【2019年5月】フラット35金利は景気減速しつつ1.29%確定 - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

2019年5月のフラット35は今後の金利を読む上での分岐点になる

なぜ4月は横ばいだったのか？5月は下がるのか？

まず冒頭の「機構債の表面利率」って何？？と思う方もおられるでしょうから、この前提をお話しておきます。

機構債とはわたし達が借りるフラット35の財源になっている債券です。

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に「機構債」を販売してフラット35の資金を調達しているのです。

2019年長期金利の予想

機関投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は金融市場の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移とフラット35（機構債の表面利率）の推移を並べてみましょう。

10年国債利回りとフラット35（機構債表面利率）の推移

グラフで推移を見ると10年国債利回りとフラット35の機構債表面利率、フラット35の金利はほぼ連動していることが見て取れます。

2019年5月までの長期金利、機構債表面利率、フラット35金利の推移グラフ

年月	10年国債	機構債	フラット35
2017年10月	0.04%	0.42%	1.36%
2017年11月	0.06%	0.43%	1.37%
2017年12月	0.03%	0.40%	1.34%
2018年1月	0.05%	0.42%	1.36%
2018年2月	0.08%	0.46%	1.40%
2018年3月	0.06%	0.42%	1.36%
2018年4月	0.05%	0.40%	1.35%
2018年5月	0.04%	0.40%	1.35%
2018年6月	0.06%	0.42%	1.37%
2018年7月	0.03%	0.39%	1.34%
2018年8月	0.04%	0.39%	1.34%
2018年9月	0.09%	0.44%	1.39%
2018年10月	0.12%	0.47%	1.41%
2018年11月	0.15%	0.50%	1.45%
2018年12月	0.11%	0.46%	1.41%
2019年1月	0.03%	0.38%	1.33%
2019年2月	0.00%	0.36%	1.31%
2019年3月	-0.04%	0.32%	1.27%
2019年4月	-0.04%	0.31%	1.27%
2019年5月	-0.035%	0.33%	1.29%

（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年5月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は4月17日ですので、4月16日終値の金利を書いています。

3月から4月の機構債は0.1%下がったがフラット35の金利は横ばい

直近2019年3月と4月はちょっとしたイレギュラーが起こっていますね。クローズアップするとどんなことが起こっているのかがよく分かります。

2019年3月から5月の機構債表面利率、フラット35金利の推移グラフ

2月から3月にかけて、機構債の表面利率（オレンジの折れ線）は0.36%から0.32%へ0.04%下がったのに対して、フラット35の金利（グレーの折れ線）は1.31%から1.27％へ0.04%下がっています。

つまり変動幅は同じです。

3月から4月にかけて機構債の表面利率（オレンジの折れ線）は0.32%から0.31%に下がりましたが、フラット35の金利（グレーの折れ線）は横ばいになっています。

つまり、調達財源の金利が下がっているのに、私たちに貸すフラット35の金利は下がらなかったのです！

4月から5月にかけては、機構債の表面利率の上昇幅と同じ幅でフラット35の金利も上がると予想しています。

低金利で利益を圧迫される民間銀行に配慮した？

千日はフラット35が公的融資であることから、民間銀行に配慮したのではないか？と見ています。

フラット35は税金で運営され、国の巨大資本をバックにした事業ですから、本当はもっと低金利にしようと思えば出来るのですよ。

やろうと思えば、機構債の表面利率＋0.3%くらいでも融資可能でしょうね。そうなると35年固定で0.6%台です！こんな住宅ローンがあったら誰も民間銀行で借りないでしょう。

それでは、国が税金を使って民間銀行の利益を奪ってしまうことになり、本末転倒なのでやらないのです。

そもそも、フラット35 いわば住宅金融のセーフティネットとしての位置づけであり、広く国民が住宅を購入することができるようにすることがその設立主旨なのです。

この上でさらに民間よりも大幅に低金利ということになると、やり過ぎになってしまうのですよ。

2019年5月のフラット35の金利から分かること

長期金利の直近の動向は、上は0%付近から下は－0.1%までの幅で変動しています。同じレンジでフラット35の金利を重ねると1.21％～1.31%の範囲で変動していることになりますね。

