千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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2019年の低金利で変動から変動への借り換えは「トクする」よりも防御のため⁉

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最新金利予想

変動金利で借りている人が金利が下がった局面でやるべきことはディフェンスです

どうも千日です。長期金利が再び下がり始めましたね。世界的なリスク回避の流れから世界的な株価は下がり日米の長期金利が下がり続けています。アメリカの長期金利がさらに下がると日本の長期金利が再びマイナス圏に深く沈む可能性もあります。

長期金利が低いということは、社会経済の先行きが暗いということです。マクロでは、私たちの収入が今後伸びないという見通しが数字になって表れているようなものです。

収入が増えないのに、高い金利を払い続けるなんて愚かなことですよ。金利が低いときには、ちゃんと安い金利の住宅ローンに借り換える、金利を引き下げるように交渉する必要があるのです。

金利の低いときに変動金利から変動金利へ借り換える本質は「損を最小限に抑える」というディフェンシブなものです。

自分は変動金利で借りているから、金利が下がるでしょ?

こんな風に思っているが居るんですが、ただ待っていても下がることはまずありません。変動金利を下げる方法は二つです。

  • さらに低い変動金利に借り換える。
  • 金利引き下げ交渉をする。

また、この2019年に変動から変動への借り換えでお勧めの住宅ローンもお教えします。では始めましょう。

変動から変動への借り換えで変動金利を下げる方法

既に借りている変動金利を下げる方法

期金利がいくら下がってマイナスになっても既に住宅ローンを借りた人の変動金利が下がることはありません。

私たちが借りている住宅ローンの変動金利は次のような仕組みになっています。

  • 銀行の店頭金利(基準金利)-金利引き下げ幅

銀行の店頭金利(基準金利)とはいわば銀行の金利の「定価」のようなものです。

実際の住宅ローンの金利はこの定価から金利を引き下げて適用されます。その金利の引き下げ幅は契約したときによって変わります。銀行が競って下げ合っているのはこの金利の引き下げ幅なんですね。

金利の引き下げ幅は契約した時から変わることはありません。なので、銀行の店頭金利(基準金利)が下がらなければ自分の金利は下がらないんです。

そしてこの店頭金利は2008年のリーマンショックから10年ずーっと変わっていないのですよ。

なので、自分に適用されている変動金利を下げる方法は二つしかないのです。冒頭に書いたことをもう一度書くのも芸が無いので、ちょっと厳密な言い方にしましょう。

  • さらに安い変動金利に借り換え=さらに大きく金利引き下げをしている銀行に乗り換える。
  • 金利引き下げ交渉をする=当初の契約の金利引き下げ幅を交渉によって大きくしてもらう。

つまり、現在の銀行よりも大きく金利引き下げをしている銀行の審査に通ればいいのです。そうすればいつでも乗り換えることが出来ます。

本審査に通っておけば、数か月はその条件を維持できますので、ギリギリまで引っ張って金利が一番低いタイミングで借り換えればいいです。

また、いつでも乗り換えできる状況を作れば、現在の銀行に電話一本で金利交渉することもできます。

昼休みに銀行に電話をかけて「金利の見直しをお願いします。〇〇銀行で審査に通りました。」と言うだけです。

複雑な駆け引きは必要ありません。ライバル銀行の金利は公表されていますし、現在の銀行がどこまで金利を下げられるか?だけです。そしてそれは銀行側が考えることです。こっちはドッシリ構えておけばいいんですよ。

2019年から5年以上前に借りた人は借り換えで確実にトクする

では、現在変動金利で住宅ローンを借りている人を想定して、これから2019年に借り換えで得するオススメの銀行をお教えします。

今から5年前の2013年~2014年の変動金利は0.7%台が最安でした。

10年前の2008年~2009年の変動金利は0.9%台が最安金利でしたね。

この当時に当時の最安の変動金利で3000万円以上の住宅ローンを借りた人は、これからご紹介する住宅ローンに借り換えることで確実にトクすることが出来ます。

このレンジの人が借り換えに要する借り換え費用の平均は40万円ですが、この40万円を支払ったとしても総支払額でトントンになる金利の引き下げ幅がわかる一覧表がこちらです。

(単位:%)

借換費用40万円を取り戻すのに必要な金利差
ローン残高万円 残期間
5年 10年 15年 20年 25年 30年
500 3.07 1.55 1.04 0.78 0.63 0.52
1000 1.56 0.79 0.53 0.40 0.32 0.27
1500 1.05 0.53 0.36 0.27 0.22 0.18
2000 0.79 0.40 0.27 0.20 0.16 0.14
2500 0.63 0.32 0.22 0.16 0.13 0.11
3000 0.53 0.27 0.18 0.14 0.11 0.09
3500 0.45 0.23 0.16 0.12 0.10 0.08
4000 0.40 0.20 0.14 0.10 0.08 0.07

5年前に借りた人なら残期間は30年です。そして現時点のローン残高が3000万円であれば「0.09」です。つまり、現在の金利よりも0.09%低い金利に借り換えれば、40万円の借り換え費用を払ってもトントンということです。

10年前に借りた人なら残期間は25年です。そして現時点のローン残高が2500万円であれば「0.13」です。つまり、現在の金利よりも0.13%低い金利に借り換えれば、40万円の借り換え費用を払ってもトントンということです。

