット35の金利は今も史上最低

トランプ大統領になってから、長期金利が上がり2016年の未曾有の低金利の時よりは金利が上がってしまったと言われてます。

しかし、フラット35で団信込みという条件での金利はこのグラフのように、マイナス金利が騒がれた2016年と同水準なのです！

https://sennich.hatenablog.com/entry/2018-flat35-refinancing

なので、ベースの金利が低いのに加えてこうした金利の引き下げ制度、引き下げサービスを利用すれば、さらに低金利で、ずっと固定金利の安心を買うことが出来ます。

そもそも知らないと、受けられません。

知らないのは、ほんと損です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

フラット35は特に今の不安定な金利情勢にはおすすめしている住宅ローンです。

特にリノベについては、本文を読んでみれば一目瞭然だと思うんですが、こんなおトクな金利はメガバンクやネット銀行を探しても見当たらないと思います。

また、これとアルヒのスーパーフラット8を組み合わせると、まるで変動金利か？と目を疑うような低金利になります。

基本的に特定の金融機関に肩入れしないのがスタンスですが、明らかに数字の上で有利ですし、意外と知られていないので、千日のブログでは積極的にお勧めしています。

2018年4月2日

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ランキング	年齢
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	20代800未満	30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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