4月から5月にかけてのフラット35金利

週明け4月15日の債券市場で長期金利の指標となる10年国債利回りの終値は－0.035%に上昇し、16日は横ばいの－0.035%で推移しています。

世界景気に対する過度な懸念が和らいだと専門家は指摘していますが、英国ＥＵ離脱問題は先送りされたままですし、金利がこのまま上昇するという観測はありません。

そうなると長期金利は機構債の発表まで、グラフ中央のマイナス0.04%付近でおおむね横ばいという予測になります。

そして、前月から引き続き住宅金融支援機構が民間に配慮した金利を付けるとなると以下のような動きとなるでしょう。

長期金利が前月から0.018%上がりました。
機構債は0.02%上がりました。
フラット35も同じ幅で0.02%上がる。

機構債の上がり方は、長期金利の上昇トレンドを先取りしたものでしょう。機構債が上がった幅でそのままフラット35の金利も上がると予想しました。

2019年のフラット35の金利は1.30%で推移する

以上が直近5月のフラット35の金利予想ですが、2019年全体を通した予想としては1.30%前後で推移していくだろうと予想しています。

2018年度は1.38%前後で推移した←ほぼ的中！

2018年	フラット35 期間21～35年
1月	1.36%
2月	1.40%
3月	1.36%
4月	1.35%
5月	1.35%
6月	1.37%
7月	1.34%
8月	1.34%
9月	1.39%
10月	1.41%
11月	1.45%
12月	1.41%

2018年度の長期金利は上昇基調でしたが政府として住宅需要に配慮し、フラット35の金利を1.38%程度に抑えたいという思惑がではないかと推理し、おおむねその予想どおりに推移しましたね。

2019年度は1.30%前後で推移すると予想

2019年	フラット35 期間21～35年
1月	1.33%
2月	1.31%
3月	1.27%
4月	1.27%
5月	1.29%

2018年は1.38%と予想していましたが、2019年度は年間を通して長期金利の停滞が続くと予想し、1.30%前後と予想しています。

今後はその答え合わせということになりますね。いまのところ、ほぼ的中していると言って良いでしょう。

フラット35のオススメ住宅ローンはアルヒ（ARUHI）

フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。

そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手であり、住宅ローンそのものの取り扱いでも国内5位です。メガバンクと比較しても遜色のない大手です。

全国175店舗で対面の相談を受け付けるフラット35業界最大手

アルヒ（ARUHI）は本審査のスピードが早いことで有名です。仮審査は当日、本審査も最短3営業日という革命的な早さです。

私は今回アルヒで本審査を通したのですが、マジで３営業日目の午前中に承認の電話が来ました。私は自営業ですからもっと時間がかかるだろうと思ってましたので、ビックリしました！

アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力でこれも早さの秘密です。

Webで十分できますよ。こちら私の体験記です。

多くの人が普通にネットで申し込んで融資を受けています。

アルヒ（ARUHI）スーパーフラット８と９

アルヒの独自商品であるスーパーフラットは、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げています。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入し、その後スーパーフラット借り換えもスタートしています。

概要は以下の通りです。

商品名（通常のフラット35との金利差）	頭金（手持金）	返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%）	2割以上	30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%）	1割以上	20％以内

複数の金利タイプで審査を通しておきましょう

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプです。

また、姉妹サイトの住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢・年収別にマッチする住宅ローンを数ある金利タイプからランキングしています。

世帯年収（万円）	年齢
世帯年収（万円）	20代	30代	40代	50代以上
400未満	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
400～600		30代600未満	40代600未満
600～800		30代600～1200	40代600～1200
800～1000	20代800以上
1000～1200				50代1000以上
1200～1500		30代1200以上	40代1200以上
1500～2000
2000以上

このランキングの上位から複数の住宅ローンで本審査に通しておくことをお勧めしています。

住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。

住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのだ、という心構えでいる必要があるのですよ。複数に審査に出すのは無料で出来るリスクの分散なのです。

2019年4月17日に機構債の表面利率が発表されましたので、更新しました。
2019年4月26日に5月金利が確定しましたので、更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき～ARUHIマガジンに寄稿します！》

このたび、千日が連載を開始するARUHIは2017年度のフラット35取扱い件数で第1位となり、2010年度～2016年度に続いて8年連続の第1位の最大手です（全336金融機関中）。

フラット35の金利予想は2年ほど前から地道に続けてきたのですが、まさかARUHIマガジンに掲載することになるなんて…！始めたころは全く考えていませんでした。感慨深いです。

フラット35の金利予想シリーズは、ずっと千日のブログで続けてきたので愛着があります。

しかしより多くの人にこの情報を届けるには、フラット35最大手のARUHIマガジンの方で公開した方が、良いと判断しました。それは同時に多くの人に「千日太郎」を知ってもらうことにもつながるでしょう。

今後の千日のブログでのフラット35予想はARUHIマガジンで公開する金利予想の解説や補足という位置づけで続けていきます。

これからもよろしくお願いします！

2019年10月1日

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ランキング	年齢
ランキング	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
	20代800未満	30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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フラット35 5月確定	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.23%	1.03%
21年～35年	1.29%	1.09%

フラット35 4月実績	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.21%	1.01%
21年～35年	1.27%	1.07%

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