本当はフラット35で借りたかったけど当時は高かった…
どうも千日です。2016年1月のマイナス金利政策より前は、フラット35をはじめとする全期間固定金利は高かったです。
それより以前に住宅ローンを借りた人は、本当は金利変動の無い固定金利で借りたかったけど、あまりに高くて変動金利を選んだという人が一定数います。
そういう人がさらに、以下の2つの条件に当てはまるなら、今からでもフラット35に借り換えることが、経済的に合理的だと言えます。
- 2016年2月以前に家を買った人
- 現時点で定年退職までの年数が30年以上ある人
では始めましょう。
2016年2月以前に家を買った人
団信込みでのフラット35の金利がどうなっていったか？という推移をとってみました。
明らかに2016年2月以前とそれ以降でレベルが違いますよね。これが日銀のマイナス金利政策のもたらした長期固定金利の下落です。
実際の数字は以下のとおりです。
（単位：％）
| 融資実行年月 | 15年～20年 | 21年～35年 |
| 2018年4月 | 1.30 | 1.35 |
| 2018年3月 | 1.29 | 1.36 |
| 2018年2月 | 1.32 | 1.4 |
| 2018年1月 | 1.3 | 1.36 |
| 2017年12月 | 1.27 | 1.34 |
| 2017年11月 | 1.3 | 1.37 |
| 2017年10月 | 1.29 | 1.36 |
| 2017年9月 | 1.378 | 1.438 |
| 2017年8月 | 1.398 | 1.478 |
| 2017年7月 | 1.388 | 1.448 |
| 2017年6月 | 1.368 | 1.448 |
| 2017年5月 | 1.338 | 1.418 |
| 2017年4月 | 1.368 | 1.478 |
| 2017年3月 | 1.368 | 1.478 |
| 2017年2月 | 1.348 | 1.458 |
| 2017年1月 | 1.378 | 1.478 |
| 2016年12月 | 1.388 | 1.458 |
| 2016年11月 | 1.288 | 1.388 |
| 2016年10月 | 1.308 | 1.418 |
| 2016年9月 | 1.318 | 1.378 |
| 2016年8月 | 1.188 | 1.258 |
| 2016年7月 | 1.208 | 1.288 |
| 2016年6月 | 1.348 | 1.458 |
| 2016年5月 | 1.318 | 1.438 |
| 2016年4月 | 1.378 | 1.548 |
| 2016年3月 | 1.378 | 1.608 |
| 2016年2月 | 1.568 | 1.838 |
| 2016年1月 | 1.628 | 1.898 |
| 2015年12月 | 1.638 | 1.908 |
| 2015年11月 | 1.638 | 1.908 |
| 2015年10月 | 1.678 | 1.948 |
| 2015年9月 | 1.668 | 1.898 |
| 2015年8月 | 1.708 | 1.938 |
| 2015年7月 | 1.738 | 1.968 |
| 2015年6月 | 1.668 | 1.898 |
| 2015年5月 | 1.588 | 1.818 |
| 2015年4月 | 1.668 | 1.898 |
| 2015年3月 | 1.558 | 1.828 |
| 2015年2月 | 1.458 | 1.728 |
| 2015年1月 | 1.558 | 1.828 |
2016年2月以前に35年ローンでフラット35を借りて、団信を付けようとすると、1.8%以上の金利になったんです。それが今ならば1.35%で済むのです。
団信込みという金利で考えれば、フラット35は今が史上最低金利なのですよ！
金利の変動リスクを取りたくなかった。しかしその当時の固定金利では毎月の返済が苦しくなるため、やむなく変動金利にした。
こういう人にとっては、変動金利から今の固定金利に借り換えることで、毎月の返済が少し増えたとしても、金利の上昇リスクを取らずに済む分だけ合理的なんですよ。
固定金利にしたことによって増える毎月の支払金額は保険料のようなものです。今は長期金利が低いので固定金利も低く、この保険は割安です。千日が固定金利、特にフラット35をお勧めする理由の一つです。
定年退職までの残り期間が30年以上ある人
フラット35の借り入れ期間は2種類ありますね。
- 21年～35年：1.35%
- 10年～20年：1.30％
つまり、どういうことかというと、その期間だけ金利を固定する保険料が金利にオンされているということです。
つまり、金利が固定されているうちに、完済してしまえば、全期間固定と同じです。千日の住宅ローンメソッドでは、定年退職までに、退職金に手を付けずに完済することを目標にします。
定年までの年数だけ固定すれば足りる
例えば、現在50歳で60歳定年まであと10年という人であれば、10年だけ金利を固定すればいいですよね。だったら今からなら、10年固定金利の方が金利は低い（0.7%～0.8%）ですし、なおかつ金利は固定されていますからおトクということになるでしょう。
三井住友信託銀行の30年固定金利の最優遇が1.15%ですから、もし最優遇金利の適用で借り換えできるなら、三井住友信託銀行の20年固定や30年固定の方が、フラット35よりも低金利なのです。
フラット35で借り換えるという前提で考えると、少なくとも定年退職までの期間は30年以上あることが条件です
定年時の残高をもう一度見直そう！
もしかしたら完済できず、再雇用で働きながら借り続けるかもしれない…