今のメガバンクの変動金利はだいたい0.5%~0.6%台ですから、何も考えずに駅前の銀行へ行って借り換えれば確実にトクできるのが今の状況なんですよ。 

2019年に変動金利からの借り換えお勧めベスト3

だからってどこでもいいですよ、というのも芸が無いです。

  • 総支払額が少なく、手軽に手続きできる借り換え先
  • 団信の保障などの付加価値がある借り換え先

こうした観点から住宅ローンを選りすぐりました。3つほど審査に出して通ったところで一番有利なところに借り換えるも良し、その銀行の名前を出して金利交渉するも良しという最強の組み合わせです。

本来、この順位は付けられないのですが「千日ならば」という独断と偏見により順位付けをします。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え>
0.40% 借入額×2.061% 3.24万円
  • 2019年に0.3%台まで下がる可能性あり。←的中!
  • 3年間にわたりメガバンクの変動金利よりも低金利で固定される。
  • 3年の固定期間が終わった後も低金利で現在の基準金利であれば0.625%。
  • 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金があり早期に繰上げ返済して利息の負担を減らすプランの人にマッチしている。
  • 国内初住宅ローンの申し込みから契約までインターネットで完結できる。スマホで専用サイトから申し込み、登録したメールアドレスに送られたパスワードを入力すると法的効力がある契約となり借り換えの煩わしい手続きが半減した。
低金利で住宅ローン取り扱い高も国内NO.1☟
1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯するのでお金以上のメリットがある。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なのでネットだけの契約に不安がある人にオススメ。

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1位 住信SBIネット銀行<変動金利 借り換え>
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2位 au住宅ローン <変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
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2位 じぶん銀行<変動金利 借り換え>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯するのでお金以上のメリットがある。
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
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3位 りそな銀行<変動金利 借り換え>
0.429% ゼロ円 借入額×2.16%+3.24万円
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変動金利は借りた後からが勝負です

住宅ローンは実行日の金利情勢を前提として決めたことがその後35年間に亘って適用されます。しかし、金利情勢が変化したならずっと同じ条件で利息を払う必要はありません。

そもそも、変動金利は後から銀行が自由に基準金利を変えられる住宅ローンなのです。今は低金利で銀行の利益は圧迫されていますので金利を上げる大義名分さえあれば、銀行はすぐにでも上げてきますよ。

なので、我々は金利引き下げ幅を交渉して大きくしていくのです。

変動金利を下げる方法

変動金利を選んだということは、金利引き下げが出来るタイミングで適時に借り換えるor金利引き下げ交渉するということでもあるのですよ。

金利が低い時こそ金利の引き下げ幅を増やしておくべし!

つまり、金融市場の金利が低い時には、それに合わせて金利の引き下げ幅を大きくしておかなければ危ないのですよ。

だって、前述のように基準金利の方は銀行が握っているからです。金融市場の金利が上がり、日銀が政策金利を上げたら(利上げしたら)銀行は基準金利を上げる大義名分を得ます。

すぐさま基準金利を上げるでしょう。

金利が低いときに、ちゃんと交渉or借り換えをして金利の引き下げ幅を大きく取っておけば、基準金利が上がった時にもある程度は上昇を抑えられます。

しかし、何の対策もせず漫然と最初の金利のまま払い続けていた人は、基準金利の上昇で完済が難しくなってしまう危険性が高くなりますよね。

まとめ~金利が下がった時、上がった時にすべきこと

ネットでは「借り換えで得する」というタイトルが多いです。

しかし、本当のところ、変動金利から変動金利に借り換える、金利交渉して引き下げるというのは、金利が上がったときのための転ばぬ先の杖なんですね。

また、変動金利が上がったときには固定に変えればいいという人が居ますが、変動金利が上がるより先に固定金利の方が上がります。固定金利は日々変動している長期金利に連動するからです。

ですから金利が上がったときに最も有効な手段は繰上げ返済なのです。

利息は元本×金利で決まります。素人に金利の動向は読めませんプロでも外しまくっています。私たちにコントロールできるのは元本の方です。

金利に関しては、我々は常に後手に回らざるを得ないのですよ。そして、変動金利で借りる人が金利が下がったとき、上がった時にやるべきことは次のようになるのです。

  • 金利が下がったとき→借り換えや金利交渉で金利引き下げ幅を大きくする。
  • 金利が上がったとき→繰上げ返済して元本を減らす。

なので、常に金利の動向に気を配りながら、いざというときのための繰上げ返済資金を貯めていく必要があるのです。

今回お勧めした借り換えの住宅ローンはどれも2019年の低金利の環境で変動金利の引き下げ幅を大きくする=ディフェンスとして最適なものです。

3月になると新築マンションの引き渡しラッシュに巻き込まれてしまいますので、早め早めに動くことをお勧めします。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

新規にせよ借り換えにせよ、銀行が月に実行できる住宅ローンの本数には限りがあります。基本的に審査は人間がやっているからです。

また、融資実行のタイミングでは新規借入でも借り換えでも抵当権の設定が必要になりますが、その司法書士の日程合わせも必要です。

借り換えがひと月延びてしまったことにより、もっとも安いタイミングを逃してしまうこともあります。

私はそれで過去に一度借り換えのベストタイミングを逃しました。英国のEU離脱ショックの時です。当時は当初固定金利が0.35%だったんですよ。

借り換えが銀行に殺到し、2か月待ちだと言われて諦めました、今でも悔やまれます。

ある程度予想ベースで動き出さなければ遅きに失するのです。少なくとも、2019年初頭の金利動向としては下がることが濃厚です。

下がる可能性が高いと見ているのは本文でも書いてますがこちらです。

2019年さらに下がる可能性あり☟

ネットで完結しますので、今から審査に出しておくことをお勧めします。

2018年12月21日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
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