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2021年コロナ禍のフラット３５の金利動向を千日太郎が予想します
金利予想は先になるほど難しくなるのですが、千日のブログでは年ベースで翌年の住宅ローンの金利動向を予想しています。
2021年の融資実行を予定しているorこれから家を買おうと思っている、という人にとっては今後の金利が気になるところですものね。
まずは2021年のフラット３５の金利予想をズバリ書きます。コロナショックによって金融マーケットに大きな楔が打たれ、不景気にもかかわらず長期金利の水準が高止まりしています。コロナ後はベースとなる予想金利が0.1%上がっています。
買取型
| フラット35買取型 |
コロナ前 | コロナ後 |
| 10年～20年 | 1.15% | 1.25% |
| 21年～35年 | 1.20% | 1.30% |
保証型
| フラット35保証型 |
コロナ前 | コロナ後 |
| 21年～35年 | 1.10% | 1.20% |
フラット３５の金利は長期金利の動向がダイレクトに反映するので、今後の金融マーケットの動向から予想することになりますが、これに加えてフラット３５に特有の事象も加味して予想しました。
では始めますね。
長期金利が下がってもフラット３５の金利は下がりにくくなっている
フラット３５に限らず、住宅ローンの金利は長期金利の動向の影響を強く受けます。なぜかというと、住宅ローンを貸す金融機関もまた金融市場から資金を調達して、我々に住宅ローンを貸しているからなんです。
- 安い金利で借りられたら、住宅ローンも安く貸せる。
- 高い金利で借りたなら、住宅ローンの金利も高くしないと損をする。
これだけのことです。金融って聞くとなんだか難しそうで取っつきにくいですけど、その本質は案外単純です。
そして、この長期金利の指標となるのが10年国債の金利（利回り）なのです。国債っていうのは国の借金ですよね。国債を買う人にとっては国への貸付金です。
つまり、日本で最も信用の高い『お上』への長期貸付の金利が、我々庶民の住宅ローンの貸付金利を決める時のベースになる訳です。
ただ、直近の長期金利とフラット３５の金利動向を見ると、長期金利が下がっている割にはフラット３５の金利がさほど下がっていないという状況になっているのです。
フラット３５の金利がなぜ長期金利に連動すると言われるのか？
住宅ローンのフラット３５は住宅金融支援機構という国が運営する団体が債権を買い取る（買取型）又は返済を保証する（保証型）という形になっています。
例えばフラット３５（買取型）では、住宅金融支援機構は金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債（RMBS・住宅ローン債権担保証券）」という形で販売します。
図の青い矢印がお金の流れです。機構債の利率は住宅金融支援機構にとってはフラット３５の貸付資金を調達するための必要経費ということですね。
ですから、以下の式でフラット３５の金利が決まるのです。
- フラット35金利＝機構債の表面利率＋機構の利益率（必要経費）
この機構債は格付け機関から最高位のAAAの格付けを取得しています。機関投資家は国債のような安全資産として機構債を認識しています。つまり、次のような行動をとるわけです。
- 国債の金利が低いときは、機構債の金利も低くても購入しようとする。
- 国債の金利が高いときは、機構債の金利が高くないと購入しない。
このように、フラット３５の資金調達の仕組みからも、長期金利（１０年国債利回り）と連動することが説明できるのです。
過去からの推移グラフをとって重ねてみると、まるでコピーしたかのように連動していることが見て取れますよね。
つまり機構債の表面利率が発表されたら、ほぼ誤差無しに翌月のフラット35の金利が予想できるんです。これは予想というより、予定に近いです。
また表面利率が発表される前ならば、直近までの10年国債利回りの推移を見ていれば、前月よりも上がりそうか、下がりそうか？というレベルのことは予想できるのです。
2019年9月の水準がフラット３５の「底」である説
機構債は国債利回りと連動しますが、さすがに国債ほどの信用があるとは思われていません。だって所詮は住宅ローンの債権ですからね。
例えば、フラット３５の利用者が返済できなくなったら？担保物件を売って債権を回収し、それでも回収できなかった部分は機構債を買った投資家の損になります。
また、フラット３５の利用者が他の銀行に借り換えたら？住宅ローンを全額繰り上げ返済され、機構債を買った投資家にも元本が払い戻され、予定していた利息は受け取れなくなります。
そういうことがありますので、機構債の表面利率は10年国債利回りよりも高い利率を付けて募集をするのです。直近４カ月の機構債の表面利率と10年国債利回りの推移をグラフにすると以下のようになります。
８月：長期金利-0.134%でフラット３５は1.17%