確かにそうした可能性もあります。しかし、そのころになるとローン残高もかなり減っているでしょう。繰上げ返済することで毎月の返済額を少なくして返済を継続することもできるのです。
例えば定年時の残高のうち、半分を繰上げ返済して減らすことが出来れば、毎月の返済を半分にすることが出来ます。
住宅ローンの千日メソッドでは定年時の残高を1000万円以下にすることを推奨しています。
これは、一般的なサラリーマンの年収を前提として、ある程度計画的に貯蓄できる目安と考えています。
定年時の残高を1000万にしておけば、何かのアクシデントで半分の500万円しか貯まらなかった場合でも、これを繰上げ返済すれば、毎月の返済を半分にし、再雇用や嘱託など雇用の延長と組み合わせて返済を継続することも可能ですよね。
団信に身体障害保障が付くメリット
もう一つ、フラット35に借り換えるメリットがあります。
2017年9月より以前はフラット35の団信は別売りで金利に0.358%上乗せとなっていて、これがかなり割高だったんです。
それが2017年10月からは団信がデフォで付帯することで割安（0.28%）となりました。
その上、身体障害保障1級または2級の障害者手帳が交付されたら住宅ローンがゼロ円となる身体障害保障付きの団信（国内団信で初にしてオンリーワン）にグレードアップしたんです。
| 項目 | 新団信 | 旧団信 | 備考 |
| 死亡 | 住宅ローンがゼロ円 | ||
| 身体障害 | 身体障害者福祉法に定める障害等級（1・2級）の「身体障害者手帳」を交付されれば住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が具体的。 | ━ | 高度障害よりも軽い障害であっても保障される。 |
| 高度障害 | ━ | 非常に重い障害状態でその後の生活に重大な支障をきたす状態になると住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が抽象的。 | 高度障害の一部については、新団信では保障対象ではなくなるものもある。 |
旧制度では、保険金の支払い対象になるのは高度障害と死亡の場合です。高度障害とは何か？共通の定義はありませんが、例えば次のようなケースだと『生命保険文化センター』が例示しています。
- 両目の視力を全く永久に失う。
- 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失う。
- 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要する。
- 両上肢とも手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失う。
- 両下肢とも足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失う。
- 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失うか、またはその用を全く永久に失う。
- 1上肢の用を全く永久に失い、かつ1下肢を足関節以上で失う。
かなり、保障が厚くなったと言えると思います。注意点としては『身体障害』と『高度障害』ではそもそもの定義が異なるので、単純に範囲が広がったということではなく、備考にあるように逆に保障対象でなくなってしまうものもあるということですね。
身体障害状態が保障対象となることで、
- ペースメーカを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限される場合（1級）
- 人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限される場合（１級）
こういった比較的可能性の高いリスクについて住宅ローンの残高がゼロ円になるのは大幅なグレードアップと言って良いと思いますよ。
住宅ローンの借入れに際して加入する団信で身体障害状態（身体障害者福祉法に定める身体障害状態）が保障対象となるのは、国内で初めてだそうです（機構団体信用生命保険地域幹事生命保険会社調べ）。
詳しくはこちらをどうぞ。
やはり国がバックあるのは大きいでしょうね。民間で同じことが出来るか？というとかなり難しいのではないでしょうか。
なので、
もし自分が借りた当時に今のフラット35の条件だったら、この団信が付くから絶対フラット35で借りてた。
こういう人にとっては、単なる金額の損得だけでなくフラット35に借り換えるべきタイミングかもしれませんよね。
入居年によっては住宅ローン控除は頭打ちになっている
一つは、住宅ローン控除で損をしないか？という点ですね。住宅ローン控除はローン残高の1％の税金が返金されるものです。なので、変動金利で1％を下回る金利で借りているなら、逆に儲かっているんですよね。
だから、住宅ローン控除があるうちは、まだ変動金利で借り続けておいた方がトクだ。
こういう風に考えている人も居ます。
しかし、この返金される税金の上限は入居年によって違うんです。
《入居年による住宅ローン控除の上限》
|
入居年 |
控除年 |
上限 |
消費税 |
|
2008年1月1日～2008年12月31日 |
1～6年目 |
20万円 |
5％ |
|
7～10年目 |
10万円 |
||
|
2009年1月1日～2009年12月31日 |
10年間 |
50万円 |
|
|
2010年1月1日～2010年12月31日 |
10年間 |
50万円 |
|
|
2011年1月1日～2011年12月31日 |
10年間 |
40万円 |
|
|
2012年1月1日～2012年12月31日 |
10年間 |
30万円 |
|
|
2013年1月1日～2013年12月31日 |
10年間 |
20万円 |
|
|
2014年1月1日～2014年３月31日 |
10年間 |
20万円 |
|
|
2014年４月1日～2021年12月31日 |
10年間 |
40万円 |
～2019年9月30日 8%（現在） 2019年10月1日～10%（予定） |
例えば、
- 2014年3月31日に入居した人は上限20万円です。
- 2014年4月1日に入居した人は上限40万円です。
入居日が一日違っただけで、今後10年にわたりこれだけ違ってくるというのも驚きですね。
例えば、上限が20万円の人でローン残高が2000万円を超えている人であれば、金利タイプがどうなろうと、住宅ローン控除は20万円なんですよね。金利タイプを変動にしようと固定にしようと、関係ないのです。
2018年4月1日から借り換えでもスーパーフラットを利用できる！
このアルヒのスーパーフラットは従来は新規借入の時だけ利用できるものだったのですが、2018年4月からは借り換えの場合にも利用できるようになりました！
| 年収 | 返済負担率 |
| スーパーフラット借換（金利▼0.05%） |
30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） |
0.1%の引き下げとなる「8」ではなく0.05%の引き下げとなる「9」の方です。フラット35は団信込みでは今（2018年4月）が史上最安なんですよ。加えて、身体障害保障の団信が付帯するようになりますので、借り換えを考えている人にも朗報ですよね。
借換費用の内訳
実際の借換費用はどの位になるか？金融機関によって違うので、問い合わせるかホームページなどで調べる必要があります。
ただ、だいたいの相場やかかる費用の内容は共通してます。
詳しくはこちらをご一読ください。実際の色々なケースでの借換費用の内訳やケースをまとめています。
- 融資手数料は乗換え元と乗換え先合計で6万円
- 印紙税は1万円から2万円
- 登録免許税は一律0.4%
- 司法書士報酬は5万円～10万円
- 住宅ローン保証料は返ってきて払って差引3万円
だいたい30万円から40万円位が中央値でしょう。
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フラット35への借り換えだけでなく金利交渉も視野に入れよう
今は固定金利も低いですが、同時に変動金利もかなり低いです。
特に上記でフラット35への借り換えをお勧めするパターンに入らなかった人は、変動金利のまま金利交渉する方がお勧めである場合もありますよ。
冒頭に挙げた二つの条件を合わせると、2018年の現在30代前半で、2016年2月以前に変動金利で家を買った人ということですので、意外と当てはまる人の範囲は狭いです。
不特定多数の人が読むブログで千日太郎として断言できる条件ですから、いきおい狭くなるのは当然と言えば当然ですよね。
さて、
現在、住宅ローンの価格競争は、変動金利が中心となっています。その変動金利もいつまで現在の低い水準を維持してくれるかわかりません。下がっているうちに交渉するなり借り換えるなりしておくことがリスクヘッジになります。
金利交渉は簡単です。電話一本かけて「高いと思うので金利を見直してほしい」と言うだけです。
電話を掛ける前に２つの準備をしておくことをお勧めします。
①住信SBIネット銀行の事前審査を通しておく
電話のやりとりでもありましたけど、いつでも借り換えられるという状況を作っておくことが前提です。まずは、事前審査を通しておかなければ始まりません。
ネットで完結し、借り換えの変動金利で最低金利を出しているのは住信SBIネット銀行です。審査はこちらから申し込めます。
店舗を予約する場合はこちら、全く同じ金利条件で店頭で受け付けしてもらえます。
ネットでの審査のコツはこちらを読んでおいてください。ネット銀行の審査を甘く見てはいけません。ちゃんと準備していればスンナリ行くのですが、半数の人が本審査まで行かずに脱落するそうです。
②気になるなら借り換えのメリットがあるか確認しておく
前述のとおり、借り換えによってメリットがあるのかは、いつ借りたのか？定年まで何年か？によって違ってきます。千日以外の専門家の考えも聞きたいということであれば、こちらが無料ですのでオススメです。
無料で個別のシミュレーションと助言をしてもらえます。無料相談は電話で全国対応です。
千日の住宅ローン無料相談と合わせて利用される方も多く、時期によってキャンペーンなどもありますので、合わせて利用してみても良いと思います。
- 2018年4月2日にアルヒスーパーフラット借換がスタートしたため更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
ちょうど2018年4月はメガバンクでも10年固定金利が下がっていて、特に金利交渉などはすぐに動けば、良いタイミングと言えます。
大手銀行が2018年４月に適用する住宅ローン金利が昨日、出そろいました。
変動金利は全て据え置きです。
主力の１０年固定型の最優遇金利については、りそな銀行0.40％、みずほ銀行が0.05％それぞれ引き下げ、三菱UFJ銀行など他の３行は据え置きとなりました。
引き上げ後の金利は以下の通りです。
- りそな銀行0.7%（前月1.1%）
- みずほ銀行0.75%（前月0.8%）
据え置いた３行は、
- 三井住友信託銀行0.75%
- 三菱ＵＦＪ銀行0.8%
- 三井住友銀行1.1%
2018年3月31日
千日太郎おすすめ住宅ローン
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