９月：長期金利-0.242%でフラット３５は1.11%
10月：長期金利-0.221%でフラット３５は1.11%
11月：長期金利-0.154%でフラット３５は1.17%
12月：長期金利-0.092%でフラット３５は1.21%
８月から９月にかけてからズレが生じました。長期金利が0.108%下がっているのにフラット３５は0.06%しか下がっていないのです。結果として機構債の青い棒グラフが突き抜けていますね。
早い話がフラット３５は住宅ローンですから、国債と比べたら信用力は低いのです。つまりこれ以上は下がらないという「底」は国債よりも高いところにあります。
そして、金利が再び上昇した11月からは正常化しています。
なので、今後長期金利が今以上に下がったからといって、フラット３５が同じだけ下がると考えるのは間違っているのですね。これまでの金利推移を見れば、2019年9月の水準が機構債の底である事実を示唆しています。
コロナショックで長期金利のベースが0.1%上がってしまった
2020年3月には、コロナショックが金融市場に大きなダメージを与えました。
住宅ローンにおけるコロナショックとは、投資家のリスク回避が行きすぎて安全資産の債券まで売りに走ったために、債券価格が下って長期金利が上がり、住宅ローン金利も上がってしまった現象です。
2020年1月6日から2021年1月19日までの長期金利（日本の10年国債利回り）と日経平均株価の推移をグラフにしました。オレンジの折れ線が長期金利、青の折れ線が日経平均株価です。これがクロスしているポイントがコロナショックです。
コロナショックは文字通り一時的なショック状態であり、数日で長期金利は下がったのですが、その後もしばらくリスク回避型の投資家に後遺症が残っていて債券を手放しやすくなっており、十分には下がりませんでした。
コロナショック前は日経平均の青い折れ線グラフよりも0.1%位低いレベルで推移していましたが、コロナショックが治まった後はほぼ同じレベルで推移しています。
つまり、このコロナショックを境としてコロナショック前よりも長期金利のベースが0.1%くらい上がってしまっているのです。
そして、2020年11月にバイデン氏の勝利とワクチンへの期待から株価は上昇し、30年前のバブル経済期並みの水準となっています。
2021年のフラット３５金利予想
最後にコロナ後の2022年のフラット３５の金利予想をまとめます。
買取型
| フラット35買取型2021年 |
コロナ後 |
| 10年～20年 | 1.25% |
| 21年～35年 | 1.30% |
保証型
| フラット35保証型2021年 |
コロナ後 |
| 21年～35年 | 1.20% |
コロナ前の水準より0.1%上がった水準が維持されていくとみています。
それでも2020年から2021年に住宅ローンの実行を予定している人は史上まれに見る低金利で借りられることに変わりはありません。長期固定金利のフラット３５は新規借入、借り換えともにおススメです。
特に、住信SBIネット銀行のフラット３５保証型は、一般的な買取型よりも0.1%程度低金利なうえ、全疾病保障（全ての病気やケガで一定期間就業不能となることで住宅ローンがゼロ円になる）が金利上乗せなしでつきます。
SBIマネープラザはリアル店舗でこのフラット３５保証型を取り扱っており、変動金利とのシミュレーションもやってくれますのでブログやYouTubeでもお勧めしています。
借り換えには融資手数料が必要ですが、アルヒではweb申込で融資手数料を通常の半額1.1%（税込み）としていますので特におススメしています。
なお、このブログで千日が公開した2020年の固定金利フラット35の予想金利は、
- コロナ禍2021年完成予定の注文住宅の金額を決める。
- コロナ禍2021年完成予定の新築マンションの金額を決める。
- コロナ禍2021年実行予定の住宅ローンで幾らまで借りるかを決める。
こういった局面でシミュレーションに利用していただければと思います。
- 2020年7月4日にコロナ禍の金融市場の市況を反映し、予想金利を0.1%引き上げました。
- 2021年1月20日に感染第3波とバイデン政権スタートを反映しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
あくまで、フラット35の金利は前月の中旬に発表される機構債の表面利率が出るまでは、決まりません。
この予想はあくまで直近までのフラット35の金利推移と公開情報をもとに千日太郎個人が予想したものです。
ですから、あくまで予想の域を出ません。金融市場と住宅ローン業界の環境変化に合わせて前提を最新の情報に更新しています。最後に書いている最終更新日もチェックして利用してくださいね。
2021年1月20日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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